連云港市場調(diào)研報告

1、-0-連云港市場調(diào)研報告時間：2014.1.22林智鵬林智鵬-1-【目錄目錄】文本文本文本一、城市概況一、城市概況二、市場分析二、市場分析三、結(jié)論和建議三、結(jié)論和建議-2-n城市區(qū)位：連云港市位于中國東部沿海城市區(qū)位：連云港市位于中國東部沿海、長江三角洲地區(qū)，地處江蘇省東北部，、長江三角洲地區(qū)，地處江蘇省東北部，魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部。東部瀕魯中南丘陵與淮北平原的結(jié)合部。東部瀕臨黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；臨黃海，與朝鮮、韓國、日本隔海相望；西與徐州、宿遷毗鄰；南與淮安、鹽城相西與徐州、宿遷毗鄰；南與淮安、鹽城相連；北與臨沂、日照接壤。連；北與臨沂、日照接壤。n城市三產(chǎn)比：城市三產(chǎn)

2、比：三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為13:48:39【城市基本情況城市基本情況】備注：以上數(shù)據(jù)均為2012年數(shù)據(jù)-3-連云港空間布局規(guī)劃“兩軸一心”：沿海城鎮(zhèn)發(fā)展軸和沿東隴海城鎮(zhèn)發(fā)展軸的交匯點即連云港中心城區(qū)。 沿海城鎮(zhèn)發(fā)展軸：依托連云港濱海港口、土地、交通、景觀等優(yōu)勢資源、以臨港產(chǎn)業(yè)為重點的市域南北向新興發(fā)展軸線。沿東隴海城鎮(zhèn)發(fā)展軸：東起連云港中心城區(qū)，西沿隴海鐵路和連徐高速公路，向新沂、徐州方向延伸的市域東西向傳統(tǒng)發(fā)展軸線。-4-連云港城市功能分區(qū)城市功能分區(qū)布局：“一心三極”新海城區(qū)濱海新城（連云城區(qū)）南翼新城贛榆新城（濱海新區(qū)）-5-濱海新城：包括濱海核心區(qū)和連云城區(qū)，為本規(guī)劃重點培育的區(qū)域性綜合服

3、務(wù)中心區(qū)。規(guī)劃主要承擔(dān)行政辦公、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)流通、文化娛樂、旅游接待等綜合服務(wù)中心職能，以及連云區(qū)的區(qū)級中心職能。同時，濱海新城也是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的現(xiàn)代化特色濱海社區(qū)。 新海城區(qū)：主要承擔(dān)市級高等教育職能，以及行政辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化體育、生活居住等職能，成為配套比較完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、歷史文化淳厚、城市尺度宜人的城區(qū)。南翼新城：依托徐圩港區(qū)重點打造的江蘇省乃至國際級臨港產(chǎn)業(yè)基地，主要承擔(dān)為南翼港區(qū)及臨港工業(yè)園區(qū)綜合配套服務(wù)的職能，遠景進一步拓展成為產(chǎn)業(yè)實力雄厚、配套設(shè)施完善的臨港新城。 贛榆新城：承擔(dān)都市發(fā)展區(qū)北翼的中心服務(wù)職能，重點發(fā)展區(qū)級行政辦公、商貿(mào)服務(wù)、文化體育、生活居住等功能，形成功

4、能齊全、環(huán)境優(yōu)美、具有較高水準(zhǔn)的復(fù)合型城區(qū)?！耙恍摹奔礊I海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。 -6-連云港東站 連云港東站連云港有連云港東站、連云港站、東海縣站3個客運站。目前，緊緊依托隴海鐵路線，連云港鐵路客運和貨運列車可直通北京、上海、南京、杭州、成都、武漢、西安、寶雞、蘭州、烏魯木齊等大中城市，并通過京滬線、京九線、隴海線等連接中國各地。已經(jīng)開工建設(shè)的鐵路有寧淮連鐵路（南京-淮安-連云港）連鹽鐵路（沿海鐵路江蘇段連云港-鹽城-南通-上海）、青連鐵路（青島-日照-連云港）連淮揚鎮(zhèn)鐵路（連云港-淮安-揚州-鎮(zhèn)江）等。【交通交通】鐵路-7-連云港白塔埠機場 連云港白塔埠機場連云

5、港白塔埠機場為軍民合用機場，占地5平方公里，位于連云港市西25公里，東?？h境內(nèi)。1984年經(jīng)中央軍委、國務(wù)院批準(zhǔn)，使用白塔埠機場開展航空運輸業(yè)務(wù)。1985年3月26日開通第一條民用航線。連云港機場航空貨運快遞公司承運國內(nèi)并代辦國際航空貨運快遞業(yè)務(wù)，旅客生活服務(wù)中心為班機提供配餐業(yè)務(wù)，售票處與國內(nèi)微機聯(lián)網(wǎng)，并在周邊地區(qū)設(shè)有機票代理、代辦網(wǎng)點，為各航空公司和旅客提供優(yōu)質(zhì)、高效的地面服務(wù)。連云港機場總體規(guī)劃于2008年10月31日通過民航華東地區(qū)管理局評審。根據(jù)規(guī)劃，連云港民航機場的發(fā)展定位為區(qū)域性國際大型機場?！窘煌ń煌ā亢娇?8-連云港是全國45個公路樞紐之一，國家42個綜合交通樞紐之一。公路對

6、外交通已全部實現(xiàn)高速化，國家重點建設(shè)的沈海（同三高速沈陽至?？诙危┻B霍長深、三條高速公路在境內(nèi)交匯。是中國最長的兩條高速公路同三高速和連霍高速的惟一交點?！窘煌ń煌ā抗?9-港口北倚長6的東西連島天然屏障，南靠巍峨的云臺山，為橫貫中國東西的鐵路大動脈隴海、蘭新鐵路的東部終點港。與韓國、日本等國家主要港口相距在500海里的近洋扇面內(nèi)，現(xiàn)為江蘇最大海港、蘇北和中西部最經(jīng)濟便捷的出?？?、新亞歐大陸橋東橋頭堡，以腹地內(nèi)集裝箱運輸為主并承擔(dān)亞歐大陸間國際集裝箱水陸聯(lián)運的重要中轉(zhuǎn)港口，集商貿(mào)、倉儲、保稅、信息等服務(wù)于一體的綜合性大型沿海商港【交通交通】海運-10-【目錄目錄】文本文本文本一、城市概況一、

7、城市概況二、市場分析二、市場分析三、結(jié)論和建議三、結(jié)論和建議1 1、土地市場、土地市場2 2、住宅市場、住宅市場3 3、綜合商業(yè)市、綜合商業(yè)市場場4 4、專業(yè)市場、專業(yè)市場5 5、市場分析結(jié)、市場分析結(jié)論論-11- 一、土地市場綜述-12-【土地成交區(qū)域分析土地成交區(qū)域分析】連云港市級層面重點抓好三個新區(qū)開發(fā)，新海新區(qū)位列其一。2013年的新海新區(qū)土地市場分外活躍，出地36宗，占新浦區(qū)的75%，整個連云港的20.93%。相較于徐圩新區(qū)來說，新海新區(qū)出地主要是商業(yè)和住宅用地，沒有工業(yè)用地。單從土地用途與數(shù)量來看，新海新區(qū)將成為連云港未來生活、商業(yè)中心的說法值得信賴。-13-截止2013年12月1

8、7日，連云港累計推出土地180宗，成交172宗，成交土地面積22603269.6平方米，土地成交總金額1873473萬元。其中8宗未成交土地均是上半年推出的青口鹽場附近地塊?！就恋毓?yīng)結(jié)構(gòu)分析土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析】-14-【土地成交地價分析土地成交地價分析】以上述數(shù)據(jù)來源于國土局網(wǎng)站，以各類項成交總額/各類型成交總面積。-15- 二、住宅市場綜述-16-【住宅市場供應(yīng)分析住宅市場供應(yīng)分析】 連云港2013年樓市入市住宅房源面積為3742014平方米，環(huán)比上升了85.15%，超出2012年入市房源面積約172萬平方米。-17-【住宅市場供應(yīng)分析住宅市場供應(yīng)分析】 連云港房價上漲后勁和動力在2013年

9、有所體現(xiàn)，可以看出全年供應(yīng)量比較平穩(wěn)并且總量大也遠大于往年。從銷量上消耗了大量庫存房源，供應(yīng)結(jié)構(gòu)較往年發(fā)生挺大的改變。-18-【住宅市場價格分析住宅市場價格分析】 2013年上半年，連云港住宅均價一路飄紅，連續(xù)6個月環(huán)比上漲。7月連云港房價低幅度下滑，緊接著平穩(wěn)上漲，至9月份達到峰值再次下滑，總體來看，連云港住宅均價還是有所增長。12月份港城住宅均價為每平方米5718元，與11月份相比，每平方米下降59元，環(huán)比下滑1.02%-19-【住宅市場去化分析住宅市場去化分析】 2013年連云港樓市對比往年可謂供求雙升，全年新推住宅房源35041套，遠超2012年過萬套，而（12月31日前）2013年全

10、市的新房住宅銷量是51024套，成交面積約5414685平方米，消耗以往庫存房源1.5萬余套。平均每月去化4252套。-20-連云區(qū)及其周邊板塊當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?中高檔客戶主要是港務(wù)區(qū)企業(yè)管理層、政府工作人員以及私營業(yè)主。 新浦板塊本地客戶占據(jù)70%80不等，主要為傳統(tǒng)老城區(qū)居民。開發(fā)區(qū)板塊市區(qū)高房價溢出人群為主，投資客較少。 新浦區(qū)的客戶目前極少去連云區(qū)購房，反之亦然。地域歸屬感特征明顯。當(dāng)?shù)乜蛻魹橹?連云港房地產(chǎn)市場目前以本地客戶為主，外來主要客戶為產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口客戶認知-21- 三、綜合商業(yè)市場綜述-22-步行街步行街九龍商場九龍商場中央百貨中央百貨華聯(lián)華聯(lián)匯金廣場匯金廣場蘇寧廣場（在建）蘇寧

11、廣場（在建）中心商圈中心商圈金鷹百貨金鷹百貨（在（在建）建）樂天瑪特樂天瑪特東方和盛東方和盛天然居天然居國安商貿(mào)城國安商貿(mào)城-23- 連云港九龍大世界位于連云港市區(qū)核心商圈的最繁華地段通灌北路118號，營業(yè)面積約2萬平方米（共5層），單層約4000平方米，西連聞名遐邇的隴海步行街；東連新興時尚的萬潤商業(yè)街。04年9月開業(yè)至今的連云港九龍大世界目前成為連云港地區(qū)最具活力和影響力的商業(yè)名企。商場定位為中高端，2010年實現(xiàn)年銷售3.04億元。連云港九龍大世界連云港九龍大世界-24-樓層布局樓層布局1F：流行館：流行館浪琴、天梭、西鐵城、周大福、金伯利、浪琴、天梭、西鐵城、周大福、金伯利、金至尊、蘭

12、蔻、歐珀萊、金至尊、蘭蔻、歐珀萊、DHC、百麗、千百度、愛、百麗、千百度、愛 步步2F：麗人館：麗人館艾格、歐時力、艾格、歐時力、POSHE、聲竹雨、伯姿丹、聲竹雨、伯姿丹頓、迪桑娜、卡蒙迪、馬斯菲爾頓、迪桑娜、卡蒙迪、馬斯菲爾3F：淑女館：淑女館玖姿、歌諦詩、瑟儷、玖姿、歌諦詩、瑟儷、 納帕佳、玫瑰傳說納帕佳、玫瑰傳說、曼婭奴、哥弟、曼婭奴、哥弟4F：紳士館：紳士館路易詩蘭、沙馳、夢特嬌、雅戈爾、九牧路易詩蘭、沙馳、夢特嬌、雅戈爾、九牧王、杰凡尼、威斯康尼王、杰凡尼、威斯康尼5F：生活館：生活館-25- 連云港中央國際購物中心為南京中商集團旗下的一家分店。中央國際位于解放中路與海昌北路交匯處

13、，占據(jù)城市商圈核心位置，營業(yè)面積約2萬平方米（共四層），單層約5000平方米，于2004年5月18日開業(yè)，經(jīng)過幾次提檔升級調(diào)整，現(xiàn)定位為大眾時尚百貨商場，依托南京中商雄厚的資金實力、先進的管理體系、強大的品牌資源及標(biāo)準(zhǔn)化的連鎖優(yōu)勢，多年來在連云港百貨業(yè)排名前列。2010年實現(xiàn)銷售1.35億元。連云港中央百貨連云港中央百貨-26-連云港文峰大世界是中國知名商業(yè)連鎖企業(yè)文峰大世界連鎖發(fā)展有限公司實施外向開拓、與連云港地區(qū)優(yōu)勢企業(yè)九龍房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開辦的集購物、休閑、餐飲為一體的綜合性現(xiàn)代化百貨商場。連云港文峰大世界位于連云港市區(qū)核心商圈的最繁華地段通灌北路118號，營業(yè)面積逾3萬平方米。商場配

14、套設(shè)施齊全、購物環(huán)境寬敞舒適，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，開業(yè)后連云港文峰大世界將努力躋身于連云港地區(qū)最具活力和影響的一流商業(yè)名企之列。連云港文峰大世界連云港文峰大世界 -27- 連云港華聯(lián)商廈有限責(zé)任公司位于連云港市中心，新浦龍河廣場北側(cè)，為國有老字號商業(yè)企業(yè)。經(jīng)營面積約18000平方米，共4層，單層經(jīng)營面積約4500平方米，1、2兩層現(xiàn)已租給國美電器，3、4層以租賃形式經(jīng)營百貨。連云港華聯(lián)商廈連云港華聯(lián)商廈-28- 匯金商業(yè)廣場位于新浦區(qū)解放路傳統(tǒng)商業(yè)中心，項目總占地150畝，總建筑面積22萬平米，由六個交易區(qū)塊和商務(wù)酒店、寫字樓組成，擁有近萬個商位。經(jīng)營針織內(nèi)衣、服裝家紡、皮革皮具、流行飾品、創(chuàng)意家居

15、、箱包、文具批發(fā)、床上用品、副食、干果、糖果、炒貨、雜貨、出版物等20個行業(yè)千余種商品。經(jīng)營狀況一般。匯金商業(yè)廣場匯金商業(yè)廣場-29- 隴海步行街是連云港市新浦區(qū)核心商圈的中心，是一條集購物（品牌專賣店）、文化、餐飲娛樂、旅游觀光、商務(wù)辦公、展示博覽為一體的現(xiàn)代化商業(yè)步行街，全長1170余米，寬30米，由現(xiàn)代建筑風(fēng)格的九龍世貿(mào)城、海濱建筑風(fēng)格的步行東街、簡歐建筑風(fēng)格的步行中街、園林建筑風(fēng)格的步行西街組成。建筑面積35100平米。隴海商業(yè)步行街隴海商業(yè)步行街-30-連云港蘇寧廣場項目位于新浦區(qū)海連中路和通灌北路交匯處，是連云港商業(yè)的核心位置，由全國高端綜合地產(chǎn)領(lǐng)袖企業(yè)蘇寧置業(yè)投資開發(fā)建設(shè)。周邊交

16、通便利，龍河廣場、龍尾河近在咫尺，擁有絕佳景觀視野，項目總建筑面積約22萬平方米，高度200米。其中住宅建筑面積4.88萬平方米，商業(yè)建筑面積7.13萬平方米，酒店建筑面積3.7萬平方米。計劃總投資20億元人民幣，計劃于2014年10月全面投入使用，建成后將成為連云港市中心地區(qū)乃至蘇北沿海規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、檔次最高的標(biāo)志性建筑。 蘇寧廣場蘇寧廣場-31-金鷹地塊位于海昌北路以西，北鄰中央國際，占地約100畝，規(guī)劃建設(shè)50萬平方米城市綜合體。是金鷹集團在連云港重點打造的一個城市綜合體，商業(yè)面積20萬方。 另據(jù)悉：金鷹天地位于市新浦新區(qū)市政府東側(cè)，花果山風(fēng)景區(qū)附近，距市級商業(yè)中心僅4公里，地理位

17、置優(yōu)越。占地面積約52萬平米，規(guī)劃總建筑面積約126萬平米，同時配建商業(yè)和酒店服務(wù)設(shè)施。 金鷹金鷹 國際國際 -32-時尚萊迪購物廣場（在建） 容 積 率： 2.89 綠 化 率 ：32% 開盤時間 預(yù)計2013年1月物 業(yè) 費： 暫無資料 物業(yè)公司： 暫無資料 開 發(fā) 商 ：連云港市國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ：新浦區(qū)南極北路143號 物業(yè)地址 ：新浦新浦區(qū)南極北路99號 交通圖 房價： 待定 連云港時尚萊迪將首開連云港時尚購物之先河，是以購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式情景主題購物中心。項目位于連云港市新浦區(qū)南極北路99號，港城消費最密集精華商圈隴海核心商業(yè)圈內(nèi)，總面積為1500

18、0-33-【綜合商業(yè)商圈分析綜合商業(yè)商圈分析】-34- 五、專業(yè)市場綜述-35-【專業(yè)市場分布圖專業(yè)市場分布圖】紅星美凱龍義烏小商品城紅太陽興隆商貿(mào)城-36-【專業(yè)市場整體概況專業(yè)市場整體概況】-37-商圈分析典型案例分析 商業(yè)市場小結(jié) 連云港紅星美凱龍國際家居廣場位于連云港市新浦區(qū)人民路66號，連云港火車站對面，是紅星集團與深圳寶安集團合作，為港城市民打造的第2家品牌連鎖賣場。一期已于今年4月10日成功開業(yè)，在開業(yè)的同時，二期也進入了緊鑼密鼓的建設(shè)。二期于10月15日正式，開業(yè)后，連云港紅星美凱龍的總經(jīng)營面積達8萬平方米，真正成為港城規(guī)模最大、檔次最高、品種最全、品牌最優(yōu)、設(shè)施最現(xiàn)代化的主題

19、家具購物廣場。二樓主營矮件軟體家具，主要有愛依瑞斯、顧家工藝、麗星、芝華仕等品牌進駐；三樓主營板式、歐式和新古典家具，主要有紅蘋果、皇朝、城市之窗、七彩人生、富得寶、迪諾雅、曲美、歐洲故事、新干線、凱利、維克諾利、我樂等家具；四樓主營辦公家具、實木家具和歐式家具，有雙葉、百強、和木居、華日、喜夢寶、光明等家具品牌入駐。紅星美凱龍-38-紅太陽國際家具裝飾城 中國家居業(yè)的旗艦-紅太陽國際家具裝飾集團，自1988年創(chuàng)建以來，經(jīng)過19年的櫛風(fēng)沐雨，發(fā)展步伐快捷穩(wěn)健，現(xiàn)已在江蘇、浙江、山東、山西、安徽等各大城市擁有數(shù)十家超大規(guī)模的現(xiàn)代化連鎖大賣場和28家專業(yè)生產(chǎn)廠，總經(jīng)營面積達180萬平方米，2005

20、年銷售規(guī)?？傤~突破85億元，獲得中國家具協(xié)會常務(wù)理事單位的榮譽稱號。 連云港紅太陽國際家居廣場地處新浦繁華路段通灌路與解放路交界處，是市區(qū)黃金商業(yè)圈的中心地帶，經(jīng)營規(guī)模達5萬萬平方米，全部設(shè)計結(jié)構(gòu)為4層，一二樓為新一佳超市，三四樓為家居賣場，頂層為高級游泳休閑中心。商場內(nèi)設(shè)不中央空調(diào)，自動扶梯、觀光電梯共7部，環(huán)境整潔、舒適、優(yōu)雅，代表了高檔商場型家具賣場嶄新形象，是一個現(xiàn)化代、個性化的時尚購物空間-39-義烏中國小商品城綠 化 率： 暫無資料 開盤時間 ：2011-5-28 交房時間 ：2012-6-30 物 業(yè) 費 ：2.80元/平方米月 物業(yè)公司 美屋物業(yè) 開 發(fā) 商 ：連云港市日月房地

21、產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓地址 ：海州區(qū)幸福路67號 物業(yè)地址 ：海州海寧路與幸福路交叉口 房價 ：均價18000元/平方米 停車位:機動車位790個，非機動車位11850個。占地面積:100005平方米 建筑面積:150000平方米 工程進度:一期在建(2013-11-07)-40-興隆商貿(mào)城開盤時間： 2011-11-18 交房時間 ：2012-12-30 物 業(yè) 費： 暫無資料 物業(yè)公司 暫無資料 開 發(fā) 商： 興隆集團 售樓地址： 瀛洲南路1號 物業(yè)地址： 海州瀛洲南路1號 交通圖 興隆國際商貿(mào)廣場房價 均價13000元/平方米占地面積:117101平方米 建筑面積:304300平方米 業(yè)態(tài):整體可劃