土地一二三級(jí)開(kāi)發(fā)

1、.上地一級(jí)二級(jí)三級(jí)開(kāi)發(fā)概念一、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)， 對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)“五通有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn) 行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對(duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿土地蓋房子屬于二級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般工作程序程序一：確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序二:確定一級(jí)開(kāi)發(fā)單位程序三:辦理建設(shè)意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序四:辦理交通評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序五:辦理古樹(shù)處理意見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序六:辦理文物保護(hù)意

2、見(jiàn)（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要去辦理）程序七:辦理環(huán)境評(píng)價(jià)文件審批（根據(jù)聯(lián)席會(huì)要求辦理）程序八:辦理規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)程序九：辦理土地一級(jí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核準(zhǔn)程序十：取得征地批復(fù)（實(shí)施征地）辦理拆遷許可證（實(shí)施拆遷） 編制市政基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施方案 組織驗(yàn)收，評(píng)估土地成本程序十四納入土地儲(chǔ)備庫(kù)或直接入市交易土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)相關(guān)知識(shí)儲(chǔ)備、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)1.1 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并 進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），按期達(dá)到

3、土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。“三通一平”是指：達(dá)到宗地外通路、通電、通上水及宗地內(nèi)土地平整;“五通一平”是指：通路、通電、通上水、通訊、通下水及宗地內(nèi)場(chǎng)地平整;“七通一平”是指：除了五通一平外，實(shí)行市政供熱和供氣的地區(qū)還應(yīng)該達(dá)到宗地外通燃?xì)?、通熱力。土地一?jí)開(kāi)發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式， 開(kāi)發(fā)的主體應(yīng)是當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)?政府指定的土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”， 達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。在大多數(shù)城市主要是由政府來(lái)操作，也有政府委托企業(yè)來(lái)做, 政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督，或者由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來(lái)做。1.2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合市政府的社會(huì)發(fā)展

4、計(jì)劃、城市總體規(guī)劃、土地利 用總體規(guī)劃、年度土地利用計(jì)劃、年度土地供應(yīng)計(jì)劃（國(guó)有土地不受年度土地利 用計(jì)劃的制約）及土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)計(jì)劃。（一）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級(jí)主管部門(mén)的同意 后向市國(guó)土局提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)。（二）市國(guó)土局受理申請(qǐng)并進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)審。（三）通過(guò)土地預(yù)審的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 負(fù)責(zé)組織編制土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施方案， 開(kāi)發(fā)實(shí)施方案主要包括：待儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)地塊 的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本、土地收益、開(kāi)發(fā)計(jì) 劃、實(shí)施方式等。（四）編制了開(kāi)發(fā)實(shí)施方案的項(xiàng)目上由市國(guó)土局會(huì)同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建 設(shè)、交通、環(huán)保等部門(mén)

5、參加的聯(lián)審會(huì)，通過(guò)會(huì)審，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的實(shí) 施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意 見(jiàn)。（五）通過(guò)聯(lián)審會(huì)的項(xiàng)目確定土地開(kāi)發(fā)主體1、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦 理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。 其中通過(guò)招標(biāo)方 式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企 業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理委托協(xié)議。2、通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、 辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組

6、織實(shí)施。 招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%通過(guò)招標(biāo)方 式確定開(kāi)發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié) 議。（六） 土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位向市規(guī)劃部門(mén)辦理規(guī)劃意見(jiàn)， 向市國(guó)土部門(mén)辦 理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會(huì)辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán) 保和市政專業(yè)部門(mén)的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)。（七）如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量 國(guó)有建設(shè)用地收回國(guó)有土地使用權(quán)的，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位依法辦理相關(guān)手續(xù), 并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。（八）在取得市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)實(shí)施單位到相關(guān)委辦 局辦理

7、征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī) 定承擔(dān)回遷房建設(shè)。（九）組織驗(yàn)收建設(shè)項(xiàng)目的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后由市國(guó)土局組織相關(guān)委辦局進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收 審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本；（2）組織驗(yàn)收土地開(kāi)發(fā)程度是否達(dá)到 合同的要求；（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)；（4）納入市土地 儲(chǔ)備庫(kù)。1.3 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的法律問(wèn)題土地一級(jí)開(kāi)發(fā)在各個(gè)階段涉及土地征收、評(píng)估、拆遷、拆除、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 等諸多具體工作。內(nèi)容分為兩部分：一是在農(nóng)村集體土地所有權(quán)向國(guó)有土地所有 權(quán)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，征收農(nóng)民土地涉及的土地補(bǔ)償、人員安置、地

8、上物拆除、土地 平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等；二是開(kāi)發(fā)城市國(guó)有土地涉及的拆遷居民安置、 國(guó)有企業(yè) 拆遷補(bǔ)償、地上建筑物拆除、土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。1.3.1 土地征收及拆遷補(bǔ)償土地征收具有下列特點(diǎn)：（1）征收土地的主體必須是國(guó)家。只有國(guó)家才享有 征收集體土地的權(quán)利，實(shí)際行使第征收權(quán)的是各級(jí)土地管理機(jī)關(guān)和人民政府，他 們對(duì)外代表國(guó)家具體行使。（2）土地征收是國(guó)家行政行為，具有強(qiáng)制性。（3）土 地征收是國(guó)家為了公共利益的需要。（4） 土地征收必須以土地補(bǔ)償為必備條件。土地征收是有償?shù)男姓?qiáng)制行為，土地被征收的集體經(jīng)濟(jì)組織及成員應(yīng)當(dāng)依法取得經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。（5）土地征收的標(biāo)的只能是集體所有的土地。國(guó)有土地

9、不需要 通過(guò)其他方式取得所有權(quán)，國(guó)家可直接行使處分權(quán)利，但對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)作相 應(yīng)補(bǔ)償。土地征收補(bǔ)償問(wèn)題是征收工作中的至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。 征地補(bǔ)償協(xié)議是指 權(quán)利人在土地管理部門(mén)發(fā)布的征地補(bǔ)償、安置方案后，權(quán)利人和土地管理部門(mén)達(dá) 成征收國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償、安置方案的協(xié)議。依據(jù)征用土地公告辦法南京市城市房屋拆遷管理辦法等相關(guān)規(guī)定,征收國(guó)有土地使用權(quán)的安置、補(bǔ)償協(xié)議的內(nèi)容應(yīng)包含以下內(nèi)容：（1）實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)載明補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償金額、補(bǔ)貼金額、結(jié)算方式、付款期限；（2）實(shí)行 產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)載明安置房屋的權(quán)屬、安置地點(diǎn)、建筑面積、用途、結(jié)構(gòu)、搬遷過(guò)渡期限和方式、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款金額、差價(jià)結(jié)算方式、交

10、款期限；（3）違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式；（4）搬遷當(dāng)事人需要訂立的其他條款。搬遷公有住宅房 屋的，搬遷人應(yīng)當(dāng)與被搬遷人、房屋承租人簽訂搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償協(xié)議的具體制作詳見(jiàn)附件一范本。1.3.2 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議當(dāng)政府委托企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)， 就涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議、土地 一級(jí)開(kāi)發(fā)監(jiān)管委托協(xié)議等相關(guān)協(xié)議。詳見(jiàn)附件二范本。二、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)2.1 土地二級(jí)開(kāi)發(fā)的概念即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程，包 括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地 使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品 房首次進(jìn)人流通

11、領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。2.2 土地二級(jí)開(kāi)發(fā)流程同樣以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，大體上分為五個(gè)階段:（一）項(xiàng)目決策階段發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目書(shū)面決議（股東大會(huì)，股東會(huì)，董事會(huì)皆可以形成書(shū) 面決議文件）。項(xiàng)目可行性研究并出具可行性研究報(bào)告（項(xiàng)目可行性研究專家會(huì)涉及律師，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析師，環(huán)境評(píng)估師，會(huì)計(jì)師，稅務(wù)師等），可行性主要分為三方面的可行性投資收益的可行性，大致性的可行性方案與詳細(xì)的可行性論 證方案，其中包括法律方案，選址方案，財(cái)務(wù)方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另 外要有充裕的資金保證，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策階段前期可能的項(xiàng)目融資或其他融 資方式，律師早期即可以介入項(xiàng)目。（二）前期準(zhǔn)備階段1、向土地管理部

12、門(mén)取得土地使用權(quán)證：其方式包括劃撥，出讓，兼并收購(gòu)，招，拍，掛的方式等等，必須符合法律規(guī)定。其中涉及眾多的合同審 查，文件的報(bào)批備案，應(yīng)該有專業(yè)律師進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｍ?xiàng)拆遷管理部門(mén)獲得房屋拆遷許可證，房屋拆遷驗(yàn)收合格證：拆遷過(guò)程中的涉及的程序，方式，文件的取得，拆遷安置補(bǔ) 償協(xié)議等等，都應(yīng)有律師介入。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)，向建設(shè)規(guī)劃部門(mén)取得建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和附件，建設(shè) 用地規(guī)劃許可證，隨后憑以上一書(shū)一證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及建 設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)同時(shí)取得建設(shè)用地劃撥決定書(shū)或簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓 合同（根據(jù)土地取得的方式不同），然后到地籍辦理國(guó)有土地使用權(quán)證拆遷 辦辦理拆遷許可證。

13、其后憑建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)和附件建設(shè)用地規(guī)劃 許可證取得建筑規(guī)劃方案批準(zhǔn)意見(jiàn)書(shū)。隨后申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可通知 書(shū)接到通知后辦理施工許可證。其中還涉及到很多費(fèi)用的收據(jù)與證明，應(yīng) 妥善保存。4、項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理投標(biāo)手續(xù)，確定勘驗(yàn)，設(shè)計(jì)，施工，監(jiān) 理隊(duì)伍，確定具體實(shí)施人的資質(zhì)，嚴(yán)格控制，申請(qǐng)建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建申請(qǐng)表，保存相應(yīng)收費(fèi)憑證，充分準(zhǔn)備申請(qǐng)投標(biāo)手續(xù)，確定中標(biāo)，簽訂確認(rèn)書(shū)，并及時(shí)簽 訂招標(biāo)投標(biāo)合同。2.3 土地二級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的法律問(wèn)題2.3.1轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)在土地二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，在土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之前，對(duì)土地使用權(quán)出讓合同的 法律審查尤為重要，下面就土地使用權(quán)出讓合同的主要

14、法律問(wèn)題作一闡述:（一）土地使用權(quán)出讓合同的法律性質(zhì)土地使用權(quán)出讓合同（以下簡(jiǎn)稱“出讓合同”）是國(guó)有土地使用權(quán)出讓行為的 法律表現(xiàn)形式。出讓合同是一種比較特殊的合同，出讓合同屬于民事合同還是行 政合同，理論界一直存有爭(zhēng)議，但主流觀點(diǎn)認(rèn)為其是民事合同。 國(guó)家機(jī)關(guān)無(wú)疑具 有行政主體資格，但是國(guó)家機(jī)關(guān)也可以參與民事活動(dòng)。 雖然出讓合同中往往會(huì)包括土地管理部門(mén)的行政管理職能以及單方解除、變更合同之類的內(nèi)容，但是該等 內(nèi)容本身出于法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，并非是因?yàn)殡p方約定而有效。任何 一個(gè)典型的民事合同都默認(rèn)一個(gè)基本前提， 即不得違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性 規(guī)定，該等規(guī)定不論雙方是否在合同中具明，均

15、是客觀存在且雙方必須遵守的。自然，合同的性質(zhì)也不會(huì)因?yàn)槭欠裨谄渲芯呙髁嗽摰葟?qiáng)制性規(guī)定就發(fā)生變化。出讓合同而言，在法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定之外，如土地位置、面積、價(jià)格、期限、違約責(zé)任等事宜，合同雙方系按平等自愿的原則達(dá)成合意而訂立的，完全 符合民事合同的基本特征。對(duì)此,最高人民法院在2004年11月23日出臺(tái)的關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱解 釋）中，實(shí)質(zhì)上已經(jīng)確認(rèn)了按一般的民事合同糾紛審理出讓合同糾紛的處理原 則。（二）出讓主體的資格（1）出讓主體是市、縣人民政府的土地管理部門(mén)。城市房地產(chǎn)管理法第 11條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門(mén)

16、與土地使用者 簽訂。解釋第1條也明確規(guī)定，市、縣人民政府土地管理部門(mén)是出讓合同關(guān) 系中的出讓主體。（2）出讓主體不包括市轄區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)。國(guó)家土地管理局在對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的答復(fù)（1991國(guó)土函字第71 號(hào)）中已經(jīng)明確指出，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 中的縣級(jí)人民 政府不包括市轄區(qū)。對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)出讓主體的問(wèn)題， 國(guó)土資源部認(rèn)為開(kāi)發(fā)區(qū) 管委會(huì)和市轄區(qū)人民政府不具備出讓主體資格，其土地管理部門(mén)自然也不具備。解釋對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體作了明確規(guī)定，對(duì)解釋實(shí)施 前（2005年8月1日）開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)作為出讓主體訂立的出讓合同，按無(wú)權(quán)處分 原則視作

17、效力待定合同，在起訴前經(jīng)過(guò)市、縣人民政府土地管理部門(mén)追認(rèn)的， 可 以認(rèn)定有效。（三）出讓標(biāo)的物的范圍出讓標(biāo)的物為國(guó)有土地使用權(quán)。依據(jù)法律規(guī)定，土地使用權(quán)出讓制度只是針 對(duì)國(guó)有土地實(shí)行的一種土地利用制度，土地管理法第63條規(guī)定， 農(nóng)民集體 所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) ；但是，符合土地 利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán) 依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。該法第43條、第44條還規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè), 需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地 ；建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。城市房地產(chǎn)管理法第8條規(guī)定

18、, 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地， 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的 使用權(quán)方可有償出讓。可見(jiàn)，集體土地使用權(quán)本身不可以作為出讓合同標(biāo)的物, 除非依法轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地使用權(quán)，然后才可以用于出讓。（四）出讓價(jià)格的形成方式與協(xié)議作價(jià)的效力1、出讓價(jià)格的形成包括兩種方式：市場(chǎng)形成（通過(guò)招、拍、掛）和協(xié)議形成。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第十二條的規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各 類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓；沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、 招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，協(xié)議作價(jià)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定 所確定的最低價(jià)。招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（國(guó)土資源部【2002】

19、第11號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱規(guī)定）對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地只允許采用招、拍、掛的方式形成 出讓價(jià)格,不允許采用協(xié)議作價(jià)的方式。2、協(xié)議作價(jià)出讓合同的效力。根據(jù)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅 等各類經(jīng)營(yíng)性用地，不得協(xié)議作價(jià)。(1)經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議作價(jià)出讓合同是否一概無(wú)效就此，城市房地產(chǎn)管理法 第十二條作出了例外規(guī)定，如果沒(méi)有條件，不能采取拍賣(mài)、招標(biāo)方式的，如無(wú)人 參與競(jìng)買(mǎi)或者投標(biāo)的情形，允許采取協(xié)議作價(jià)出讓的方式。該規(guī)定出臺(tái)背景 和初衷是可以理解的，即防止暗箱操作，杜絕腐敗行為，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。問(wèn) 題是，如果符合城市房地產(chǎn)管理法第十二條之例外規(guī)定，協(xié)議作價(jià)的方式在 特定情況下是允許的。根據(jù)我國(guó)合同法第五十二條的規(guī)

20、定，合同在違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下才是無(wú)效的。另，根據(jù)我國(guó)立法法的規(guī)定,規(guī)定屬于部委規(guī)章層次的規(guī)范性法律文件，其效力比法律、行政法規(guī)為低。(2)協(xié)議作價(jià)低于國(guó)家確定的底價(jià)時(shí)出讓合同的效力認(rèn)定有觀點(diǎn)認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第十二條已明確規(guī)定，采取雙方協(xié)議方 式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)，其目的就在于 防止出讓人和受讓人隨意甚至惡意串通，以極低的價(jià)格獲取土地使用權(quán)，導(dǎo)致“炒 地”現(xiàn)象大量出現(xiàn)，損害國(guó)家和社會(huì)公共利益。民法通則第五十八條、合同 法第五十二條對(duì)惡意串通、損害國(guó)家和社會(huì)公共利益的行為均明確規(guī)定為無(wú)效。因此，出讓金低于當(dāng)?shù)卣磭?guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)的，出讓合同整體無(wú)效。對(duì)此，解釋第三條規(guī)定：“經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)同意以協(xié)議方式出讓的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓金低于訂立合同時(shí)當(dāng)?shù)卣凑諊?guó)家規(guī)定確定的最低價(jià) 的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定土地使用權(quán)出讓合同約定的價(jià)格條款無(wú)效。當(dāng)事人請(qǐng)求按照訂立合 同時(shí)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格交納土地使用