房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策

1、第四章 房地產(chǎn)開發(fā)的基本政策第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要法規(guī)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程第三節(jié) 項目的獲取第四節(jié) 相關政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)的主要法規(guī)一、房地產(chǎn)開發(fā)機構的分類及資質(zhì)管理規(guī)定（一）房地產(chǎn)開發(fā)公司的分類 （1）房地產(chǎn)開發(fā)公司按所有制結(jié)構分為：1）國有的房地產(chǎn)開發(fā)公司；2）集體所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司；3）私營的房地產(chǎn)開發(fā)公司；4）中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)公司；5）中外合作的房地產(chǎn)開發(fā)公司；6）外商獨資的房地產(chǎn)開發(fā)公司等。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)公司按業(yè)務范圍分為：1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司；2）房地產(chǎn)開發(fā)項目公司；3）房地產(chǎn)開發(fā)兼營公司。（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理的法律規(guī)定 我國有關法律規(guī)

2、定，有關管理房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門對房地產(chǎn)的開發(fā)公司實行資質(zhì)等級管理。管理內(nèi)容包括： （1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司應當規(guī)定申報資質(zhì)等級。兼營公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務亦要經(jīng)省級以上建設行政主管部門批準，但不定資質(zhì)等級。項目開發(fā)公司也不定資質(zhì)等級，由項目所在地的建設行政主管部門根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、人員條件，并核發(fā)一次性資質(zhì)證書。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司按資質(zhì)條件劃分為一、二、三、四、五個等級，各級公司的資質(zhì)標準均有嚴格規(guī)定。資質(zhì)標準的內(nèi)容包括：自由流動資金和注冊資本的數(shù)額、專業(yè)技術人員的數(shù)額和相應的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批。一級房地

3、產(chǎn)開發(fā)公司由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門主審，報建設部審批；二級以下由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司的資質(zhì)每年核審一次。對于不符合原定資質(zhì)標準的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。 （5）一、二、三、四級公司必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。五級資質(zhì)的公司只能限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。二、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要法規(guī)規(guī)定（一）關于土地使用的法規(guī) 土地管理法、城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法實施條例、招標拍賣掛牌出讓

4、國有土地使用權規(guī)定等規(guī)定了如果通過國有土地劃撥使用，國有土地出讓使用、集體土地征收使用進行房地產(chǎn)開發(fā)。（二）關于房地產(chǎn)開發(fā)建設的法規(guī) 城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋拆遷管理條例、城市規(guī)劃法、 土地管理法、工程建設施工招標投標管理辦法、建設監(jiān)理試行規(guī)定等對房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃、城市房屋拆遷、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程做了規(guī)定。（三）關于房地產(chǎn)交易的法規(guī) 城市房地產(chǎn)管理法對房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃等做了規(guī)定。（四）關于房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍的法規(guī) 土地管理法、 城市房地產(chǎn)管理法、城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理辦法、城市地籍調(diào)查規(guī)程、土地登記規(guī)則等對房地產(chǎn)權屬、房地產(chǎn)權屬登記等做了規(guī)定。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程

5、一、傳統(tǒng)的開發(fā)流程（一）選擇項目 開發(fā)商要根據(jù)自己的資金能力、開發(fā)目的和市場前景尋找并確定項目。（二）申報控規(guī)及批復 控規(guī)是編制項目所在地塊一定區(qū)域的控制性詳細規(guī)劃。該規(guī)劃的內(nèi)容包括地塊的用途、各類用地的結(jié)構、各類建筑的布局、各類建筑物的面積、建筑容積率、建筑物的限高、交通組織等。（三）申報規(guī)劃意見書及批復 由于控制性詳細規(guī)劃的范圍比較大，各類指標還比較粗，要把這些指標分解落實到具體的地塊上，就需要獲得規(guī)劃部門的規(guī)劃意見書。（四）申報立項 房地產(chǎn)開發(fā)項目屬基建類投資項目，要獲得國家發(fā)展與改革委員會的審批或備案才能獲得開發(fā)權。（五）申請建設用地規(guī)劃許可證 當?shù)匾?guī)劃行政主管部門通過頒發(fā)此證來確認某

6、一宗土地的用途。由房地產(chǎn)開發(fā)公司提出建設用地申請，城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)規(guī)劃和建設項目的用地需要，確定建設用地位置、面積、界限的法定憑證。申請建設用地規(guī)劃許可證是在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)取得開發(fā)建設用地的第一道法定程序，建設用地規(guī)劃許可證是一種批準性文件，是土地可以用于開發(fā)的法律憑證。（六）申報規(guī)劃設計方案并取得通知書 由開發(fā)公司提供設計方案、圖紙（包括模型）后，城市規(guī)劃行政主管部門對多個方案進行審查比較，進行方案選擇和技術經(jīng)濟指標的分析，確定設計方案和提出規(guī)劃設計的修改意見，核發(fā)審定設計方案通知書。開發(fā)公司據(jù)此可委托設計單位進行施工圖設計。（七）列入年度建設計劃 開發(fā)公司持審定方案通知書到計劃主管部

7、門申報年度開工計劃。（八）領取（臨時）國有土地使用證 當開發(fā)商支付一定比例的土地出讓金后，在工程未完工、土地出讓金未支付完的情況下，土地行政管理部門頒發(fā)給開發(fā)商非正式國有土地使用證。（九）申報并領取建設工程規(guī)劃許可證 開發(fā)公司持注明勘察設計號的總平面圖，單體設計平、立、剖面圖紙，基礎圖，地下室平、剖面圖等，施工圖紙報城市規(guī)劃行政管理部門進行審查，經(jīng)審查批準后，得到建設工程規(guī)劃許可證。（十）領取開工證 開發(fā)公司持建設工程規(guī)劃許可證、年度計劃批文、施工單位中標通知書等文件向建設行政主管部門申領建設工程施工許可證（俗稱開工證）。（十一）領取銷售許可證 項目完工前可向房屋行政管理部門申領房屋預售許可證

8、，竣工后可申領銷售許可證。（十二）辦理產(chǎn)權證 房屋竣工驗收合格后，開發(fā)公司持竣工備案表和前面的相關文件去房屋管理部門辦理整個項目的（大）產(chǎn)權證，并到土地管理部門辦理正式的國有土地使用證。然后，對已經(jīng)售出的房屋辦理每套房屋的（?。┊a(chǎn)權證。二、新的開發(fā)流程（一）土地一級開發(fā)的流程 具體流程見教材P72的圖4-1。（二）通過招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的主要開發(fā)流程 （1）取得國有土地。通過招標、拍賣、掛牌等方式取得土地使用權的標志是開發(fā)商與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按合同約定支付相應的土地款（包括一級開發(fā)費、原土地方的補償費和土地出讓金）。開發(fā)商取得的是這塊土地的半財產(chǎn)權，因為根

9、據(jù)合同約定，開發(fā)商要在規(guī)定的時間完成相應的開發(fā)任務，逾期不開發(fā)，將被處以罰款或無償收回。 （2）取得立項批復。通過發(fā)改委的立項或可研批復，開發(fā)商可取得項目的開發(fā)經(jīng)營權。 （3）取得審定方案通知書。 （4）領取建設工程規(guī)劃許可證。 （5）領取開工證。 （6）領取銷售許可證。 （7）辦理產(chǎn)權證。三、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序（一）投資機會選擇與決策分析 這一步主要是尋找項目并簽訂項目購買合同。開發(fā)商找項目和項目找開發(fā)商都需慎重，一旦找準，可以說項目成功了一半。（二）前期工作 這一步主要是完成項目開工前的所有報批手續(xù)并取得相應的法律文書，如立項批復、用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設

10、工程施工許可證等。影響這個過程的進度的主要因素有：開發(fā)設計方案的確定、審批以及拆遷。從2003年開始，影響進度的最主要因素就是拆遷。（三）建設階段 這是指從挖土開槽直到項目竣工備案的整個過程，這個階段又叫施工階段。其工作主要由有建筑施工資質(zhì)的施工企業(yè)完成，開發(fā)商的主要任務就是監(jiān)控進度、確保質(zhì)量、控制成本、及時付（工程）款等。（四）銷售階段 這個階段是項目銷售的整個過程，起止時間因項目和開發(fā)商的情況不同而不同，法定意義上的銷售應以取得銷售許可證為開始時間。（五）入住及物業(yè)管理 這個階段指房屋竣工備案后開始入住直到業(yè)主委員會的成立。一個項目的所有問題會在這個階段總暴露，處理不好開發(fā)商會功虧一簣前功

11、盡棄。四、房地產(chǎn)開發(fā)過程的主要參與者（一）地主方（二）開發(fā)商 （三）投資商（四）政府及事業(yè)單位（五）金融機構（六）建筑承包商（七）材料供應商（八）監(jiān)理單位（九）專業(yè)顧問公司 主要包括： （1）律師事務所：負責處理合同中的法律問題 （2）投資顧問公司：負責項目的可行性研究和策劃及公司經(jīng)營管理問題 （3）房地產(chǎn)經(jīng)紀公司：負責項目的銷售 （4）房地產(chǎn)評估公司：負責土地及房地產(chǎn)價格評估（十）規(guī)劃設計單位第三節(jié) 項目的獲取一、項目獲取方式（一）行政劃撥 行政劃撥的土地，其特點是：土地沒有使用年限，銀行不提供開發(fā)貸款，房屋不能做按揭等。但不少投資者仍然愿意做這樣的開發(fā)，這樣的開發(fā)同樣能獲利?？梢圆扇⌒姓?/p>

12、撥方式的項目有： （1）軍隊用地自建住宅。軍隊利用自己的土地，自籌資金，建成的住宅只在軍隊內(nèi)按成本價或經(jīng)濟適用房價格出售。 （2）國家機關、行政事業(yè)單位、社團利用自己的土地建設職工住宅。這些項目性質(zhì)同軍隊自建住宅一樣，而且更普遍。 （3）經(jīng)濟適用房。經(jīng)濟適用房的用地性質(zhì)是行政劃撥，現(xiàn)在也在很多城市采用招標的方式確立開發(fā)單位。雖然政府規(guī)定經(jīng)濟適用房的利潤只有3%，但實際開發(fā)商的投資利潤率很高，且沒有風險。（二）協(xié)議 2004年8月31日前，所謂的協(xié)議是指開發(fā)商先與土地方簽訂土地或項目轉(zhuǎn)讓合同或合作開發(fā)合同，然后直接與當?shù)赝恋毓芾聿块T簽訂該土地的國有土地使用權出讓合同，最后達到開發(fā)該地的目的。20

13、04年8月31日之后，協(xié)議取得項目主要指以下幾種情況： （1）工業(yè)用地或科技園區(qū)用地；土地利用者或工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商直接從當?shù)赝恋毓芾聿块T按規(guī)定的地價標準簽訂國有土地使用權出讓合同。 （2）基礎設施建設或?qū)嵨锏刈?。基礎設施建設包括公路、鐵路、輕軌、地鐵以及一些水廠、電廠、供熱廠等相關配套設施的建設。實物地租適用于地方政府缺乏資金而要完成的城市基礎設施建設任務又很艱巨的情況，其主要做法是：投資者免費為政府完成一定的城市基礎設施建設，如修建城市市政道路、污水處理廠等，政府免費給投資者一定的具有開發(fā)價值的土地作為回報。 （3）危舊房拆遷改造，也就是我們常說的“危改”。危改項目的特點是：面積大、拆遷量大

14、、難度大、時間長。大量的回遷、大量的政府配套設施等都是采取劃撥的方式，對危改項目，政府大多采取協(xié)議出讓的方式，由開發(fā)商自己平衡資金。 （4）工業(yè)企業(yè)的搬遷和改造。一些特殊的加工企業(yè)、污染企業(yè)、擾民企業(yè)的搬遷改造涉及很復雜的因素和成本，如勞動力的安置、搬遷地的選擇等，這些問題難以作為土地招標的條件，所以通常也采用協(xié)議出讓的方式。 （5）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓公司及項目。如果已經(jīng)簽訂國有土地使用權出讓合同的開發(fā)商在項目的投資額未達總投資額的25%時想轉(zhuǎn)讓，而根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法，這時的項目不能通過過戶發(fā)生轉(zhuǎn)讓，只能通過對開發(fā)公司進行股權轉(zhuǎn)讓的方式達到轉(zhuǎn)讓目的，這時公司和土地一起轉(zhuǎn)到新投資者手中，這種轉(zhuǎn)讓是通過

15、協(xié)商談判達成協(xié)議的，可以避免支付契稅。 （6）開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地。已簽訂國有土地使用權出讓合同的開發(fā)商，在項目上的投資額達到或超過總投資額的25%時，該土地就可以轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后，交易雙方直接到當?shù)赝恋毓芾聿块T辦理變更登記，新的投資者或開發(fā)商就可以獲取項目。 （7）投資參股與合作。開發(fā)商不但可以與擁有土地資源的企業(yè)合作，還可以和擁有開發(fā)土地的公司合作。各地政府都有土地儲備中心或者土地一級開發(fā)公司，開發(fā)商與他們合作，也會獲得大量的土地資源。 （8）收購擁有大量土地的企業(yè)。收購了這樣的企業(yè)，等于收購了開發(fā)土地。 （9）土地置換?？梢杂梅怯奶厥庥玫刂脫Q可以開發(fā)的營利性用地，用小的地塊換大的地塊，

16、也可用不同區(qū)位之間的土地進行置換。（三）招標 出讓人將擬出讓地塊的各種條件和要求制成標書，采用公開或不公開、定向或不定向等方式，將標書發(fā)標到擬購買該地塊的競買人手中，由競買人按發(fā)標要求將本身擬定的開發(fā)方案、投標價格等資料回復發(fā)標人，發(fā)標人組織專業(yè)人士對各投標單位的標書進行議標、決標，最終選定土地使用權受讓人。項目情況比較復雜時，一般采用這種方式。（四）拍賣 出讓人將擬出讓地塊的各種條件和要求（如規(guī)劃設計方案、開發(fā)進度與期限、起拍價、每次最低加價額、付款方式等）在拍賣場所公開，由經(jīng)審查同意開發(fā)條件的競買人當場報價，最后由報價最高的競買人獲得該土地的開發(fā)經(jīng)營權。在項目情況比較簡單或比較特殊時，可以

17、采用這種方式。（五）掛牌 這時拍賣方式的演變，是拍賣和招標的混合物，是信息時代的產(chǎn)物。這是出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。以掛牌方式出讓土地使用權是一種新的項目獲取方式，在各地用得最多。二、選定項目的原則（一）根據(jù)市場需要選項目 什么項目能夠而且容易盈利就選什么項目，這是剛開始做房地產(chǎn)開發(fā)時所采取的原則。當房地產(chǎn)市場發(fā)育行不夠完善、專業(yè)分工不明顯的時候，大多數(shù)開發(fā)商根據(jù)這條原則選擇項目。（二）根據(jù)自己的開發(fā)能力選項目 這是比較有經(jīng)驗的開發(fā)商所采取的原則。

18、（三）根據(jù)自己的開發(fā)風格選項目 這是有一定品牌知名度的開發(fā)商所采取的原則。（四）根據(jù)自己的專業(yè)水平選項目 這是比較成熟的開發(fā)商所采取的原則。如萬達傾向于做商業(yè)地產(chǎn)，長江地產(chǎn)喜歡開發(fā)高級公寓和高檔寫字樓等。三、項目的區(qū)域特點（一）舊城區(qū)的項目特點 （1）占地規(guī)模小 （2）拆遷量大 （3）要求開發(fā)商的自有資金量大 （4）基礎設施及配套比較完備 （5）規(guī)劃控制比較嚴（二）新區(qū)的項目特點 （1）占地規(guī)模比較大 （2）拆遷量小甚至沒有 （3）要求開發(fā)商的自有資金量不是很大 （4）缺乏基礎設施及配套 （5）開發(fā)商可發(fā)揮的余地比較大第四節(jié) 相關政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響一、規(guī)劃及其對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（一）規(guī)劃的

19、種類 （1）土地利用總體規(guī)劃：主要控制農(nóng)地進入開發(fā)領域的時間和規(guī)模。 （2）城市總體規(guī)劃：主要解決城市土地的產(chǎn)業(yè)布局、功能分區(qū)、交通管網(wǎng)等。 （3）城市詳細規(guī)劃：是對總體規(guī)劃的細化，是直接對具體地塊及周邊地塊的基礎設施、公共配套、道路、綠化、總建筑面積等進行的規(guī)劃。（二）開發(fā)項目規(guī)劃設計方案中的主要技術經(jīng)濟指標 （1）居住區(qū)技術經(jīng)濟指標：1）容積率=地上建筑物總面積/總用地面積；2）建筑物限高，即建筑物的最大高度；3）綠化率=綠地面積/總用地面積；4）建筑密度=建筑占地面積/總用地面積；5）配套及公建面積。 （2）非居住區(qū)技術經(jīng)濟指標：1）容積率；2）建筑物限高；3）停車位，停車位的多少直接關

20、系寫字樓、商場等項目的命運。二、土地政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（一）土地供應計劃 每年供應多少土地、什么地點的土地、什么用途的土地，都會影響房地產(chǎn)的開發(fā)，都能給開發(fā)商的投資決策提供有價值的參考。（二）土地供應機制 （1）協(xié)議方式，暗箱操作：不確定因素多，風險較大；直接成本低，間接成本高；最終的成交率低，或者說，“炒地”多。 （2）招標、拍賣、掛牌：2002年7月1日，招標、拍賣、掛牌出讓國有土地使用權的規(guī)定正式實施，新供地方式的特點是：條件清楚，約束力強，容易抬高地價，但能降低最終成本，限制“炒地”。（三）地價 （1）地價的內(nèi)涵：我國地價的內(nèi)涵很復雜，從名稱上就可以看出來，如“毛地價”、“出讓價”

21、、“生地價”、“熟地價”、“地面價”、“樓面價”、“征地價”等。 （2）地價水平：考察一個地方的地價水平，既要看地價的絕對水平，又要看地價的相對水平；既要靜態(tài)地看地價水平，又要動態(tài)地看地價水平。 （3）地價支付方式：要考慮是一次性付款，還是分歧付款，以及首付款金額、余款的支付；還要考慮是付現(xiàn)金，還是給實物等。三、市政配套政策對房地產(chǎn)開發(fā)的影響（一）市政配套條件 主要包括教育、醫(yī)療、購物、交通、供電、供水、供暖、天然氣、雨污水的排放及處理等。教育、醫(yī)療、購物等是房地產(chǎn)的輔助條件，它們的規(guī)模以及距項目的距離能提升或降低房地產(chǎn)項目的價值。而交通、供電、供水、供暖、天然氣、雨污水的排放及處理等則是房地

22、產(chǎn)項目的構成要件，這些條件的具備與否直接關系到項目的成功與否。越靠近市中心，對這些構成要件的要求越嚴；遠離市中心，對這些構成要件的要求比較松，可以采取其他補救措施。（二）市政的收費 包括具備市政完全配套條件或其中某些條件時，要利用這些資源時付費的方式；以及當不具備這些條件時，要完善這些設施，需要付出的費用等。市政收費在項目成本中的比重占20%30%。（三）市政的效率 有些市政條件是由政府完成的，在項目啟動時，要確認政府何時完成市政條件。我國因市政條件跟不上而導致死盤的項目有不少，特別是一些新興城市、新開發(fā)區(qū)、郊區(qū)等很容易出現(xiàn)這種情況?，F(xiàn)在開發(fā)商受讓土地后按規(guī)定2年內(nèi)不開發(fā)就應該無償收回，但現(xiàn)實

23、中很難執(zhí)行這一條，原因之一就是政府承諾的按期完成的市政配套沒有完成，政府違約的后果不能由開發(fā)商來承擔。（二）房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)管理的法律規(guī)定 我國有關法律規(guī)定，有關管理房地產(chǎn)業(yè)的行政主管部門對房地產(chǎn)的開發(fā)公司實行資質(zhì)等級管理。管理內(nèi)容包括： （1）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司應當規(guī)定申報資質(zhì)等級。兼營公司經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務亦要經(jīng)省級以上建設行政主管部門批準，但不定資質(zhì)等級。項目開發(fā)公司也不定資質(zhì)等級，由項目所在地的建設行政主管部門根據(jù)其項目規(guī)模審定其資金、人員條件，并核發(fā)一次性資質(zhì)證書。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司按資質(zhì)條件劃分為一、二、三、四、五個等級，各級公司的資質(zhì)標準均有嚴格規(guī)定。資質(zhì)標準的內(nèi)容包括

24、：自由流動資金和注冊資本的數(shù)額、專業(yè)技術人員的數(shù)額和相應的職稱要求，從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷和業(yè)績等。 （3）房地產(chǎn)開發(fā)專營企業(yè)的資質(zhì)等級實行分級審批。一級房地產(chǎn)開發(fā)公司由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門主審，報建設部審批；二級以下由省、自治區(qū)、直轄市建設行政主管部門審批。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)專營公司的資質(zhì)每年核審一次。對于不符合原定資質(zhì)標準的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。 （5）一、二、三、四級公司必須按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書確定的業(yè)務范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司不得越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。五級資質(zhì)的公司只能限于在本地區(qū)范圍內(nèi)的村鎮(zhèn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)流程一、傳統(tǒng)的開發(fā)流程（一）選擇項目 開發(fā)商要根據(jù)自己的資金能力、開發(fā)目的和市場前景尋找并確定項目。（二）申報控規(guī)及批復 控規(guī)是編制項目所在地塊一定區(qū)域的控制