容積率計算與調整(深圳)

1、容積率計算與調整2005-10-20 15:43:004.1 建筑容積率計算4.1.1 建筑容積率=（地面以上建筑面積+半地下室建筑面積）/建設用地面積4.1.1.1 當半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設用地面積4.2建筑容積率的調整在建筑設計審批時，規(guī)劃行政主管部門根據政府鼓勵與限制性政策規(guī)定，按本規(guī)定4.2.1 條、4.2.2 條及4.2.3 條，對建設用地規(guī)劃許可證與土地使用權出讓合同書中規(guī)定的建筑容積率（以下簡稱"規(guī)定建筑容積率"）進行核增、核減、獎勵性調整，與之

2、對應的建筑面積稱為核增建筑面積、核減建筑面積、獎勵建筑面積，即：調整建筑容積率=（規(guī)定建筑面積+核增建筑面積+獎勵建筑面積-核減建筑面積）/建設用地面積。規(guī)定建筑面積例定容積率X建設用地面積4.2.4 核增建筑面積規(guī)劃行政主管部門為保證公眾安全、改善環(huán)境、鼓勵配建機動車停車位等目的，允許對建筑中一些特定用途的建筑空間增加等量的建筑面積。經審核， 下列情形增加核增建筑面積：4.2.51.1 在建筑物內開辟城市公共通道、城市公共開放空間或建筑樓層架空作公共停車、綠化休閑使用，必須符合以下條件：（ 1）全天可通行的xx 公共通道建筑樓層（包括一層）或地下室內的城市公共通道，車行通道有效寬度不小于5.

3、0 米，凈高不小于4.5米；人行通道凈寬不小于3.5米，xx凈高不小于3.6 米。（2）建筑樓層架空作xx公共廣場建筑樓層（包括一層）架空作城市公共廣場，其梁底凈高小于6.0 米，進深不小于8.0 米，建筑面積不小于150平方米。（ 3）建筑樓層架空作公共停車建筑樓層（包括一層）架空或裙房屋頂層主樓架空用作停車，但必須符合有關設計規(guī)范。（ 3）建筑樓層架空作綠化休閑建筑一層架空或裙房屋頂層主樓架空，用作綠化休閑使用時，架空部分的進深不小于4.0米，xx凈高不小于3.6 米，并應有不小于四分之一的綠化面積，裙房屋頂用作綠化休閑使用時，初房屋頂的建筑面積不小于3000 平方米，且有從屋頂平臺直達室

4、外地面的專設公用樓梯。4.2.1.2在建筑物沿街一層開辟騎樓作為城市公共開放空間，必須符合以下條件：在道路兩側設置，騎樓建筑的一層外墻面至道路邊線不小于0.45 米，且有防撞和安全措施，騎樓地面應符合城市人行道地面標準。4.2.1.3 經規(guī)劃行政主管部門核定的避難層中用作消防避難的建筑面積。4.2.1.4在室外地面以上部分的高度超過1.5米地半下室，作人防、車庫用途的建筑面積。4.2.2核減建筑面積規(guī)劃行政主管部門對地下室、在室外地面以上部分的高度不超過1.5米半地下室除作人防、設備用房、車庫外的其它用途的建筑面積，經審核，減少等面積的建筑面積。9 / 254.2.3獎勵建筑面積在城市規(guī)劃行政

5、主管部門特別劃定的地段內，用地單位在建設用地規(guī)劃許可證及土地使用權出讓合同書的規(guī)定之外，自愿在建設用地范圍內開辟公共開放空間，無償提供給城市管理部門管理、供市民使用，經向城市規(guī)劃行政主管部門申請批準后增加的建筑面積。4.2.3.1 城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃的需要，指定在下列地區(qū)的某些地段內，鼓xx用地單位開辟xx公共開放空間：（ 1）建筑容積率和建筑覆蓋率過高的地區(qū)或舊城改造地區(qū)；（ 2）城市中心地區(qū)主要生活性干道兩側，且人流密度過大的地區(qū)；（ 3）城市規(guī)劃特別要求的其他地區(qū).4.2.3.2在建設用地范圍內開辟的城市公共開放空間，分為建筑開放公共空間和場地公共開放空間兩種類型。每種類型

6、均有規(guī)定的適用條件和建筑面積獎勵系數。建筑開放空間建筑面積獎勵系數與場地開放空間建筑面積獎勵系數由城市規(guī)劃行政主管部門另行文規(guī)定。4.2.3.3 建筑物內開辟建筑公共開放空間，應符合4.2.1.1 條之1）（2）、4.2.1.2條的規(guī)定。4.2.3.4建設用地范圍內開辟場地公共開放空間，應符合下列條件：（ 1）帶狀場地最小寬度不小于4.0 米，面積不小于50平方米（ 2）廣場最小寬度不小于8.1 米，廣場面積在商業(yè)區(qū)不小于100平方米，在其他地區(qū)不小于200平方米。8.2 .8.3 建筑開放空間的獎勵建筑面積的計算：（1）獎勵建筑面積=K1 （建筑開放空間建筑面積獎勵系數）X建筑開放公共空間的

7、建筑面積（ 2）獎勵建筑面積的功能一般與所處樓層建筑功能一致。當建筑設計確有困難時，亦可與土地使用權出讓合同書規(guī)定的主要功能相同。（ 3）凡獲得獎勵建筑面積不再進行核增建筑面積計算。4.2 .4.3 場地公共開放空間的獎勵建筑面積的計算：（1）獎勵建筑面積=K2 （場地開放公共空間的建筑面積獎勵系數）X場地開放公共空間的建筑面積（ 2）獎勵建筑面積的功能應與首層建筑功能相一致，當建筑設計確有困難時，應與土地使用權出讓合同書規(guī)定的主要功能一致。4.2.3.7 建設工程按本規(guī)定開辟的城市公共開放空間，須符合消防、環(huán)保、交通等方面的規(guī)定。4.2.3.8 建設工程按本規(guī)定開辟的城市公共開放空間，在建設

8、工程竣工驗收后，必須向政府有關部門辦理移交手續(xù)，交政府管理。根據土地使用權出讓合同書的規(guī)定，建設工程的土地使用權，歸用地單位所有。城市公共開放空間狀況（包括基本功能與形態(tài)）的改變，須經城市規(guī)劃行政主管部門批準。建筑高度與層數計算2005-10-20 15:45:006.1 建筑高度建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度：6.1.1 屋頂突出物的高度在9米以內，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的八分之一者。6.1.2 實心女兒墻高度自墻頂往下小于1.1.1 ；6.1.3 建筑物屋頂另加構架但不設圍合外墻者，構架部分不計入高度

9、。6.1.4 出檐式xx的建筑高度具有出檐式平屋頂的建筑，其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止。6.1.5 坡屋頂建筑高度坡屋頂建筑物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂的的二分之一為止；當小于四十五度時，按6.1.9 條規(guī)定計算。6.1.10 地前道路標高與場地地坪高度不同的建筑高度當場地前道路標高與場地地坪高度不同時，建筑物高度視下述不同情況分別計算：當進行景觀和建筑物結構的規(guī)劃控制時，建筑物高度仍以場地地坪標高為準計算；當進行消防撲救控制時，如路面標高高于場地地坪標高時，則以路面標高為準計算；當建筑物前后立面高度不同時，規(guī)劃控制高度按建筑物的主出入口中的

10、一面計算，而消防控制則按撲救登高一面計算。6.1.11 筑群高度限制建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對其中最高建筑物的高度限制。6.1.12 棟建筑物有兩個以上體量建筑組合的建筑高度一棟建筑物有兩個以上體量的建筑組合，其建筑物高度以最高體量的高度計算；2.2米時不計層數。特殊造型的建筑高度按下列規(guī)定計算：6.1.9.1 薄殼結構與波浪形結構屋頂，建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高；6.1.9.2 屋面為球形拱頂，建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處；9.3 .10半地下室高出地面的高度半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標高至半地下室頂板

11、。6.2建筑層數計算6.2.1 建筑層數的計算，應按2.1.16條的規(guī)定。6.2.2住宅頂層有套內兩層的復式套型時，若兩層之間為滿鋪樓板時仍按兩層計算，如為部分樓板和部分上空時，按一層計算。但對消防控制，仍按自然樓層數量計算。6.2.3建筑的內各層的層數排列6.2.3.1 室內設計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層（建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規(guī)則類推至建筑最高層數。層高不大于6.2.3.2室內設計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層的樓板以下稱為地下二層，按此規(guī)則類推建筑物地下室最低層數。6.2.3.3 室內

12、地面以上的各層之間如設有夾層（見2.3.1），則該層不計入層數排列，但大型公共建筑內設有中庭者，四周的樓層仍按6.2.3.1 條的規(guī)定排列稱呼。6.2.3.4當室內按樓梯休息平臺的標高而設置不同標高的樓層時則為錯層，其錯層的建筑層數，以標高為正負零的樓層（一層）為標準，第二層樓面標高以下的各層建筑層數為一層（不同標高的樓層應分別注明標高），層數的標注方法按此規(guī)則類推。6.2.4建筑物內電梯層排序建筑物內電梯的樓層排序，應一律遵照6.2.3的排列。建筑面積計算2005-10-20 15:43:003.1 建筑面積計算的一般規(guī)定3.1.1 層高超過12 / 252.2米的樓層均應計算建筑面積，層高

13、不超過2.2米的建筑樓層不計算建筑面積。3.1.2單層建筑物，不論其層高如何均按一層計算建筑面積；穿過建筑物的通道及建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何均按一層計算建筑面積。3.1.3建筑面積有預售面積和竣工建筑面積之分，預售建筑面積的計算依據是建筑施工圖，竣工建筑面積的計算依據是竣工后的實際建筑物尺寸。3.2計算全部建筑面積的范圍3.2.1 單層建筑物內設有部分樓層者，層高超過2.2米應計算建筑面積；高低連跨的單層建筑物，需分別計算建筑面積時，應以結構外的邊線為界。3.2.2整棟建筑物建筑面積，按各層建筑面積之和計算；其一層及各層建筑面積均按外墻的部位，按結構（柱）外圍水平投影面積計算。3.2

14、.1.1.1 建筑物外外墻的部位，按結構（柱）外圍水平投影面積計算.1.1.21.1.3 墻為非垂直墻面時，按離地、樓面以上1.1.4 米處的外墻或結構外圍水平投影面積計算。1.1.51.1.6 突出建筑物主體結構或外墻的玻璃幕墻、金屬板幕墻或組合幕墻，均按幕墻的框架外圍水平投影面積計算。為方便起見框架突出主體結構或外墻一律按 150 毫米計算。1.1.7 地下室、半地下室及相應的對外出入口建筑面積，按其中口外墻（不包括采光井、防水層及保護墻）外圍水平投影面積計算.1.1.8 建于坡地的建筑物利用吊腳空間設置架空層或深基礎地下空間加以利用時，其層高超過1.1.9 按圍護結構外圍水平投影面積計算

15、。1.1.101.1.11 廳、大廳內設有回廊時，其層高超過1.1.12 的的按其上口外圍水平投影面積計算。1.1.13 內樓梯間、電梯井、提物井、管道井、垃圾道、煙道等均按建筑物的自然層計算建筑面積。1.1.14 用坡屋頂內空間，屋面板底距樓面凈高超過1.1.15 米部分的空間，計算該部分的全部建筑面積。1.1.16 面頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，按圍護結構的外圍水平投影面積計算。1.1.17 有結構層的書庫、立體倉庫、立體車庫按結構層計算建筑面積，沒有結構層書庫按承重書架層計算建筑面積。1.1.18 有圍墻結構的舞臺燈光控制室，按其圍護結構外圍水平投影面積計 算。1.1.1

16、9 騎樓及有柱的雨蓬、車棚、貨棚、站臺按柱外圍水平投影面積計算。1.1.20 建筑物及外有圍護結構的門斗、眺望間、觀望電梯間、櫥窗、桃廊、 走廊等，按其圍護結構外圍水平投影面積計算。1.1.21 建筑物外有柱和頂蓋的走廊、檐廊，按柱外圍水平投影面積計算建筑 面積。1.1.22 室外樓梯（不論有無圍護結構）按自然層投影面積之和計算建筑面 積。1.1.23 封閉的陽臺、挑廊、按其圍護結構外圍水平投影面積計算。3.3 計算一半建筑面積范圍3.3.1 建筑物外的有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計 算。3.3.2 建筑物間有頂蓋的無柱架空通廊，按其頂蓋水平投影面積的一半計 算。3.3.3

17、有獨立柱的雨蓬、單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影 面積的一半計算。3.3.4 未封閉的陽臺、柱廊、按其水平投影面積一半計算。3.4 不計算建筑面積的范圍3.4.1 突出房屋外墻的構件、配件、藝術裝飾、附墻柱、垛、勒腳、臺階、挑檐、懸挑xx、墻面抹灰、鑲貼塊材、裝飾面。3.4.2 兩建筑物間無上蓋的架空通廊。3.4.3 用于檢修、消防撲救用的室外爬梯。3.4.4 建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱、花架、露臺、天面的花園、泳池等。3.4.5 構筑物、如獨立的煙囪、水塔、水池、油（水）罐、氣柜、棧橋、地下人防干、支線等。3.4.6 舞臺上及后臺的懸掛幕布、布景天橋、挑臺。3.4.7

18、建筑物的變形縫，沉降縫，縫的兩邊室內不相通的，則變形縫、沉降縫不計算建筑面積。3.4.8 突出外墻的凸窗，進深不大于0.6 米高度不大于2.2米，且窗臺高度不小于0.4米。3.4.9坡屋頂內的空間，凈高不超過2.0 米部分的建筑面積。3.5公用建筑面積的計算范圍公用建筑面積分為應分攤公用建筑面積和不分攤公用建筑面積。16 / 252.4符合3.5.1.1 地面以上的設備用房、套（單元）門以外的室內、外公用樓梯、電梯、內外廊、門廳、過道、消防控制室、為整棟建筑服務的值班警衛(wèi)室、建筑物內公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有圍護結構的水箱間、電梯機房、樓梯間等。3.5.1.2地面以上層高超過2

19、.2米的設備層；3.5.1.3 本規(guī)定4.2.2核減建筑面積中的公用建筑面積。3.5.2不分攤公用建筑面積：3.5.2.1 地下室用于人防、設備用房、車庫的建筑面積。3.5.2.2層高超過2.2米的避難層中用作消防避難的建筑面積及轉換層的建筑面積；3.5.2.3 符合1.1 .1 條核增建筑面積要求的特定用途的建筑面積；3.5 .3.6 .3條獎勵建筑面積要求的特定用途的建筑面積；3.7 .3.8 多棟建筑物共用的設備用房。3.9 公用建筑面積的分攤原則及方法3.9.1 公用建筑面積的分攤，應以棟為單位進行。非本棟的公用建筑面積不 在本棟分攤，本棟公用建筑面積不分攤到別棟。3.9.2 產權各方

20、有合法建筑面積分割文件或協議的，按其文件或協議進行分 攤計算，無建筑面積分割文件或協議的，按套（單元）內建筑面積比例進行分攤計算。3.9.3 一棟建筑物具有多個產權人時，須先求出整棟房屋的公用建筑面積分 攤系數，再按棟內的各套（單元）內建筑面積比例分攤。3.9.5 多功能綜合樓，按其服務功能進行公用建筑面積分攤。須分別求出整 棟房屋和棟內不同功能區(qū)的公用建筑面積分攤系數，再按棟內各功能區(qū)內各套（單元）內建筑面積比例分攤。多功能綜合樓中，僅服務于某一功能區(qū)的公用建筑面積（電梯間、樓梯間除外（應在該功能區(qū)內進行分攤；該功能區(qū)以外僅為該功能服務的電梯間、樓梯間，若通過其他功能區(qū)的樓層，則該部分的公用

21、建筑面積按該功能區(qū)與其他功能區(qū)建筑面積的比例進行分攤。19 / 25各套（單元）應分攤的公用建筑面積 =各套（單元）內建筑面積X公用建筑 面積分攤系數。3.9.6 公用建筑面積分攤后，不劃分各產權人在公用建筑面積上的產權界。3.10 建筑面積的測算精度要求和計量單位3.10.1 房屋建筑面積測算中誤差按下式計算MP5c±（0.02X/ P+0.001XP）注：Z P”指P開二次方公式中：MP 為建筑面積中誤差，P 為建筑面積值，單位為平方米。誤差極限為2MP。3.10.2 筑面積以平方米為計量單位，所有面積計算過程中保留到小數點后3 位。面積計算結果保留至小數點后2 位。3.7.3公

22、用建筑面積分攤系數保留至小數點后5位以上。3.8 其他3.8.1 建筑面積計算過程如遇上述以外情況，可參照本規(guī)定精神辦理。建筑覆蓋率（建筑密度）2005-10-20 15:45:005.1 建筑覆蓋率的計算：在建設場地范圍內所有建筑物基底面積之和建筑覆蓋率=建設用地面積5.1.1 計算建筑覆蓋率以建筑物基底面積為準。當半地下室在室外地面以上部分不超過1.5米，半下室的建筑面積大于一層建筑面積時，多出的部分不計入建筑覆蓋率，仍以一層建筑面積為準。5.1.2地下車庫存的引道，不計入建筑覆蓋率。各類建筑名詞2005-10-20 15:50:002.2居住建筑：供人們日常居住生活使用的建筑物。包括：2

23、.2.1.1 住宅：供家庭居住使用的建筑物。住宅應按套型設計，每套必須是獨門獨戶，并應設有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間及貯藏空間等。住宅的層數劃分應符合住宅設計規(guī)范GBJ96-86勺規(guī)定。2.2.1.2別墅：一般指供短期住宿、休養(yǎng)、游憩、娛樂的獨家低層住宅，多建于城市郊外風景優(yōu)美處，有寬敞的室外空間。在深圳市范圍內指帶有獨立庭院的獨立式或并聯式的低層住宅。別墅區(qū)建筑容積率一般小于0.42.2.1.3 宿舍：供學生或單身職工集體居住右不配置獨立廚房的建筑物。宿舍一般應與某一主體項目配套建設。2.2.1.4公寓：供短期居住而帶有小型廚房、廁所的建筑物。在深圳市公寓具有以下規(guī)定：（ 1）公寓在城市規(guī)劃

24、中一般不考慮配置中、小學校等配套設施；（ 2）根據深圳市人口構成的特點而設置的周轉房應按公寓的要求設置；（ 3）根據公寓的使用要求，每套公寓的建筑面積一般在下列范圍內；多層45 平方米，中高層50 平方米，高層55 平方米；（ 4）公寓應充分考慮社會化服務的要求。所謂酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。2.2.1.5居住區(qū)配套設施建筑：經城市規(guī)劃行政主管部門確定須在居住區(qū)內配套設置的建筑物，包括中小學、托兒園、肉菜市場、居委會、廁所、垃圾站等。2.2.2商業(yè)建筑：供人們從事各類經營活動的建筑物。包括：2.2.2.1 各類日常用品和生產資料等的零售商店、商場、批發(fā)市場。22 / 252.2.2.2

25、金融、證券等行業(yè)的交易場所及供經營管理業(yè)務活動的商務辦公樓。2.2.2.3 各類服務業(yè)建筑，包括旅館（含賓館、酒店、招待所等）、餐館（含中西餐廳、飲食店、酒吧等）、文化娛樂設施（如卡拉OK歌舞廳等）、會所（亦稱會員俱樂部，為會員提供休憩、飲食、聚會、文化娛樂和體育活動等的場所）等2.2.3公共建筑：為公眾提供社會服務的建筑物。包括：2.2.3.1 政府機關、各黨派團體、人大、政協、法院、檢察院等部門的辦公建 筑。2.2.3.2新聞出版、圖書展覽、廣播電視、郵政電信、影劇院、文芳團體以及體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科技、宗教、社會福利等的建筑物。2.2.3.3 機場、鐵路、公路、港口等提供城市對外交通運

26、輸功能的主體建筑物。2.2.4工業(yè)建筑：供人們從事工業(yè)生產的建筑物。包括：2.2.4.1 工業(yè)廠房：可分為通用工業(yè)古物房和特殊工業(yè)廠方4.2 高新技術產業(yè)建筑：供從事高新技術研究、產品并開發(fā)以及高新技術產品生產的建筑。4.3 .4.4 工業(yè)區(qū)配套設施建筑：城市規(guī)劃行政主管部門確定須在工業(yè)區(qū)內配套設置的建筑物，包括宿舍、食堂、管理樓、垃圾站、變電所、煤氣調壓站等4.5 .5倉儲建筑： 包括普通倉庫、特殊倉庫、冷庫、危險品倉庫、保稅區(qū)倉庫等。4.6 .6市政公用設施建筑，包括：4.7 .6.1 水、電、燃氣等供應設施建筑，如供水廠，泵站、泵房調壓站、變電站、變電所、儲氣站等。6.2 .6.3 公共

27、交通、出租汽車、輕軌、地鐵等附屬建筑。6.4 .6.5 郵政、電信、電話等的技術機樓。6.6 .6.7 污水處理廠、垃圾收集站、垃圾填埋場、垃圾焚燒發(fā)電廠及污水泵站等 環(huán)境24 / 25衛(wèi)生設施建筑。6.8 .6.9 其他：如殯儀館、房屋維修站等。6.10 7綜合樓：指由兩種及兩種以上用途組成的建筑。2.3 其他名詞2.3.1 夾層：在一個樓層內，局部增設的樓層2.3.2 裙樓：指與高層建筑相連的附屬建筑，高度不超過24 米2.3.3 標準層：指建筑的內主要使用功能與幸而布置相同的各樓層。2.3.4 設備層：指專用于布置機電設備等的樓層。2.3.5 結構轉換 “建筑物某樓層的上部與下部因平面使

28、用功能不同，該樓層上部與層采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層2.3.6 避難層：高層建筑中用作消防避難層。2.3.7 幕墻：突出于建筑主體結構以外的成片圍護結構，一般按材質分為玻璃幕墻、金屬板幕墻及玻璃幕墻、金屬板組合幕墻和干掛石材幕墻等。名詞解釋2005-10-20 15:42:002.1 建筑容量名詞2.1.1 用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門規(guī)定的用地范圍內的土地面積2.1.2 建設用地面積：經城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積2.1.3 建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影響面積。2.1.4 總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。2.1.5 套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積。使用面積的計算，應符合下列規(guī)定：2.1.65.1 室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層，按復合層內皮尺寸計算；2.1.5.2煙囪、通鳳道、各種管道豎井等均不計入使用面積。2.1.