土地估價師考試-土地估價實務(wù)試題3

1、土地估價師考試 -土地估價實務(wù)試題 3二、估價方法與估價過程(一)估價方法的選擇估價人員通過現(xiàn)場查勘，在認(rèn)真分析調(diào)查收集資料的基礎(chǔ)上，遵循估價原則，確定采用收益還原法、市場比較法評估待估宗地地價。 (二)估價過程1收益還原法(l) 計算估價對象總樓價 :計算公式為 :P= a/r £ -1/(1 +r)n其中 :P 為總樓價。a 為房地年純收益。其參數(shù)是通過房地的正常租金水平測得。r 為綜合還原率。n 為房地尚可使用年限。估價對象地上建筑物的耐用年限為 xx 年，經(jīng)現(xiàn)場查勘， 該房屋尚 可使用年限為 xx 年。建筑物重置單價為 700 元/平方米， 殘值率為 0。根據(jù)估價人員現(xiàn)場觀察

2、和對照 房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn) ，確定 本次估價對象地上建筑物于估價期日為基本完好房，成新率為75%。(2) 確定客觀租金 :應(yīng)用市場比較法確定客觀租金。 選擇可比實例；根據(jù)收集的市場資料迸行篩選，選取以下三個房地出租實例，詳見 房地出租比較實例基本情況一覽表 。（ 略） 影響租金因素修正 （略）。 客觀租金的計算及確定。比準(zhǔn)價格A=243。60元/平方米比準(zhǔn)價格 B=233。 40元/平方米比準(zhǔn)價格 C=249。 09 元/平方米取比準(zhǔn)價格A、比準(zhǔn)價格B、比準(zhǔn)價格C的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的客觀租金，即 :客觀租金=（243。60+233。40+240。09） -3= 242。03 元/平方米

3、（3）計算房地總收益 :年總收益=2914。50X0。8X242。03= 564317。15 元（4）計算年總費用 管理 費 : 根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莩鲎獾慕?jīng)營管理費為房屋租金的 3%，即： 房屋出租經(jīng)營管理費=房地年租金X3%= 564317。 15X3%=16929。 51 元 維修費 :根據(jù)XX市建設(shè) 和房管部門提供的資料，市區(qū)房屋出租年經(jīng)營維修費為房屋重置價格的 2%，即：房屋出租經(jīng)營維修費=房屋重置價X2%= 2914。 50X700X2%= 40803 元 保險 費：根據(jù)調(diào)查，市區(qū)房屋保險費率為房屋現(xiàn)值的2%。，即：房屋年保險費=房屋現(xiàn)值 X 2%尸2914. 50X700>

4、;75% X 2%尸3060元 房屋年折舊額：房屋年折舊額=房屋重置價/耐用年限= 2914. 50X700X /60=34002. 50 元 租金損失： 根據(jù)調(diào)查，房屋出租租金損失一般為半月租金，即：租金損失=564317. 15122= 23513. 21 元年總費用二+十二118308. 22元(5) 房地年純收益：房地年純收益=房地年出租總收益 房地年出租總費用= 564317. 15 118308. 22= 446008. 93 元(6) 確定綜合還原率：采用收益排序插入法確定綜合還原率為 10%。(7) 計算總樓價：P=arX11/(1r)n=446008. 9310%X11/(1

5、10%)45=4398900. 39 元(8) 房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=房屋重置價 X成新率=2914. 50X700*5%= 1530112 元(9) 總地價總地價= 總 樓價房屋現(xiàn) 值= 4398900. 391530112=286878839 元。2市場比較法(1)選擇房地出售實例：估價人員對收集的多宗交易實例進(jìn)行比較分析后，選擇了三宗交易實例作為比較實例，基本情況見下表：(2)房屋占地地價計算 房屋現(xiàn)值計算：房屋現(xiàn)值=房屋重置價 堿新率實例 A 房屋現(xiàn)值=580 >2356 >80%= 1093184 元實例B房屋現(xiàn)值=600X1848 >75% = 831600元實例 C

6、 房屋現(xiàn)值=580>2187. 90X70% = 888287. 40 元 實例地價計算：據(jù)調(diào)查，房屋買賣中， 賣方應(yīng)支付的稅費為正常交易價的 8. 5%，則：單位地價= (房屋交易價 房屋現(xiàn)值 賣方應(yīng)支付的稅費 )房屋用地面積實例 A 單位面積地價= (310000010931843100000>8. 5%)496= 3514. 75 元平方米實例 B 單位面積地價=(2600000-831600 2600000X3.5%)/385= 4019. 22 元平方米實例 C單位面積地價=(2750000-888287. 40 2750000X. 5%)442=3683. 17元/平方

7、米 比較因素條件指數(shù)：計算比準(zhǔn)價格：將交易實例中的地價和估價對象與比較實例因素修正系數(shù)代人計 算公式，則比準(zhǔn)價格 A = 3514.75X110/ 105X100/94X100/97X100/98X100 103=4000. 69元/平方米比準(zhǔn)價格 B = 4019. 22 XI0 / 100X00/ 100X00/ 100X00/96X100/108=4264. 22元/平方米比準(zhǔn)價格 C = 4072. 63X110 / 108X00 / 96X100 / 101X00 / 95X100/100=4072. 63元/平方米通過對上述三個比準(zhǔn)價格分析比較，確定 土地 單位面積地價為426422 元/平方米。三、地價的確定估價人員鑒于估價對象特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場比較法和收益還 原法的估價結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)作為估價對象的最終估價結(jié)果，即：單位面積地價=4816. 80X0. 4