商務項目策劃方案

1、商務區(qū)項目策劃方案1、地理位置中央商務區(qū)位于陽光舜城的主入口處，南接已經(jīng)建成的中城（、項目用地簡介：100 萬平米），北臨建設中的濟南高檔別墅 居住區(qū)（東方美郡） ，東依郁郁青青的西姑山脈，是中城、北城的天然分水嶺，同時也是兩城的重要銜接過渡 區(qū)域。2、用地狀況中央商務區(qū)規(guī)劃面積 9.59 公頃，其用地主要為坡地，坡勢西低東高，東西高程差達 27.8 米，地塊南部地 表為土質，北部與東部為礫石地面。東部山坡之上植被茂盛，林相豐富，視野開闊，是絕佳的風景區(qū)域。3、交通狀況該區(qū)域交通便利， 臨近陽光舜城出入的交通樞紐舜城環(huán)島 （正對歷陽大街， 西為旅游路， 南臨舜世路）。 至經(jīng)十路僅 4公里，至南

2、二環(huán)路僅 3 公里，到泉城廣場也不足 6公里。4、項目規(guī)劃概況9.59 公頃，其中公共設施用地 6.23 公頃；城市公共綠地 2.496.51 萬平米，建筑密度為 26.0%；容積率為 1.04 ；綠地率為根據(jù) 1999 年的中規(guī)院規(guī)劃，該規(guī)劃用地為 公頃；城市道理用地 0.87 公頃?？偨ㄖ娣e為 21.4%。其功能定位為美食城和休閑綠化廣場。原建筑層高以四層為主，局部為三層和兩層，根據(jù)市規(guī)劃局的最新資料顯示該組團的建設用地為 6.1 公頃（ 161 米等高線以下區(qū)域） ，土地使用性質為 商業(yè)用地。綜合考慮工商銀行五層建筑（容積率 1.0 ）和一組團小高層建筑（容積率 1.9 ）的規(guī)劃狀況，

3、擬定 容積率為 1.3 左右，公建配套為 40000 平米，住宅為 40000 平米。二、項目定位：1、功能定位概念定位 舜耕路南部新城區(qū)環(huán)境最為優(yōu)越的高檔商務辦公休閑區(qū)，借商務概念營造氣氛，提升高檔 公寓的價位和市場競爭力功能定位 以高檔公寓、酒店式公寓等居住功能為主，以商務辦公、配套等功能為輔的綜合商務休閑區(qū)。建筑形式 以大體量的建筑綜合體承擔商務辦公和配套功能，建筑多為 12 層，部分為半地下，局部為高層。該現(xiàn)代建筑可作為自歷陽大街入口處陽光舜城標志性的作品。 （建筑形式同商業(yè)街有本質的區(qū)別）整體的功能可及在舜城所處的作用類似于香港的數(shù)碼港項目（寫字樓 11 萬；數(shù)碼中心 2 萬；酒店

4、1 萬； 住宅 30 萬）備注：建 筑綜 合體是一 個多 功能 復合 空間 ，是 將城市 中 商業(yè)、辦 公、居 住、旅 店、展 覽、餐 飲、會 議、文 娛 、交 通 等城市 生活 空間 的三 項以 上功 能進 行組 合而 成的 建筑 。建 筑綜 合體 為城市 生活功能提供了一個交合的空間，城市生活的各要素以一種嶄新的空間秩序出現(xiàn)在這個空間中， 并互相依存 、互 相促進 ，形 成一 個多功能 、高 效 率而 復雜 的綜 合體。建 筑綜 合體帶有地標性建筑的 特征，以上的定位基于以下原因： 21 組團的特殊地理位置和便利交通條件決定了其強大的區(qū)域輻射力，同時由于陽光舜城目前餐飲、娛樂等建筑品種（城

5、市配套功能）的缺乏，使入住業(yè)主的需求表現(xiàn)的更為迫切。因此， 該區(qū)域應該增加適當體量的酒店娛樂、寫字（商務）辦公等功能建筑，一方面作為舜城配套滿足入住業(yè)主的 娛樂辦公需求，另一方面吸引濟南市高智高知企業(yè)遷入，提升舜城的檔次并促進酒店娛樂的經(jīng)營。2、產(chǎn)品定位：（1）建筑綜合體（40000 萬平方米）商務寫字樓（面積約為 20000 平米） 建議該品種可安置在建筑綜合體的高層建筑內(nèi)，建筑采用框架結構，各房間面積可較靈活的分割組合， 同時在設計上將室內(nèi)景觀與室外景觀產(chǎn)生互動，營造“花園式辦公”概念，為從事腦力勞動的小型、私營公 司提供環(huán)境幽雅的辦公場所，成就南部高檔商務辦公區(qū)域概念。主力面積為 150

6、-240 平米，適合 10-16 人的 小型團隊，約為 120 套左右。商務配套（面積約為 10000 平米）建議該品種安置在 12 層群樓內(nèi)，設置主題酒店，商務餐飲、特色酒吧、咖啡廳、會議中心等娛樂商務 休閑和服務場所，滿足濟南城區(qū)高檔餐飲需求和舜城居住業(yè)主的需要。商務配套和商務寫字樓的運作是相輔 相成的，具體功能示意如下：購物、圖書等 貴賓廳、商務洽談等 日用品購物、郵政報刊等 酒店式公寓（面積約為 10000 平米）1、休閑：包括餐飲、健身、娛樂、2、社交和商務：商務中心、酒吧、3、服務：包括洗衣、票務訂購、160 套。其物業(yè)管理模式為酒店式管理模式。為外地駐濟和當 功能齊全且升值潛力較

7、大的居住模式。面積為 40-80 平米的現(xiàn)代小戶型設計，生活配套完備、簡單、實用、新潮，并且增加交際空間，戶型可 分為一室、一室一廳、二室一廳等類型，約計 地小白領人士提供面積適中、備注：該類酒店式公寓可實現(xiàn)與商住兩用樓的功能調(diào)換。 該建筑綜合體是自歷陽路進入舜城的視覺主焦點，其與一組團綜合樓構成了陽光舜城入口處標志性的建 筑群落。同時該綜合體 4 萬平米的體量與一組團 2 萬平米的綜合樓形成了具有一定規(guī)模的商務辦公區(qū)，在某 些程度上降低了建筑綜合體的市場風險性。也加劇了商務市場的競爭力度。總體而言，一組團綜合樓的實施 對中央商務區(qū)具有較大的借鑒作用。（2）公寓住宅（40000 平方米）四室兩

8、廳， 可以適當考慮部分樓內(nèi)躍層套房， 約計 280高級公寓（面積約為 40000 平米） 高級公寓采用六層帶電梯的設計方案，大型亮麗通透的淡綠色落地玻璃窗，色彩淡雅的暖色墻體，現(xiàn)代 中不失典雅，簡潔中不流塵俗，可有效的實現(xiàn)建筑與東側山體有效的互動，安座室內(nèi)可觀山觀景。高檔公寓 主力面積在 130 150 平米之間， 主力戶型為三室兩廳、 套。商務型公建前方為大型休閑廣場，面積可達近萬平米，擁有多種人文景觀。商務型公建與高檔公寓是相 對獨立的，擁有各自的交通路網(wǎng)系統(tǒng)，互不干擾，但是有花園小徑可以連通，實現(xiàn)兩種產(chǎn)品的互訪。三、消費群體定位1、建筑綜合體商務寫字樓 商務樓是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、城市社會進步

9、的必然產(chǎn)物。目前，該類樓盤在上海、北京仍然擁有較高市場吸 納力。10 人左右的小型公司紛紛出現(xiàn)，使隨著我省經(jīng)濟政策的逐漸放開，我市民營經(jīng)濟呈現(xiàn)出前所未有高漲， 我市商務樓也變的十分熱銷和緊俏，因此商務樓的市場潛力仍然十分巨大。商務配套 主要服務目標對象為中央商務區(qū)辦公人士和舜城五萬居民，其功能為滿足其生活、工作等多方面的商務 需求。建議餐飲可進行出租經(jīng)營以實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展，所產(chǎn)生的長期收益有利于上市公司的運作。 為最大程度的減小投資風險，可先期尋求戰(zhàn)略合作伙伴，簽定長期合作協(xié)議。酒店式公寓主要消費群體主要有兩類：（1）新一代的白領階層：該群體擁有較高的文化水平和較為穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，預期收入較高

10、。對區(qū)位交 通、商務、休閑、社交及生活配套設施要求較高。（2）外地駐濟人士：隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術的交流，國內(nèi)外的許多知名企事業(yè)單位都在濟南增設了分支 機構。該機構的設立對酒店式公寓市場產(chǎn)生較大的推動作用。2、公寓住宅高檔公寓由于濟南市房地產(chǎn)發(fā)展水平較為普通，同時濟南市風景、地段俱佳的土地極少，致使自1998年舜華園推出后高檔公寓的品質變化較小，此處開發(fā)的高檔公寓即針對家庭人口較少的舜華園、開元山莊的富人群體， 以及在經(jīng)十路沿線的具有一定經(jīng)濟基礎的人士。根據(jù)從業(yè)可分為大中型企事業(yè)單位的管理人員、事業(yè)有成的 經(jīng)營業(yè)主以及城市拆遷產(chǎn)生的有效需求。四、銷售成本測算（地價89萬元/畝時，成假定土地成本為

11、120萬/畝，測算經(jīng)營利潤為0時的成本為4380元/平米。 本3830兀/平米）五、銷售價格估算產(chǎn)品類型銷售均價（元/平米）銷售額（萬元）商務辦公樓600012000商務配套:60006000酒店式公寓50005000高級公寓樓500020000合計43000備注整體銷售均價為5375 元/平米（地價：89時；利潤11219,（地價：89時；利潤8502,如果銷售均價為5375元/平米，則利潤為6930萬元，收益率為19%收益率35%如果銷售均價為5000元/平米，則利潤為4225萬元，收益率為12%收益率 27%）五、項目開發(fā)及銷售周期模擬綜合考慮項目啟動資金和市場介入時機，建議 21 組團

12、可分兩期進行開發(fā)。 項目運作前期根據(jù)項目整體策劃、規(guī)劃、設計、效果圖等資料在市場上營造商務區(qū)概念，提升該地段的整 體品位和價值。項目一期開發(fā) 4 萬平米高檔公寓， 二期開發(fā) 4 萬平米的商務辦公、 配套及酒店式公寓。 該開發(fā)順序可有效 節(jié)約項目啟動資金，快速實現(xiàn)資金的滾動開發(fā)，并且根據(jù)市場對商務、配套的反饋進行二期項目開發(fā)的調(diào)整， 有效降低商務產(chǎn)品品種開發(fā)的風險性。一期開發(fā) 開發(fā)周期為 銷售周期為 二期開發(fā) 開發(fā)周期為 銷售周期為4 萬平方米，產(chǎn)品類型主要高級公寓。12個月， 2004年 7月初開工。 2005年 7月底交付使用。12個月， 2004年 10月進行銷售。4 平方米，產(chǎn)品類型為商

13、務寫字樓、商務配套、酒店式公寓。18個月， 2004年 10月初開工， 2006年 3月底交付使用。18個月，2005年 4月開始進行銷售，為了減小商務配套的銷售風險可先行聯(lián)系有意向的大客戶（餐飲酒店經(jīng)營者）進行定制 ,建議 10000平米的商務作為公司固定資產(chǎn)可進行出租，以出租形式實現(xiàn)可持 續(xù)性贏利。 20000 平米的商務辦公樓和 10000 平米的酒店式公寓進行銷售，加速資金的快速回籠。六、資金來源：該項目需啟動資金 2000 萬元，擬采用項目建設貸款，根據(jù)投資初步估算，可貸資金 7000 萬元左右，完 全滿足項目開發(fā)建設需要。二oo三年十二月一日附表1:中央商務區(qū)開發(fā)經(jīng)營資金平衡表項目

14、資金分項合、r計2004 年2005 年2006 年合計投資額度土地工程三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度中 央 商 務 區(qū)166879556利息1085330支出2827028270土地貸款172621726217262一期工程款4778956191147811952394778一期銷售收入20000600030005000500010002000(二期工程款47787177177179569567174778二期銷售收入230004600690069002300230023000貸款利息14157077071452資金周轉收入-工程-956266564059989999823

15、44158331992早期貸款956土地單價：116萬元/畝容積率（1.3 ）: 0.83建安成本（元）：1200元/平米基礎數(shù)據(jù)： 占 地：143.85畝1122萬元。1、建設貸款約2000萬元，計息一年約110萬元；土地款計息一年合計約2 、目前，工程付款為工程量的 75%因此實際工程貸款應小于上表測算結果。基礎土地面積（畝）143.85地價116中央商務區(qū)銷售成本測算附表2：數(shù)據(jù)建筑面積（萬m2 ）8.0戶數(shù)720序號總額（萬元）單位金額（元/ mJ比例%銷售收入35,119.834,410.001土地成本16,686.602095.3447.47%2.1房屋建筑安裝成本9,556.4：

16、21,20()2.2監(jiān)理費用（工程造價的1.1%）79.61 1(2.3智能化工程238.91302.4室外管網(wǎng)及道路設計及工程費用398.15502.5景觀設計、工程（170元/m2計算）517.61652.6詳規(guī)、建筑設計成本477.8：2 602.7煤氣開戶費用（每戶1900元）125.1)15.7：232.41%3財務費用（土地成本的 6.5%）1,084.6；3136.203.09%4開發(fā)期稅費（見表3）2,628.518330.077.48%5房產(chǎn)交易中產(chǎn)生的費用（見表4）56.7(7.130.16%6規(guī)劃審查、施工審查及招標過程中的費用（見表5）169.7()2130.48%7開

17、發(fā)間接費及管理費用（土地、建設成本的1%）280.8()35.260.80%8營銷費用（銷售收入的2%）702.4()88.：2.00%9不可預見費用（建設成本的5%）569.69)71.51.62%10城建配套等綜合費用（含暖氣開戶費）1,959.07243.81%11人防工程費238.9)3(0.68%銷售成本合計35,149.774,413.76經(jīng)營性利潤-29.94-3.76100.00%收益率（未扣除所得稅）0%附表3:開發(fā)期稅費序號項目金額計算說明（萬元）依據(jù)基數(shù)稅費率1營業(yè)稅1,756.0銷售收入（萬元）35,119.83 5%2城市建設維護稅87.8營業(yè)稅（萬元）1,755.9

18、9 7%3教育費附加52.7營業(yè)稅（萬元）1,755.99 3%5土地增值稅702.4銷售收入（萬元）35,119.83 2%6土地使用稅19.2占地面積（萬mJ9.591 2 元 / m4印花稅10.5合同額（萬元）35,119.83 0.03%合計2,628.61附表4:房產(chǎn)交易費用項目金額計算說明（萬元）依據(jù)基數(shù)稅費率1房屋交易費23.89建筑面積（萬mJ8.(3元/ m2房屋確權登記費5.76戶數(shù)720.0(）80元/套3預售許可證7.20房屋套數(shù)720.0()100元/套4面積測量費199建筑面積（萬m）8.(2.5 元/ m合計56.76附表5:建設期間各項手續(xù)費用序號費用名稱總投資（萬元）標準數(shù)量基數(shù)1放、驗線費46.66點720648元/點2勘察費10.0(3規(guī)劃定點費（技術服務）20.14占地面積（公頃）9.59'2.1 元/ m4規(guī)劃審查費（住宅）200建筑面積（萬