投資分析報(bào)告模版【精選文檔】

1、投資分析報(bào)告模版【精選文檔】*項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對市場的調(diào)查與分析，在該地塊興建.。.2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考*市市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定.項(xiàng)目面積參數(shù)表 表41項(xiàng)目總占地(m2)總建筑面積(m2)沿街商業(yè)建筑(m2）住宅面積(m2)配套設(shè)施面積（m2)地下停車場(m2）二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算:本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本,前期開發(fā)費(fèi)，建安工程成本費(fèi),基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用,不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成.鑒于工程建設(shè)周期不長，本案采用靜態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)用詳見以下列表：(一）土地費(fèi)用 表42序號項(xiàng)目金額（萬

2、元）備注1土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)(二）前期工程費(fèi)估算表表43序號項(xiàng)目金額(萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/m2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)1.1規(guī)劃費(fèi)2。001.2設(shè)計(jì)費(fèi)20.001.3可研費(fèi)5.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)2.1測繪費(fèi)0。102。2勘探費(fèi)1。003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)表44序號建安項(xiàng)目總造價(jià)(萬元）單方造價(jià)（元/m2)1沿街商業(yè)建筑土建6702農(nóng)貿(mào)市場土建6703西側(cè)二層門面土建4804地下車庫17005水電設(shè)備806內(nèi)部裝修合計(jì)(四)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表4-5序號項(xiàng)目單方造價(jià)(元/m2）總造價(jià)（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施(含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng)）（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表4-

3、6序號項(xiàng)目金額(萬元）估算說明（元/m2）1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5%2配套費(fèi)803質(zhì)檢費(fèi)34建筑管理費(fèi)1。25衛(wèi)評費(fèi)1。46環(huán)評費(fèi)1。27墻改基金128綠化費(fèi)0.19白蟻防治費(fèi)2.310土地使用費(fèi)411再就業(yè)基金1012教育專項(xiàng)基金1013編標(biāo)費(fèi)214招標(biāo)費(fèi)115規(guī)劃許可工本費(fèi)0.516土地證工本費(fèi)0。517施工許可證0。5合計(jì)（六)不可預(yù)見費(fèi)表4-7序號項(xiàng)目金額（萬元）說明1土地費(fèi)2建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)（一）+（二)+(三)+(四)*3%4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)(七）管理銷售費(fèi)用表48序號項(xiàng) 目金額（萬元）估算說明(元/m2）1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)157物業(yè)管理基金8公用設(shè)施維修基金2

4、59管理費(fèi)16合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表49項(xiàng)目金額（萬元)單方成本（元/m2）占總投資比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措：本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金,二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金*萬元作為啟動資金，需貸款*萬元，總投資*萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10。投資計(jì)劃與資金籌措表410序號項(xiàng)目合計(jì)（萬元）前中后1開發(fā)投資2資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測算本項(xiàng)目以*市同類房可比

5、案例,參照*市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑13層商鋪連賣，其中1-2層，建議售價(jià)*元/m2,三層建議售價(jià)*元/m2，（均價(jià)*元/m2).地下停車場，建議售價(jià)萬元/車位。表4-11項(xiàng)目面積（m2)建議單位平均售價(jià)(元/m2)銷售收入（萬元）沿街商鋪 住宅停車場 個車位合計(jì)說明:以上銷售收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營銷也同時取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn),難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根

6、據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算如下：（一)銷售稅金及附加估算表4-12序號類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入*5。68%2教育費(fèi)附加營業(yè)稅額 *11%3城建稅4印花稅銷售總收入0.055交易管理稅銷售總收入*0.5合計(jì)（二)土地增值稅計(jì)算表表413序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬元)1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)和2。1開發(fā)費(fèi)用2。2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本20%3增值額（1）(2）4增值率(3)/(2)5增值稅率（4）50%6土地增值稅增值額X30%(三）損益表表4-14序號項(xiàng)目計(jì)算金額(萬元）1銷售收入2總成本費(fèi)用3銷售稅

7、金及附加4土地增值稅5利潤總額(1）（2)（3）（4）6所得稅（5）33%7稅后利潤（5)（6)8公積金（7)109可分配利潤(7)（8)（四）全部投資的投資利潤率利潤總額/投資總額100=自有資金的投資利潤率利潤總額/自有資金總額*100%=六、不確定因素分析:有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制,保證項(xiàng)目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定因素較多，本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見下表：（一)盈虧平衡分析表4-15序號項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營安全率(%）1沿街商業(yè)建筑2住宅3地下停車場（二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表4

8、16安全率>30253015251015<10安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明:地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入，但為近鄰的*節(jié)約了*元/的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表表417項(xiàng)目變 幅敏感度-10%-5%0510單價(jià)投資額投資利潤率(圖4-1) 單價(jià)變動 % 目標(biāo)利潤率 投資變動 因素變化率 -10% 5 0 5 10說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%時，投資利潤率增長，即* X %=萬元，當(dāng)投資成本降低5%是，投資利潤率提高,即* X =*萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中,控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議：1、 本項(xiàng)目是*，按本項(xiàng)目的測算依據(jù)和方法、靜態(tài)分析的投資利潤率回報(bào)還是十分可觀的.特別是投資前景中、長期看好，但必須注意近期可能的風(fēng)險(xiǎn)