調(diào)研內(nèi)容設(shè)計

1、房地產(chǎn)行業(yè)的市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義而客房地產(chǎn)市場調(diào)研是房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所 需信息的工作過程。房地產(chǎn)市場調(diào)研的作用1）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場機會，確定正確的發(fā)展方向；2）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時幵發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場；3）有利于企業(yè)制訂正確的營銷策略；4）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營管理，提升市場競爭力。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容（一）宏觀投資環(huán)境調(diào)查（二）城市房地產(chǎn)市場概況（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研（四）項目基本狀況調(diào)查（五）項目所在區(qū)域市場狀況（六）項目幵發(fā)策

2、略建議（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研宏觀投資環(huán)境調(diào)查1政治環(huán)境2、經(jīng)濟環(huán)境3、社會文化環(huán)境政治環(huán)境政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個國家、地區(qū)和城市 的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動的幵展。經(jīng)濟環(huán)境國內(nèi)生產(chǎn)總值、國民收入的發(fā)展狀況；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市 場情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費結(jié)構(gòu)、居民儲蓄和信貸情況等。社會文化環(huán)境居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀 念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡

3、管文化有相對穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變 化。城市房地產(chǎn)市場概況1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)；3、全市房地產(chǎn)價格走勢，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價格情況；4、全市主要發(fā)展商幵發(fā)銷售情況，包括幵發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額；5、三級市場交易情況；6、當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。三、目標客戶群消費行為與市場需求容量調(diào)研1、消費者行為調(diào)研2、市場需求容量調(diào)研消費者行為調(diào)研消費者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實購買者與潛在購買者。消

4、費者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費者社會階層與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消 費傾向、房地產(chǎn)購買偏好、購買動機、購買特點等。市場需求容量調(diào)研 需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實的 市場容量。商品住宅市場需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面：1）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢；2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產(chǎn)狀況；3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等;4）居民日常消費支出水平與消費結(jié)構(gòu)；品質(zhì)、5）不同社會階層和收入水平的居民數(shù)量及其對不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、 功能、價格的需求特點。四、項目基本狀況

5、調(diào)查（1）宗地基本狀況資料包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項 目歷史與現(xiàn)狀資料、項目合作幵發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項目有 關(guān)的投資及幵發(fā)經(jīng)營稅費政策；（2）項目所在區(qū)域市場狀況項目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項 目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現(xiàn)的可能性。其中競爭對手調(diào)研又包括競爭對手的經(jīng)營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產(chǎn) 品地理位置

6、、種類、幵發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物 業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動向。（3）項目幵發(fā)策略建議1市場細分與目標市場調(diào)研；2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項目總體規(guī)劃研究；3、幵發(fā)策略分析，包括項目幵發(fā)規(guī)模、幵發(fā)周期、成本控制、價格策略等。五、營銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場調(diào)研1宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究2、市場供需與競爭對手動態(tài)調(diào)研3、消費者調(diào)研，包括：消費者對本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評價、意見和 要求，客戶滿意度調(diào)研；4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的 缺陷和不足，產(chǎn)品市場競爭地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場占有率及銷售潛力分

7、析;5、價格調(diào)研，包括：產(chǎn)品最適宜的售價、新產(chǎn)品的定價、老產(chǎn)品價格調(diào)整及消費者和競爭者對價格變動的反應(yīng)； 本企業(yè)產(chǎn)品價格與競爭企業(yè)同類產(chǎn)品價格的差異分 析。六、房地產(chǎn)市場調(diào)研程序（一）調(diào)研準備階段（二）正式調(diào)研階段（三）結(jié)果處理階段調(diào)研準備階段1確定調(diào)研目標2、初步情況分析3、制定調(diào)研計劃正式調(diào)研階段1確定資料來源2、確定資料收集方法3、調(diào)查表及調(diào)查問卷設(shè)計4、抽樣調(diào)查5、現(xiàn)場實地調(diào)查結(jié)果處理階段1資料整理分析2、編寫調(diào)研報告七、房地產(chǎn)市場調(diào)研方法（一）調(diào)研方法1全面調(diào)查法2、重點調(diào)查法3、抽樣調(diào)查法（二）資料收集方法1二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網(wǎng)收集二手資料的收集程

8、序 二手資料的收集來源二手資料的收集程序首先應(yīng)確定需要什么資料。第二步工作是從企業(yè)內(nèi)部搜尋二手資料。第三步工作是從企業(yè)外部進行搜尋。第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料二手資料的來源1內(nèi)部來源:本人資料庫、企業(yè)檔案（會計記錄、銷售報告、其他數(shù)據(jù)資料）、企業(yè)內(nèi)部專家。2、外部來源（1）組織機構(gòu)，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構(gòu)、商會或貿(mào)易 促進機構(gòu)、行業(yè)公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿(mào)易統(tǒng)計資料、報紙