北京某CBD項目市場調(diào)查分析案例(共37頁).doc

1、北京某CBD項目市場調(diào)研報告第一部分 前言 為深入理解北京國際中心項目所在的區(qū)域市場情況，熟悉區(qū)域市場特點，中原地產(chǎn)對北京國際中心項目周邊的市場情況進行了較為深入的市場調(diào)研工作。1、區(qū)域市場界定根據(jù)北京國際中心所處的地理位置，中原地產(chǎn)將研究工作重點集中在CBD區(qū)域進行。2、調(diào)研內(nèi)容以CBD區(qū)域內(nèi)存量及新增寫字樓項目為目標(biāo)，重點核實區(qū)域內(nèi)寫字樓新增量及存量的供應(yīng)情況，銷售、租賃價格情況，客戶情況。3、調(diào)研范圍3.1存量項目國貿(mào)中心、京廣中心、中服大廈、科倫大廈、漢威大廈、航華科貿(mào)中心、嘉里中心、華彬國際大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈、和喬大廈C座、數(shù)碼01大廈、嘉都大廈、建外SOHO、藍(lán)堡

2、國際中心共計16個項目。3.2新增項目富爾大廈、華平國際大廈、尚都國際大廈A座、世紀(jì)財富中心、中國第一商城、中環(huán)世貿(mào)中心、北京財富中心、萬通中心、萬達廣場、溫特萊中心、光華國際中心、SOHO尚都、世貿(mào)商業(yè)中心、金地國際中心、東方梅地亞中心（依斯特大廈）、銀泰中心、國貿(mào)三期、怡禾國際中心、CBD國際大廈、國際財源中心、以太廣場、民源大廈、華彬國際大廈二期共計23個項目。第二部分 市場情況分析1、供應(yīng)量分析1.1存量項目主要現(xiàn)有公建項目總建筑面積約為4126568平方米，其中寫字樓面積約為1336537平方米。各項目面積詳細(xì)情況詳見表1。表1：CBD區(qū)域公建及寫字樓存量項目供應(yīng)情況項目名稱總建筑面

3、積（平方米）寫字樓面積（平方米）入住時間國貿(mào)中心5600001760001990年京廣中心277170245001993年中服大廈39348300001994年科倫大廈2500014000*1996年漢威大廈131000131000*1997年航華科貿(mào)中心*3210001930001998年嘉里中心232000804851999年華彬國際大廈5300053000*2000年艾維克大廈55000244402001年贏嘉中心6150061500*2001年住總大廈2570020000*2001年和喬大廈C座30000270002002年數(shù)碼01大廈3200032000*2002年嘉都大廈27147

4、111502003年建外SOHO700000980002004年藍(lán)堡國際公寓/中心150000392002004年中環(huán)世貿(mào)中心2350001500002005年富爾大廈51732.8397922005年溫特萊中心91970919702005年尚都國際大廈A座300000700002005年北京財富中心7280002810002005年合計41265681336537（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部、部分發(fā)展商）說明：v 航華科貿(mào)中心項目由招商局大廈、京匯大廈、惠普總部大廈、摩托羅拉大廈以及雅詩閣國際公寓等部分組成，其中雅詩閣國際公寓為服務(wù)式公寓，區(qū)域部分均為寫字樓面積，此次統(tǒng)計中的寫字樓面積亦包

5、含以上幾個部分。v 標(biāo)有*號項目寫字樓部分為開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，此類項目除寫字樓面積外，仍含有部分商業(yè)面積，但商業(yè)面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計不詳，因此數(shù)據(jù)為估計值。自1990年以來，CBD區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)始終呈現(xiàn)平穩(wěn)增長的態(tài)勢，盡管根據(jù)CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自2005年起已經(jīng)進入寫字樓供應(yīng)高峰期。但截止至目前，CBD區(qū)域具備入住條件的甲級寫字樓項目尚未出現(xiàn)供大于求的狀況，甚至由于整體經(jīng)濟發(fā)展的帶動，出現(xiàn)了小范圍的供不應(yīng)求局面，寫字樓租金水平出現(xiàn)小幅度提升。圖1：CBD區(qū)域?qū)懽謽菤v史供應(yīng)情況（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）1.2新增項目CBD新增項目的供應(yīng)情況為：區(qū)域新增公建項目總建筑面積為3314173平方米，其

6、中寫字樓約為1535830平方米(其中不含國貿(mào)三期寫字樓部分)。各項目面積詳細(xì)情況見表2：表2：CBD區(qū)域新增公建項目供應(yīng)情況項目名稱項目性質(zhì)總建面積（平方米）寫字樓（平方米）入住時間項目現(xiàn)狀備注華平國際大廈*寫字樓72000720002006年基本竣工整售世紀(jì)財富中心*綜合體1419861419862007年主體施工銷售中國第一商城綜合體108389.2470002006年主體施工銷售萬通中心綜合體136000830002006年主體施工銷售萬達廣場綜合體500000300002006年主體施工銷售光華國際中心*綜合體2100001200002006年基礎(chǔ)施工銷售SOHO尚都綜合體17000

7、0600002006年主體施工銷售世貿(mào)商業(yè)中心綜合體1858001858002006年主體施工不詳金地國際中心綜合體1515341015802007年主體施工租售東方梅地亞寫字樓1199311199312007年主體施工銷售銀泰中心*綜合體3500001000002008年主體施工租售國貿(mào)三期*綜合體540000不詳尚未開工不詳怡禾國際中心*綜合詳尚未開工銷售CBD國際大廈*寫字樓7000070000不詳封頂銷售國際財源中心*綜合體168545168545不詳尚未開工銷售以太廣場*不詳4998849988不詳尚未開工不詳民源大廈*不詳11000036000不詳爛尾樓不

8、詳華彬大廈II*寫字樓9500095000不詳尚未開工不詳合計33141731535830（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）說明：v 由于部分在建項目的面積及功能分區(qū)尚未明確，因此標(biāo)有*號項目寫字樓部分面積為估計值。v 此次統(tǒng)計未包括在建的北京電視臺和中央電視臺。上述新增項目將于2008年以前陸續(xù)投入市場，預(yù)計2005至2008年CBD區(qū)域?qū)懽謽琼椖康母髂甓裙?yīng)情況如表3：表3：CBD區(qū)域2005-2008年供應(yīng)增長情況匯總表總建筑面積寫字樓面積2005年16371088017782006年12937705707702007年2714652215112008年350000100000不詳*116

9、853347453347208762168592（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）說明：v 此次分析中，具體投放時間不詳?shù)捻椖?，主要包括：國貿(mào)三期、CBD國際大廈、國際財源中心、怡禾國際中心、華彬國際大廈二期、以太廣場、民源大廈。v 標(biāo)有*項的寫字樓面積未包含國貿(mào)三期寫字樓部分。圖2：CBD區(qū)域2005-2008年供應(yīng)增長情況分析圖（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)市場研究部）據(jù)上圖顯示自2005年、2006年，CBD區(qū)域?qū)⑦M入供給高峰期，屆時將有眾多項目建成，僅這兩年的寫字樓集中供應(yīng)量將超過CBD區(qū)域1990-2004年的累計供應(yīng)量。隨著奧運的即將來臨，2007年之后寫字樓供應(yīng)將明顯下降，除個別項目外，大部

10、分項目將于2007年前完工入住。此外，根據(jù)CBD管委會對2004年-2008年區(qū)域內(nèi)規(guī)劃項目竣工面積的統(tǒng)計也基本呈現(xiàn)出2005年-2007年集中供應(yīng)的態(tài)勢。圖3：CBD區(qū)域2004-2008年規(guī)劃項目竣工情況（數(shù)據(jù)來源：CBD管委會）說明：v 由于統(tǒng)計口徑及數(shù)據(jù)來源不同，因此圖3與圖2略有差異，但整體供應(yīng)趨勢基本相符。2、經(jīng)營情況分析此次調(diào)研的新增項目中，立足于銷售的項目為15個；租售并舉的項目有3個；具體經(jīng)營策略不詳?shù)捻椖坑?個。表4：CBD區(qū)域內(nèi)主要寫字樓項目經(jīng)營情況表項目數(shù)量寫字樓面積租售3201580銷售151560432不詳5180988231943000如表4所示，預(yù)計2007年C

11、BD區(qū)域僅在售的寫字樓項目就將超過156萬平方米，這個供應(yīng)水平已經(jīng)超過自1990年以來的CBD整體供應(yīng)水平。如此集中的項目投放，將直接導(dǎo)致CBD區(qū)域的寫字樓銷售市場嚴(yán)重的供大于求。圖4：CBD區(qū)域新增項目經(jīng)營情況分析圖3、供應(yīng)價格分析3.1租賃價格表5：CBD區(qū)域?qū)懽謽亲赓U價格情況表項目名稱租賃報價成交價出租率物業(yè)管理費國貿(mào)中心*$46 $37 100%$4.5 嘉里中心*$36 $34 98%$3.5 京廣中心$30 $2290%$3.0 漢威大廈$28 $22 80%$3.5 科倫大廈$25 $18 80%$3.0 航華科貿(mào)中心$25 $17 90%$3.5 贏嘉中心$25 $18 98%

12、$3.3 和喬大廈C座$25 $14 80%$3.5 數(shù)碼01大廈$25 $13 70%$1.8 華彬國際大廈$23 $17 80%$3.5 建外SOHO$22 $17 不詳$3.0 艾維克大廈$20 $15 80%$3.5 藍(lán)堡國際中心$19 $16 不詳$2.2 住總大廈$17 $11 80%$3.5 中服大廈$14 $10 90%$3.5 說明：v 標(biāo)有*號的項目為使用面積計租，包括：國貿(mào)中心、嘉里中心。其余項目均為建筑面積計租。v 上述項目成交價格來源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。v 租賃價格單位為美元/月.平方米；物業(yè)管理費單位為美元/月.平方米。v 上述報價通常包括物業(yè)管理費。由于項目自

13、身產(chǎn)品使用年限、產(chǎn)品品質(zhì)、市場形象、客戶資質(zhì)等多方面因素的影響，區(qū)域市場內(nèi)各項目的租金水平存在較大差異。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部門的監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，除個別項目價格外，區(qū)域市場內(nèi)絕大多數(shù)項目的租賃價格大都保持在租賃報價為：18-28美金/月/平方米、成交租金在13-24美金/月/平方米的水平，區(qū)域市場加權(quán)平均報價租金在25.57美金/月/平方米，加權(quán)平均成交價租金在19.14美金/月/平方米。通過研究CBD區(qū)域存量項目現(xiàn)有的租金情況，顯示CBD區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次：v 以國貿(mào)、嘉里為代表的一類項目，整體租金報價超過30美金，客戶

14、以國際知名客戶為主；v 以贏嘉中心、華彬國際大廈為代表的二類項目，整體租金水平在25-28美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶；此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國際中心為代表的商住類項目，此類項目價格偏低，成交價甚至低于15美金，且客戶也多以中小型公司為主。3.2銷售價格 表6：CBD區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格情況表項目名稱 銷售價格 銷售率 備注藍(lán)堡國際中心 15500-17000 80%溫特萊中心1580030%尚都國際大廈A座16000-1800080%中國第一商城16000-180000%尚未開盤SOHO尚都16000-180005%富爾大廈1700090%已經(jīng)開始放租東方梅地亞中心180

15、000%尚未開盤萬通中心1800030%華平國際大廈190210%整棟銷售北京財富中心2067585%世紀(jì)財富中心24000項目轉(zhuǎn)手中環(huán)世貿(mào)中心C座2400080%說明:v 上述各項目銷售價格單位為元/月.平方米；v 上述項目銷售率情況為發(fā)展商提供，僅供參考； 針對CBD區(qū)域整體寫字樓銷售價格而言，分為以下不同層次：v 以中環(huán)世貿(mào)中心、北京財富中心為代表的高品質(zhì)物業(yè)，銷售價格均超過2500美金/平方米；v 以富爾大廈、尚都國際大廈為代表的中檔產(chǎn)品，此類項目分布較為廣泛，其銷售價格基本維持在16000-18000/平方米之間；v 此外還包括部分銷售價格低于區(qū)域平均水平、重點面向中小型企業(yè)客戶的項

16、目，如：藍(lán)堡國際中心等。通過對CBD區(qū)域發(fā)售項目銷售價格整體測算，顯示CBD區(qū)域銷售的寫字樓項目的算術(shù)平均價格為18333-18958元/平方米，加權(quán)平均價格為19170-19547元/平方米。上述銷售價格水平也進一步反映了CBD區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達到國際化標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓項目相對較少。4、客戶情況分析4.1租賃客戶情況分析為更加明確CBD區(qū)域的客戶構(gòu)成，中原地產(chǎn)對CBD區(qū)域具有代表性的項目進行客戶構(gòu)成的專項分析，典型項目包括：國貿(mào)中心、嘉里中心、招商局大廈、京廣中心、中服大廈、數(shù)碼01大廈、漢威大廈、艾維克大廈、贏嘉中心、住總大廈等。表7：CBD區(qū)域重點寫字樓項目客

17、戶構(gòu)成情況分析表項目名稱外資/合資中資客戶其它合計數(shù)量比例數(shù)量比例京廣中心4798%12%048國貿(mào)中心11192%108%0121嘉里中心8890%910%097漢威大廈8875%2925%0117招商局大廈2969%2031%049數(shù)碼01大廈436%764%011中服大廈635%1165%017華彬國際大廈1734%3366%050贏嘉中心425%1275%016住總大廈220%880%010艾維克大廈1017%5083%060（數(shù)據(jù)來源；中原地產(chǎn)寫字樓部）據(jù)上表顯示，目前CBD區(qū)域的寫字樓項目中因項目差異呈現(xiàn)出不同的客戶構(gòu)成特征，其中以國貿(mào)中心為代表的區(qū)域內(nèi)重點項目外資客戶比例超過90

18、；而以贏嘉中心、艾維克大廈為代表的區(qū)域內(nèi)二類項目外資客戶比例維持在20-30左右。就行業(yè)特征而言，CBD區(qū)域集中了金融、能源（天然氣、石油）、汽車、IT、生物技術(shù)、律師事務(wù)所、廣告、房地產(chǎn)、旅行、咨詢顧問服務(wù)等眾多行業(yè)，其中最具代表的行業(yè)包括：金融行業(yè)以及以律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所為代表的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)；需要強調(diào)的是，較之東二環(huán)區(qū)域的此類咨詢機構(gòu)，CBD區(qū)域集中了更多的外資或涉外的現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)；此外CBD區(qū)域也是國際知名的跨國企業(yè)選擇辦公地點的重點區(qū)域。金融行業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為目前CBD區(qū)域最具潛力的行業(yè)，在CBD目前的寫字樓客戶中也占有相當(dāng)大的比例，其中普華永道租用北京財富中心1726層的大量

19、辦公面積，中國財產(chǎn)保險公司購買銀泰中心一棟寫字樓，都說明了現(xiàn)在金融及服務(wù)行業(yè)在CBD區(qū)域的強勢崛起，從而帶動整個區(qū)域的發(fā)展，而與其相關(guān)的其他咨詢、廣告、旅游等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)也將成為未來CBD發(fā)展的行業(yè)主流。4.2銷售客戶情況分析伴隨著去年向外資開放國內(nèi)金融、保險、零售等市場的力度加強，CBD寫字樓租賃市場逐漸趨暖，并直接推動了投資者的關(guān)注程度。財富中心A座、富爾大廈已經(jīng)基本售完，購買的客戶均以投資客為主。除寫字樓以外，商住類項目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬達廣場商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬達廣場商務(wù)樓因為投資客占到80%以上，目前已經(jīng)在考慮設(shè)立租賃

20、中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。但在國家新出臺一系列宏觀調(diào)控措施以后，從目前CBD區(qū)域在建銷售項目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂觀。另外，由于銷售工作本身對工期有明顯的依賴，隨著項目工程進度順利開展而逐步好轉(zhuǎn)，因此目前CBD區(qū)域的在建寫字樓銷售項目來看，大都未達到理想的銷售效果。從CBD已成交的寫字樓客戶數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)大型企業(yè)、個人投資客和投資機構(gòu)構(gòu)成了寫字樓銷售市場的主力客戶。其中國內(nèi)大型企業(yè)主要集中一些資金實力雄厚、擬在京建立總部或區(qū)域總部的公司，該類客戶看重當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位形象優(yōu)勢，以及中央各部委機關(guān)的行政資源；投資機構(gòu)主要瞄準(zhǔn)的是CBD具有最終用戶承租能力強，投資回報穩(wěn)定的

21、特點；而投資客主要關(guān)注的是CBD區(qū)域內(nèi)的高性價比項目，該類客戶群聚效應(yīng)明顯，成為CBD區(qū)域部分高檔寫字樓的主要消化力量。另外，央視東遷的消息得到確實，以及已經(jīng)開工的新北京電視臺大樓，直接促使了影視、廣告等傳媒企業(yè)開始向CBD聚集，2004年CBD區(qū)域內(nèi)一些中高檔項目如溫特萊中心、住邦2000等的主力成交客戶即以傳媒企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，其中的大單成交如上海文廣購買了陽光100的寫字樓一個整棟，深圳電視臺、湖南電視臺等也已表露了要在CBD內(nèi)購買寫字樓入駐的意向。以下對CBD主要的銷售寫字樓項目的成交客戶初步分析：   萬通中心共四棟寫字樓，其中A、B座為整層銷售，C座1

22、5層以下為打散銷售，D座為整棟銷售。目前銷售均價為19000元/平。由于目前項目工期尚未達到封頂狀態(tài)，目前對銷售情況影響較大。該項目將于2006年9月竣工，2006年12月底入住，C座首先與2004年推出市場，A、B座于2005年4月推出市場。目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達60%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100300的小面積為主。A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。溫特萊中心共兩棟寫字樓，總面積為3萬平方米，其中一棟散售，一棟出租，目前銷售均價為

23、18000元/平，租金價格為2022美金/平/月。目前溫特萊中心已經(jīng)基本竣工，其銷售率達到30%。從成交客戶情況來看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機械制造類及傳媒娛樂業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項目內(nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè)協(xié)會組織購買整層面積（1800平方米）。成交客戶購買面積相對偏小，多以100200平方米面積居多，外資客戶資質(zhì)也并不高，基本所需面積都在200平方米以內(nèi)，以設(shè)立代表處為主要的購買方式。另外，受到央視東遷的影響，項目成交客戶中投資型有攀升趨勢。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項目的談判進入比較深

24、入的階段，所需面積大概在2層左右，約為3500平方米。富爾大廈項目總建筑面積共5萬平方米，銷售均價從開盤時的15000元/平，上漲到20000元/平。項目從4層30層全部散售，目前項目的可銷售面積已經(jīng)全部售磬。開發(fā)商自留四層面積供出租，但除了其中一層整租外，其余三層面積都打散出租。項目于2005年5月底正式落成入住。從成交客戶情況來看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。項目總的成交客戶約120戶左右，投資客戶比例高達50%以上，主要因為項目所處的地理位置優(yōu)越，并具有相對較高的性能價格比；項目的整體品質(zhì)不高，但基本配置符合甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)；另外起戶型結(jié)構(gòu)比較適合投

25、資，對投資客戶形成了極大的吸引，因此項目的銷售情況良好。項目入住前銷售率約為30%，隨著項目逐步達到入住條件，大批投資型客戶看好項目投資潛質(zhì)，項目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破90，但由于該項目吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此預(yù)計缺乏對大型租賃型客戶的吸引能力。藍(lán)堡國際中心共兩棟寫字樓，其中A棟31000平方米，B棟7000平方米，銷售均價為16500元/平，目前租金價格為1516美金/平/月。A棟銷售情況良好，目前銷售率達到80%，目前項目的入住率也達到了60%；B棟計劃整棟銷售，目前有大客戶正在談判過程中。從成交客戶情況來看，投資客戶所占比例較大，達到4050%，其中最大投資客戶

26、購買面積達5層之多，面積達3000平方米，是在項目處于前期基礎(chǔ)階段購買。項目的整層成交比例也較大，共有8層面積都為整層銷售，占總銷售面積的1/3。藍(lán)寶知名客戶還有頂新和華龍，都是從小業(yè)主手中租賃。北京財富中心項目共分三期開發(fā)，其中一期寫字樓面積10萬平方米，銷售均價為20000元/平方米。由于項目地理位置優(yōu)越，從推出市場起，銷售情況良好，除部分開發(fā)商預(yù)留面積外，可銷售面積基本售磬。成交客戶中大都自用，但購買面積相對較小，為200600平方米之間。由于項目與央視新址隔三環(huán)路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項目整體租賃面積達7層，共20000平方米

27、。中環(huán)世貿(mào)中心共有四棟獨立的寫字樓構(gòu)成，處于北京最優(yōu)越的地理位置，總建筑面積達24萬平方米。項目將于2005年8月整體完工，項目銷售模式為整層以上，不進行散售，目前銷售情況良好，其中A、B兩座整售給新加坡凱德置地有限公司，C棟的銷售面積超過60%，銷售工作已經(jīng)基本完成，剩余面積將全面轉(zhuǎn)為租賃。項目的銷售價格高達25000元/平。項目本身定位高，銷售只接受整層以上的面積的客戶。從目前成交客戶情況來看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在2000平方米以上。光大銀行、意大利中悅(國際)服飾集團、長榮集團、同仁堂、日本基金管理公司等知名客戶都購買整層以上面積，其中長榮集團成交面積達

28、5層之多。4.3 客戶對產(chǎn)品關(guān)注點通過對北京中原大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進行深入集中的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在CBD的存量項目中，入住的客戶對現(xiàn)有的寫字樓產(chǎn)品的問題主要集中：l 24小時機房空調(diào)客戶對24小時機房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點的公司都將擁有自己的機房，要求24小時機房空調(diào)必須設(shè)置。l 無線上網(wǎng)很多客戶反映會議室不能提供無線上網(wǎng)，即使能提供，也受網(wǎng)絡(luò)速度影響，無法正?？旖葸m應(yīng)，未來此類需求將被放大的使用。l 網(wǎng)絡(luò)通信很多客戶覺得，目前的網(wǎng)絡(luò)通信不能滿足要求，客戶對網(wǎng)絡(luò)通信的要求越來越多，衛(wèi)星通信裝置尤為重要。l 會議室客戶一般要求大廈具有專門的會議中心，擁有10幾個專業(yè)的會議室，會議室

29、的需求情況在樓內(nèi)形成一定便利，對租戶選擇寫字樓有一定利好因素。l 員工餐廳客戶對員工餐廳比較關(guān)注，一些國外公司在選擇寫字樓時都會要求該寫字樓具有員工餐廳。l 空調(diào)使用征收超時空調(diào)費，對空調(diào)使用的運行時間，大多客戶都有一定的關(guān)注。l 吸煙室客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷。l 電容量客戶對電容量的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于之前的考慮，很多寫字樓的基本配置無法達到使用要求，應(yīng)加強此類設(shè)計要求。l VIP衛(wèi)生間很多客戶對VIP衛(wèi)生間有單獨要求，很多寫字樓未體現(xiàn)考慮，在設(shè)置過程中比較麻煩，而且對本樓層影響較大。l 車位客戶一般要求具有公司的專有車位，另外有些企業(yè)客戶針對員工設(shè)有相應(yīng)

30、福利，因此對寫字樓來講車位要求較高。l 裝修改造客戶比較關(guān)注裝修改造費用、改造難度，有些寫字樓改造難度比較大，將進一步影響其預(yù)期投入。l 電梯電梯作為寫字樓必須產(chǎn)品，梯速和候梯時間對客戶的選擇有一定的影響。目前很多CBD寫字樓項目的電梯不能達到客戶的使用要求，包括漢威大廈、華彬國際大廈等。l 網(wǎng)絡(luò)地板很多客戶要求能滿足布線的要求，希望寫字樓能設(shè)置網(wǎng)絡(luò)地板?，F(xiàn)有的CBD寫字樓項目很少能滿足此類要求。5、重點項目研究5.1北京財富中心功能分配v 一期建設(shè)公寓（三棟）、寫字樓、商業(yè)設(shè)施及配套v 二期建設(shè)中心廣場、超五星級酒店和一棟高級公寓v 三期建設(shè)位于東北側(cè)的最高層寫字樓運作背景v 發(fā)展商：香江國

31、際發(fā)展有限公司v 物業(yè)公司：仲量聯(lián)行、達文物業(yè)v 項目進展階段：一期已入住，二期正在主體施工中v 土地年限：50年v 地理位置：朝陽區(qū)東三環(huán)北路23號v 入住時間：一期公寓2005年3月31日，寫字樓2005年5月31日技術(shù)指標(biāo)v 占地面積：9.21公頃v 總建筑面積：72.7萬平米其中：寫字樓建筑面積：25.2萬平方米 公寓建筑面積：  16.8萬平方米其他建筑面積：  30.7萬平方米 v 樓體高度：一期公寓120.8米，寫字樓A座155米v 層數(shù)：一期公寓43層（地上40層，地下3層）寫字樓49層（地上46層，地下3層）v 容積率：7v 綠化率：37%v 使用率：70

32、%v 車位數(shù)：1038個（1期）設(shè)備設(shè)施v 電梯：公寓24部（每棟8部）寫字樓A座品牌美國OTIS，共計24部，主樓按照高中低3區(qū)，共設(shè)置18部高速電梯（含2部消防電梯），翼樓設(shè)4部垂直電梯（含1部消防及服務(wù)專用梯），另設(shè)置2部電梯由地下車庫到達大堂。v 空調(diào)：四管制中央空調(diào)v 配套設(shè)施：餐飲、銀行等及不夜城商業(yè)部分裝修標(biāo)準(zhǔn)v 大堂         地面：人造石材（或天然石材）藝術(shù)拼花     墻面：人造石材（或天然石材）/特色玻璃/全玻欄桿   

33、0; 吊頂：石膏板造型高級乳膠漆     v 電梯廳    地面：人造石材（或天然石材）     吊頂：石膏板造型高級乳膠漆     墻面：人造石材（或天然石材/特色玻璃/不銹鋼）     v 電梯轎廂     地面：人造石材（或天然石材）     墻面：人造石材（或天然石材）   

34、60; 吊頂：高級金屬天花     v 走廊     地面：高級地毯     吊頂：高級鋁板     v 衛(wèi) 生 間     地面：同質(zhì)透心磚     墻面：同質(zhì)透心磚     吊頂：高級金屬天花     v 寫字樓單元內(nèi)部    

35、0;辦公區(qū)域：架空地板      墻面：輕鋼龍骨石膏板隔墻/玻璃隔斷     吊頂：高級礦棉板/高級格柵燈租售情況v 價格情況：銷售報價35000元/平米，成交20675元/平米，租金價格在2430美金/平/月。v 銷售率：一期公寓100%，寫字樓95%v 知名客戶：普華永道、Novell、光芒國際、金杜律師、拜耳中國推廣信息v 網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項目介紹v 平面：北青、新京報、北晚v 戶外：工地圍擋、東三環(huán)路牌v 公關(guān)活動：項目推介會、中外記者團參觀、中國藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)評

36、選、美國貿(mào)易團訪問、國家領(lǐng)導(dǎo)人視察工地等等5.2財源國際中心功能分配v 由4棟超5A智能商務(wù)寫字樓構(gòu)成運作背景v 發(fā)展商：北京建機天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 v 投資商：天潤置地集團v 物業(yè)公司：待定v 項目進展階段：尚未開工v 土地年限：50年v 地理位置：建國門外大街4號技術(shù)指標(biāo)v 占地面積：20325平米v 總建筑面積：257945萬平米（地上建筑面積：163307平米，地下建筑面積：94638平米）v 東塔（A、B）座建筑面積：103784平米v 西塔（A、B）座建筑面積：154161平米v 樓體高度：西塔（A、B座）1525m，東塔（A、B座）875mv 層數(shù)：東雙塔地上19層

37、，西雙塔地上36層；地下均5層v 容積率：12v 綠化率：30.5%v 使用率：76%（標(biāo)準(zhǔn)層）v 車位數(shù)：1274個（機動車），1300（自行車）設(shè)備設(shè)施v 項目尚未開工，待定裝修標(biāo)準(zhǔn)v 項目尚未開工，待定租售情況v 價格情況：待定v 銷售率：尚未銷售推廣信息v 網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項目介紹5.3東方梅地亞中心功能分配v 由A、B、C、D四棟寫字樓構(gòu)成運作背景v 發(fā)展商：北京東方梅地亞置業(yè)有限公司v 物業(yè)公司：第一太平戴維斯v 項目進展階段：A棟主體施工v 土地年限：50年v 地理位置：朝陽區(qū)光華路4號技術(shù)指標(biāo)v 占地面積：16225.1平米v 總建筑面積：1

38、19931平米 其中辦公面積79275.05平米，商業(yè)面積21149.28平米 A 座： 1622.73平米 B 座： 1728.69平米C 座： 1654.52平米 D 座： 1226.39 平米v 樓體高度：A 座： 92.92 米 B 座： 31.6 米 C 座： 109.42 米 D 座： 33.6 米v 層數(shù)：A 座：地上 29 層，地下 3 層B 座：地上 6 層，地下 4 層C 座：地上 31 層，地下 3 層D 座：地上 9 層，地下 3 層v 層高：A 座： 3.4 米 B 座： 1層5 米 ；2層4 米 ；3層 6.5 米 ；4層6.5 米 ；5層4.2 米 C 座：3.5

39、 米 D 座：3.4 米v 容積率：5.35v 綠化率：25%v 使用率：70%v 車位數(shù)：575 輛，地上15 輛，地下560 輛 工程現(xiàn)狀設(shè)備設(shè)施v 電梯：品牌日本三菱，A棟6部（5部客梯、1部貨梯）B棟3部直梯，8部扶梯C棟6部（5部客梯、1部貨梯）D棟4部（3部客梯、1部貨梯）v 空調(diào)待定v 配套設(shè)施：銀行、餐飲、B棟傳媒配套(演播大廳、審片室等)裝修標(biāo)準(zhǔn)v 待定租售情況v 價格情況：待定v 銷售率：尚未銷售推廣信息v 網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點、搜房、北京寫字樓信息等網(wǎng)站項目介紹v 戶外廣告：東三環(huán)多個廣告牌v 平面：北青、北晚、新京報等軟文工地圍檔現(xiàn)狀5.4萬通中心功能分配v 由四棟

40、單體寫字樓構(gòu)成運作背景v 發(fā)展商：北京萬通地產(chǎn)股份有限公司v 物業(yè)公司：萬通鼎安物業(yè)管理有限公司v 項目進展階段：主體施工v 土地年限：50年v 地理位置：朝陽區(qū)朝外大街甲6號v 入住時間：2006年12月技術(shù)指標(biāo)v 占地面積：16338平米v 總建筑面積：136034平米（商業(yè) 11951平米，寫字樓81747平米）v 標(biāo)準(zhǔn)層面積：A、B棟744平米，C棟1087平米，D棟1500平米v 樓體高度：99.8米v 層數(shù)： 27層（地上23層，地下4層）v 層高： 標(biāo)準(zhǔn)層高3.6米，凈高2.7米；大堂10米v 容積率：5.2v 綠化率：30%v 使用率：67-70%v 車位數(shù)：700輛設(shè)備設(shè)施v

41、 電梯：品牌為瑞士迅達；A、B棟共計7部電梯（6部客梯，1部貨梯），C棟共計5部電梯（4部客梯，1部貨梯），D棟共計7部（6部客梯，1部貨梯）v 空調(diào)：四管制/風(fēng)機盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，品牌待定，新風(fēng)量 30立方米/人/小時v 配套設(shè)施：商業(yè)、銀行、餐飲、商務(wù)中心、會所、員工餐廳裝修標(biāo)準(zhǔn)v 大堂為花崗巖 v 電梯間為花崗巖 v 公共走道為地磚 v 公共衛(wèi)生間為石材 v 樓梯間為石材/涂料租售情況v 價格情況：商業(yè)38000元/平米，寫字樓21000元/平米，商業(yè)物業(yè)費35美金/平米.月，寫字樓物業(yè)費28美金/平米.月v 銷售率：10%v 客戶情況：目前成交客戶中以C座為主，多為投資型客戶，比例高達6

42、0%以上，成交面積從最小的85平方米到最大的1000平方米，但以100300的小面積為主。A、B座成交客戶僅有一家境外醫(yī)療機構(gòu)，成交面積為2000平方米；另外，還有一家整層購買的客戶正處于洽談中，需求面積在3000平左右。推廣信息v 網(wǎng)絡(luò)廣告：sina、焦點、搜房、北京寫字樓信息、好家網(wǎng)等網(wǎng)站項目介紹、軟文宣傳v 戶外廣告：工地圍擋v 平面：北青、北晚、新京報等軟文、硬廣v 公關(guān)活動：與韓國跨國企業(yè)商會簽約、產(chǎn)品說明會等5.5北京萬達廣場（二期）功能分配v 由三棟寫字樓構(gòu)成運作背景v 發(fā)展商：北京萬達廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司v 物業(yè)公司：仲量聯(lián)行v 項目進展階段：主體施工v 土地年限：50年v 地理位置：朝陽區(qū)建國路郎家園11號技術(shù)指標(biāo)v 占地面積：25400平米v 總建筑面積：20萬平米v 樓體高度：99.9米v 層數(shù)：酒店26層（西側(cè)，地上23層，地下3層） 寫字樓25層（地上22層，地下3層）v 層高：寫字樓8-21層高4.05米、凈高3米，頂層6米，商業(yè)5.1米 v 綠地率：20%v 使用率：70%v 車位數(shù)： 886個工程現(xiàn)狀設(shè)備設(shè)施v 電梯：客梯品牌日本三菱，貨梯上海三菱，每棟9部電梯（7部客梯、2部貨梯）v 空調(diào)：冷水機組品牌為開利v 配套設(shè)施：酒店、影城、美食街、銀行、超市裝修標(biāo)準(zhǔn)v 銷售面積毛坯，租賃面積待定租售情況v 價格情