房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題及答案

1、房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試題及答案一、問答題（共 3 題，每題 10分）。（一）某評(píng)估公司接受甲公司委托，對(duì)其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn) 行評(píng)估。估價(jià)目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2,總建筑面積為4500 m2, 2002年1月竣工。評(píng)估公司的評(píng)估結(jié)果為850元/ m2。 甲公司拿到報(bào)告后頗感不解， 因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá) 960元/ m2， 而且還未考慮開發(fā)利潤(rùn)和利息， 而評(píng)估公司認(rèn)為自己的評(píng)估報(bào)告是合 理的。請(qǐng)問評(píng)估公司有何理由認(rèn)為其評(píng)估結(jié)果是合理的？（二）某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程， 結(jié)構(gòu)封頂， 其中 1-4 層為商業(yè)裙樓， 2-20層為住宅， 裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。 現(xiàn)該

2、 企業(yè)擬以商業(yè)裙樓 2、3、4 層的各一部分和 5-8 層的住宅部分向銀行 申請(qǐng)抵押貸款。 請(qǐng)說明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線， 以及確定 評(píng)估價(jià)值時(shí)的主要因素。（三）有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積 500 m2, 土地使用年限40 年，自 2000年 10 月 13日起計(jì)。該商鋪現(xiàn)已出租， 租金為每月 50000 元,租期為 2 年,自 2001 年 10 月 13 日計(jì)。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的 綜合稅率為租金收入的 10%,現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 5 1 0萬元。假如你欲購買 該商鋪用于出租, 作為長(zhǎng)期投資, 期望收益率為 10%。請(qǐng)回答根據(jù)上 述資料你能否決定購買？為什么？二、單項(xiàng)選擇題（共 10

3、題,每題 2 分）。（一）甲房地產(chǎn)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū),預(yù)計(jì)工程全部完 工需要三年時(shí)間, 目前市場(chǎng)對(duì)該類房地產(chǎn)的需求較旺, 但由于周圍正 在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)， 預(yù)計(jì)在今后三年內(nèi)的住宅空置率會(huì)從 目前的 2%上升至 10%左右。問：甲公司擬將其所擁有的該項(xiàng)目的部 分土地向銀行申請(qǐng)抵押貸款，以下判斷中正確的是（ ）。A、因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量 法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)比同類房屋售價(jià)高。B、因?yàn)轭A(yù)計(jì)空置率會(huì)有較高的升幅，采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價(jià)時(shí)，預(yù)計(jì)未來房屋售價(jià)，可適當(dāng)予以降低。C、該部分土地的價(jià)值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項(xiàng)

4、 目全部土地的價(jià)值。D、該土地的價(jià)值是甲公司獲取土地時(shí)所支付的代價(jià)。（二）賣房者甲與購房者乙于 2002年 4月25日簽訂了一套裝修 較陳舊的二手房買賣合同（以下稱合同 1）和房屋裝修合同（以下稱 合同 2），合同 1規(guī)定甲必須于 5月 25日交房，且乙同時(shí)付清房款。 交房后甲按合同 2進(jìn)行裝修，裝修工程共 2個(gè)月。乙于 4月 25日支 付 90%的購房款和 10%的裝修費(fèi)， 5月 25日付清剩余購房款和 60% 的裝修費(fèi)， 7 月 25 日付清剩余的 30%裝修費(fèi)。按規(guī)定，在向當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)， 被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。 請(qǐng)?jiān)谝韵聠?題中選擇正確的答案：1、估價(jià)時(shí)點(diǎn)是（ ）A

5、、2002年 4月 25日B、2002年 5月 25日C、2002年 7月 25日D、2002年7月25日以后的某一天2、估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是（）A、合同1規(guī)定的房款B、合同1規(guī)定的90%購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的10%C、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D、合同1規(guī)定的購房款和合同2規(guī)定的全部裝修費(fèi)。（三）某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于 2002 年 5 月 30 日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)， 價(jià)值為 1200 萬元， 后因故未 能立即成交。 2002 年 8 月商場(chǎng)投資 100 萬元建成了一座自動(dòng)扶梯用 于連接商場(chǎng)的一樓和二樓， 隨后于 2002 年 8 月 3

6、0 日再次為出售商場(chǎng) 而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為 1 280萬元，問：1、確定商場(chǎng)在 2002年 8月 30 日的交易價(jià)格的最終依據(jù)是（ ）A、1200 萬加 100 萬B、1280萬加 100萬C、200 萬D、1280 萬2、設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P,若為投?；痣U(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為（ ）A、PB、P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格C、P 減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格D、P加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金(四) 某工廠有一臨街廠房，占地面積 900 m2,用地性質(zhì)為國有 劃撥土地，建筑面積為1800 m2,建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán) 證登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康?/p>

7、產(chǎn)市場(chǎng)資料,2001 年 5 月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場(chǎng)價(jià)格分別為樓面地價(jià)650 和 1400 元/m2,其中土地使用權(quán)出讓金為 100和450元/ m2。2001年上半年同 一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場(chǎng)價(jià)格平均為建筑面積 4250 元/ m2,而同期新建上述廠房建筑物的重置價(jià)格為建筑面積1500元/ m2。如果工廠將其廠房改造裝修為商業(yè)用房的話, 需投入的總費(fèi)用大約是 建筑面積750元/ m2。問：1、如果按工業(yè)用途進(jìn)行評(píng)估,估價(jià)目的為保險(xiǎn)估價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2001 年 5 月 9 日,其合理的評(píng)估價(jià)值約為( )萬元。A 、 315.0B、216.0C、295.2D、333.02、

8、 假設(shè)上述規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房, 不考慮改造裝 修投資的利息、利潤(rùn),估價(jià)時(shí)點(diǎn)同上,該廠房的市場(chǎng)價(jià)格約為( ) 萬元。A 、 603B、522C、450D、549（五）回答下列選擇題1、下列說法中錯(cuò)誤的是（ ）A 、在假設(shè)開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值不能采 用成本法B、在同一建筑工程估價(jià)項(xiàng)目中不能同時(shí)采用成本法和假設(shè)開發(fā)法C、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法D、在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中采用成本法評(píng)估出的價(jià)值不一定是 保守的2、商業(yè)物業(yè)所處的位置不同，租金會(huì)有較大的差異。在同一層商 場(chǎng)內(nèi)，對(duì)其租金起最終決定作用的因素是（ ）A 、是否靠近樓梯B、是否靠近

9、拐角C、營業(yè)額的大小D、臨街面寬窄3、 下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場(chǎng)價(jià)值的是（）A 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估B、房地產(chǎn)資產(chǎn)入股價(jià)值評(píng)估C、房地產(chǎn)抵押價(jià)格評(píng)估D、房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評(píng)估o>三、指錯(cuò)題（本題 40 分）。封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）x商業(yè)城部分商鋪估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：XXf限公司（法定代表、住所略）二、估價(jià)方：X房地產(chǎn)估價(jià)事務(wù)所（法定代表、住所略）三、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為XX商業(yè)城第三層的部分鋪位，即3001 3009號(hào)商鋪, 總建筑面積為 547.15 m2。X商業(yè)城位于XX區(qū)X路，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共6層，外墻為 綠色

10、玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀規(guī)則，內(nèi)部裝 修檔次較高，物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。X商業(yè)城為綜合性百貨商場(chǎng)。其中一層經(jīng)營化妝品及女裝，2層、3 層經(jīng)營男女裝， 4 層經(jīng)營家用電器及床上用品， 5層為兒童樂園， 6 層為辦公及娛樂場(chǎng) 所。根據(jù)實(shí)地查勘及業(yè)主介紹， 3 層鋪位（ 3001 3009 號(hào)）經(jīng)營男女 裝，業(yè)主分別與“x” XX” “XX等品牌商家簽訂了租賃協(xié)議。四、估價(jià)目的為有限公司向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估估價(jià) 對(duì)象的公開市場(chǎng)價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2002年 6月 20日六、定義價(jià)值（略）七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法估價(jià)人員

11、深入細(xì)致地分析了估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)和實(shí)際狀況，并研究了 委托方提供的資料及所收集的相關(guān)資料， 在實(shí)際查勘和調(diào)研的基礎(chǔ)上 認(rèn)為，估價(jià)對(duì)象為商業(yè)物業(yè)，此類物業(yè)在X區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出售、出租 案例較多， 故采用市場(chǎng)比較法及收益法進(jìn)行估價(jià)， 并將兩種方法的估 價(jià)結(jié)果加以綜合，確定最終價(jià)值。市場(chǎng)比較法是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn) 進(jìn)行比較， 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行修正， 以此估算估價(jià)對(duì) 象的客觀合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加， 以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格的一 種估價(jià)方法。十、估價(jià)結(jié)果x有限公司委托評(píng)估的位于路

12、商業(yè)城三層的 3001 3009號(hào)商鋪， 建筑面積合計(jì)為547.15 m2,該部分房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià) 值為398萬港元，折合人民幣為426萬元（港元：人民幣=1: 1.07） 十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析x商業(yè)城位于x4區(qū)xx,建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，共六層，外墻為綠色玻璃幕墻、部分鋁板貼面。該物業(yè)所處的宗地的地勢(shì)平坦，且形狀 規(guī)則,內(nèi)部裝修檔次較高,物業(yè)管理及維修保養(yǎng)情況良好。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場(chǎng)背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測(cè)算過程（一）運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)由

13、于同類物業(yè)的市場(chǎng)交易案例較多,選擇與估價(jià)對(duì)象狀況最為相 似的三個(gè)可比實(shí)例作為參照, 經(jīng)過充分考慮各物業(yè)的差異并作出修正 后,得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。具體的估價(jià)測(cè)算過程如下：1 、交易情況修正可比實(shí)例 A、B、C 均為正常價(jià)格,因估價(jià)對(duì)象情況一致,不進(jìn)行 交易情況修正2、交易日期修正有關(guān)統(tǒng)計(jì)部門的資料表明， 2002 年房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格略有下降， 但下降幅度較大的是高檔寫字樓和住宅。上述三個(gè)可比實(shí)例均為商業(yè)用途，該類物業(yè)2002 年交易價(jià)格比較平穩(wěn)，且交易日期比較接近，故不進(jìn)行交易修 正。3、個(gè)別因素修正 以上選擇的三宗可比實(shí)例的個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象情況有所差異 （詳述略），故進(jìn)行個(gè)別因素修正。4、區(qū)

14、域因素修正可比實(shí)例 A 與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別， 估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例 A；可比實(shí)例 B 與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略劣于可比實(shí)例 B；可比實(shí)例 C 與估價(jià)對(duì)象屬于同一個(gè)區(qū)域，但微觀區(qū)位稍有區(qū)別，估價(jià)對(duì)象所處之商業(yè)城的區(qū)域條件略優(yōu)于可比實(shí)例 C； 市場(chǎng)比較法估價(jià)計(jì)算表物業(yè)名稱：商業(yè)城三層商鋪 估價(jià)時(shí)點(diǎn)： 2002年 6月 20日 項(xiàng)目名稱 比較因素估價(jià)對(duì)象x商業(yè)城可比實(shí)例 AX酒店可比實(shí)例 BX購物廣場(chǎng)可比實(shí)例 CX大廈交易情況正常正常正常正常 交易時(shí)間 2002年6月 2002年2月 2002年5

15、月 2002年6月 位置（交通） xM區(qū)x路x大道xx大道 xx大道樓層333裝修較好較好普通較好繁華程度（臨街）較高高一般高成交價(jià)格750067007550交易情況修正100100/100100/100100/100 交易日期修正100100/100100/100100/100區(qū)域因素修正100100/103100/98100/102個(gè)別因素修正100100/100100/95100/100 比準(zhǔn)價(jià)格（港元） 728272977042>5、求取比準(zhǔn)價(jià)格平均比準(zhǔn)價(jià)格單價(jià) =(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2故采用市場(chǎng)比較法估價(jià)商業(yè)城三層 30013009 號(hào)商鋪的

16、公開市 場(chǎng)價(jià)值總額為：547.15 m2 7294 港元/ m2=3990912 港元取整為 399萬港元。(二)運(yùn)用收益法估價(jià)由于預(yù)測(cè)未來收益水平比較穩(wěn)定， 市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)， 有限年限使用， 故采用下列收益法公式：V=a/r1-1/(1+r) 資本化率取 9%（1）估算年租金收入經(jīng)調(diào)查該區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相同檔次同類物業(yè)租金情況如下：物業(yè)名稱物業(yè)地址月租金水平（元/月m2建筑面積）x酒店二層x大道90大廈二層x大道8522購物城二層22大道80平均租金85該物業(yè)客觀收入水平取人民幣 85元/ m2建筑面積 月（該費(fèi)用不包括 水電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)） ，則年收益為： 85 元/ m2 212 月=1020

17、 元/ m2（ 2）計(jì)算年出租費(fèi)用維修費(fèi)：按年收益率 3%計(jì)算，年維修費(fèi) =1020 元/ m223%=30.6元/ m2房產(chǎn)稅：建筑物購建價(jià)格 燈0滄102%=65.1元/ m2保險(xiǎn)費(fèi)：建筑物投保時(shí)的購建價(jià)格 >2.5%=19.4元/ m2 營業(yè)稅金等：根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教 育費(fèi) 附加 等稅 費(fèi)合 計(jì) 取年 租金 收入 的 16.576%，即：1020 元 /m2Xl6.576=169.1元/方法的估價(jià)結(jié)果采用算術(shù)平均法得出最終估價(jià) 價(jià)值：最終估價(jià)價(jià)值 =（399+396）/2=398 萬港元綜上所述，X>商業(yè)城三層3001 3009號(hào)商鋪于2002年6月

18、20日的公開市場(chǎng)價(jià)值為港幣叁佰玖拾捌萬元整。附件（略）四、改錯(cuò)題（本題 10 分）。 甲公司欲抵押貸款， 委托某估價(jià)公司為其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共八層，每層建筑面積 2000 m2,其中一層有600 m2為酒店 大堂， 900 m2 出租用于咖啡廳，一層其他面積為酒店配套設(shè)施：其 余各層為酒店客房、會(huì)議室和自用辦公室。該酒店共有客房 280 間, 每間建筑面積40 m2,會(huì)議室5間，建筑面積共500 m2,自用辦公室 3間，建筑面積共300 m2。該評(píng)估公司了解到該地段同檔次酒店一層 餐飲用途的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積 20000元/ m2,同檔次的辦公樓 的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積100

19、00元/ m2,當(dāng)?shù)赝瑱n次的酒店客房每 天的平均房?jī)r(jià)為 250 元,年平均入住率為 60%,該酒店的正常經(jīng)營平 均每月總費(fèi)用占客房每月的 40%,會(huì)議室的租金平均每間每日 1000 元,平均每間每月出租 20 天,當(dāng)?shù)鼐频觐愃品康禺a(chǎn)的資本化率為10%，該酒店剩余使用年限 30 年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告 的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：一層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000 >900=1800萬元酒店客房每年總收益=250 >280X365X( 1-60%) =1022萬元 酒店會(huì)議室每年總收益 =1000>20>12=24萬元 酒店年費(fèi)用 =1022>40%=40

20、9萬元酒店客房及會(huì)議室年凈收益 =1022+24-409=637萬元 酒店客房及會(huì)議室價(jià)格 =637/10%>1-1/(1+10%) -=6005 萬元 酒店辦公室價(jià)格 =300>10000=300萬元該酒店總價(jià)格 =1800+6007+300=8107萬元。>答案：(一) 問答題：( 1 )、答：1 評(píng)估的是公開市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的 價(jià)格，而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均成本水平；2估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化； 3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估 應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，但由于要考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和抵押期間的耗 損，因此其價(jià)值往往要比正常市場(chǎng)價(jià)格偏低。 因?yàn)楣?/p>

21、價(jià)機(jī)構(gòu)接受某公 司委托，估價(jià)目的為抵押貸款， 而成為抵押物的房地產(chǎn)除具有本身固 有特點(diǎn)外，又有一些新的特點(diǎn)，因此對(duì)其估價(jià)也有著不同點(diǎn)。 1 、注 重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)： 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前， 而抵押期限 一般會(huì)有一年以上時(shí)間，一旦發(fā)生處分清償，存在預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；2、分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力：抵押物一旦發(fā)生處分清償，屬于強(qiáng)制執(zhí)行，要求快 速變現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較差的情況下， 會(huì)對(duì)抵押物處置價(jià)值造成 較大的折減； 3、考慮抵押期間的耗損：在抵押期較長(zhǎng)或抵押物耐用 經(jīng)濟(jì)年限較短的部分由于抵押方的占用和使用會(huì)造成抵押物的耗損， 引起價(jià)值的變化，在估價(jià)時(shí)應(yīng)予以分析、考慮。綜上所述，在估價(jià)時(shí)應(yīng)則重對(duì)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)

22、加以考慮，采用保守性原 則選擇估價(jià)的參數(shù)，因此估價(jià)結(jié)果是合理的。（2）、答：可優(yōu)先選擇假設(shè)開發(fā)法，同時(shí)也可采用成本法，然后 進(jìn)行綜合調(diào)整。 假設(shè)開發(fā)法的技術(shù)路線： 在建工程的價(jià)格取決于它完 成后的價(jià)格再減去從未完成到完成所需投入的續(xù)建成本及管理費(fèi)用、 投資利息、銷售稅費(fèi)、續(xù)建投資利潤(rùn)及買方購買稅費(fèi)。成本法的技術(shù)路線：在建工程的價(jià)格是由其所投入的成本及相應(yīng) 的利、稅所組成，將其各組成部分的價(jià)格累加從而得出在建工程的價(jià) 格。在計(jì)算評(píng)估及確定估價(jià)結(jié)果時(shí)須考慮因素有： 1可優(yōu)先采用假設(shè) 開發(fā)法，再采用成本法； 2采用假設(shè)開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后 的價(jià)值時(shí)，商業(yè)裙房和住宅應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)行情分析分別估價(jià)；

23、3應(yīng)按 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值估算，不能按 5 年前的市場(chǎng)價(jià)值估算； 4應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法，要合理確定扣除項(xiàng)； 5應(yīng)考慮停工造成的抵押物損耗 及功能折舊對(duì)價(jià)值的影響。 6.還應(yīng)考慮預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) （主要是對(duì)預(yù)期會(huì)降低 估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行分析 ）并分析市場(chǎng)變現(xiàn)能力。（3）、由于目前該商鋪出租具有收益，將該商鋪未來可以獲得的 所有凈收益折現(xiàn)后累加， 所的結(jié)果不應(yīng)小于轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 根據(jù)該商鋪目 前的收益、收益的年限及投資者的期望收益率可采用有限年的計(jì)算公 式進(jìn)行測(cè)算：（收益年限為 40-2=38 年）V=a/r 忍-1心+r）n=5 12海0%/10%1-（1+10%）38） =525.56 萬因?yàn)?5 2

24、5 . 5 6萬大于轉(zhuǎn)讓價(jià)格 5 1 0萬，因此假設(shè)在該商鋪目前的租 金水平不變、出租率達(dá)到或接近 100%的情況下，投資者購買該商鋪 可以獲得所期望的收益。另一種解答：不能決定購買。 1 現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不 知道，故還需了解租金變化趨勢(shì)； 2租約期滿后的客觀出租率不清 楚，還需調(diào)查掌握； 3出租經(jīng)營成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。（給出兩種答案，這兩種答案都有其合理之處，目的是為了讓讀者 拓展思緒，提醒注意培養(yǎng)從估價(jià)實(shí)務(wù)角度考慮問題的意識(shí)。編者注 ）（二）單項(xiàng)選擇題：1 （ B ） 2 （ A ） 3 （ A ） A（ 合同 1 是買賣合同，合同 2 是勞務(wù)合同， 此問是要求買賣成

25、交價(jià)格，應(yīng)是合同 1 的價(jià)款。 ） 4（ D） 5（ C） 6 （B） （1500*80%*1800=2160000）7（C） 8（B） 9（D） 10（C）（應(yīng)根據(jù)商場(chǎng)價(jià)格 4250 元乘 1800 平方，得出房地產(chǎn)價(jià)格，再減 去地價(jià)后才乘以成新率（根據(jù)給出的商業(yè)樓面地價(jià)可計(jì)算出土地價(jià) 格），得出折舊后的建筑物價(jià)值 +土地價(jià)值-裝修改造費(fèi)用 -土地出讓金 =轉(zhuǎn)換用途后的房地產(chǎn)價(jià)格） 。（三）、指錯(cuò)題1 、估價(jià)對(duì)象描述未說明建筑物建成年月及土地的產(chǎn)權(quán)狀況。2、未說明租賃期限及租賃協(xié)議對(duì)估價(jià)對(duì)象有無影響。3、市場(chǎng)比較法中實(shí)例選用酒店不恰當(dāng)。4、實(shí)例 A、B、C 的區(qū)域修正錯(cuò)誤。5、實(shí)例的成交單價(jià)未說明是人民幣還是港元。6、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照不同樓層的租金。7、計(jì)算租金收入時(shí)不能參照酒店的租金。8、計(jì)算年收益未考慮空置率。9、計(jì)算年費(fèi)用時(shí)未計(jì)算管理費(fèi)。10、計(jì)