愛(ài)問(wèn)國(guó)外評(píng)估界關(guān)于價(jià)值類(lèi)型理論等問(wèn)題的論述

1、國(guó)外評(píng)估界關(guān)于價(jià)值類(lèi)型理論等問(wèn)題的論述   （摘自中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)行業(yè)發(fā)展研究資料NO.2002-4）由于早期我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論引進(jìn)的不完整性，資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型理論及其在評(píng)估實(shí)踐中的重要性長(zhǎng)期以來(lái)在我國(guó)評(píng)估界沒(méi)有得到重視。在起草評(píng)估準(zhǔn)則的過(guò)程中，國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者對(duì)價(jià)值類(lèi)型理論進(jìn)行了深入討論。為正確理解價(jià)值類(lèi)型在評(píng)估實(shí)踐中的重要作用，我們專(zhuān)門(mén)致函相關(guān)國(guó)家評(píng)估協(xié)會(huì)及國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的專(zhuān)家，對(duì)價(jià)值類(lèi)型及其應(yīng)用進(jìn)行了咨詢(xún)，并收集了部分國(guó)家評(píng)估法律、準(zhǔn)則中與價(jià)值類(lèi)型相關(guān)的規(guī)定。現(xiàn)將部分國(guó)外專(zhuān)家反饋意見(jiàn)和資料整理如下，供國(guó)內(nèi)評(píng)估界參考。 一、咨詢(xún)問(wèn)題 在征求咨詢(xún)意見(jiàn)的函中，我們要求各國(guó)專(zhuān)家回答以下三個(gè)問(wèn)

2、題： 1價(jià)值類(lèi)型或價(jià)值基礎(chǔ)的概念、理論在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)中是否被普遍接受？ 2市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)是否被普遍接受？市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值概念是否構(gòu)成評(píng)估準(zhǔn)則、指南的基礎(chǔ)？ 3在您的國(guó)家或評(píng)估協(xié)會(huì)，市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值是如何定義的？ 二、意見(jiàn)反饋 以下是十位國(guó)外評(píng)估專(zhuān)家就上述三個(gè)咨詢(xún)問(wèn)題的反饋意見(jiàn)。 (一)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員前主席、美國(guó)評(píng)估學(xué)會(huì)（AI）資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家Don Dorchester先生的反饋意見(jiàn) 價(jià)值類(lèi)型的概念是美國(guó)經(jīng)濟(jì)體系非常重要的組成部分。 在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)極其重要的概念。我們也承認(rèn)存在許多其他價(jià)值類(lèi)型，如投資價(jià)值（investment va

3、lue）、在用價(jià)值(value-in-use)、課稅價(jià)值(Assessed value)、保險(xiǎn)價(jià)值(insured value)、公允價(jià)值(fair value)等，這些價(jià)值類(lèi)型的重要性在于以下兩方面：（1）有助于將這些價(jià)值類(lèi)型與最常用的市場(chǎng)價(jià)值區(qū)分開(kāi)；（2）根據(jù)特定條件或法律規(guī)定使用非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，每一種價(jià)值類(lèi)型都應(yīng)當(dāng)有其定義和目的。根據(jù)我們的準(zhǔn)則，每一項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中所使用的價(jià)值類(lèi)型都必須：（1）正確地披露；（2）給出定義，清楚地予以確定；（3）對(duì)于評(píng)估業(yè)務(wù)的期望用途是適當(dāng)?shù)摹?對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有統(tǒng)一的定義，但如果不考慮特定用詞，市場(chǎng)價(jià)值的多數(shù)定義中都具有相同的組成因素。被廣泛認(rèn)可的定義是：“在符

4、合公平交易所要求的必要條件的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，在買(mǎi)方和賣(mài)方雙方都行為謹(jǐn)慎、精明、以自身利益最大化為目標(biāo)且不受非正常強(qiáng)迫的情況下，經(jīng)過(guò)一段合理的展示期，特定資產(chǎn)權(quán)利在特定日期以現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物或其他經(jīng)準(zhǔn)確說(shuō)明的條款表示的最可能的價(jià)格?！边@一定義被用于幾乎所有類(lèi)型的用途，包括訴訟、購(gòu)銷(xiāo)、借貸、稅收等。 在美國(guó)，市場(chǎng)價(jià)值概念和定義早在1930年就已被廣為認(rèn)同。我們歷史上發(fā)生的多次經(jīng)濟(jì)困難，都可部分地歸咎于對(duì)市場(chǎng)價(jià)值概念的不嚴(yán)格和不適當(dāng)運(yùn)用。通過(guò)把市場(chǎng)價(jià)值作為各種市場(chǎng)的價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)(standard of value for all market)，我們認(rèn)為消費(fèi)者和投資者的信心有所增強(qiáng)，市場(chǎng)秩序更加穩(wěn)定，避

5、免了市場(chǎng)價(jià)值體系建立之前的對(duì)價(jià)值的濫用、錯(cuò)誤闡述和誤解。市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)非常重要的自由市場(chǎng)概念。 (二)國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（ASA）資深會(huì)員、企業(yè)價(jià)值評(píng)估專(zhuān)家Greg Gibert先生的反饋意見(jiàn) 價(jià)值類(lèi)型概念和理論在美國(guó)都是很重要的。我們的憲法規(guī)定未經(jīng)合理補(bǔ)償，政府不得征用公民財(cái)產(chǎn)。從這開(kāi)始，（市場(chǎng)價(jià)值）等就成為很重要的概念。 在許多類(lèi)型的評(píng)估中，我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣劃分“市場(chǎng)法”和“非市場(chǎng)法”。我們注意到，一些評(píng)估方法來(lái)自于特定類(lèi)型的市場(chǎng)（銷(xiāo)售相同類(lèi)型的資產(chǎn)），而有些評(píng)估方法運(yùn)用不同市場(chǎng)的數(shù)據(jù)完成價(jià)值估算。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)把“市場(chǎng)”定義為銷(xiāo)售相同類(lèi)型資產(chǎn)的市

6、場(chǎng)，因此，它把有些方法稱(chēng)為“非市場(chǎng)法”是正確的。 我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)自于企業(yè)價(jià)值評(píng)估。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們利用同類(lèi)資產(chǎn)所處的“市場(chǎng)”，包括購(gòu)并市場(chǎng)和股票市場(chǎng)，通過(guò)多種方法估算市場(chǎng)價(jià)值。我們把這些方法統(tǒng)稱(chēng)為市場(chǎng)途徑，以表明所用數(shù)據(jù)來(lái)源于市場(chǎng)。但我們使用整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境（也稱(chēng)“自由市場(chǎng)”）下的利息率來(lái)確定收益途徑中所用的資本化率和折現(xiàn)率。當(dāng)我們運(yùn)用成本途徑時(shí)，我們以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)估算折舊（損耗）和市場(chǎng)價(jià)值。物理性損耗根據(jù)設(shè)備的狀況確定，功能方面的減損根據(jù)被評(píng)估設(shè)備與市場(chǎng)上待售全新設(shè)備的狀況進(jìn)行比較后確定。而經(jīng)濟(jì)性損耗（外部損耗）則通過(guò)市場(chǎng)觀察，對(duì)此種設(shè)備獲取收益的能力進(jìn)行研究后確定。嚴(yán)格地說(shuō)，各種途徑都是以

7、市場(chǎng)數(shù)據(jù)作為價(jià)值估算的最終基礎(chǔ)?？傊诿绹?guó)我們不像國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)那樣對(duì)市場(chǎng)與非市場(chǎng)作嚴(yán)格區(qū)分。 在美國(guó)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中以及含有價(jià)值定義的各種法律文本中，都有許多不同的定義。雖然用詞上有細(xì)微差別，但大多數(shù)定義都具有相同的內(nèi)涵。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們不稱(chēng)“市場(chǎng)價(jià)值”，而是稱(chēng)“公允市場(chǎng)價(jià)值”（Fair Market Value）。這兩個(gè)定義實(shí)際上是同義詞。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，我們沒(méi)有非市場(chǎng)價(jià)值的定義。 美國(guó)專(zhuān)業(yè)統(tǒng)一評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則（USPAP）中給出了公允市場(chǎng)價(jià)值的定義，在美國(guó)還使用其他的定義。雖然用詞有些細(xì)微差別，但這些定義都包括相同的要素，其中較重要的要素有： 1.自愿買(mǎi)方（假定的買(mǎi)方，并非實(shí)際的

8、買(mǎi)方） 2.自愿賣(mài)方（假定的賣(mài)方，并非實(shí)際的賣(mài)方） 3.精明的買(mǎi)方和賣(mài)方 4.買(mǎi)方和賣(mài)方均不受強(qiáng)制 5.現(xiàn)金表示的價(jià)格 6.正常條件下簽署正常的協(xié)議 7.買(mǎi)方和賣(mài)方都有能力進(jìn)行交易（賣(mài)方有明確的產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)方有足夠的現(xiàn)金） 8.在市場(chǎng)上有合理時(shí)間的展示 9.能反映許多獨(dú)立買(mǎi)方和賣(mài)方觀點(diǎn)的活躍市場(chǎng)（幾乎所有定義中都沒(méi)有包含，但這一點(diǎn)卻是最重要的）以下是摘自我們報(bào)告的定義，該定義來(lái)自美國(guó)政府納稅管理部門(mén)-國(guó)內(nèi)稅務(wù)署（IRS）： 公允市場(chǎng)價(jià)值是指滿(mǎn)足下列條件時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值：自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方，在獲知有關(guān)交易信息的情況下，進(jìn)行合理的交易，任何一方都未受到強(qiáng)迫。 （三）美國(guó)資深無(wú)形資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估專(zhuān)家G

9、ordon Smith先生的反饋意見(jiàn) 我們的價(jià)值定義(value definition)基本上與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則1和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2相同，不過(guò)我們不使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞。我對(duì)價(jià)值定義的理解是： 市場(chǎng)價(jià)值：自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方，沒(méi)有強(qiáng)迫因素，雙方對(duì)相關(guān)情況都了解。 市場(chǎng)價(jià)值還衍生出一些其他價(jià)值： 正常清算價(jià)值(Orderly Liquidation Value)：非自愿賣(mài)方，存在強(qiáng)迫因素，有交易所需的足夠時(shí)間。 強(qiáng)制清算價(jià)值(Forced Liquidation Value)：非自愿賣(mài)方，存在強(qiáng)迫因素，沒(méi)有交易所需的足夠時(shí)間。 在清算情況下，購(gòu)買(mǎi)者可能將資產(chǎn)用于不同于原始用途的其他用途（改變資產(chǎn)用途的銷(xiāo)售

10、）。 雖然我們沒(méi)有使用非市場(chǎng)價(jià)值一詞，但我們使用了其他一些價(jià)值前提： 更新重置成本(Reproduction Cost)：生產(chǎn)同樣資產(chǎn)所需的成本。 復(fù)原重置成本(Replacement Cost)：生產(chǎn)與被評(píng)估資產(chǎn)具有相同功效的資產(chǎn)所需的成本（即可以完成相同任務(wù)）。 一般的情況下，我們使用價(jià)值前提(Premise of Value)的說(shuō)法。這表明我們認(rèn)為存在不同的價(jià)值定義，可適用于不同的評(píng)估目的。我們把選取適當(dāng)價(jià)值前提的權(quán)力留給評(píng)估師，并要求評(píng)估師說(shuō)明并定義所用的價(jià)值前提，以便評(píng)估報(bào)告使用者能夠清楚地理解。 （四）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)現(xiàn)任主席、澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)資深會(huì)員、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師Greg Mc

11、namara先生的反饋意見(jiàn) 價(jià)值基礎(chǔ)和價(jià)值類(lèi)型的理論在澳大利亞是被廣泛接受的。 市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值概念是澳大利亞資產(chǎn)協(xié)會(huì)制定的專(zhuān)業(yè)實(shí)務(wù)2000的基礎(chǔ)。 市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2001中的定義相似，只是在非市場(chǎng)價(jià)值方面有細(xì)微的差別，主要體現(xiàn)在土地附加價(jià)值方面。 （五）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)常務(wù)理事、馬來(lái)西亞不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師Elvin Fernandez先生的反饋意見(jiàn) 市場(chǎng)價(jià)值一個(gè)非常重要的概念，國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)其做出了正確評(píng)價(jià)。會(huì)計(jì)師現(xiàn)在已認(rèn)識(shí)到這一概念的重要性和核心作用，并逐漸傾向于使用這一概念，即傾向于使用公允價(jià)值記賬。 市場(chǎng)價(jià)值認(rèn)同市場(chǎng)并為市場(chǎng)所驅(qū)動(dòng)。圍繞這一價(jià)值概念已建立

12、了許多用于確定價(jià)值的方法體系，如成本途徑、收益途徑和比較途徑。非市場(chǎng)價(jià)值只是在沒(méi)有確定的市場(chǎng)，或特定目的下需要非市場(chǎng)價(jià)值時(shí)才被使用。 市場(chǎng)價(jià)值是所有評(píng)估業(yè)務(wù)的核心基礎(chǔ)。 馬來(lái)西亞市場(chǎng)價(jià)值定義引自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則。 （六）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)準(zhǔn)則分會(huì)主席、新西蘭不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師John Dunckley先生的反饋意見(jiàn) 1995年以來(lái)我們已經(jīng)采納了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，許多 “前殖民地國(guó)家”都是這樣做的。美國(guó)人接受了國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的基本原則，但仍采用專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則（USPAP）。大多數(shù)國(guó)家正傾向于引用國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則，只作細(xì)微的修改，但 “現(xiàn)有用途下的市場(chǎng)價(jià)值”和“業(yè)主自用資產(chǎn)”除外。由于對(duì)報(bào)告的要求越來(lái)越復(fù)雜，國(guó)

13、際評(píng)估準(zhǔn)則將會(huì)作進(jìn)一步的修訂。 值得提醒的是國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則主要用于滿(mǎn)足國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，你們應(yīng)當(dāng)向中國(guó)評(píng)估同行提示這一點(diǎn)。 （七）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)前主席、法國(guó)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家Philip Malaquin先生的反饋意見(jiàn) 價(jià)值基礎(chǔ)的概念在法國(guó)已被普遍接受。 市場(chǎng)價(jià)值的概念在法國(guó)已被廣泛接受，但非市場(chǎng)價(jià)值有時(shí)有些混亂。法國(guó)大多數(shù)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，非市場(chǎng)價(jià)值僅用于特殊資產(chǎn)。 法國(guó)市場(chǎng)價(jià)值的定義是譯自國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)的定義。 （八）國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)候任主席、英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)資深不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估師John Edge先生的反饋意見(jiàn) 市場(chǎng)價(jià)值在英國(guó)已被接受。英國(guó)所稱(chēng)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(Open

14、 Market Value)與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的市場(chǎng)價(jià)值定義是相同的。英國(guó)目前傾向于舍棄公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而使用市場(chǎng)價(jià)值。 在英國(guó)市場(chǎng)價(jià)值是被接受的，沒(méi)有將非市場(chǎng)價(jià)值作為一類(lèi)進(jìn)行劃分，但可以這么做，非市場(chǎng)價(jià)值的含義是隱含的（可以被理解）。各主要評(píng)估準(zhǔn)則制定組織在估價(jià)基礎(chǔ)方面沒(méi)有實(shí)質(zhì)的差別。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)評(píng)估指南、歐洲評(píng)估準(zhǔn)則、美國(guó)專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則和國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則基本是相似的，最大的區(qū)別在于表述方式，而不是估價(jià)基礎(chǔ)。 在業(yè)主自用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值定義（來(lái)源于公允價(jià)值，用于以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估中）方面，只有澳大利亞和新西蘭的準(zhǔn)則制定者與其他準(zhǔn)則制定者存在不同。澳大利亞假定不動(dòng)產(chǎn)處于使用狀態(tài)，將租金

15、進(jìn)行資本化，得出資本價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值），這一過(guò)程中不對(duì)租賃費(fèi)用進(jìn)行抵減。其他國(guó)家評(píng)估中則假定不動(dòng)產(chǎn)處于閑置狀態(tài)。這兩種評(píng)估途徑產(chǎn)生不同的評(píng)估結(jié)果，這是不正確的，只能有一種途徑正確。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)正與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（IASB）一起研究正確的會(huì)計(jì)概念，以便國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則可以確定正確的估價(jià)途徑。 英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的紅皮書(shū)（評(píng)估指南）中給出了市場(chǎng)價(jià)值的定義，這一定義與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則的定義相同。紅皮書(shū)中沒(méi)有非市場(chǎng)價(jià)值的定義，但與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)并沒(méi)有不同意見(jiàn)。紅皮書(shū)中包括了一些定義，如折余重置成本，這是一種非市場(chǎng)價(jià)值且并不與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則沖突。 （九）波蘭評(píng)估協(xié)會(huì)主席Kalus的反饋意見(jiàn) 波蘭評(píng)

16、估協(xié)會(huì)制定了評(píng)估專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則，形成了評(píng)估的基礎(chǔ)。我們?cè)诜桑ㄙY產(chǎn)管理法，1997年8月生效）中定義了市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值，資產(chǎn)評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)準(zhǔn)則也以此法為基礎(chǔ)。 該法中的定義為： 市場(chǎng)價(jià)值：在以下條件下，自由市場(chǎng)上的預(yù)期價(jià)格。 1.  協(xié)議雙方各自獨(dú)立，行為不受強(qiáng)制，有意達(dá)成協(xié)議。 2.  已在市場(chǎng)上經(jīng)歷了必要的資產(chǎn)展示期，且有足夠時(shí)間協(xié)商協(xié)議中的條件。 我們?cè)诿枋鍪袌?chǎng)價(jià)值時(shí)，一般關(guān)注以下內(nèi)容： 1.  不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型； 2.  地點(diǎn)； 3.  使用方式； 4.  評(píng)估目的（根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊螅?5.  技術(shù)手段； 6. 

17、 開(kāi)發(fā)條件及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際價(jià)格。 （十）拉脫維亞資產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)主席Steponas Deveikis的反饋意見(jiàn) 在我們國(guó)家，無(wú)論實(shí)務(wù)中還是理論資料中，都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)明確價(jià)值基礎(chǔ)或價(jià)值類(lèi)型的概念。然而，我們區(qū)分以下三種類(lèi)型并給出定義：市場(chǎng)價(jià)值、重置價(jià)值和在用價(jià)值。 我們?cè)谑袌?chǎng)價(jià)值的概念和定義方面與國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則相同。 三、相關(guān)國(guó)家、地區(qū)法律、評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類(lèi)型的規(guī)定 除了以上國(guó)外專(zhuān)家的回復(fù)之外，我們還收集了相關(guān)國(guó)家和地區(qū)法律和評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)價(jià)值類(lèi)型的規(guī)定。 （一）俄羅斯聯(lián)邦評(píng)估法（1998年生效） 第三條 評(píng)估行為的定義 本法中，評(píng)估行為是指評(píng)估行為主體為確定評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值進(jìn)行的行為。

18、 本法中，評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值指，在當(dāng)事人掌握了所有必要信息進(jìn)行正常交易且交易額不受任何特殊條件影響的情況下，該評(píng)估對(duì)象在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上進(jìn)行處置時(shí)所能夠獲得的最可能價(jià)格。即： 當(dāng)事人任何一方都不是被迫處置或接受評(píng)估對(duì)象； 交易各方掌握評(píng)估對(duì)象的信息并為各自利益進(jìn)行交易； 評(píng)估對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上發(fā)出公開(kāi)要約； 交易額代表了對(duì)評(píng)估對(duì)象的合理補(bǔ)償； 交易雙方未承受來(lái)自任何方面的壓力； 評(píng)估對(duì)象的價(jià)款支付以貨幣為主。 第七條 關(guān)于評(píng)估對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的假設(shè) 如果有關(guān)對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行強(qiáng)制評(píng)估的法令或約定對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估的協(xié)議中沒(méi)有規(guī)定評(píng)估對(duì)象的價(jià)值類(lèi)型，則應(yīng)采用評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。 如果其他法令在說(shuō)明評(píng)估對(duì)象的

19、價(jià)值類(lèi)型時(shí)，未使用本法或評(píng)估準(zhǔn)則中包括的價(jià)值術(shù)語(yǔ)，而使用“實(shí)際價(jià)值”、“合理價(jià)值”、“相關(guān)價(jià)值”和“真實(shí)價(jià)值”等術(shù)語(yǔ)，同樣適用上述規(guī)定。 （二）香港評(píng)估指南（1999版） 指南一 香港資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中應(yīng)遵守的原則 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，應(yīng)當(dāng)參照相似資產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上的交易資料。 四、對(duì)國(guó)外資料和反饋意見(jiàn)的分析 上述資料和反饋意見(jiàn)具有一定的代表性，既有來(lái)自英美等傳統(tǒng)評(píng)估業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的意見(jiàn)，也有來(lái)自發(fā)展中國(guó)家的看法；既有來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)家觀點(diǎn)，也有來(lái)自企業(yè)價(jià)值評(píng)估等非不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域的意見(jiàn)。通過(guò)對(duì)上述資料的分析，可以歸納出以下結(jié)論，對(duì)我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估理論研究和準(zhǔn)則制定具有啟發(fā)作用： 1對(duì)資產(chǎn)評(píng)估而言?xún)r(jià)值類(lèi)型概念和理論十分重要，為世界各國(guó)評(píng)估界普遍接受，并成為各國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則和評(píng)估實(shí)踐的