中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè)人二手房貸款操作規(guī)程

1、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè)人二手房貸款操作規(guī)程（試行）第一章 總則第一條 為了規(guī)范中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行（以下簡(jiǎn)稱我行）個(gè)人二手房貸款的業(yè)務(wù)操作，根據(jù)中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè)人房屋按揭貸款管理辦法，制訂本規(guī)程。第二條本規(guī)程所稱的二手房，是指產(chǎn)權(quán)人具有完全處置權(quán)利、在房屋二級(jí)市場(chǎng)流通的房屋。第三條本規(guī)程所稱的個(gè)人二手房貸款是指?jìng)€(gè)人為了購(gòu)買二手房，支付一定比例首期購(gòu)房款，并向我行擔(dān)保借款以支付剩余購(gòu)房款，按期向我行還本付息的商業(yè)性貸款。第四條本規(guī)程所稱的貸款行是指經(jīng)總行授權(quán)開辦個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)的郵政儲(chǔ)蓄銀行一級(jí)支行、各級(jí)分行的直屬支行（營(yíng)業(yè)部）。第五條本規(guī)程所稱的合作機(jī)構(gòu)是指按照我行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)合作機(jī)構(gòu)相關(guān)制度規(guī)定

2、實(shí)施準(zhǔn)入，與我行建立個(gè)人房屋按揭貸款業(yè)務(wù)合作關(guān)系的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)等外部機(jī)構(gòu)。第六條 本規(guī)程所稱的個(gè)人信用記錄分類是指根據(jù)我行個(gè)人征信相關(guān)制度規(guī)定，對(duì)單個(gè)自然人的個(gè)人信用記錄劃分為禁入類、次級(jí)類、瑕疵類或正常類，但對(duì)于具有準(zhǔn)貸記卡交易記錄的，準(zhǔn)貸記卡透支下限天數(shù)相應(yīng)調(diào)高60 天，即透支60 天以內(nèi)不屬于信用違約，透支61-90 天視同信用違約30 天以內(nèi)，依此類推。第七條 本規(guī)程適用于我行辦理個(gè)人二手房貸款業(yè)務(wù)的各級(jí)機(jī)構(gòu)。第二章 業(yè)務(wù)約定和標(biāo)準(zhǔn)第八條本規(guī)程業(yè)務(wù)約定（1） 除非特別說明，本規(guī)程所稱借款人包括共同借款人，對(duì)于借款人的各項(xiàng)規(guī)定，均適用于共同借款人。（2）

3、年齡是指從自然人出生日期至借款申請(qǐng)日期的周年數(shù)。（3） 房產(chǎn)是指房屋及所依附的建設(shè)用地使用權(quán)。房產(chǎn)以套為計(jì)量單位。（4） 房齡是房屋建成年份至借款年份的年數(shù)。房屋所有權(quán)證沒有標(biāo)注的，可參考同一區(qū)域其他房屋判斷建成年代。（5） 當(dāng)?shù)厥侵纲J款行所在地歸屬的地市級(jí)或市縣級(jí)行政區(qū)域：對(duì)于直轄市、計(jì)劃單列市，是指市轄行政區(qū)域；對(duì)于省、自治區(qū)通過地級(jí)市管理的市縣，是指地市級(jí)行政區(qū)域；對(duì)于省不通過地級(jí)市、直接管理的市縣，是指市縣級(jí)行政區(qū)域。外地是指當(dāng)?shù)刂獾男姓^(qū)域。第九條借款人條件。借款人必須同時(shí)滿足以下條件：（1） 年齡在18 周歲（含）至 60周歲（含）之間、具備完全民事行為能力的自然人。（2） 具有

4、收入來源穩(wěn)定的固定職業(yè)，包括單位職工，擁有或參股于經(jīng)營(yíng)實(shí)體的自謀職業(yè)者。（3） 經(jīng)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和客戶提供的書面資料證明，借款人、借款人配偶的個(gè)人信用記錄均不屬于禁入類。（4） 支付不低于實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)20%的首期購(gòu)房款。（5） 借款人應(yīng)具備償還能力，即同時(shí)符合以下條件：1、借款人及其配偶的所有剩余期限超過1 年的貸款（包括本次貸款）的月均還款額加所購(gòu)房屋月均物業(yè)支出之和，不超過月均收入總額的55%。2、借款人及其配偶對(duì)外擔(dān)保的貸款余額不超過年均收入總額的10 倍。第十條優(yōu)質(zhì)單位職工條件。優(yōu)質(zhì)單位職工是指教育背景、從業(yè)經(jīng)歷、信用記錄較為優(yōu)質(zhì)的單位職工。優(yōu)質(zhì)單位職工應(yīng)同時(shí)具備如下條件：（1） 年齡在1

5、8 周歲（含）至60 周歲（含）之間、具備完全民事行為能力的自然人。（2） 無任何違法違紀(jì)行為，個(gè)人信用記錄屬于正常類或 瑕疵類。（3） 為當(dāng)?shù)貒?guó)家行政事業(yè)單位、國(guó)有大中型企業(yè)、知名外資或合資企業(yè)的正式職工，并具有以下資歷之一：1、在現(xiàn)服務(wù)單位工作5 年（含）以上。2、本科（含）以上學(xué)歷，在現(xiàn)服務(wù)單位工作2 年（含）以上。3、研究生（含）以上學(xué)歷。4、部門經(jīng)理（含）以上或同等職位。第十一條保證人條件（1） 機(jī)構(gòu)作為保證人，應(yīng)按我行合作機(jī)構(gòu)制度規(guī)定實(shí)施準(zhǔn)入和授信管理，并且該機(jī)構(gòu)處于擔(dān)保有效期內(nèi)的我行貸款余額不得超過其授信額度。（2） 個(gè)人作為保證人，應(yīng)屬于優(yōu)質(zhì)單位職工，并且同時(shí)符合以下條件：1、

6、保證人不屬于借款人的家庭成員。2、所有剩余期限超過1 年的貸款的月均還款總額不超過月均收入的50%。3、為他人擔(dān)保的貸款余額（含本次擔(dān)保貸款）不超過年均收入的10 倍。第十二條抵押房產(chǎn)條件（1） 抵押人可以是借款人，和（或）借款人之外的第三人（以下簡(jiǎn)稱第三方抵押人）。第三方抵押人必須是年齡在18 歲（含）至60 歲（含）之間、具備完全民事行為能力的非低保居民。（2） 抵押房產(chǎn)限于抵押人依法有權(quán)處分的一套房屋和該房屋所依附的建設(shè)用地使用權(quán)。下列房產(chǎn)不得用于我行借款抵押：1、工業(yè)用地上修建的房產(chǎn)，工廠配套的住宅，列入拆遷計(jì)劃的房產(chǎn)。2、集體所有的土地使用權(quán)上修建的房屋，但法律規(guī)定可以抵押的除外。3

7、、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生和其他社會(huì)公益的房屋。4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房屋。5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的房屋。6、法律、行政法規(guī)及房產(chǎn)管理部門規(guī)定不得公開上市或抵押的其他房產(chǎn)。（3） 抵押房產(chǎn)房齡上限：1、住宅的房齡一般不超過15 年，借款人為優(yōu)質(zhì)單位職工，或房屋建筑質(zhì)量、區(qū)域位置優(yōu)良的，可放寬至20 年；商業(yè)用房（含商住兩用房）的房齡不超過 10 年。總行對(duì)個(gè)別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房齡有特別授權(quán)的，以總行的授權(quán)為準(zhǔn)。2、剩余土地使用權(quán)年限應(yīng)高于貸款期限3 年（含）以上。（4） 各類房產(chǎn)最高抵押率：1、以商品住宅抵押的，套型建筑面積90 平方

8、米（含）以內(nèi)最高抵押率為80%，套型建筑面積90 平方米以上最高抵押率為70%。2、以別墅抵押的，最局抵押率為 60%。3、以商業(yè)用房（不含商住兩用房）抵押的，最高抵押率為50%4、以商住兩用房抵押的，最高抵押率為 55%。-t±- -t±- -t±- -t±- -t±- -t±- 宮宮宮宮宮宮宮宮宮宮宮營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)宮宮宮宮宮宮宮宮宮宮營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng) 、營(yíng)營(yíng)營(yíng)宮宮宮宮宮宮營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng). J營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)r； 營(yíng)營(yíng)營(yíng)7±±2 7±±2 7±±2 7±

9、7;2 7±±2 7±±2I宮宮宮宮宮宮 .營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)，審批通過-t±- -t±- -t±- -t±- -t±- -t±-宮宮宮宮宮宮I宮宮宮宮宮宮宮/宮宮宮宮宮）7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2L宮宮宮宮宮宮 -7±±5 7±+5 7±±? T±±5 T±±5 T

10、±+l 宮宮宮宮宮宮1F營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)/7±±5 7±+5 7±±? T±±5 T±±5 T±+l 宮宮宮宮宮宮營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 宮宮宮宮宮宮7±±2 y+is 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2 宮宮宮宮宮宮營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)

11、/營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng)/營(yíng)營(yíng)t+7 TM； 7±±2 7±±2 7±±2 7±±2宮宮宮宮宮宮貸后 監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn) 監(jiān)測(cè)次級(jí)、可疑和損失良產(chǎn)交 不資移不良 資產(chǎn) 處置營(yíng)營(yíng)營(yíng)營(yíng) 營(yíng)營(yíng)不良 資產(chǎn) 核銷第三章總體業(yè)務(wù)流程第十三條 貸款總體業(yè)務(wù)流程如上圖所示。前臺(tái)業(yè)務(wù)部門主要承擔(dān)業(yè)務(wù)營(yíng) 銷、受理、調(diào)查、合同簽署、擔(dān)保條件落實(shí)、貸款發(fā)放與使用、貸后日常管理等 職責(zé)；后臺(tái)業(yè)務(wù)部門主要承擔(dān)審查、審批、貸后監(jiān)督監(jiān)測(cè)和資產(chǎn)保全等職責(zé)。第十四條 為了加強(qiáng)業(yè)務(wù)經(jīng)辦的標(biāo)準(zhǔn)化，應(yīng)以個(gè)人二手房貸款資料檢查清單 （以下簡(jiǎn)稱資料檢查清單）和客戶資料

12、檢查要點(diǎn)作為整個(gè)業(yè)務(wù)流程的文檔審核依據(jù)。第十五條常用的避險(xiǎn)措施。（1） 首付款不足額。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，信貸人員應(yīng)要求借款人提供真實(shí)的房屋買賣合同；如果借款人拒絕配合，信貸人員應(yīng)拒絕受理申請(qǐng)，將其納入黑名單管理，同時(shí)向合作機(jī)構(gòu)提出警示，對(duì)該合作機(jī)構(gòu)引薦的業(yè)務(wù)實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)控。（2） 追加全程保證擔(dān)保。對(duì)特定借款人（例如自謀職業(yè)者），可以（但非強(qiáng)制要求）在原有的抵押擔(dān)保之外追加一名優(yōu)質(zhì)單位職工作為保證人，在整個(gè)貸款期間，保證人提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（3） 強(qiáng)制執(zhí)行公證。港澳臺(tái)人士作為抵押物共有人時(shí)，可以（但非強(qiáng)制要求）對(duì)借款合同進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證。（4） 公證事項(xiàng)的核實(shí)。需要公證的委托書、外地單位收入證明

13、等文件，必須通過公證機(jī)關(guān)固定電話核實(shí)公證的真實(shí)性和有效性。第四章 貸款產(chǎn)品第十六條貸款需求的真實(shí)性控制。一筆貸款僅用于購(gòu)買一套房產(chǎn)，抵押房產(chǎn)限于過戶至借款人名下的所購(gòu)房產(chǎn)。第十七條貸款資金的用途控制。貸款發(fā)放前，首期購(gòu)房款應(yīng)先行支付給售房人或者實(shí)施第三方監(jiān)管；貸款發(fā)放的資金統(tǒng)一由我行向售房人指定的收款賬戶劃轉(zhuǎn)，不得由借款人自行提款，不得向合作機(jī)構(gòu)及其經(jīng)辦人員的賬戶劃轉(zhuǎn)。第十八條產(chǎn)品要素（1） 貸款金額1、貸款金額占實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)與抵押房產(chǎn)認(rèn)可評(píng)估價(jià)孰低的比例（即貸款成數(shù)） ，不得超過抵押房產(chǎn)適用的最高抵押率。2、單筆貸款最高限額為500 萬元。（2） 貸款期限1、購(gòu)買住宅的，貸款期限不得超過30年

14、；購(gòu)買商業(yè)用房（含商住兩用房）的，貸款期限不得超過10 年。2、貸款期限與借款人年齡之和不超過65 年。（3） 貸款利率1、貸款期限一年（含）以內(nèi)的，采用固定利率；貸款期限超過一年的，采用浮動(dòng)利率，利率調(diào)整方式為年初調(diào)整。2、貸款購(gòu)買住宅，利率下限為人民銀行同期同檔次商業(yè)貸款利率的倍；貸款購(gòu)買商業(yè)用房（含商住兩用房），利率下限為人民銀行同期同檔次商業(yè)貸款利率的倍。（4） 還款方式。可采取我行小額信貸系統(tǒng)提供的所有還款方式之一。其中，一次性還本付息僅限于一年期（含）以內(nèi)的貸款，只還利息、不還本金的寬限期不得超過36 個(gè)月。（5） 擔(dān)保方式1、抵押擔(dān)保。借款人以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押，我行抵押權(quán)設(shè)立登記

15、完成之后，貸款才能發(fā)放。2、抵押加保證組合擔(dān)保。借款人以所購(gòu)房產(chǎn)作為抵押，我行抵押權(quán)設(shè)立登記完成之前，貸款可以（但非強(qiáng)制要求）提前發(fā)放；從貸款發(fā)放日至我行抵押權(quán)設(shè)立登記完成之日（針對(duì)階段性保證擔(dān)保）或貸款結(jié)清之日（針對(duì)全程保證擔(dān)保）止，由符合我行準(zhǔn)入條件的一個(gè)保證人提供全額連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（6） 對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)客戶、投資性住房需求的限制政策。1、對(duì)于借款人、借款人配偶的信用記錄為次級(jí)類的住房貸款，利率下限為基準(zhǔn)利率的倍、貸款成數(shù)不得高于65%。2、對(duì)于住房用于對(duì)外出租、經(jīng)營(yíng)等投資性用途的貸款，利率下限為基準(zhǔn)利率的倍、貸款成數(shù)不得高于60%。3、對(duì)于次級(jí)類客戶用于投資性的住房貸款，利率下限為基準(zhǔn)利率

16、的倍、貸款成數(shù)不得高于55%。第五章 客戶營(yíng)銷與受理第十九條各地分支行應(yīng)充分利用各種渠道進(jìn)行業(yè)務(wù)宣傳，吸引客戶主動(dòng)向我行申請(qǐng)貸款。同時(shí)，加強(qiáng)與合作機(jī)構(gòu)的溝通，及時(shí)傳達(dá)我行的政策變化，通過合作共贏、同時(shí)有效控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，促使合作機(jī)構(gòu)向我行推薦優(yōu)質(zhì)客戶；合作期間， 不得將信貸人員按我行制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，交由合作機(jī)構(gòu)代辦?？蛻羰芾淼囊c(diǎn)為:（一）通過了解借款人的基本條件、購(gòu)房行為、資金需求進(jìn)行客戶篩選， 特別注意詢問借款人的學(xué)歷、職業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入和信用記錄，了解抵押房產(chǎn)是否符 合我行在當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)。（二）對(duì)于符合基本條件的客戶，可以在解答客戶咨詢的同時(shí)，適當(dāng)介紹 我行貸款產(chǎn)品的特色。（三）對(duì)于意

17、向客戶，應(yīng)針對(duì)客戶實(shí)際情況，一次性告知所需的資料、辦 理流程、費(fèi)用項(xiàng)目、以及工作時(shí)間和地點(diǎn)，最后記錄客戶的聯(lián)系方式。對(duì)于優(yōu)質(zhì) 單位職工和合作方推薦客戶，可以根據(jù)客戶的意愿，實(shí)施上門服務(wù)。第二十條 客戶經(jīng)理受理客戶申請(qǐng)時(shí)，必須與借款人及其配偶、售房人、保 證人面談，判斷房屋交易、借款申請(qǐng)、抵押行為和保證行為是否自愿屬實(shí)，告知 各方須承擔(dān)的義務(wù)與違約后果?？蛻艚?jīng)理代表貸款人，與客戶簽訂相關(guān)文件：（一）借款人及其配偶、保證人共同填寫個(gè)人房屋按揭貸款申請(qǐng)審批資 料（以下簡(jiǎn)稱申請(qǐng)審批資料）“第一部分 個(gè)人購(gòu)房借款申請(qǐng)表”（以下簡(jiǎn)稱 借款申請(qǐng)表）一份，由各人當(dāng)面簽字，客戶經(jīng)理見證簽字后收取。（二）借款人配

18、偶（或非配偶的共有人）未能到當(dāng)?shù)睾炞值模瑧?yīng)在外地簽 署借款人配偶聲明（非配偶的共有人采用抵押物共有人聲明格式），并向 貸款行提交聲明和個(gè)人資料的傳真件，不必在借款申請(qǐng)表簽字。（三）售房人、售房人配偶及其他共有人填寫售房人聲明一份并簽字， 客戶經(jīng)理見證簽字后收取。（四）客戶經(jīng)理應(yīng)爭(zhēng)取說服買賣雙方委托我行管理首付款。若借款人與售 房人同意在我行進(jìn)行資金托管，則由貸款行與借款人、售房人簽訂個(gè)人二手房 首付款委托管理協(xié)議，簽章后簽訂各方各持一份。（五）在客戶同意的情況下，可以預(yù)先在相關(guān)合同、協(xié)議和借據(jù)上簽署客 戶的姓名，但不得向客戶承諾貸款審批通過和貸款金額、期限、利率，不得預(yù)先 填寫合同、協(xié)議和借據(jù)

19、的各項(xiàng)內(nèi)容和各項(xiàng)日期，不得預(yù)先簽署信貸人員的名章或 業(yè)務(wù)專用章。第二十一條 客戶經(jīng)理根據(jù)客戶的實(shí)際情況，要求客戶提供如下申請(qǐng)資料：（一）借款人、借款人配偶1、必須提供有效身份證件。2、必須提供借款人的婚姻狀況證明（未婚者除外）3、必須提供戶籍證明。4、必須提供借款人的經(jīng)濟(jì)收入與個(gè)人資產(chǎn)證明。借款人收入能力不足額時(shí)，必須提供配偶的經(jīng)濟(jì)收入與個(gè)人資產(chǎn)證明。5、必須提供借款人的職業(yè)證明。借款人收入能力不足額時(shí)，必須提供配偶的職業(yè)證明。6、具備大專及以上學(xué)歷的，必須提供最高學(xué)歷證明。7、必須提供夫妻一方在我行開立的個(gè)人結(jié)算賬戶，作為還款賬戶。8、房屋買賣合同。9、必須提供首付款備足的證明。10、合作機(jī)

20、構(gòu)推薦的，必須提供我行認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告。（2） 保證人（個(gè)人提供保證擔(dān)保的情況）1、必須提供有效身份證件。2、必須提供足額的經(jīng)濟(jì)收入與個(gè)人資產(chǎn)證明。3、必須提供職業(yè)證明。對(duì)于單位職工，可與職業(yè)及收入證明合并。4、具備大專及以上學(xué)歷的，必須提供最高學(xué)歷證明。（3） 保證人（機(jī)構(gòu)提供保證擔(dān)保的情況）必須提供擔(dān)保函、保證金入賬憑證（保證金一次性或階段性入賬時(shí)，可不必對(duì)每筆借款單獨(dú)提供入賬憑證）或合作協(xié)議約定的其他憑證。（4） 售房人1、個(gè)人作為售房人，必須提供有效身份證件、婚姻狀況證明（未婚者除外）和戶籍證明、配偶（僅針對(duì)已婚者）及其他共有人的有效身份證件；單位作為售房人，必須提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照

21、、法定代表人（或負(fù)責(zé)人）的有效身份證件和單位決策機(jī)構(gòu)（如股東大會(huì)）出具的同意出售房屋的決議。2、委托他人代售房屋的，提供受托人身份證件和經(jīng)公證的售房委托書原件，售房款由受托人代為收取的，應(yīng)同時(shí)委托書中明示收款賬戶。3、必須提供售房人或受托人在我行開立的結(jié)算賬戶，作為收款賬戶。4、若交易房屋未在他行收押（即：不存在未解注銷的抵押權(quán)或雖已設(shè)立他行抵押權(quán)、但他行未留存權(quán)屬證書），必須提供售房人名下的權(quán)屬證書。5、交易房屋需要售房人提供有權(quán)出售證明的，必須提供。第二十二條客戶經(jīng)理根據(jù)資料檢查清單審核申請(qǐng)資料，對(duì)以復(fù)印件留存的，需核驗(yàn)與原件的一致性，并在核對(duì)申請(qǐng)資料與借款申請(qǐng)表的填寫項(xiàng)目一致之后，作為見

22、證人員在借款申請(qǐng)表上簽字確認(rèn)。第二十三條客戶經(jīng)理應(yīng)根據(jù)申請(qǐng)資料，對(duì)借款人是否符合我行的基本申請(qǐng)條件進(jìn)行初審，重點(diǎn)對(duì)房屋交易、首付款和收入證明進(jìn)行審核。（1） 房屋交易的合規(guī)性初審。1、售房人是否取得出售房屋的完整證明文件，包括：售房審批表（如房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的公開上市），或?qū)Ψ课莓a(chǎn)權(quán)界定文件（如離婚、繼承財(cái)產(chǎn)）。2、售房人實(shí)際已婚或有財(cái)產(chǎn)共有人的，應(yīng)確認(rèn)其配偶和（或）其他共有人已出具同意出售房屋的書面意見。3、通過買賣雙方的戶籍證明，審查購(gòu)房人是否為的售房人的直接利益相關(guān)者（如家庭成員、企業(yè)實(shí)際控制人），以避免通過虛假交易騙取按揭貸款。4、如果交易房屋與現(xiàn)場(chǎng)勘查不一致（主要體現(xiàn)為建筑面積、坐

23、落地址），應(yīng)要求售房人進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，再進(jìn)行房屋買賣，以避免借款人在購(gòu)房后提出產(chǎn)權(quán)變更、加大貸后管理工作量。（2） 首付款的初審。首付款的初審，一方面通過首付款證明判斷借款人是否準(zhǔn)備足額的首期購(gòu)房款（但僅限于初審，貸款發(fā)放前必須提供足額首付款交割證明） ；另一方面，結(jié)合房屋買賣合同的初審，辨別以虛假買賣合同騙取首付不足額貸款的行為。虛假買賣合同的特征包括但不限于如下情形之一：1、房屋買賣合同未按當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門要求出具、未經(jīng)售房人認(rèn)可簽字或者售房人隱瞞房屋真實(shí)成交價(jià)格。2、房屋買賣合同標(biāo)明成交價(jià)明顯高于同等地段、相似建筑質(zhì)量的市場(chǎng)價(jià)格水平，并且評(píng)估價(jià)值接近或高于成交價(jià)的。（3） 職業(yè)

24、及經(jīng)濟(jì)收入證明的初審。單位出具的職業(yè)及經(jīng)濟(jì)收入證明為復(fù)印件、或預(yù)留電話并非固定電話、或單位未蓋章、或未列明單位聯(lián)系人的，應(yīng)要求客戶提供符合我行要求的收入證明。第二十四條客戶經(jīng)理根據(jù)初審結(jié)果決定是否安排貸款調(diào)查：（1） 對(duì)資料齊備、基本條件符合的申請(qǐng)，客戶經(jīng)理交由貸款行信貸業(yè)務(wù)主管分派調(diào)查任務(wù)。（2） 對(duì)資料不全的申請(qǐng)，客戶經(jīng)理應(yīng)向客戶說明所缺資料。若所欠缺資料不影響房屋交易（包括所購(gòu)房產(chǎn)未注銷原有抵押權(quán)的情況）和借款人資信審核的，貸款行信貸業(yè)務(wù)主管可以安排進(jìn)一步調(diào)查，并申請(qǐng)有條件的貸款審批。（3） 對(duì)基本條件不符合的申請(qǐng)，客戶經(jīng)理應(yīng)及時(shí)通知客戶。第二十五條完成客戶面簽后，客戶經(jīng)理填寫 個(gè)人消費(fèi)

25、貸款業(yè)務(wù)受理臺(tái)賬，作為客戶備查使用。第六章貸款調(diào)查及復(fù)核第二十六條初審?fù)ㄟ^的貸款，由貸款行信貸業(yè)務(wù)主管安排信貸員作為調(diào)查人進(jìn)行調(diào)查。不論批量受理或單筆受理，均對(duì)借款人申請(qǐng)的每筆貸款進(jìn)行單獨(dú)調(diào)查，調(diào)查應(yīng)以非現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查為主，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行。調(diào)查步驟如下：（一） 對(duì)于借款人及其配偶、保證人 （個(gè)人） ， 通過公安部身份證核查系統(tǒng)，打印居民身份證核查結(jié)果，信貸員在核查結(jié)果打印件上簽字并注明核查日期。對(duì)于第一代身份證的核查，若通過系統(tǒng)查無結(jié)果，執(zhí)行手工核查。1、身份證核查不實(shí)、本人有異議的客戶，必須補(bǔ)充公安機(jī)關(guān)核實(shí)證明。2、預(yù)計(jì)的合同簽訂日期不在身份證件有效期間內(nèi)，必須補(bǔ)充新辦理的身份證件或臨時(shí)身份證。

26、（2） 對(duì)于借款人及其配偶、保證人 （個(gè)人） ， 通過我行個(gè)人信貸管理系統(tǒng)，確定在我行有無黑名單記錄、現(xiàn)有貸款余額、擔(dān)保余額和貸款違約記錄；通過人行個(gè)人征信系統(tǒng)，查詢并打印個(gè)人信用報(bào)告，確定在其他金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)有貸款余額、 擔(dān)保余額和信用違約記錄。個(gè)人信用報(bào)告出現(xiàn)違約記錄的，按如下方式處理：1、屬于禁入類、客戶有異議的，須補(bǔ)充相關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的非客戶本人過錯(cuò)的書面證明。2、屬于次級(jí)類的，須補(bǔ)充相關(guān)還款記錄打印件，并附本人簽字的書面說明原件，以及最近12 個(gè)月工資賬戶流水、完稅證明、正式工資查詢單、公積金繳存查詢單或養(yǎng)老金繳存查詢單原件之一（以下簡(jiǎn)稱保守收入證明）3、屬于瑕疵類、并且近 2 年內(nèi)產(chǎn)

27、生跨期的逾期記錄（準(zhǔn)貸記卡透支超過90天、貸記卡連續(xù)未還最低還款額達(dá)到2 次、或貸款逾期超過30 天。下同）的，須補(bǔ)充相關(guān)還款記錄打印件，并附本人簽字的書面說明原件。（3） 核實(shí)借款人及其配偶、保證人（個(gè)人）提供的經(jīng)濟(jì)收入能力，判斷借款人是否具備償還能力。經(jīng)濟(jì)收入能力的核實(shí)，應(yīng)結(jié)合非現(xiàn)場(chǎng)的書面憑證、電子信息和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行交叉校驗(yàn)。1、對(duì)于單位職工提供的職業(yè)及經(jīng)濟(jì)收入證明，應(yīng)通過當(dāng)?shù)攸S頁(yè)、114 電話及互聯(lián)網(wǎng)等手段查詢預(yù)留單位固定電話的真實(shí)性，再通過特定的話術(shù)向其服務(wù)單位核實(shí)借款人職業(yè)信息和收入水平。個(gè)人信用報(bào)告及其他保守收入證明原件可作為校驗(yàn)。在職業(yè)及經(jīng)濟(jì)收入證明經(jīng)核查不予以采納時(shí)，可直接采取

28、保守收入證明作為審核經(jīng)濟(jì)收入能力的主要依據(jù)。2、對(duì)于自謀職業(yè)者，應(yīng)通過實(shí)地調(diào)查，核實(shí)經(jīng)營(yíng)實(shí)體的凈利潤(rùn)，再按入股比例核定歸屬于本人的稅后收入。經(jīng)營(yíng)實(shí)體的對(duì)賬單、個(gè)人賬戶流水打印件等現(xiàn)金收支可作為收入能力的佐證信息。3、個(gè)人資產(chǎn)證明，包括房產(chǎn)證、駕駛證、定期存單、債券、保單、股票、基金等大額資產(chǎn)憑證，可作為判斷客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力的輔助文件。（4） 房屋交易的調(diào)查主要是通過與買賣雙方談話和買賣合同條款，核實(shí)房屋交易行為的真實(shí)性和有效性，判斷交易價(jià)格的合理性。（5） 抵押房產(chǎn)的調(diào)查。1、客戶為合作機(jī)構(gòu)引薦的，或者抵押房產(chǎn)不是住宅的，原則上以借款人委托評(píng)估公司評(píng)估的方式進(jìn)行評(píng)估（可事先出具預(yù)評(píng)估報(bào)告用于審批）

29、。調(diào)查人通過評(píng)估報(bào)告的實(shí)物圖片，判斷房屋權(quán)屬證書的坐落地址、建筑面積、建成年代和實(shí)際用途是否與現(xiàn)場(chǎng)勘查一致。貸款行應(yīng)對(duì)委托評(píng)估價(jià)值的合理性進(jìn)行判斷，在評(píng)估價(jià)格虛高時(shí)可將認(rèn)可評(píng)估價(jià)格調(diào)低，但不得調(diào)高認(rèn)可評(píng)估價(jià)格。2、客戶為貸款行自行營(yíng)銷、并且抵押房產(chǎn)為住宅的，原則上由貸款行自行評(píng)估。 貸款行自行評(píng)估時(shí)，須委派調(diào)查人及其他信貸人員雙人實(shí)地勘察，判斷房屋權(quán)屬證書的坐落地址、建筑面積、建成年代和實(shí)際用途是否與實(shí)地一致。對(duì)于抵押房產(chǎn)房齡在2 年以內(nèi)、 從購(gòu)房初始登記年份至今當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)平均價(jià)格上升或下降幅度不超過10%的，可以參考初始購(gòu)房?jī)r(jià)格進(jìn)行評(píng)估。調(diào)查人出具內(nèi)部評(píng)估報(bào)告一份供審批使用；并與抵押人達(dá)成房

30、地產(chǎn)價(jià)格協(xié)議一式兩份，分別供抵押登記和貸款行留存使用。3、抵押房產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥性質(zhì)的，必須符合抵押登記條件，抵押時(shí)應(yīng)扣除建設(shè)用地使用權(quán)部分的價(jià)值。4、對(duì)于房齡超過15 年（最高房齡允許超過20 年的地區(qū)，僅針對(duì)房齡超過20 年） 、或評(píng)估單價(jià)高于同等地段平均水平20%的抵押物，調(diào)查人應(yīng)赴抵押物實(shí)地查看， 確認(rèn)抵押物有無重大質(zhì)量缺陷、評(píng)估價(jià)值有無虛高，并在調(diào)查審批表的“風(fēng)險(xiǎn)揭示”處進(jìn)行特別解釋。（6） 對(duì)保證人提供連帶責(zé)任擔(dān)保的，應(yīng)確認(rèn)符合我行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于保證人為法人的，可用擔(dān)保額度應(yīng)不小于貸款金額；對(duì)于保證人為個(gè)人的，應(yīng)確認(rèn)是否符合保證人的條件，并判斷是否具備代償能力。第二十七條調(diào)

31、查人員依據(jù)資料檢查清單， 核對(duì)并記錄調(diào)查過程中所需的文件。 核實(shí)過程中需要客戶補(bǔ)充證明材料的，信貸員應(yīng)一次性告知客戶。若客戶未能在 30 天之內(nèi)補(bǔ)齊材料，或者補(bǔ)齊材料后仍不符合我行規(guī)定的條件，則信貸員可以出具不建議貸款的意見。第二十八條調(diào)查結(jié)果及貸款建議信貸員將調(diào)查結(jié)果記錄在申請(qǐng)審批資料 “第二部分 調(diào)查審批表”（以下簡(jiǎn)稱貸款調(diào)查審批表）的“調(diào)查信息”。其中，對(duì)于借款人及其配偶、共同借款人及其配偶，合并記錄信用違約記錄、個(gè)人資產(chǎn)、個(gè)人負(fù)債、對(duì)外擔(dān)保和經(jīng)濟(jì)收入能力核查結(jié)果。對(duì)于借款人和保證人的月均還款額，僅針對(duì)剩余期限超過1年的貸款，逐筆按當(dāng)前余額、剩余期限和等額本息還款法測(cè)算（個(gè)人信用報(bào)告顯示

32、的當(dāng)月應(yīng)還款額可作為校驗(yàn)）后加和，作為月還款總金額。信貸員對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行綜合分析，出具調(diào)查意見：建議貸款的，應(yīng)明確貸款金額、期限、利率和還款方式；不建議貸款的，應(yīng)說明原因。第二十九條調(diào)查復(fù)核調(diào)查人出具調(diào)查意見的30 天之內(nèi)，必須上報(bào)業(yè)務(wù)主管復(fù)核。貸款行信貸業(yè)務(wù)主管應(yīng)對(duì)貸款資料和調(diào)查意見進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核要點(diǎn)包括：（1） 客戶資料是否真實(shí)、完整、合法、有效；（2） 調(diào)查人是否按規(guī)定履行客戶資信狀況調(diào)查的職責(zé)；（3） 調(diào)查人是否已對(duì)買賣雙方的交易行為進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)；（4） 調(diào)查人是否已對(duì)借款人擬提供的抵押物進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)；（5） 調(diào)查人是否已對(duì)保證人擔(dān)保能力進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)；（6） 調(diào)查人意見是否客觀、

33、屬實(shí)。復(fù)核完成后，信貸業(yè)務(wù)主管在貸款調(diào)查審批表的“調(diào)查信息”部分出具復(fù)核意見：同意貸款的，若申請(qǐng)有條件審批，應(yīng)特別注明；退回貸款的，應(yīng)明確補(bǔ)充的材料；否決貸款的，應(yīng)說明原因。第三十條貸款申請(qǐng)經(jīng)復(fù)核同意后，由貸款行專人接收客戶申請(qǐng)資料和調(diào)查材料， 上報(bào)有權(quán)機(jī)構(gòu)審批。有權(quán)審批機(jī)構(gòu)專人按中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行個(gè)人信貸審批中心管理辦法的規(guī)范要求，接收貸款報(bào)批資料，并分派審查和審批任務(wù)。第七章 貸款審查審批第三十一條貸款執(zhí)行一次報(bào)批、單人終審的制度。貸款行報(bào)批的單筆貸款金額超過其直接上級(jí)審批機(jī)構(gòu)的最高終審額度的，不實(shí)行逐級(jí)報(bào)批，而直接上報(bào)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審批；報(bào)批貸款經(jīng)審查通過后，由審批人員單人完成終審。試行期間

34、，各級(jí)分支行的最高終審額度分別為：各?。▍^(qū)、市）分行、計(jì)劃單列市分行為本分行單筆借款最高限額，下轄二級(jí)分行為100 萬（含） 、一級(jí)支行為0。各級(jí)分行審批中心可根據(jù)本行實(shí)際情況，對(duì)審批人實(shí)施分級(jí)授權(quán)。第三十二條貸款審查有權(quán)審批機(jī)構(gòu)審查人負(fù)責(zé)對(duì)貸款報(bào)批資料的完整性和合規(guī)性進(jìn)行審查。審查要點(diǎn)包括：（1） 審查借款人的主體資格、售房人的主體資格。按三筆貸款申請(qǐng)抽查一筆的比例，通過電話向借款人和售房人詢問是否就所交易的房屋向我行申請(qǐng)貸款， 并確認(rèn)房屋交易價(jià)、定金、 首付款和貸款申請(qǐng)金額，判斷有無虛假按揭貸款。（2） 審查貸款報(bào)批資料是否完整，是否符合我行規(guī)定。（3） 審查借款人償債能力是否充足、是否具

35、有持續(xù)性。（4） 審查貸款擔(dān)保是否符合我行規(guī)定。（5） 調(diào)查人建議的貸款金額、期限、利率和還款方式是否符合我行規(guī)定。（6） 調(diào)查人、調(diào)查復(fù)核人意見是否客觀。審查完成后，審查人在貸款調(diào)查審批表的“審批信息”部分出具審查意見：同意貸款的，若有條件審批，應(yīng)特別說明所缺資料或條件；退回貸款的，應(yīng)明確補(bǔ)充的材料；否決貸款的，應(yīng)說明原因。做出退回或否決意見的貸款，不再上報(bào)審批人員，直接交由審批機(jī)構(gòu)專人處理。第三十三條貸款審批貸款申請(qǐng)經(jīng)審查同意后，由審批人負(fù)責(zé)對(duì)貸款報(bào)批資料進(jìn)行全面審定。審批工作要點(diǎn)包括：（1） 審定貸款是否符合國(guó)家有關(guān)政策、法規(guī)和我行規(guī)定；（2） 審定抵押價(jià)值是否合理；（3） 審定貸款風(fēng)險(xiǎn)

36、是否可控；（4） 審定調(diào)查人、復(fù)核人、審查人和前一環(huán)節(jié)審批人的意見是否客觀。第三十四條終審意見的出具。一般情況下，有權(quán)審批機(jī)構(gòu)的審批人可直接完成終審。但在以下任何一種情況下，在審批人審批同意后，必須再提交同級(jí)審批主管（或信貸業(yè)務(wù)主管）出具終審意見：1、借款人、借款人配偶之一屬于禁入類，審批人經(jīng)審核認(rèn)定非本人過錯(cuò)。2、借款人、借款人配偶之一屬于次級(jí)類，審批人經(jīng)審核認(rèn)定其沒有惡意的信用交易記錄或不良還款習(xí)慣、具備較高的收入水平、并且已采取得當(dāng)?shù)谋茈U(xiǎn)措施（例如調(diào)高利率、降低貸款成數(shù)）。3、符合審批機(jī)構(gòu)內(nèi)部規(guī)定由同級(jí)審批主管（或信貸業(yè)務(wù)主管）審批的其他業(yè)務(wù)， 例如： 審批機(jī)構(gòu)內(nèi)部安排了不同級(jí)別的審批權(quán)

37、限，每一個(gè)級(jí)別對(duì)應(yīng)于不同的最高終審額度。4、審批機(jī)構(gòu)內(nèi)部認(rèn)定的其他風(fēng)險(xiǎn)偏高的業(yè)務(wù)。有權(quán)終審人在貸款調(diào)查審批表的“審批信息”部分出具終審意見：同意貸款的， 可對(duì)信貸員的貸款建議提出調(diào)整意見或做出其他說明；退回貸款的，應(yīng)明確補(bǔ)充的材料；否決貸款的，應(yīng)說明原因。第三十五條貸款終審后，審批機(jī)構(gòu)專人將申請(qǐng)審批資料復(fù)印件作為審批檔案留存審批機(jī)構(gòu)，于審批當(dāng)日向貸款行反饋審批意見并返還貸款報(bào)批資料。第三十六條審批機(jī)構(gòu)出具終審意見90 天之后， 貸款行未確認(rèn)購(gòu)房行為完成并發(fā)放貸款的，則原有的審批意見失效，貸款行必須要求客戶提供新的經(jīng)濟(jì)收入證明相關(guān)資料，并重新調(diào)查和上報(bào)審批。終審意見錄入系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)綜合考慮當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)

38、權(quán)證登記周期和借款人實(shí)際情況，給予相應(yīng)的審批有效期（系統(tǒng)默認(rèn)30 天，最長(zhǎng)不超過90 天） 。對(duì)于已經(jīng)審批通過、貸款行未予以發(fā)放的貸款，在審批有效止期系統(tǒng)自動(dòng)終止授信。第八章 借款合同簽署第三十七條經(jīng)審批同意的貸款申請(qǐng)，由貸款行信貸業(yè)務(wù)主管依據(jù)審批意見和自身經(jīng)營(yíng)情況，最終決定是否發(fā)放貸款。對(duì)于同意發(fā)放的貸款，由貸款行信貸業(yè)務(wù)主管在個(gè)人購(gòu)房借款審批通知書（以下簡(jiǎn)稱審批通知書）簽字，并加蓋業(yè)務(wù)專用章，通知相關(guān)人員到貸款行簽署借款合同。若借款人對(duì)首付款實(shí)施交易資金監(jiān)管的，貸款行應(yīng)在開具審批通知書之前確認(rèn)監(jiān)管手續(xù)已經(jīng)完成。第三十八條在交易房屋產(chǎn)權(quán)過戶之前，信貸員在核對(duì)發(fā)放信息與貸款審批意見一致后，根據(jù)

39、交易資金監(jiān)管形式的不同，在系統(tǒng)填寫相關(guān)賬戶信息，生成借款合同號(hào)，并手工填寫個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同（以下簡(jiǎn)稱借款及擔(dān)保合同 ） ，由相關(guān)人員本人簽字/蓋章。合同簽署應(yīng)注意以下事項(xiàng)：（1） 賬戶的填寫：1、還款賬戶為借款人在我行開立的個(gè)人結(jié)算賬戶。2、貸款資金直接劃入售房人提供的收款賬戶（不論有無交易資金監(jiān)管）。（2） 貸款行應(yīng)根據(jù)客戶營(yíng)銷成本，確定借款人首次申請(qǐng)?zhí)崆斑€款的月數(shù)，并在提前還款的合同條款上進(jìn)行明確約定。（3） 貸款行未在得到總行或一級(jí)分行正式通知的情況下，不得在合同項(xiàng)目標(biāo)明“其他”和“補(bǔ)充條款”處增加條款。（4） 合同所有項(xiàng)目空白處，應(yīng)以斜線“”填充，不得留空。（5） 根據(jù)有無共同借

40、款人、保證人，合同份數(shù)有所不同：1、貸款行在各份合同的貸款人處簽字并蓋章，持一份合同；2、借款人在各份合同簽字，持一份合同；3、共同借款人在各份合同簽字，持一份合同；4、抵押登記機(jī)構(gòu)在各份合同列明，持一份合同；5、抵押房產(chǎn)所有權(quán)證上列示的產(chǎn)權(quán)人作為抵押人、抵押物共有人（若房產(chǎn)為共有）分別在各份合同簽字，不另持合同；6、有保證擔(dān)保的，保證人在各份合同簽字（機(jī)構(gòu)保證人須加蓋公章），持一份合同。（6） 在借款合同簽署之時(shí)，貸款行必須與借款人、抵押人、保證人簽訂房產(chǎn)收押協(xié)議，簽章后簽訂各方各持一份。第三十九條信貸業(yè)務(wù)主管在核對(duì)簽字人員身份信息與留存身份證件一致，同時(shí)手工合同要素與貸款審批意見一致后，在

41、合同上簽字并加蓋業(yè)務(wù)專用章。第四十條合同簽署后，購(gòu)房人、售房人憑貸款行出具的審批通知書，在貸款行、合作機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，辦理過戶手續(xù)。第九章 擔(dān)保條件落實(shí)第四十一條抵押擔(dān)保落實(shí)。抵押擔(dān)保責(zé)任于抵押人在借款及擔(dān)保合同簽字（蓋章）、并且貸款行取得他項(xiàng)權(quán)證時(shí)生效。抵押登記注意事項(xiàng)：（1） 房屋和建設(shè)用地使用權(quán)分別出具權(quán)屬證書時(shí)，必須一并作為借款抵押，允許在房屋完成抵押登記（或完成保證擔(dān)保手續(xù)）、建設(shè)用地使用權(quán)完成過戶手續(xù)時(shí)，先行發(fā)放貸款，再補(bǔ)辦土地抵押登記。（2） 僅以抵押方式擔(dān)保的貸款，原則上貸款必須在取得他項(xiàng)權(quán)證原件之后放款，但以下情況之一除外：1、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門不允許撤銷抵押登記申請(qǐng)的地區(qū)，貸款

42、行在遞交抵押登記申請(qǐng)后，可以先行發(fā)放貸款，再取得他項(xiàng)權(quán)證原件。2、當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)登記部門允許委托代理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的地區(qū)，貸款行見證所購(gòu)房產(chǎn)過戶、并從房產(chǎn)登記部門直接取得交易契稅票和過戶領(lǐng)證通知書（過戶當(dāng)日出具房產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)以房產(chǎn)權(quán)證原件代替）后，由抵押人提供經(jīng)公證的抵押委托書 原件、 委托貸款行認(rèn)可的第三人代辦抵押登記。貸款行審核委托公證書真實(shí)有效后，可以先行發(fā)放貸款，待取得抵押房產(chǎn)權(quán)證后補(bǔ)辦抵押登記。第四十二條保證擔(dān)保落實(shí)。保證擔(dān)保責(zé)任于保證人在借款及擔(dān)保合同簽字（蓋章）當(dāng)天生效。所購(gòu)房產(chǎn)過戶后，借款人應(yīng)將交易契稅票和過戶領(lǐng)證通知書 （過戶當(dāng)日出具房產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)以房產(chǎn)權(quán)證原件代替）交由貸款行或承擔(dān)

43、保證責(zé)任的合作機(jī)構(gòu)收押，以確認(rèn)房產(chǎn)過戶。第十章 貸款發(fā)放與使用第四十三條擔(dān)保條件落實(shí)之后，貸款行應(yīng)根據(jù)擔(dān)保方式和資金監(jiān)管模式，決定貸款發(fā)放的程序。特別的， 貸款資金在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門指定的專用賬戶監(jiān)管的，應(yīng)按照監(jiān)管約定，執(zhí)行首付款和貸款資金的資金劃轉(zhuǎn)和支付。（1） 抵押擔(dān)保方式。允許抵押登記之前放款的地區(qū)，貸款行應(yīng)先行審核公證委托手續(xù)合法有效，才能發(fā)放貸款。1、首付款委托我行管理。首付款和貸款發(fā)放程序：（ 1） 貸款行在確認(rèn)房產(chǎn)過戶后，向收款賬戶支付首付款。（ 2） 貸款行取得抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證原件后，向收款賬戶發(fā)放貸款。2、首付款未委托我行管理。貸款行取得抵押房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證原件，首付款交割

44、證明后，向收款賬戶發(fā)放貸款。（2） 抵押加保證組合擔(dān)保方式。1、首付款委托我行管理。貸款行在確認(rèn)房產(chǎn)過戶后，向收款賬戶支付首付款，并向收款賬戶發(fā)放貸款。2、首付款未委托我行管理。貸款行在確認(rèn)房產(chǎn)過戶、并取得首付款交割證明后，向收款賬戶發(fā)放貸款。第四十四條貸款發(fā)放時(shí)，信貸員根據(jù)系統(tǒng)生成的借據(jù)信息，手工填寫個(gè)人貸款（手工）借據(jù)。信貸業(yè)務(wù)主管在核對(duì)簽字人員身份信息與留存身份證件一致、 同時(shí)手工借據(jù)要素與系統(tǒng)記錄借據(jù)一致后，在手工借據(jù)上簽字。手工借據(jù)填寫的放款戶名和賬戶不論是否選擇首付款監(jiān)管，均為售房人指定的收款賬戶。系統(tǒng)錄入的放款賬戶與還款賬戶依據(jù)首付款監(jiān)管情況決定。第十一章貸后管理第四十五條正常貸

45、款的日常監(jiān)督管理。（1） 貸款發(fā)放成功后，貸款行應(yīng)在7 個(gè)工作日內(nèi)通知借款人每期還款日及首期還款金額，并通知借款人領(lǐng)取借款合同、借據(jù)和還款計(jì)劃表。（2） 貸款發(fā)放后，二級(jí)分行及其以上管理機(jī)構(gòu)應(yīng)定期或不定期執(zhí)行業(yè)務(wù)合規(guī)性檢查。特別的， 加強(qiáng)貸款行房屋抵押的辦結(jié)率考核，避免貸款長(zhǎng)期處于保應(yīng)進(jìn)行不定期證擔(dān)保狀態(tài)；對(duì)合作機(jī)構(gòu)推薦的貸款客戶和出具的房屋評(píng)估報(bào)告， 抽查，杜絕合作機(jī)構(gòu)的假首付、假按揭和假房?jī)r(jià)行為。（3） 貸款歸還。貸款正常本金、利息、罰息及其他費(fèi)用，由借款人授權(quán)我行以系統(tǒng)日終自動(dòng)扣劃的方式歸還。（4） 借款人出現(xiàn)重大變故、可能影響還款能力時(shí)，貸款行應(yīng)如實(shí)記錄，并積極配合借款人解決由此產(chǎn)生的

46、不利影響。特別的， 在房地產(chǎn)價(jià)格下行和社會(huì)就業(yè)率下降期間，應(yīng)有選擇的對(duì)客戶的進(jìn)行必要的回訪，提早發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施。第四十六條逾期貸款的催收管理。各級(jí)行應(yīng)每日監(jiān)測(cè)貸款逾期情況，加強(qiáng)關(guān)注類貸款的管理工作，避免其轉(zhuǎn)化為不良貸款。貸款行信貸業(yè)務(wù)主管對(duì)催收工作進(jìn)行總體安排和日常監(jiān)督，信貸員負(fù)責(zé)日常催收工作。信貸員將每次催收反饋登記于個(gè)人貸款逾期催收記錄，由信貸業(yè)務(wù)主管定期對(duì)催收情況進(jìn)行復(fù)查。（1） 對(duì)逾期 10 天內(nèi)的客戶，應(yīng)通過電話催收，并確認(rèn)客戶能否接收到期還款短信提醒，不能成功接收的應(yīng)要求客戶配合解決；（2） 對(duì)逾期超過10 天的，應(yīng)寄送個(gè)人貸款逾期催收函；（3） 對(duì)逾期超過15

47、天的，應(yīng)進(jìn)行上門催收；（4） 對(duì)逾期超過30天的，應(yīng)發(fā)送律師函；（5） 對(duì)逾期超過90 天的貸款，由資產(chǎn)保全人員應(yīng)通過法律訴訟或委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。第四十七條普通業(yè)務(wù)變更。借款人申請(qǐng)辦理低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)變更時(shí)，填寫 個(gè)人貸款普通變更申請(qǐng)審批表提出申請(qǐng)，貸款行信貸員填寫簡(jiǎn)要的調(diào)查意見，經(jīng)貸款行信貸業(yè)務(wù)主管審核通過后，由信貸員和（或）會(huì)計(jì)人員執(zhí)行相應(yīng)操作，不另行簽署書面協(xié)議。相應(yīng)的辦理流程為：（1） 提前部分還款?？蛻暨€滿約定的期數(shù)之后，可以提交提前還款申請(qǐng)。提前還款申請(qǐng)經(jīng)貸款行審核通過后，若客戶已經(jīng)提前在還款賬戶存入足額的還款資金，應(yīng)當(dāng)即予以手工扣款。手工扣款時(shí)，應(yīng)先歸還當(dāng)期應(yīng)還款，再將剩余的還

48、款資金用于提前歸還貸款本金。單獨(dú)的提前部分還款將維持剩余貸款期限不變，可配合使用貸款縮期，以保持客戶每月還款額大致不變。（2） 貸款縮期。借款人由于還款能力提高，可以提前30 天提出縮期申請(qǐng)。貸款行經(jīng)確認(rèn)收入還貸比符合規(guī)定后，予以執(zhí)行縮期。縮期可以與提前部分還款合并申請(qǐng)，貸款行在完成扣款后，對(duì)剩余貸款執(zhí)行縮期，并及時(shí)通知客戶下一期應(yīng)還款金額。（3） 提前結(jié)清。客戶還滿約定的期數(shù)之后，可以提出結(jié)清貸款申請(qǐng)。提前還款申請(qǐng)經(jīng)貸款行審核通過后，若客戶已經(jīng)提前在還款賬戶存入足額的還款資金，會(huì)計(jì)人員應(yīng)當(dāng)即予以扣款。（4） 還款方式變更?？蛻艚Y(jié)清當(dāng)前期應(yīng)還貸款本息后，可以在不同的分期還款方式之間進(jìn)行變更。（

49、5） 還款賬戶變更?？蛻艨梢栽诠ぷ鲿r(shí)間申請(qǐng)使用本人及配偶的不同結(jié)算賬戶， 作為新的還款賬戶。貸款行審核通過后，在信貸會(huì)計(jì)系統(tǒng)執(zhí)行批量還款扣款之前，由信貸員在信貸管理系統(tǒng)完成在還款賬戶變更。（6） 借款人的個(gè)人信息（包括聯(lián)系地址/郵編，移動(dòng)電話和固定電話）變更。通過信貸管理系統(tǒng)變更借款人移動(dòng)電話，同步更新接收短信提醒的號(hào)碼。（7） 抵押權(quán)普通變更。抵押物因抵押人姓名或者名稱發(fā)生變更，或者抵押房產(chǎn)坐落的街道、門牌號(hào)發(fā)生變更，導(dǎo)致抵押權(quán)發(fā)生變更時(shí)，由貸款行直接向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。第四十八條特殊變更業(yè)務(wù)。特殊變更業(yè)務(wù)是指導(dǎo)致原借款合同發(fā)生重大變更、加重?fù)?dān)保人（包括抵押人和保證人）責(zé)任的合同變

50、更業(yè)務(wù)。申請(qǐng)人辦理特殊變更業(yè)務(wù)，必須填寫個(gè)人貸款特殊變更申請(qǐng)審批表；貸款仍處于保證非免責(zé)期 （在貸款行取得抵押登記證明后，階段性保證人免于承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。下同） 的，合同變更還應(yīng)征得保證人書面同意，并由保證人在相應(yīng)的書面協(xié)議上簽章。貸款行信貸員根據(jù)申請(qǐng)事項(xiàng)，填寫簡(jiǎn)要的調(diào)查意見，經(jīng)貸款行信貸業(yè)務(wù)主管復(fù)核通過后， 上報(bào)原審批機(jī)構(gòu)審批。審批同意執(zhí)行合同變更的，貸款行應(yīng)與相關(guān)人員簽署書面協(xié)議。在書面協(xié)議生效之前，原借款合同繼續(xù)有效。相應(yīng)的辦理流程為：（1） 貸款延期。借款人還款能力不足時(shí)，可提出延長(zhǎng)貸款期限申請(qǐng)，經(jīng)我行調(diào)查審批通過后，借款人、 抵押人、 處于保證非免責(zé)期的保證人必須與貸款行簽訂 個(gè)人貸款延期協(xié)議。 貸款延期后到期日期超過抵押物抵押有效止期的，應(yīng)追加抵押期限，并重新辦理抵押登記手續(xù)。（2） 借款人變更。借款人由于離異、死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤、喪失民事行為能力等原因，其財(cái)產(chǎn)分割人、繼承人、受遺贈(zèng)人、財(cái)產(chǎn)代管人、監(jiān)護(hù)人在受讓抵押房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)與貸款行簽訂個(gè)人貸款借款人變更協(xié)議并重新辦理抵押登記手續(xù)，繼續(xù)履行借款人原有義務(wù)。借款人變更注意事項(xiàng)：1、對(duì)于變更后的借款人是否符合我行借款人條件，原則上應(yīng)符合我行借款人條件