杭州物業(yè)管理收費(fèi)辦法

1、杭州物業(yè)管理收費(fèi)辦法 “新”在哪里？普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否需要交納物業(yè)管理費(fèi)？物業(yè)管理公司是否有義務(wù)為業(yè)主代收水電費(fèi)？目前的物業(yè)管理收費(fèi)是否合理？近日，杭州市物價(jià)局頒發(fā)杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（ 試行 ） （ 以下簡(jiǎn)稱(chēng)辦法） ，對(duì)這些業(yè)主關(guān)注的問(wèn)題作了很好的解釋。辦法與原來(lái)的杭州市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法相比，“新”在哪里？為此，記者采訪了一些業(yè)內(nèi)人士。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化明確了更多收費(fèi)項(xiàng)目業(yè)主有了更多選擇權(quán)轉(zhuǎn)變一轉(zhuǎn)變一：新增收費(fèi)項(xiàng)目公建配套設(shè)施應(yīng)交納物管費(fèi)辦法第12 條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按不超過(guò)所在住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收

2、費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則收取，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施是否需要交納物業(yè)管理費(fèi)，在政策上一直沒(méi)有明確的規(guī)定。而此次頒布的辦法規(guī)定， 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與普通住宅小區(qū)配套的教育、 醫(yī)療衛(wèi)生配套設(shè)施， 應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。代收水電費(fèi)應(yīng)支付酬金辦法第21 條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。 物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收上述費(fèi)用的， 雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議， 物業(yè)管理企業(yè)可向委托方收取代辦服務(wù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。點(diǎn)評(píng)：一直以來(lái)，業(yè)主普遍認(rèn)為，物業(yè)管理有代收水電費(fèi)的義務(wù)，而物業(yè)管理公司為了小區(qū)業(yè)主的正常

3、生活，不得不進(jìn)行大量的墊資。而早在2003 年國(guó)務(wù)院頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例中早已明確，水電費(fèi)應(yīng)向最終用戶收取。此次辦法又進(jìn)一步規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。如果要由物業(yè)管理公司代收的，上述公司應(yīng)該付酬金。盡管如此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在存在的問(wèn)題不是酬金問(wèn)題，而是很多業(yè)主拒絕繳費(fèi)，特別是小區(qū)道路、樓道、噴水池、電梯、水泵等公共部位的用電用水，業(yè)主很難形成統(tǒng)一意見(jiàn)。即使有酬金，還是不能解決根本問(wèn)題。公共能耗增加了小區(qū)水系辦法第19 條規(guī)定，電梯、增壓水泵、小區(qū)水系等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行所需能耗費(fèi)用可以單獨(dú)按實(shí)另行分?jǐn)偂＞唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主或建設(shè)

4、單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。點(diǎn)評(píng)：新出臺(tái)的杭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法中，在公共能耗費(fèi)上面新增了小區(qū)水系這一項(xiàng)。據(jù)了解，目前杭州的一些高檔小區(qū)里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實(shí)在太大，而這部分費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，之前杭州市的相關(guān)政策中都沒(méi)有涉及。新的物業(yè)管理?xiàng)l例對(duì)此作了明確，小區(qū)里的水系是否用、用多少，由業(yè)主來(lái)確定，減少了收繳時(shí)的糾紛。轉(zhuǎn)變二 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化業(yè)主可選擇菜單式服務(wù)辦法第11 條規(guī)定，普通住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)選用菜單式服務(wù)，按照杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。菜單式服務(wù)參考

5、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布前，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)可參照杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，約定本住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確。點(diǎn)評(píng)：根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，物業(yè)管理收費(fèi)分為甲、乙、丙、丁四個(gè)等級(jí)，各個(gè)等級(jí)均有相關(guān)量化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。如甲級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)內(nèi)應(yīng)合理設(shè)置果殼箱或垃圾桶，每日清運(yùn)兩次，果殼箱、垃圾桶清潔無(wú)異味，小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地每日清掃兩次等，有利于接受業(yè)主的監(jiān)督，使業(yè)主明明白白消費(fèi)，改變了以往服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相分離的現(xiàn)狀。非住宅物業(yè)收費(fèi)調(diào)整辦法第12 條規(guī)定，普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅經(jīng)批準(zhǔn)改為非住宅的，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可

6、按非住宅執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。點(diǎn)評(píng)：杭州有很多商住兩用的小區(qū)，比如西子花園、中山花園等，一個(gè)樓盤(pán)里開(kāi)著上百家公司，小區(qū)業(yè)主與公司之間為此糾紛多多。很多業(yè)主認(rèn)為，這些公司里人來(lái)人往，電梯負(fù)擔(dān)加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業(yè)主承擔(dān)，所交納的物業(yè)管理費(fèi)也一樣，這不公平。新條例對(duì)此規(guī)定，住宅樓里的房子用途改為非住宅，物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅小區(qū)（ 不超過(guò)后者的兩倍） 。這對(duì)控制在住宅小區(qū)里開(kāi)公司是非常有用的。轉(zhuǎn)變?nèi)?業(yè)主權(quán)利義務(wù)更加明確前期物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要經(jīng)過(guò)審議辦法第10 條規(guī)定，普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，先由物業(yè)管理企業(yè)（ 或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位） 按照住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的方案，

7、根據(jù)杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)及杭州市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，暫定小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。待住宅交付使用 6 個(gè)月后，由物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)，價(jià)格主管部門(mén)對(duì)其服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行考評(píng)后確定。點(diǎn)評(píng)：對(duì)于前期小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，業(yè)主一直頗多疑問(wèn)。如果由物業(yè)管理企業(yè)自行確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，勢(shì)必引起業(yè)主的爭(zhēng)議。在住宅交付使用 6 個(gè)月后，由價(jià)格主管部門(mén)進(jìn)行檢查，對(duì)保障業(yè)主的利益大有好處。酬金制收費(fèi)收支情況應(yīng)及時(shí)公布辦法第17 條規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，

8、 接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。 業(yè)主或業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)， 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。 業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的收支賬目有異議的， 可聘請(qǐng)有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。點(diǎn)評(píng)：物業(yè)管理收費(fèi)有兩種形式，一種是包干制，一種是酬金制。包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， 盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或承擔(dān)。 酬金制是業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金， 其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，酬金制在香港等物業(yè)服務(wù)水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物

9、業(yè)管理公司的收益，保證服務(wù)， 又能讓業(yè)主消費(fèi)得心中有數(shù)， 有利于解決目前物業(yè)管理中物管企業(yè)與業(yè)主之間信息不對(duì)稱(chēng)引起的矛盾。但據(jù)了解，杭州市目前的住宅小區(qū)中，還沒(méi)有一家屬于酬金制，要推行起來(lái)還相當(dāng)艱難。物業(yè)公司不得收裝修保證金辦法第25 條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主（ 使用人 ） 和裝修單位（ 裝修人 ） 收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費(fèi)等（ 遺失補(bǔ)證費(fèi)除外） 。點(diǎn)評(píng)：此條例對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)非常有利，但也增加了物業(yè)管理公司今后的操作難度。房子轉(zhuǎn)讓得先繳清物管費(fèi)辦法第23條規(guī)定，物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，原業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)。點(diǎn)評(píng)：此舉有助于業(yè)主履行“按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的義務(wù)，但該條例效果 到底如何，還需要有關(guān)房管部門(mén)在操作過(guò)程中嚴(yán)加把關(guān)。鏈接杭州市普通住宅小區(qū)前