運(yùn)行維護(hù)中心作業(yè)指導(dǎo)書

1、文件編號(hào)受 控狀 態(tài)持有人李勇2012/0運(yùn)行維護(hù)中心作業(yè)指導(dǎo)書（商業(yè)、住宅類）匯 編編 制： 審 核會(huì) 簽： 批 準(zhǔn)：發(fā)布日期： 年 月 日實(shí)施日期： 年 月 日更改方式更改標(biāo)記及處數(shù)更改單號(hào)更改者目 錄運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)2配電室管理操作規(guī)程15弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程17柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程19二次供水管理操作規(guī)程22空調(diào)管理操作規(guī)程24電梯管理操作規(guī)程28設(shè)備設(shè)施管理辦法33給排水系統(tǒng)管理操作規(guī)程37裝飾裝修施工管理辦法39土建維修操作規(guī)程45水電維修操作規(guī)程50文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第1頁共12頁1.0目的 通過明確運(yùn)行維護(hù)主管及運(yùn)行維護(hù)人員的工作職

2、責(zé)，做到各盡其職各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)準(zhǔn)化。2.0范圍 適用于項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)人員。3.0職責(zé)3.1綜管部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)人員職責(zé)履行情況。3.2 項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé),進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。4.0崗位職責(zé)4.1項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)主管崗位職責(zé)4.1.1在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目供配電、弱電、消防、電梯設(shè)施設(shè)備及二次供水系統(tǒng)的技術(shù)工作管理，確保管理項(xiàng)目各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。4.1.2認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)規(guī)章制度，實(shí)現(xiàn)工作規(guī)范化、制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，不斷提高設(shè)施設(shè)備管理水平。4.1.3負(fù)責(zé)編制： “電梯維修保養(yǎng)年

3、度計(jì)劃”、“供配電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃”、“二次供水水箱清潔、消毒年度計(jì)劃”及其它公共設(shè)施設(shè)備的維保年、季、月度計(jì)劃工作。4.1.4提出新物業(yè)項(xiàng)目設(shè)施增補(bǔ)改造初步方案，辦理有關(guān)改造運(yùn)行維護(hù)、機(jī)電設(shè)備維修等方面各項(xiàng)業(yè)務(wù)。4.1.5組織運(yùn)行維護(hù)人員按時(shí)按計(jì)劃實(shí)施運(yùn)行維護(hù)項(xiàng)目、維護(hù)情況及費(fèi)用并詳細(xì)記錄備案。4.1.6負(fù)責(zé)做好運(yùn)行維護(hù)人員聘任的技術(shù)考核和崗前培訓(xùn)工作。4.1.7負(fù)責(zé)建立各物業(yè)項(xiàng)目工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、技術(shù)檔案及各項(xiàng)資料及圖紙整理存檔工作。4.1.8編寫每周的培訓(xùn)、工作計(jì)劃和每月工作總結(jié)及安排，并上報(bào)核準(zhǔn)，并負(fù)責(zé)實(shí)施執(zhí)行。4.1.9指導(dǎo)各物業(yè)項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備故障的技術(shù)處理，負(fù)責(zé)對項(xiàng)目，前

4、期介入工程中的監(jiān)督,組織各專業(yè)管理人員參加新物業(yè)項(xiàng)目入伙前接管驗(yàn)收工作。4.1.10建立培訓(xùn)制度，定期對機(jī)電、水電、土木維修人員進(jìn)行培訓(xùn)，交流各工種技術(shù)，一專多能，把設(shè)備的維護(hù)工作做好。4.1.11每月月底對管理區(qū)域內(nèi)的能耗作出分析,降低損耗。4.1.12協(xié)調(diào)相關(guān)單位做好各類系統(tǒng)的工作年測年檢 （高低壓配電年檢、電梯年檢等）。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第2頁共12頁4.1.13認(rèn)真及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4.2 項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)主辦崗位職責(zé)4.2.1負(fù)責(zé)制定并完善運(yùn)行維護(hù)管理類規(guī)程文件，并負(fù)責(zé)該類體系文件的指導(dǎo)實(shí)施及改進(jìn)。 4.2.2負(fù)責(zé)項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)中心

5、工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作。4.2.3負(fù)責(zé)組織制定設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，工程改造計(jì)劃，設(shè)備購置計(jì)劃，設(shè)備更新計(jì)劃；并監(jiān)督實(shí)施。負(fù)責(zé)對工程及設(shè)備管理定位進(jìn)行造型評審4.2.4負(fù)責(zé)對工程及設(shè)備管理外委單位進(jìn)行選定、評審；外委單位施工跟進(jìn)及監(jiān)督檢查，并詳細(xì)記錄作為收方后付款憑證，定期與審算部及四大中心負(fù)責(zé)人一起對已完工工程進(jìn)行收方。遇需返工要求外委單位限期進(jìn)行整改并跟進(jìn)把好質(zhì)量關(guān)。4.2.5 根據(jù)派工單監(jiān)督施工進(jìn)度，工程預(yù)估方量不足立項(xiàng)費(fèi)用不夠時(shí)需通知客戶服務(wù)中心現(xiàn)場取證，并打情況說明闡述具體情況及需要增加工程量上報(bào)部門主管。4.2.6收集、整理、編輯工程及設(shè)備管理中代表性案例，并組織討論

6、,分析總結(jié),促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。4.2.7 積極配合部門負(fù)責(zé)人完成各種技能培訓(xùn)及工程整改工作。4.2.8認(rèn)真及時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4.3運(yùn)行維護(hù)班長崗位職責(zé)4.3.1協(xié)助部門負(fù)責(zé)人安排管理區(qū)域內(nèi)的日常維修和公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修等指令執(zhí)行工作。每天早上上班后根據(jù)客戶服務(wù)中心報(bào)修內(nèi)容及估算每天日常維修材料到庫房領(lǐng)用后，分發(fā)給相關(guān)的區(qū)域維修人員進(jìn)行維修，安排好各崗位當(dāng)天的工作。17：:00到客戶服務(wù)中心核對派工單完成情況。 4.3.2協(xié)助運(yùn)行維護(hù)主管組織維修人員巡視客戶裝修及其管理。4.3.3每月13-15日運(yùn)行維護(hù)中心各區(qū)域?qū)T與客戶服務(wù)中心區(qū)域?qū)T一起完成水電氣抄表工

7、作。4.3.4根據(jù)每個(gè)維修人員上報(bào)的維修情況，急修的配件進(jìn)行臨時(shí)申購，不屬于此范圍的可列入次月計(jì)劃申購中。根據(jù)部門負(fù)責(zé)人安排的次月度工作計(jì)劃在每月最后一天前（含）做好次月材料申購計(jì)劃需求報(bào)給部門負(fù)責(zé)人；并按照需求計(jì)劃對各崗位進(jìn)行材料供給，每日做好材料進(jìn)出的詳細(xì)記錄，填寫物資領(lǐng)用明細(xì)表。4.3.5普通材料以舊換新的每周退還庫房一次；特殊物料（如設(shè)施設(shè)備配件更換），可先領(lǐng)用新的配件安裝好后兩個(gè)工作日內(nèi)必須退回庫房；工具類以舊換新，需先將廢舊工具退回庫房報(bào)廢后才可領(lǐng)用新工具。具體內(nèi)容詳見以舊換新物資明細(xì)表。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第3頁共12頁4.3.6每月25日前

8、（含）根據(jù)公司規(guī)定以及項(xiàng)目的實(shí)際情況，安排好維修人員下個(gè)月的排班表（含安排人員每日輪流值班），報(bào)主管審批。4.3.7根據(jù)本部門的考核辦法以及維修人員各崗位的操作規(guī)程，對維修人員各崗位進(jìn)行每周不少于一次的日常檢查（具體檢查內(nèi)容按各崗位作業(yè)指導(dǎo)書內(nèi)容進(jìn)行檢查），并做好記錄，在各崗位的巡視檢查記錄表上進(jìn)行簽字確認(rèn)，每天做好員工工作的考核明細(xì)，每周對考核情況上報(bào)部門主管，月末匯總后將考核情況上報(bào)主管，考核需做到公開、公平、公正。4.3.8如遇突發(fā)事件15分鐘趕到現(xiàn)場，聽從現(xiàn)場最高指揮的安排組織人員進(jìn)行搶修，并及時(shí)上報(bào)部門主管，不得人為拖拉延誤搶修時(shí)間。 4.3.9外委的施工項(xiàng)目，要安排專人專管進(jìn)行跟進(jìn)

9、，把好數(shù)量、質(zhì)量關(guān)。4.4運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)4.4.1在運(yùn)行維護(hù)主辦的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)。4.4.2愛護(hù)工具及設(shè)備，服從運(yùn)行維護(hù)班長或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度。4.4.3積極參加公司或部門組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。4.4.4嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程。4.4.5負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設(shè)備進(jìn)行日常維修保養(yǎng)；每天巡視區(qū)域內(nèi)電梯運(yùn)行情況（早上2次，下午2次）并詳細(xì)在（電梯巡視記錄表）進(jìn)行記錄。4.4.6認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、巡檢等記錄，對重大問題及時(shí)上報(bào)。4.4.7負(fù)責(zé)所管理區(qū)域的水、電抄表工作。4.4.8在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽

10、滿，現(xiàn)場作業(yè)時(shí)不得高聲喧嘩。4.4.9遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后（15分鐘）趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，無法立即處理者，須立即報(bào)告運(yùn)行維護(hù)主辦或主管。4.4.10上班后到班長處領(lǐng)取派工單以及工作任務(wù)，按照工作任務(wù)的要求事項(xiàng)進(jìn)行維修，每完成一項(xiàng)要向客服中心進(jìn)行回復(fù)，特殊原因沒有辦法進(jìn)行維修的要向班長、客服中心報(bào)告情況，填寫好派工單，把派工單及以舊換新的物資交還給班長，自己做好維修記錄。4.4.11 接到客戶服務(wù)中心或日常巡視發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，如暫時(shí)無法處理需向客戶耐心解釋，注意語氣平和、謙虛有禮，詳見服務(wù)禮儀。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第3頁共12頁4.4

11、.12 對管轄區(qū)域內(nèi)裝修單位進(jìn)行每天一次的巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題記錄在裝飾裝修巡視記錄表中，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象立即要求施工單位整改，口頭通知拒不整改的立即上報(bào)部門主管，由部門主管根據(jù)實(shí)際情況開具違規(guī)裝修整改通知單。裝修單位退還裝修保證金時(shí)需附上裝修巡視記錄表，并對不符合規(guī)定的地方進(jìn)行備注。4.4.13 上班實(shí)際不得成群結(jié)隊(duì)，管理好本崗位轄區(qū)內(nèi)的設(shè)施設(shè)備外還要配合其它區(qū)域的維修，其它區(qū)域需要協(xié)助時(shí)必須聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排，積極配合完成。4.4.14 突發(fā)實(shí)際15分鐘趕到現(xiàn)場，統(tǒng)一聽從現(xiàn)場最高負(fù)責(zé)人的安排，按照突發(fā)實(shí)際應(yīng)急預(yù)案操作規(guī)程進(jìn)行操作，不得人為拖拉延誤最佳搶險(xiǎn)時(shí)間。詳見緊急事件處理程序。4.5 運(yùn)行維

12、護(hù)人員崗位操作規(guī)范4.5.1 運(yùn)行維護(hù)中心1#樓專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對講、衛(wèi)生間。4.5.2 每天8:30-9:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、電梯、做好巡視記錄，填寫日常巡視記錄表。4.5.2.1 各樓層過道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)靈活、外觀無損壞、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無損；4.5.2.2 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。4.5.2.3 電梯廳巡視內(nèi)容：電梯廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地

13、面無雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無損壞，各商家導(dǎo)示牌安裝規(guī)范、無脫落、無用透明膠粘貼現(xiàn)象。4.5.3 每天9:30到值班室領(lǐng)取派工單及維修用材料。4.5.4 每天10:00開始巡視：門禁、可視對講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。4.5.4.1 門禁、可視對講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門；4.5.4.2每天早上2次，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在電梯巡視記錄表上，具文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)

14、2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第4頁共12頁體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持6盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開關(guān)廂門，地面無雜物、水跡、垃圾，運(yùn)行中無抖動(dòng)異響。4.5.4.2 衛(wèi)生間巡視內(nèi)容：大門開閉正常、門鎖無損壞、遺失、脫落現(xiàn)象；各衛(wèi)生間門扣及其它設(shè)施、無遺失、無損壞、地面無積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開啟靈活、下水軟管無損壞、無漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺(tái)面結(jié)合處打膠密實(shí)、無裂縫；座便器外觀無損壞、沖水正常、底座粘貼結(jié)實(shí)、無脫膠、松動(dòng)現(xiàn)象；蹲便器完好、沖水箱按鈕使用靈活、回彈良好、無損壞遺失；小便池感應(yīng)器使用正常、

15、外觀無損壞。4.5.5 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；4.5.5.1強(qiáng)弱電井巡視內(nèi)容：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點(diǎn)無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。4.5.5.2 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。4.5.6巡視中發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)客戶服務(wù)中心通知相關(guān)部門解決，對于本部門能立即處理的問題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更

16、換材料的（庫房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。需要更換材料的（庫房無配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長，待材料采購回來后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。 4.5.7 大廳自動(dòng)門的管理：每天早上8:30打開玻璃門并關(guān)閉電源，中午10:00開啟電源，下午17:30關(guān)閉電源。4.5.8 日常維修后及時(shí)填寫日常維修記錄表并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項(xiàng)報(bào)告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。4.6.1 運(yùn)行維護(hù)中心2#樓專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對講。4.6.2 每天8:30-9:30巡視各樓層過道、消

17、防通道、電梯廳、做好巡視記錄，填寫日常巡視記錄表。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第5頁共12頁4.6.2.1 各樓層過道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)靈活、外觀無損壞、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無損；4.6.2.2 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。4.6.2.3 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無損壞，各商家導(dǎo)示牌安裝規(guī)范、無脫落、無用透明膠粘貼現(xiàn)象。4.6.3 每天9:30到值

18、班室領(lǐng)取派工單及維修用材料。4.6.4 每天10:00開始巡視：門禁、可視對講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。4.6.4.1 門禁、可視對講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門；4.6.4.2每天早上2次，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在電梯巡視記錄表上，具體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持4盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開關(guān)廂門，地面無雜物、水

19、跡、垃圾，運(yùn)行中無抖動(dòng)異響。4.6.5 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；4.6.5.1強(qiáng)弱電井巡視內(nèi)容：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點(diǎn)無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。4.6.5.2 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。4.6.6巡視中發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)客戶服務(wù)中心通知相關(guān)部門解決，對于本部門能立即處理的問題馬上

20、進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。需要更換材料的（庫房無配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長，待材料采購回來后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第6頁共12頁4.6.7 日常維修后及時(shí)填寫日常維修記錄表并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項(xiàng)報(bào)告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。4.7.1 運(yùn)行維護(hù)中心3#樓專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過道、消防通道、電梯廳、電梯轎廂、水表井、門禁、可視對講。4.7.2 每天8:30-9:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、做好巡視記錄，

21、填寫日常巡視記錄表。4.7.2.1 各樓層過道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)靈活、外觀無損壞、過道頂板格柵燈無脫落、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無損；空中花園地漏無堵塞、排水正常。4.7.2.2 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。4.7.2.3 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾；樓層指示牌粘貼牢靠、無損壞。4.7.3 每天9:30到值班室領(lǐng)取派工單及維修用材料。4.7.4 每天10:00開始巡視：門禁、可視對講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。4

22、.7.4.1 門禁、可視對講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門。4.7.4.2每天早上2次，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在電梯巡視記錄表上，具體巡視內(nèi)容：電梯是否正常運(yùn)行，轎廂內(nèi)照明保持4盞照明燈、廂內(nèi)呼叫面板按鍵牢靠、螺栓緊固、按鍵無脫落現(xiàn)象使用正常、樓層能正常開關(guān)廂門，地面無雜物、水跡、垃圾，運(yùn)行中無抖動(dòng)異響。4.7.5 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；4.7.5.1強(qiáng)弱電井

23、巡視內(nèi)容：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點(diǎn)無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第7頁共12頁4.7.5.2 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。4.7.6巡視中發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)客戶服務(wù)中心通知相關(guān)部門解決，對于本部門能立即處理的問題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫

24、房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。需要更換材料的（庫房無配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長，待材料采購回來后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。4.7.7 日常維修后及時(shí)填寫日常維修記錄表并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項(xiàng)報(bào)告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。4.8.1 運(yùn)行維護(hù)中心商場專員管轄范圍：強(qiáng)弱電井、過道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間、電梯轎廂、商家裝修、配電箱（柜）。4.8.2 每天8:30-9:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間，做好巡視記錄，填寫日常巡視記錄表。4.8.2.1 各樓層過道巡視內(nèi)容：開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞、過道

25、燈具無脫落、線頭無裸露、照明設(shè)施運(yùn)行正常；消火栓及滅火器箱體完好無損；地面無污跡、油跡、垃圾、無私拉亂接現(xiàn)象、臨時(shí)攤位手續(xù)齊全、無違章現(xiàn)象。4.8.2.2 消防通道巡視內(nèi)容：聲控開關(guān)、溫控開關(guān)控制正常、外觀無破損；照明設(shè)施使用正常；樓梯扶手、地磚完好無損、無脫落現(xiàn)象；防火門開閉正常、無損壞；閉門器完好。4.8.2.3 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾。4.8.4.4 衛(wèi)生間巡視內(nèi)容：各衛(wèi)生間門扣及其它設(shè)施、無遺失、無損壞、地面無積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開啟靈活、下水軟管無損壞、無漏水現(xiàn)象并接入下水口處；大理石臺(tái)面結(jié)合處打膠密實(shí)、無裂縫；蹲

26、便器外觀無損壞、沖水正常、腳踏閥踏板處無漏水現(xiàn)象、回彈良好、無損壞遺失；小便池感應(yīng)器使用正常、外觀無損壞。4.8.3 每天9:30到值班室領(lǐng)取派工單及維修用材料。4.8.4 每天10:00開始巡視：門禁、可視對講、電梯轎廂、衛(wèi)生間。4.8.4.1 門禁、可視對講、電梯轎廂巡視內(nèi)容包括：門禁玻璃門是否完好，腰條粘貼牢靠，不翹邊、無脫落、無破損、膠條處閉合嚴(yán)實(shí)；可視對講外觀無損壞、按鍵無脫落損壞、安裝牢靠無松動(dòng)、撥打1000號(hào)視頻清晰、通話清楚無雜音、監(jiān)控室遠(yuǎn)程開門；文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第8頁共12頁刷卡器粘貼牢靠、無損壞、刷卡能正常開門；4.8.4.2每天早

27、上2次，下午2次巡視電梯運(yùn)行情況并記錄在電梯巡視記錄表上，具體巡視內(nèi)容：扶梯是否正常運(yùn)行、有無抖動(dòng)異響、扶手帶能否輕松拉停、梳齒板有無斷齒缺邊、梯級(jí)是否間隙過大現(xiàn)4.8.5 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井、水表井；4.8.5.1強(qiáng)弱電井巡視內(nèi)容：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無亂拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點(diǎn)無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。4.8.5.2 水表井巡視內(nèi)容：水表井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，地面清潔無紙

28、屑、無積水、無雜物；無跑、冒、漏、滴現(xiàn)象。4.8.6巡視中發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)客戶服務(wù)中心通知相關(guān)部門解決，對于本部門能立即處理的問題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。需要更換材料的（庫房無配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長，待材料采購回來后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。4.8.7 日常維修后及時(shí)填寫日常維修記錄表并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項(xiàng)報(bào)告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。4.9.1 運(yùn)行維護(hù)中心停車場專員管轄范圍：強(qiáng)照明設(shè)施、過道、風(fēng)機(jī)房、集水坑、污水泵、電梯廳、衛(wèi)生間、電梯轎廂、配電箱（柜）。4.9

29、.2 每天8:30-9:30巡視各樓層過道、消防通道、電梯廳、衛(wèi)生間，配電箱、集水坑、污水泵做好巡視記錄，填寫日常巡視記錄表。4.9.2.1 過道巡視內(nèi)容：過道燈具無遺失、脫落、線頭無裸露、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞、照明設(shè)施運(yùn)行正常；地坪無損壞、無鼓包開裂現(xiàn)象；地面無污跡、油跡；護(hù)角無遺失、脫落。4.9.2.2 集水坑、污水泵巡視內(nèi)容：無污水外溢現(xiàn)象、坑蓋完好、浮球閥無卡掛現(xiàn)象、能自動(dòng)控制、手動(dòng)檔開啟污水泵無異響、抽水正常。4.9.2.3 電梯廳巡視內(nèi)容：廳內(nèi)照明設(shè)施正常、開關(guān)開啟靈活、外觀無損壞；地面無雜物、水跡、垃圾。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第9頁共12頁

30、4.9.3 每天9:30到值班室領(lǐng)取派工單及維修用材料。4.9.4 每天10:00開始巡視：風(fēng)機(jī)房、電梯轎廂、衛(wèi)生間。4.9.5 每周不低于一次巡視：強(qiáng)弱電井；4.9.5.1強(qiáng)弱電井巡視內(nèi)容：強(qiáng)弱電井門鎖開關(guān)正常、無損壞、保持在鎖門狀態(tài)，井內(nèi)照明正常、開關(guān)開啟靈活，外觀無損壞，地面清潔無紙屑、雜物；配電箱外觀完好、電源線、電纜線排線規(guī)范、無私拉亂接現(xiàn)象，箱內(nèi)開關(guān)開啟靈活、無灰塵、觸點(diǎn)無燒焦打火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好、螺絲緊固。4.9.5.2衛(wèi)生間巡視內(nèi)容：各衛(wèi)生間門扣及其它設(shè)施、無遺失、無損壞、地面無積水；洗手盆處水龍頭安裝牢靠、開啟靈活、下水軟管無損壞、無漏水現(xiàn)

31、象并接入下水口處；大理石臺(tái)面結(jié)合處打膠密實(shí)、無裂縫；蹲便器外觀無損壞、沖水正常、沖水箱處無漏水現(xiàn)象、按鈕使用正常、回彈良好、無損壞遺失。4.9.5.3 風(fēng)機(jī)房巡視內(nèi)容：機(jī)房門無損壞、開啟正常，控制箱啟動(dòng)按鈕運(yùn)行正常、箱內(nèi)開關(guān)無燒焦、脫扣現(xiàn)象，交流接觸器觸點(diǎn)無燒焦、打火現(xiàn)象、接觸良好、風(fēng)機(jī)運(yùn)行正常、無異響。4.9.6巡視中發(fā)現(xiàn)問題立即上報(bào)客戶服務(wù)中心通知相關(guān)部門解決，對于本部門能立即處理的問題馬上進(jìn)行修復(fù)；需要更換材料的（庫房有配件的），到班長處領(lǐng)取后2小時(shí)內(nèi)進(jìn)行修復(fù)，處理完畢后回復(fù)客戶服務(wù)中心及班長。需要更換材料的（庫房無配件的），應(yīng)在當(dāng)天下班前告知班長，待材料采購回來后2天內(nèi)進(jìn)行修復(fù)。4.9

32、.7 日常維修后及時(shí)填寫日常維修記錄表并相信記錄維修內(nèi)容，對于當(dāng)天無法處理事項(xiàng)報(bào)告班長說明原因，并于次日上班后馬上領(lǐng)取材料進(jìn)行維修。5.0 工作制度5.1運(yùn)行班交接班制度5.1.1著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場。5.1.2接班人員必須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗。5.1.3接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問交班人員上班情況及核查值班記錄。上班時(shí)間不得飲酒或酒后上班。5.1.4嚴(yán)禁在導(dǎo)致操作或事故處理過程中交接班。若交接班時(shí)有事故發(fā)生，應(yīng)立即停止交接班，由交班人員負(fù)責(zé)處理，接班人員在交班人員帶領(lǐng)下協(xié)助。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第10頁共12頁

33、5.1.5接班內(nèi)容：A.異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜。B.記錄表、維修工具、材料、設(shè)備房鑰匙、備件完備情況。C.交接班時(shí)必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。5.2緊急事件處理程序?yàn)榱藢o急事件進(jìn)行有效控制和及時(shí)處理，避免造成重大影響或損失，特制訂本制度。5.2.1緊急事件包括：洪災(zāi)、地震、火災(zāi)、事故停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、電梯困人、重大設(shè)備事故等。5.2.2緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚。5.2.3接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人

34、責(zé)任。5.2.4人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任。5.2.5處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理。5.3特約維修管理規(guī)定5.3.1特約服務(wù)接到客服中心通知，15分鐘之內(nèi)到客戶處上門察看情況，在30分鐘之內(nèi)根據(jù)規(guī)定以及情況確定好維修費(fèi)用告知客戶、通知客戶服務(wù)中心。客戶服務(wù)中心收取費(fèi)用后再進(jìn)行維修，修復(fù)后報(bào)客服中心（由客戶服務(wù)中心專員進(jìn)行回訪），填寫好派工單交給班長，做好維修記錄。5.3.2維修作業(yè)時(shí)，需注意保護(hù)客戶財(cái)物，未經(jīng)客戶同意，嚴(yán)禁動(dòng)用客戶物品。對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。5.3.3若一時(shí)無法完成，需向客戶講明原因，請客戶諒解，并約定再次上門時(shí)間。5

35、.3.4若客戶要自行購買維修材料，需耐心向客戶說明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免客戶因買錯(cuò)而造成損失。5.3.5嚴(yán)禁接受客戶任何形式的饋贈(zèng)和向客戶索取額外報(bào)酬。5.3.6維修結(jié)束后，請客戶現(xiàn)場檢查驗(yàn)收，并報(bào)客戶服務(wù)中心銷單，由客戶服務(wù)中心進(jìn)行回訪。5.3.7重要維修項(xiàng)目需運(yùn)行維護(hù)主管親自到現(xiàn)場督導(dǎo)。5.3.8將“派工單”返回客戶服務(wù)中心，并做好維修記錄。5.4運(yùn)行維護(hù)中心人員安全操作規(guī)程：文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第11頁共12頁各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗。無本專業(yè)持證上崗人員指導(dǎo)其他協(xié)助人員不得進(jìn)行單獨(dú)操作。嚴(yán)禁冒險(xiǎn)或違章操作。5.4

36、.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行。總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘。5.4.2不得帶電作業(yè)。如必須帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護(hù)等)。5.4.3嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。5.4.4在接到維修任務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)任務(wù)要求和實(shí)際情況，采取切實(shí)可行的安全防護(hù)措施后，方可進(jìn)入施工場地。施工操作時(shí)必須正確使用個(gè)人的勞動(dòng)防護(hù)用品。嚴(yán)禁穿汗衫、短褲和寬大笨重的衣服進(jìn)行操作。5.4.5非電梯維修人員嚴(yán)禁進(jìn)行電梯的安裝、維修、保養(yǎng)等操作

37、。進(jìn)出電梯轎廂，必須思想集中，看清轎廂的具體位置，方可用正確的方法進(jìn)出。轎廂未停妥不準(zhǔn)進(jìn)出，嚴(yán)禁電梯層門一打開就進(jìn)入，以防踏空下墜。嚴(yán)禁在施工中站在電梯內(nèi)外門跨騎處進(jìn)行操作或去觸動(dòng)電鈕或手柄開關(guān)，已防電梯移動(dòng)發(fā)生意外。施工過程中如需離開轎廂必須切斷電源，關(guān)閉內(nèi)外門并掛上“禁止使用”的警告牌。5.4.6電焊工作前，必須穿戴好工作服和防護(hù)用品，不準(zhǔn)裸露身體，以防止?fàn)C傷或觸電。焊接前，還應(yīng)檢查所用電源線和所用工具是否符合要求，工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進(jìn)行焊接。必要時(shí)還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護(hù)。焊接時(shí)，戴好防護(hù)面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。5.4.

38、7動(dòng)火作業(yè)時(shí)必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天禁止進(jìn)行室外焊接作業(yè)。5.4.8露天作業(yè)時(shí),必須對一切可能存在安全隱患的場地進(jìn)行全面隔離，并立醒目標(biāo)示“施工場地，禁止進(jìn)入”同時(shí)施工人員相互間注意安全及安全提醒。如需高空作業(yè)必須先會(huì)同運(yùn)行維護(hù)主管作好一切安全防護(hù)檢查工作，對一切安全防護(hù)用品必須先經(jīng)實(shí)驗(yàn)測試完全合格后才能使用，施工過程中必須有專人看護(hù)；施工人員必須集中思想，注意配合，嚴(yán)禁嬉笑打鬧，嚴(yán)禁脫離安全防護(hù)。5.5運(yùn)行維護(hù)技術(shù)檔案管理制度運(yùn)行維護(hù)主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，運(yùn)行維護(hù)主管對開發(fā)文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2

39、012/0文件名稱運(yùn)行維護(hù)人員崗位職責(zé)第12頁共12頁建設(shè)單位(業(yè)主委員會(huì))提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；運(yùn)行維護(hù)主管對進(jìn)行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后的檔案清單提交項(xiàng)目處。每月5日前對上月設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、日常維修記錄等表單進(jìn)行整理歸檔。 借閱工程技術(shù)檔案資料必須填寫“文件資料借閱登記表”，借閱過程中必須愛護(hù)資料及時(shí)歸還，歸還時(shí)在“文件資料借閱登記表”上核銷。6.0質(zhì)量記錄6.1電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃6.2供配電設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)年度計(jì)劃6.3二次供水水箱清潔、消毒年度計(jì)劃6.4派工單6

40、.5文件資料借閱登記表文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào) 2012/0文件名稱 配電室管理操作規(guī)程第1頁共2頁1.0目的 確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。2.0范圍 適用于項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3.0職責(zé)3.1項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)對區(qū)域內(nèi)配電設(shè)備操作規(guī)程和管理制度制定，報(bào)項(xiàng)目處審批，并負(fù)責(zé)配電設(shè)備的日常管理。3.2項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)中心負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)并做好運(yùn)行記錄。4.0操作規(guī)程4.1設(shè)備巡檢操作規(guī)程 運(yùn)行維護(hù)中心配電房運(yùn)行班人員采用輪班制，主要負(fù)責(zé)配電房高低壓設(shè)備抄表記錄、水泵房設(shè)備、二次供水水箱日常巡視檢查（2小時(shí)1次），空調(diào)開啟或關(guān)閉（按照空調(diào)、電梯開閉流程

41、），巡視空調(diào)、鍋爐設(shè)備運(yùn)行情況、并配合維修班組日常維修及空調(diào)檢修。4.1.1 運(yùn)行維護(hù)中心運(yùn)行值班人員關(guān)系范圍：高壓配電房、低壓配電房、水泵房、二次供水水箱、發(fā)電機(jī)房。4.1.1.1 運(yùn)行值班人員巡視內(nèi)容：每2小時(shí)巡視高壓配電房，記錄高壓計(jì)量柜數(shù)據(jù)，各類指示燈無異常、防鼠網(wǎng)無破損、變壓器開關(guān)柜冷卻風(fēng)扇運(yùn)行正常，記錄電流、電壓、功率因數(shù)、變壓器溫度等數(shù)據(jù)。17:30以后負(fù)責(zé)對項(xiàng)目上所有電梯運(yùn)行情況進(jìn)行巡視檢查（不少于2次），并記錄在電梯巡視記錄表上。4.1.1.2 發(fā)電機(jī)房巡視內(nèi)容：機(jī)房內(nèi)設(shè)備保持機(jī)體清潔、地面無紙屑、無積水、設(shè)備無積塵、發(fā)電機(jī)電池充電正常；每月2次對發(fā)電機(jī)進(jìn)行空載試運(yùn)行，并詳細(xì)

42、記錄運(yùn)行情況，柴油燃料存儲(chǔ)必須保證連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)以上。4.1.1.3 水泵房巡視內(nèi)容：每2小時(shí)巡視水泵房設(shè)備運(yùn)行情況，檢查各水泵運(yùn)行中無異響、設(shè)備無積塵、地面無紙屑、垃圾，管路完好、無跑冒漏滴現(xiàn)象；主控制柜指示燈工作正常，二次水箱蓄水水位正常、箱體無漏水、無鼓包、井蓋水口干凈密封完好，周圍無雜物。4.1.1.4 空調(diào)機(jī)房及鍋爐機(jī)房巡視內(nèi)容：每2小時(shí)巡視一次空調(diào)機(jī)房設(shè)施設(shè)備，檢查控制系統(tǒng)指示燈工作正常、機(jī)房內(nèi)地面無垃圾、紙屑、隨時(shí)保持地面清潔；循環(huán)水泵運(yùn)行正常、無異響、漏水現(xiàn)象，泵體溫度用手觸摸不燙手；鍋爐主機(jī)設(shè)備正常、無損壞、運(yùn)行良好、各管路壓力表、溫度表指示正常；控制柜線路觸點(diǎn)無燒焦打文件編

43、號(hào)修訂狀態(tài)號(hào) 2012/0文件名稱 配電室管理操作規(guī)程第2頁共2頁火現(xiàn)象、線路接頭無松動(dòng)、導(dǎo)線過熱現(xiàn)象，接線盒無銹蝕、進(jìn)出線端接觸良好。4.1.1.5運(yùn)行維護(hù)主管應(yīng)根據(jù)使用說明書制定配電室安全操作規(guī)程，該規(guī)程經(jīng)項(xiàng)目處經(jīng)理審核、綜合管理部批準(zhǔn)后懸掛于配電室內(nèi)。4.1.1.6未經(jīng)運(yùn)行維護(hù)主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室。高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套，運(yùn)行維護(hù)人員應(yīng)拒絕違章操作。停電作業(yè)時(shí)，須在開關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌。在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告運(yùn)行維護(hù)主管。4.2停送電安全操作規(guī)程4.2.1因檢修等原因

44、需停電時(shí)，應(yīng)匯報(bào)項(xiàng)目處經(jīng)理，并向業(yè)主出具停電通知，明確告知停電原因、停電時(shí)間等內(nèi)容。停電檢修配電屏（柜）時(shí)， 應(yīng)設(shè)置安全遮欄、隔離板，掛接短路保護(hù)線，設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人。進(jìn)入配電屏（柜）等工作時(shí)，必須先驗(yàn)電，待確認(rèn)無電后方可進(jìn)行操作并同時(shí)作好防護(hù)。停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除防護(hù)線，檢查線路,作好送電準(zhǔn)備。4.2.2送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)低壓總開關(guān)各分路開關(guān)送電，停電則相反。送（停）電操作時(shí)，至少應(yīng)有2人在場；送（停）電操作后，必須關(guān)上開關(guān)柜門。送停電操作后，應(yīng)將情況記錄在“配電室運(yùn)行記錄”中。4.2.3 對于采用柴油發(fā)電機(jī)作后備電源的：

45、在柴油發(fā)電機(jī)供電前必須先斷開所有分路負(fù)載開關(guān)，然后再逐次合各分路負(fù)載開關(guān)閘供電，禁止帶負(fù)載啟閉總閘或分總閘開關(guān)。5.0相關(guān)文件6.0質(zhì)量記錄6.1配電室運(yùn)行記錄文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程第1頁共2頁1.0目的確保弱電系統(tǒng)運(yùn)行正常。2.0范圍適用于管理區(qū)域內(nèi)弱電系統(tǒng)管理。3.0職責(zé)3.1項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)中心負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)的日常檢查及維護(hù)保養(yǎng)并記錄。3.2監(jiān)控人員負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)設(shè)備操作及日常清潔，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)反饋。4.0規(guī)程4.1弱電系統(tǒng)包括：攝像監(jiān)控系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)。4.2攝像監(jiān)控系統(tǒng)攝像監(jiān)控系統(tǒng)日常檢查內(nèi)容：檢查各畫面是

46、否清晰、各控制操作是否正常靈活、錄像及播放是否正常。每月各項(xiàng)目處運(yùn)行維護(hù)中心檢查內(nèi)容包括：檢查線路接插件是否松動(dòng)、連接線有無破損現(xiàn)象、柜內(nèi)是否清潔、設(shè)備有無異常發(fā)熱現(xiàn)象；月檢結(jié)果應(yīng)記錄在弱電系統(tǒng)月檢表中；每季度應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)中心對攝像頭外殼取景玻璃片進(jìn)行清洗。4.3閉路電視系統(tǒng)由運(yùn)行維護(hù)中心對各分線箱進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括：接線頭是否松動(dòng)、放大器是否正常工作、每幢樓隨機(jī)抽查一戶接收信號(hào)是否正常。4.4樓宇對講系統(tǒng)每月由秩序維護(hù)中心對業(yè)主對講系統(tǒng)進(jìn)行一次通話測試，并記錄在“堆積系統(tǒng)測試記錄”中，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)向運(yùn)行維護(hù)中心反映。運(yùn)行維護(hù)中心對講系統(tǒng)日常檢查內(nèi)容：密碼開門是否正常，呼叫監(jiān)控室及通話是

47、否正常，主機(jī)面板按鈕功能是否正常、面板有無損壞，可視對講成像是否清晰，對住戶對講系統(tǒng)進(jìn)行抽查時(shí)，應(yīng)與秩序維護(hù)中心協(xié)調(diào)，盡量避免重復(fù)抽查，至少每半年對密碼進(jìn)行修改。4.5電話網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)每月檢查分線箱門是否上鎖，有無線路脫落。4.6停車智能管理系統(tǒng)每月由運(yùn)行維護(hù)中心對停車智能管理系統(tǒng)進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括：道閘能否正常開啟、刷卡區(qū)感應(yīng)是否正常、手動(dòng)控制是否正常、攝像及記錄是否正常、系統(tǒng)連網(wǎng)是否文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱弱電系統(tǒng)管理操作規(guī)程第2頁共2頁正常；每月運(yùn)行維護(hù)中心應(yīng)對停車智能系統(tǒng)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行潤滑，用酒精及清潔棉對攝像鏡頭進(jìn)行清潔；檢查結(jié)果應(yīng)記錄在“弱電系統(tǒng)月檢表”中。4.7運(yùn)行維

48、護(hù)中心對弱電系統(tǒng)日常檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時(shí)處理，并記錄在”值班情況記錄表”中。每月運(yùn)行維護(hù)中心還應(yīng)按“弱電系統(tǒng)月檢表”的要求對弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查記錄。5.0相關(guān)文件6.0質(zhì)量記錄6.1弱電系統(tǒng)月檢表6.2值班情況記錄表文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程第1頁共3頁1.0目的 通過對發(fā)電機(jī)的管理，在市電停供時(shí)能及時(shí)正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運(yùn)行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。2.0范圍 適用于接管項(xiàng)目的柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3.0職責(zé)3.1運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)按使用說明書編制、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機(jī)的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。3.2柴油

49、發(fā)電機(jī)責(zé)任人負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。4.0規(guī)程4.1 巡檢操作規(guī)程4.1.1運(yùn)行維護(hù)主管負(fù)責(zé)根據(jù)發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊或使用說明書制定發(fā)電機(jī)安全操作程序，經(jīng)項(xiàng)目處負(fù)責(zé)人審核、項(xiàng)目處批準(zhǔn)后懸掛于發(fā)電機(jī)房內(nèi)。發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)做好日常的檢查、保養(yǎng)工作，做到清潔無積水、積塵及跑冒滴漏現(xiàn)象，在運(yùn)行中做好“發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄”，定期檢查電瓶接頭，確保牢固干燥能正常啟用。發(fā)電機(jī)房內(nèi)應(yīng)配備必要的消防設(shè)施，發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)做好消防設(shè)施的日常檢查工作。4.1.2為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時(shí)能可靠地運(yùn)行，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，發(fā)電機(jī)操作人必須嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程工作。每月發(fā)電試機(jī)運(yùn)行2次，每次

50、運(yùn)行15分鐘并做好相關(guān)記錄。4.1.3開機(jī)前，發(fā)電機(jī)操作人應(yīng)按機(jī)組使用要求做好開機(jī)前檢查、準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油油量，冷卻水量，柴油儲(chǔ)量是否能滿足運(yùn)行時(shí)間（保證連續(xù)運(yùn)行8小時(shí)）的要求，油路有無漏油等。4.1.4操作時(shí)嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊要求進(jìn)行操作，并及時(shí)開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫。4.1.5發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察電壓、電流、頻率、溫度等儀表及機(jī)械系統(tǒng)、各供油管路、油煙排放系統(tǒng)運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守，發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷運(yùn)行。4.1.6發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)保持啟動(dòng)電瓶清潔，定期對啟動(dòng)電瓶的性能進(jìn)行檢查，定期對電瓶進(jìn)行充放電，電液比重保持在1.261.32之間。單格電壓低于1.75V時(shí)應(yīng)

51、進(jìn)行充電。在緊急停車無效時(shí)，應(yīng)切斷油路或遮閉空氣進(jìn)氣口。若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程第2頁共3頁4.2安全操作規(guī)程4.2.1非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得運(yùn)行維護(hù)主管的同意，由部門安排人員陪同方可進(jìn)入。4.2.2發(fā)電機(jī)責(zé)任人應(yīng)做好發(fā)電機(jī)的日常保養(yǎng)工作，在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房；整個(gè)發(fā)電機(jī)的啟動(dòng)運(yùn)行必須嚴(yán)格遵照“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行，不允許帶負(fù)荷啟動(dòng)，在啟動(dòng)前，必須認(rèn)真地對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，在確認(rèn)無問題后，方可啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，停電至發(fā)電時(shí)間不超過15分鐘。自動(dòng)啟

52、動(dòng)的發(fā)電機(jī)應(yīng)做好日常檢查工作。4.2.3帶負(fù)荷運(yùn)行過程中，每小時(shí)抄填一次發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄。 4.2.4發(fā)電機(jī)房內(nèi)應(yīng)保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進(jìn)行隔離，以防止小動(dòng)物進(jìn)出。4.2.5發(fā)電機(jī)儲(chǔ)油量要保證發(fā)電機(jī)能持續(xù)供電8小時(shí)以上，蓄電池電壓正常，潤滑機(jī)油油質(zhì)油位正常。4.2.6設(shè)備責(zé)任人發(fā)現(xiàn)運(yùn)行數(shù)據(jù)異常時(shí)，應(yīng)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)排除，重大異常情況應(yīng)立即停機(jī)，并報(bào)告運(yùn)行維護(hù)主管及項(xiàng)目處經(jīng)理。4.2.7 設(shè)備責(zé)任人依照4.5要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。4.4運(yùn)行操作規(guī)程4.4.1在發(fā)電機(jī)運(yùn)行前須進(jìn)行機(jī)油、冷卻水量、燃油量等各項(xiàng)檢查。4.4.2操作程序：（請按依據(jù)柴油發(fā)電

53、機(jī)使用說明書編制的安全操作規(guī)程進(jìn)行）4.5運(yùn)行檢查及保養(yǎng)內(nèi)容周期一覽表保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8小時(shí)每周或運(yùn)行50小時(shí)每月或運(yùn)行100小時(shí)半年或運(yùn)行250小時(shí)每年或運(yùn)行500小時(shí)檢查發(fā)電機(jī)組×1檢查冷卻風(fēng)扇與充電機(jī)皮帶的松緊×1檢查機(jī)油位×1檢查冷卻水位×2檢查空氣及機(jī)油濾清器×1檢查電瓶充電系統(tǒng)×1排出柴油過濾水分×1檢查冷卻水和防銹劑×1檢查驅(qū)動(dòng)皮帶張力×1×1檢查燃油油位×4檢查電瓶液位及比重×1文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)管理操作規(guī)程第3頁共3

54、頁檢查發(fā)電機(jī)頭排風(fēng)口×1更換潤滑油和濾清器×1檢查水箱管路有無松脫或磨損×1更換柴油濾清器×1清潔冷卻系統(tǒng)×1發(fā)電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油量、冷卻水用量保證油箱內(nèi)機(jī)油足夠運(yùn)行8H；機(jī)油位接近油尺HI，不夠加補(bǔ)箱水在水蓋下50MM，不夠加滿每周一次機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)250運(yùn)行小時(shí)燃油濾清器更換機(jī)油濾清器1個(gè)500運(yùn)行小時(shí)空氣濾清器更換空氣濾清器個(gè)250運(yùn)行小時(shí)機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且無粘度時(shí)水箱水換水250運(yùn)行小時(shí)斷路器、電纜接點(diǎn)對斷路器的固定螺絲緊固，發(fā)電機(jī)電源輸出端與電纜接線耳鎖合螺絲進(jìn)行緊固。年保養(yǎng)4.6發(fā)電機(jī)每月空載運(yùn)行二次，空載試車時(shí)間參照發(fā)電機(jī)使用說明書執(zhí)行。每月由設(shè)備責(zé)任人對發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)間統(tǒng)計(jì)。詳細(xì)記錄在發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表中。5.0相關(guān)文件6.0質(zhì)量記錄6.1 發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記第 25 頁 共 51 頁文件編號(hào)修訂狀態(tài)號(hào)2012/0文件名稱二次供水管理操作規(guī)程第1頁共2頁1.