愛問國外評估界關于價值類型理論等問題的論述

1、國外評估界關于價值類型理論等問題的論述   （摘自中國資產(chǎn)評估協(xié)會行業(yè)發(fā)展研究資料NO.2002-4）由于早期我國資產(chǎn)評估理論引進的不完整性，資產(chǎn)價值類型理論及其在評估實踐中的重要性長期以來在我國評估界沒有得到重視。在起草評估準則的過程中，國內(nèi)專家學者對價值類型理論進行了深入討論。為正確理解價值類型在評估實踐中的重要作用，我們專門致函相關國家評估協(xié)會及國際評估準則委員會的專家，對價值類型及其應用進行了咨詢，并收集了部分國家評估法律、準則中與價值類型相關的規(guī)定?，F(xiàn)將部分國外專家反饋意見和資料整理如下，供國內(nèi)評估界參考。 一、咨詢問題 在征求咨詢意見的函中，我們要求各國專家回答以下三個問

2、題： 1價值類型或價值基礎的概念、理論在您的國家或評估協(xié)會中是否被普遍接受？ 2市場價值與非市場價值概念在您的國家或評估協(xié)會是否被普遍接受？市場價值與非市場價值概念是否構成評估準則、指南的基礎？ 3在您的國家或評估協(xié)會，市場價值和非市場價值是如何定義的？ 二、意見反饋 以下是十位國外評估專家就上述三個咨詢問題的反饋意見。 (一)國際評估準則委員前主席、美國評估學會（AI）資深會員、不動產(chǎn)評估專家Don Dorchester先生的反饋意見 價值類型的概念是美國經(jīng)濟體系非常重要的組成部分。 在美國，市場價值是一個極其重要的概念。我們也承認存在許多其他價值類型，如投資價值（investment va

3、lue）、在用價值(value-in-use)、課稅價值(Assessed value)、保險價值(insured value)、公允價值(fair value)等，這些價值類型的重要性在于以下兩方面：（1）有助于將這些價值類型與最常用的市場價值區(qū)分開；（2）根據(jù)特定條件或法律規(guī)定使用非市場價值時，每一種價值類型都應當有其定義和目的。根據(jù)我們的準則，每一項評估業(yè)務中所使用的價值類型都必須：（1）正確地披露；（2）給出定義，清楚地予以確定；（3）對于評估業(yè)務的期望用途是適當?shù)摹?對于市場價值沒有統(tǒng)一的定義，但如果不考慮特定用詞，市場價值的多數(shù)定義中都具有相同的組成因素。被廣泛認可的定義是：“在符

4、合公平交易所要求的必要條件的競爭性市場上，在買方和賣方雙方都行為謹慎、精明、以自身利益最大化為目標且不受非正常強迫的情況下，經(jīng)過一段合理的展示期，特定資產(chǎn)權利在特定日期以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物或其他經(jīng)準確說明的條款表示的最可能的價格?！边@一定義被用于幾乎所有類型的用途，包括訴訟、購銷、借貸、稅收等。 在美國，市場價值概念和定義早在1930年就已被廣為認同。我們歷史上發(fā)生的多次經(jīng)濟困難，都可部分地歸咎于對市場價值概念的不嚴格和不適當運用。通過把市場價值作為各種市場的價值的標準(standard of value for all market)，我們認為消費者和投資者的信心有所增強，市場秩序更加穩(wěn)定，避

5、免了市場價值體系建立之前的對價值的濫用、錯誤闡述和誤解。市場價值是一個非常重要的自由市場概念。 (二)國際評估準則委員會常務理事、美國評估師協(xié)會（ASA）資深會員、企業(yè)價值評估專家Greg Gibert先生的反饋意見 價值類型概念和理論在美國都是很重要的。我們的憲法規(guī)定未經(jīng)合理補償，政府不得征用公民財產(chǎn)。從這開始，（市場價值）等就成為很重要的概念。 在許多類型的評估中，我們不像國際評估準則委員會那樣劃分“市場法”和“非市場法”。我們注意到，一些評估方法來自于特定類型的市場（銷售相同類型的資產(chǎn)），而有些評估方法運用不同市場的數(shù)據(jù)完成價值估算。國際評估準則委員會把“市場”定義為銷售相同類型資產(chǎn)的市

6、場，因此，它把有些方法稱為“非市場法”是正確的。 我的經(jīng)驗來自于企業(yè)價值評估。在企業(yè)價值評估中，我們利用同類資產(chǎn)所處的“市場”，包括購并市場和股票市場，通過多種方法估算市場價值。我們把這些方法統(tǒng)稱為市場途徑，以表明所用數(shù)據(jù)來源于市場。但我們使用整個經(jīng)濟環(huán)境（也稱“自由市場”）下的利息率來確定收益途徑中所用的資本化率和折現(xiàn)率。當我們運用成本途徑時，我們以市場數(shù)據(jù)為基礎估算折舊（損耗）和市場價值。物理性損耗根據(jù)設備的狀況確定，功能方面的減損根據(jù)被評估設備與市場上待售全新設備的狀況進行比較后確定。而經(jīng)濟性損耗（外部損耗）則通過市場觀察，對此種設備獲取收益的能力進行研究后確定。嚴格地說，各種途徑都是以

7、市場數(shù)據(jù)作為價值估算的最終基礎。總之，在美國我們不像國際評估準則委員會那樣對市場與非市場作嚴格區(qū)分。 在美國的企業(yè)價值評估中以及含有價值定義的各種法律文本中，都有許多不同的定義。雖然用詞上有細微差別，但大多數(shù)定義都具有相同的內(nèi)涵。企業(yè)價值評估中，我們不稱“市場價值”，而是稱“公允市場價值”（Fair Market Value）。這兩個定義實際上是同義詞。在企業(yè)價值評估中，我們沒有非市場價值的定義。 美國專業(yè)統(tǒng)一評估執(zhí)業(yè)準則（USPAP）中給出了公允市場價值的定義，在美國還使用其他的定義。雖然用詞有些細微差別，但這些定義都包括相同的要素，其中較重要的要素有： 1.自愿買方（假定的買方，并非實際的

8、買方） 2.自愿賣方（假定的賣方，并非實際的賣方） 3.精明的買方和賣方 4.買方和賣方均不受強制 5.現(xiàn)金表示的價格 6.正常條件下簽署正常的協(xié)議 7.買方和賣方都有能力進行交易（賣方有明確的產(chǎn)權，買方有足夠的現(xiàn)金） 8.在市場上有合理時間的展示 9.能反映許多獨立買方和賣方觀點的活躍市場（幾乎所有定義中都沒有包含，但這一點卻是最重要的）以下是摘自我們報告的定義，該定義來自美國政府納稅管理部門-國內(nèi)稅務署（IRS）： 公允市場價值是指滿足下列條件時能夠?qū)崿F(xiàn)的價值：自愿買方和自愿賣方，在獲知有關交易信息的情況下，進行合理的交易，任何一方都未受到強迫。 （三）美國資深無形資產(chǎn)和企業(yè)價值評估專家G

9、ordon Smith先生的反饋意見 我們的價值定義(value definition)基本上與國際評估準則1和國際評估準則2相同，不過我們不使用非市場價值一詞。我對價值定義的理解是： 市場價值：自愿買方和自愿賣方，沒有強迫因素，雙方對相關情況都了解。 市場價值還衍生出一些其他價值： 正常清算價值(Orderly Liquidation Value)：非自愿賣方，存在強迫因素，有交易所需的足夠時間。 強制清算價值(Forced Liquidation Value)：非自愿賣方，存在強迫因素，沒有交易所需的足夠時間。 在清算情況下，購買者可能將資產(chǎn)用于不同于原始用途的其他用途（改變資產(chǎn)用途的銷售

10、）。 雖然我們沒有使用非市場價值一詞，但我們使用了其他一些價值前提： 更新重置成本(Reproduction Cost)：生產(chǎn)同樣資產(chǎn)所需的成本。 復原重置成本(Replacement Cost)：生產(chǎn)與被評估資產(chǎn)具有相同功效的資產(chǎn)所需的成本（即可以完成相同任務）。 一般的情況下，我們使用價值前提(Premise of Value)的說法。這表明我們認為存在不同的價值定義，可適用于不同的評估目的。我們把選取適當價值前提的權力留給評估師，并要求評估師說明并定義所用的價值前提，以便評估報告使用者能夠清楚地理解。 （四）國際評估準則委員會現(xiàn)任主席、澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會資深會員、不動產(chǎn)評估師Greg Mc

11、namara先生的反饋意見 價值基礎和價值類型的理論在澳大利亞是被廣泛接受的。 市場價值和非市場價值概念是澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會制定的專業(yè)實務2000的基礎。 市場價值和非市場價值的定義與國際評估準則2001中的定義相似，只是在非市場價值方面有細微的差別，主要體現(xiàn)在土地附加價值方面。 （五）國際評估準則委員會常務理事、馬來西亞不動產(chǎn)評估師Elvin Fernandez先生的反饋意見 市場價值一個非常重要的概念，國際評估準則委員會對其做出了正確評價。會計師現(xiàn)在已認識到這一概念的重要性和核心作用，并逐漸傾向于使用這一概念，即傾向于使用公允價值記賬。 市場價值認同市場并為市場所驅(qū)動。圍繞這一價值概念已建立

12、了許多用于確定價值的方法體系，如成本途徑、收益途徑和比較途徑。非市場價值只是在沒有確定的市場，或特定目的下需要非市場價值時才被使用。 市場價值是所有評估業(yè)務的核心基礎。 馬來西亞市場價值定義引自國際評估準則。 （六）國際評估準則委員會準則分會主席、新西蘭不動產(chǎn)評估師John Dunckley先生的反饋意見 1995年以來我們已經(jīng)采納了國際評估準則，許多 “前殖民地國家”都是這樣做的。美國人接受了國際評估準則的基本原則，但仍采用專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則（USPAP）。大多數(shù)國家正傾向于引用國際評估準則，只作細微的修改，但 “現(xiàn)有用途下的市場價值”和“業(yè)主自用資產(chǎn)”除外。由于對報告的要求越來越復雜，國

13、際評估準則將會作進一步的修訂。 值得提醒的是國際評估準則主要用于滿足國際會計準則的要求，你們應當向中國評估同行提示這一點。 （七）國際評估準則委員會前主席、法國不動產(chǎn)評估專家Philip Malaquin先生的反饋意見 價值基礎的概念在法國已被普遍接受。 市場價值的概念在法國已被廣泛接受，但非市場價值有時有些混亂。法國大多數(shù)的資產(chǎn)評估業(yè)務都是評估市場價值，非市場價值僅用于特殊資產(chǎn)。 法國市場價值的定義是譯自國際評估準則委員會的定義。 （八）國際評估準則委員會候任主席、英國皇家特許測量師學會資深不動產(chǎn)評估師John Edge先生的反饋意見 市場價值在英國已被接受。英國所稱的公開市場價值(Open

14、 Market Value)與國際評估準則的市場價值定義是相同的。英國目前傾向于舍棄公開市場價值，而使用市場價值。 在英國市場價值是被接受的，沒有將非市場價值作為一類進行劃分，但可以這么做，非市場價值的含義是隱含的（可以被理解）。各主要評估準則制定組織在估價基礎方面沒有實質(zhì)的差別。英國皇家特許測量師學會評估指南、歐洲評估準則、美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準則和國際評估準則基本是相似的，最大的區(qū)別在于表述方式，而不是估價基礎。 在業(yè)主自用不動產(chǎn)市場價值定義（來源于公允價值，用于以財務報告為目的的評估中）方面，只有澳大利亞和新西蘭的準則制定者與其他準則制定者存在不同。澳大利亞假定不動產(chǎn)處于使用狀態(tài)，將租金

15、進行資本化，得出資本價值（市場價值），這一過程中不對租賃費用進行抵減。其他國家評估中則假定不動產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。這兩種評估途徑產(chǎn)生不同的評估結果，這是不正確的，只能有一種途徑正確。國際評估準則委員會正與國際會計準則委員會（IASB）一起研究正確的會計概念，以便國際評估準則可以確定正確的估價途徑。 英國皇家特許測量師學會的紅皮書（評估指南）中給出了市場價值的定義，這一定義與國際評估準則的定義相同。紅皮書中沒有非市場價值的定義，但與國際評估準則委員會并沒有不同意見。紅皮書中包括了一些定義，如折余重置成本，這是一種非市場價值且并不與國際評估準則沖突。 （九）波蘭評估協(xié)會主席Kalus的反饋意見 波蘭評

16、估協(xié)會制定了評估專業(yè)準則，形成了評估的基礎。我們在法律（資產(chǎn)管理法，1997年8月生效）中定義了市場價值和非市場價值，資產(chǎn)評估師的專業(yè)準則也以此法為基礎。 該法中的定義為： 市場價值：在以下條件下，自由市場上的預期價格。 1.  協(xié)議雙方各自獨立，行為不受強制，有意達成協(xié)議。 2.  已在市場上經(jīng)歷了必要的資產(chǎn)展示期，且有足夠時間協(xié)商協(xié)議中的條件。 我們在描述市場價值時，一般關注以下內(nèi)容： 1.  不動產(chǎn)類型； 2.  地點； 3.  使用方式； 4.  評估目的（根據(jù)當?shù)卣囊螅?5.  技術手段； 6. 

17、 開發(fā)條件及當?shù)厥袌錾系牟粍赢a(chǎn)實際價格。 （十）拉脫維亞資產(chǎn)評估師協(xié)會主席Steponas Deveikis的反饋意見 在我們國家，無論實務中還是理論資料中，都沒有專門明確價值基礎或價值類型的概念。然而，我們區(qū)分以下三種類型并給出定義：市場價值、重置價值和在用價值。 我們在市場價值的概念和定義方面與國際評估準則相同。 三、相關國家、地區(qū)法律、評估準則對價值類型的規(guī)定 除了以上國外專家的回復之外，我們還收集了相關國家和地區(qū)法律和評估準則對價值類型的規(guī)定。 （一）俄羅斯聯(lián)邦評估法（1998年生效） 第三條 評估行為的定義 本法中，評估行為是指評估行為主體為確定評估對象市場價值或其他價值進行的行為。

18、 本法中，評估對象的市場價值指，在當事人掌握了所有必要信息進行正常交易且交易額不受任何特殊條件影響的情況下，該評估對象在公開競爭市場上進行處置時所能夠獲得的最可能價格。即： 當事人任何一方都不是被迫處置或接受評估對象； 交易各方掌握評估對象的信息并為各自利益進行交易； 評估對象在公開市場上發(fā)出公開要約； 交易額代表了對評估對象的合理補償； 交易雙方未承受來自任何方面的壓力； 評估對象的價款支付以貨幣為主。 第七條 關于評估對象市場價值的假設 如果有關對評估對象進行強制評估的法令或約定對評估對象進行評估的協(xié)議中沒有規(guī)定評估對象的價值類型，則應采用評估對象的市場價值。 如果其他法令在說明評估對象的

19、價值類型時，未使用本法或評估準則中包括的價值術語，而使用“實際價值”、“合理價值”、“相關價值”和“真實價值”等術語，同樣適用上述規(guī)定。 （二）香港評估指南（1999版） 指南一 香港資產(chǎn)評估業(yè)務中應遵守的原則 公開市場價值為基礎，應當參照相似資產(chǎn)在公開市場上的交易資料。 四、對國外資料和反饋意見的分析 上述資料和反饋意見具有一定的代表性，既有來自英美等傳統(tǒng)評估業(yè)發(fā)達國家的意見，也有來自發(fā)展中國家的看法；既有來自不動產(chǎn)領域的專家觀點，也有來自企業(yè)價值評估等非不動產(chǎn)評估領域的意見。通過對上述資料的分析，可以歸納出以下結論，對我國資產(chǎn)評估理論研究和準則制定具有啟發(fā)作用： 1對資產(chǎn)評估而言價值類型概念和理論十分重要，為世界各國評估界普遍接受，并成為各國評估準則和評估實踐的