缺陷管理手冊(cè)

1、精選ppt房地產(chǎn)工程缺陷管理房地產(chǎn)工程缺陷管理工程管理部精選ppt一、缺陷的定義 1、什么是房屋質(zhì)量缺陷？ 房屋的實(shí)體、功能、環(huán)境等不符合國家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求。房屋實(shí)體是指房屋實(shí)際存在的有形組成部分，包括主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修等。 房屋功能是指房屋水電、暖通、燃?xì)?、通信、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的使用狀態(tài)與指標(biāo)。 房屋環(huán)境是指對(duì)房屋使用人及其活動(dòng)造成影響的空氣、水、聲、光、輻射、景觀等因素，可分為室內(nèi)環(huán)境和室外環(huán)境。 我們的缺陷補(bǔ)充 我們關(guān)注更多的功能性缺陷，提供業(yè)主更舒適、更合理、更方便、更美觀的產(chǎn)品自我完善。精選ppt2、房屋缺陷的分類 房屋質(zhì)量缺陷的類型如下： a

2、、按照性質(zhì)，分為房屋實(shí)體質(zhì)量缺陷、房屋功能質(zhì)量缺陷、房屋環(huán)境質(zhì)量缺陷。 b、按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷和不可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷。 c、按照缺陷存在的時(shí)間，分為暫時(shí)性的房 屋質(zhì)量缺陷和永久性的房屋質(zhì)量缺陷。 d、按房屋質(zhì)量缺陷的程度和影響分為嚴(yán)重質(zhì)量缺陷和一般質(zhì)量缺陷精選ppt二、缺陷管理的目的 一個(gè)自我完善的過程；不斷發(fā)現(xiàn)、解決、規(guī)避問題，提高產(chǎn)品品質(zhì)，更加精細(xì)化，持續(xù)超越客戶期望 。 實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)和知識(shí)共享，減少或避免缺陷問題的重復(fù)發(fā)生，促進(jìn)產(chǎn)品服務(wù)品質(zhì)的不斷改進(jìn)。 提升客戶滿意度。精選ppt三、缺陷管理的出發(fā)點(diǎn) 1、客戶需求 充分了解客戶對(duì)我們房屋的需求，最基本的首先是安全，

3、其次是適用、耐久，還有美觀、環(huán)保、等等，而我們要考慮的不僅僅是這些，還有后期維護(hù)、居住品位、甚至風(fēng)水影響。 2、結(jié)果導(dǎo)向 業(yè)主合理的需求就是我們改進(jìn)的內(nèi)容。 業(yè)主的感受是我們進(jìn)步的指引。 業(yè)主的滿意是我們產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)。精選ppt四、缺陷管理的階段 全面管理，全程跟蹤推進(jìn)全面管理，全程跟蹤推進(jìn)； 前期介入:規(guī)劃 設(shè)計(jì) 圖紙會(huì)審 過程控制:工程施工全過程 入住前期 居住了解：入住驗(yàn)房 裝修 居住 各個(gè)階段我們的關(guān)注點(diǎn)不同； 規(guī)劃階段主要關(guān)注定位、采光、車位、綠化率、附屬設(shè)施配置等問題； 設(shè)計(jì)和圖紙會(huì)審階段主要關(guān)注風(fēng)格、戶型、部品布置、工藝做法、現(xiàn)階段施工標(biāo)準(zhǔn)是否可以實(shí)現(xiàn)等問題； 工程施工過程主要

4、關(guān)注工程各節(jié)點(diǎn)施工工藝是否能滿足要求，以及系統(tǒng)性工程質(zhì)量問題； 入住前期模擬業(yè)主感受關(guān)注裝修、使用等功能問題； 入住驗(yàn)房和裝修階段主要了解業(yè)主感觀和裝修方向； 居住階段長(zhǎng)期了解使用不便和隱含的問題；精選ppt五、缺陷管理的流程精選ppt六、缺陷管理辦法 1、缺陷查驗(yàn) 把自己當(dāng)成即將入住的業(yè)主，設(shè)想一下,在裝修、居住中有那些不安全、不方便、不美觀的地方，要深入到如何去擺家具、掛窗簾、安空調(diào)等細(xì)節(jié)?？梢赃M(jìn)行居住體驗(yàn),親身感受問題； 更多的關(guān)注標(biāo)準(zhǔn)戶型，對(duì)于每一種戶型都應(yīng)該仔細(xì)查驗(yàn)、體會(huì)業(yè)主感受。 從老人、孩子、各種不同職業(yè)的業(yè)主的角度考慮。從專業(yè)的角度看哪些地方有隱患或不便于日后的維護(hù)；精選ppt

5、 缺陷查驗(yàn)GO. 讓我們跟隨業(yè)主的腳步和目光，看看我們的產(chǎn)品可能存在哪些缺陷吧！精選ppt a、開闊視野室外缺陷查驗(yàn) 園區(qū) 在園區(qū)內(nèi)我們應(yīng)該查驗(yàn)?zāi)男?車位配置是否夠用；樓間距是否滿足采光要求；入口設(shè)置是否合理；綠地比率是否滿足要求；電力設(shè)施、排污設(shè)施等的布置是否合理（規(guī)劃階段）； 各種水、電井蓋位置是否合理和有利于后期維修；井蓋盡量避開車行道、單元門口；水景有沒有排水系統(tǒng)， 道路布置是否合理雨后路面是否積水； 道路兩側(cè)樹木枝條是否過長(zhǎng)可能刮到車或行人； 燈光照度是否夠用；燈具是否牢固、美觀； 路面排水井?dāng)?shù)量在下雨時(shí)不能及時(shí)將雨水排除，排水井是否高于地面，排水井蓋強(qiáng)度夠不夠； 是否有前楊后柳等

6、問題； 其它路面、綠化、景觀的問題；精選ppt 樓外 樓外我們需要查驗(yàn)些什么？樓體是否設(shè)置了排水坡；墻體、屋面、地面、露臺(tái)、空調(diào)位、各種管道節(jié)點(diǎn)保溫是否滿足要求；天溝端部構(gòu)造是否容易滲漏和方便維修 ；墻面、檐口安裝空調(diào)時(shí)是否方便；空調(diào)位內(nèi)排水立杠是否妨礙空調(diào)外機(jī)的安裝；坡屋頂房檐冬季是否可能結(jié)冰瘤子；樓體的采暖井、配電室設(shè)置是否合理；保潔工具間、取水點(diǎn)是否設(shè)置；雨棚是否有雨水散排或直排現(xiàn)象，排水管底是否設(shè)置水簸萁，煤氣罩是否安裝到位；信報(bào)箱位置和防水措施是否合理是否可行；花池圍墻面是否抹灰并防水處理；墻面磚自防水如何，冬季是否會(huì)凍漲，是否存在返堿情況，勾縫是否密實(shí)；外墻保溫及涂料細(xì)部施工是否光

7、滑平整。 墻體伸縮縫處設(shè)置是否美觀，有無裂縫； 雨棚設(shè)置是否合理，屋面如果結(jié)構(gòu)復(fù)雜，易產(chǎn)生滲漏；精選ppt 樓內(nèi)的公共設(shè)施 樓內(nèi)的公共設(shè)施我們需要查驗(yàn)些什么？ 外樓梯臺(tái)階踏腳板厚度能否保證強(qiáng)度；緩步臺(tái)/樓梯踏步能否積水；洋房臺(tái)階有無下沉、開裂； 樓梯間通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善；讀卡器設(shè)置是否合理； 樓梯間踏步、緩步臺(tái)地磚鑲貼是否美觀；樓梯與上層梁底間高度夠不； 樓梯欄桿強(qiáng)度夠不夠，側(cè)面間距是否過大, 有無容易攀爬處； 樓梯間內(nèi)各種管道是否封閉或設(shè)置管道井處理； 樓梯間墻是否有滲漏隱患點(diǎn)：磚縫分隔條密縫不嚴(yán)；地?zé)舸蚰z不嚴(yán)及膠體老化；樓梯踏步根部打膠不嚴(yán)及膠體老化；對(duì)講機(jī)位打膠不嚴(yán)及膠體老化；理石踏

8、步板底側(cè)封堵不嚴(yán)等 ； 室外可視主機(jī)位置是否準(zhǔn)確，室外可視主機(jī)及讀卡器有無遮雨設(shè)備； 上屋面天井井道設(shè)置是否合理；防火門設(shè)置是否合理；精選ppt 首層小院 首層小院我們需要查驗(yàn)些什么？ 回填土有無垃圾、是否平整，高度夠不； 雨水井內(nèi)是否抹灰，布置是否合理； 圍墻是否返堿、不平； 圍墻燈是否設(shè)置，管線留置是否合理； 讀卡器設(shè)置是否合理； 院門是否容易攀爬，有無返銹、脫落現(xiàn)象； 入戶門前是否設(shè)雨棚及燈；精選pptb、登堂入室室內(nèi)缺陷查驗(yàn) 進(jìn)戶門 進(jìn)戶門我們需要查驗(yàn)些什么？ 進(jìn)戶門的開啟方式是否影響上下樓梯，大小是否滿足搬運(yùn)家具； 門檻高度是否滿足裝修要求； 門牌是否固定牢固，有無銹蝕，是否掛錯(cuò)；

9、進(jìn)戶門本身質(zhì)量是否有缺陷？（安全、劃傷、變形、銹蝕等） 進(jìn)戶門開啟是否能達(dá)到要求開啟角度； 精選ppt 客廳 客廳我們需要查驗(yàn)些什么？ 有無天棚、墻面不平、色差，口角不歸方，影響室內(nèi)裝修及觀感等問題； 空調(diào)孔內(nèi)傾，冷凝水易倒灌，北風(fēng)雨時(shí)，雨水也容易倒戧進(jìn)室內(nèi)； 露臺(tái)門是否有臺(tái)階，能滿足防水要求； 室內(nèi)是否有未拆除干凈的周轉(zhuǎn)材料；精選ppt臥室、起居室、茶室臥室、起居室我們需要查驗(yàn)些什么？一層茶室室外樓梯部分，底部是否做了保溫處理；空調(diào)機(jī)與窗簾懸掛是否沖突；空調(diào)預(yù)留孔的位置是否合理；應(yīng)保證采光、通風(fēng)良好；家具布置是否與各種面板沖突；茶室有無因地下回填土下沉導(dǎo)致地面空鼓；精選ppt廚房廚房我們需要

10、查驗(yàn)些什么？墻面抹灰與窗鉸鏈間距離是否能方便貼磚及開啟窗戶；煙機(jī)位置與煙道間距離是否合理，有無障礙；煤氣管線設(shè)施的位置是否合理；地漏及排水管位置是否合理；冷熱水管接口有無間距過小、不水平、不垂直或進(jìn)墻面過深無法貼磚等問題；各種部件是否交叉沖突精選ppt 衛(wèi)生間 衛(wèi)生間我們需要查驗(yàn)些什么？ 洗衣間如采用玻璃磚采光，四周應(yīng)保溫； 洗衣機(jī)位置是否可放的下常規(guī)洗衣機(jī)； 管線標(biāo)注是否準(zhǔn)確、規(guī)范；座便孔與墻面間距是否合理 ； 閣樓、地下室等的衛(wèi)生間給排水、排風(fēng)等設(shè)施是否齊全。 冷熱水管接口有無間距過小、不水平、不垂直或進(jìn)墻面過深無法貼磚等問題； 有無墻面、頂棚不平整、不垂直度等影響裝修的質(zhì)量問題； 地漏及

11、排水管位置是否合理；精選ppt 塑鋼門窗 塑鋼門窗我們需要查驗(yàn)些什么？ 門連窗部分有無可通風(fēng)的開啟窗扇； 有無冬季可能結(jié)露的北、西角窗，有無玻璃不好擦洗的固定扇； 露臺(tái)門的寬度是否滿足使用要求；能否開啟到90度，或易碰撞墻體； 露臺(tái)門、窗的開關(guān)是否方便和防盜。精選ppt 給排水、采暖 給排水、采暖我們需要查驗(yàn)些什么？ 穿墻管封堵嚴(yán)不，衛(wèi)生間、廚房地漏有沒有留鑲瓷磚的份衛(wèi)生間排風(fēng)口前有無障礙； 預(yù)留給水管接口是否整潔，散熱器成品保護(hù)如何； 有無給水管線暗設(shè)給業(yè)主裝修造成麻煩；采暖管道預(yù)留槽是否完整，采暖管道是否出墻太遠(yuǎn)或高出地面， 采暖管徑夠不采暖管道及給排水管位置是否方便裝修，坐便排水管位置是

12、否正確；熱網(wǎng)箱門的設(shè)置是否方便管理； 空調(diào)預(yù)留孔是否過低，煤氣套管的位置是否正確； 有無可以懸掛熱水器的位置，強(qiáng)度是否許可。 吊頂時(shí)是否能在窗沿上口包住下水管（排水管過低）；精選ppt 強(qiáng)弱電 強(qiáng)弱電我們需要查驗(yàn)些什么？ 各屋內(nèi)的燈孔的位置、數(shù)量是否方便業(yè)主裝修和使用； 室內(nèi)開關(guān)插座、電話、電視面板的位置、數(shù)量是否方便業(yè)主裝修和使用，對(duì)講的位置是否合理； 室內(nèi)的電線容量是否能滿足使用，電表是否接錯(cuò)； 強(qiáng)電與弱電面板之間安全距離是否符合規(guī)范要求； 有線電視分戶箱設(shè)置是否利于業(yè)主裝修和安裝調(diào)試。 露臺(tái)燈位有無防水、滲水隱患；精選ppt露臺(tái)和陽臺(tái)露臺(tái)和陽臺(tái)我們需要查驗(yàn)些什么？鐵藝欄桿是否易攀爬，固定

13、是否牢固，扶手高度是否合理；露臺(tái)門下臺(tái)階高度是否不夠，露臺(tái)四周的防水高度是否會(huì)對(duì)業(yè)主裝修造成不便，露臺(tái)坡度是否能保證排水順暢；頂層越層露臺(tái)處空調(diào)管線走向是否合理；墻面保溫板和墻磚是否落地（易造成返鹼和霉變），陽臺(tái)內(nèi)是否有雨水管，是否有轉(zhuǎn)角窗；露臺(tái)處墻體的保溫性能是否可行；露臺(tái)地漏的大小和標(biāo)高是否方便排水和裝修；露臺(tái)燈位位置是否合理； 精選ppt閣樓閣樓我們需要查驗(yàn)些什么？閣樓外側(cè)露臺(tái)是否方便上人和清掃斜面威盧克斯窗位置是否方便開啟和安裝紗窗。閣樓外煙道高度是否會(huì)向室內(nèi)返味；風(fēng)天是否易進(jìn)雨雪；采暖系統(tǒng)是否閣樓方便安裝暖氣；閣樓是否考慮了給排水、排風(fēng)等使用功能；閣樓分戶隔墻底部砌筑應(yīng)用實(shí)心磚，否則

14、易滲漏；頂層燈位、開關(guān)、插座安裝是否合理；搭建樓板是否便利（埋件、承重梁等）精選ppt 地下室 地下室我們需要查驗(yàn)些什么？ 是否充分考慮了防水要求和等級(jí)（返水、滲漏、潮濕等） 按銷售承諾清理回填后是否會(huì)露出地梁，水、電管線等； 居住性地下室是否設(shè)置了衛(wèi)生間，通風(fēng)及采光設(shè)置是否合理； 樓梯口位置是否合理，搭設(shè)樓梯凈高能否滿足； 窗口高度是否能滿足防雨水迸濺和安全要求； 排水管線是否單獨(dú)設(shè)置，有無防返水的考慮；精選ppt 車庫 車庫我們需要查驗(yàn)些什么？ 門前轉(zhuǎn)彎半徑夠不夠，有無了望設(shè)施； 單體車庫寬度、凈高能否滿足使用要求； 門前坡道排水坡度夠不夠，門前雨蓖子排水是否通暢； 要求車庫門開啟靈活，停

15、電后也能開關(guān)； 車庫內(nèi)給排水、采暖、消防設(shè)施是否齊備； 地下車庫是否考慮了防水防潮； 如果不采暖，給水、采暖、消防設(shè)施的保溫考慮； 車庫內(nèi)是否有易滲漏的雨、排水管；精選ppt 2、缺陷反饋 查驗(yàn)的記錄要詳細(xì)，查驗(yàn)的問題要準(zhǔn)確，按照前述的分類進(jìn)行整理、匯總。 反饋要及時(shí)、全面，明確造成的后果或影響。 反饋要提出建議處理意見和想要達(dá)到的目的。精選ppt 3、性價(jià)分析 在成本給出整改費(fèi)用后根據(jù)可以達(dá)到的效果確定是否整改。 利潤和客戶滿意度的關(guān)系 客戶滿意度是長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的保證。 很大的代價(jià)換來很少的性能改善是否得不償失； 缺陷整改后會(huì)不會(huì)帶來其它的問題？精選ppt 4、缺陷整改 確定方案（主要由各項(xiàng)目工程組提出和實(shí)施，重大問題應(yīng)由各相關(guān)部門一起開會(huì)確定，必要時(shí)尋求總工會(huì)幫助） 安排實(shí)施（成品保護(hù)做到位、過程控制） 結(jié)果驗(yàn)收（保證效果） 前期圖紙會(huì)審記錄和設(shè)計(jì)變更； 及時(shí)、有效、徹底、全面，不留后患； 不斷積累、改進(jìn)整改方案；精選ppt 5、系統(tǒng)規(guī)避 我們所要得到的結(jié)果； 要在設(shè)計(jì)前甚至規(guī)劃前讓設(shè)計(jì)、采購等相關(guān)部門明確客戶的需要、我們的要求；要形成指引、標(biāo)準(zhǔn)或指導(dǎo)書使我們的產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化； 不止針對(duì)單一缺陷,要針對(duì)某一類相同、相似或相關(guān)的系統(tǒng)問題，不讓同類缺陷再次發(fā)生； 整合資源工程、設(shè)計(jì)、采購、客服等； 對(duì)合