房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房屋買賣合同的影響

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房屋買賣合同的影響 河南陸達(dá)律師事務(wù)所 趙劍英內(nèi)容提要：國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知頒布以來，涉及房屋買賣合同方面的糾紛日益增多，如何幫助當(dāng)事人正確處理相關(guān)糾紛，是我們律師必須要面對(duì)的一個(gè)問題。本文從政策對(duì)房屋買賣合同產(chǎn)生的影響入手，結(jié)合情勢變更的有關(guān)理論，分析了新政下房屋買賣合同履行過程中遇到的問題，并提出了解決思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策 房屋買賣合同 影響2010年4月17日，國務(wù)院出臺(tái)了國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（通稱“國十條”），其目的在于調(diào)控我國房地產(chǎn)市場，抑制投資性、投機(jī)性購房等不合理住房需求。該文件生效以來，其中“限購”、“禁購

2、”等具體措施對(duì)市場的影響已初見成效，但同時(shí)也在法律領(lǐng)域產(chǎn)生了一些新的問題，尤其是對(duì)政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行問題值得關(guān)注。此次房產(chǎn)新政的實(shí)施已經(jīng)引發(fā)了一系列的退房熱潮，因擔(dān)心受新政影響，部分地區(qū)房價(jià)大幅度下跌，一部分已經(jīng)簽訂過房屋買賣合同的消費(fèi)者紛紛要求退房，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅廣州地區(qū)因新政實(shí)施而要求和開發(fā)商解除或變更合同的已達(dá)該地區(qū)房地產(chǎn)交易總量的5%，市場已經(jīng)由開發(fā)商的惜賣變成了消費(fèi)者的悔買。如何合理的應(yīng)用合同法以及其他法律文件的規(guī)定，幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的開發(fā)商、二手房房主、消費(fèi)者妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。遇到履

3、行障礙時(shí)，該繼續(xù)履行還是解除合同？如何解除合同？如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)？下文將對(duì)房產(chǎn)新政下所產(chǎn)生的一系列問題進(jìn)行具體闡述。 一、房地產(chǎn)調(diào)控政策本身對(duì)房屋買賣合同的影響 有人認(rèn)為，國家政策的此次調(diào)整屬于不可抗力，依法應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人變更或解除合同。從法律角度講，政策調(diào)整與不可抗力具有本質(zhì)的不同。依據(jù)民法原理，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況，應(yīng)同時(shí)具備此三大要件才屬于不可抗力的范疇。不可抗力可以是自然原因釀成的，也可以是人為的、社會(huì)因素引起的。不可抗力事件的范圍主要由兩部分構(gòu)成：一是由自然原因引起的自然現(xiàn)象，如：火災(zāi)、旱災(zāi)、地震、風(fēng)災(zāi)、大雪、山崩等；二是由社會(huì)原因引起的社會(huì)現(xiàn)象，

4、如：戰(zhàn)爭、動(dòng)亂、政府干預(yù)、罷工、禁運(yùn)、市場行情等。由此可見將“國十條”這樣的調(diào)控政策歸入不可抗力的免責(zé)范疇是很難獲得法律支持的。最高人民法院頒布的合同法解釋（二）中第二十六條明確規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除”。合同法的這一解釋首次將情勢變更原則引入了我國法律制度，類似于“國十條”這樣將導(dǎo)致合同履行發(fā)生明顯不公或者無法履行的的法律變更、政策變動(dòng)，無疑可以依此來

5、獲得合理的解決。但是情勢變更原則的適用具有嚴(yán)格的條件限制，同時(shí)法院對(duì)于情勢變更的適用是抱著“慎重適用”的態(tài)度（見2009年7月7日，最高人民法院最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見）。上海高級(jí)人民法院宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問題的解答第三條規(guī)定：“房屋買受人能否以銀行貸款成數(shù)減少等政策變化、致其無法履行付款義務(wù)為由，要求解除房屋買賣合同。房屋買賣合同是一種標(biāo)的額相對(duì)較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同。當(dāng)事人在訂立合同時(shí)往往對(duì)合同內(nèi)容有較為全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)自身合同義務(wù)的履行及風(fēng)險(xiǎn)有著較為充分的預(yù)見。因此，作為付款義務(wù)人的房屋買受人對(duì)合同訂立后可能出現(xiàn)的各種履行障

6、礙，應(yīng)當(dāng)有充分、合理的預(yù)見，并對(duì)可能出現(xiàn)的履行障礙有相應(yīng)的解決方案。一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在無特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。 但是，房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實(shí)嚴(yán)重影響其履約能力，房屋買賣合同事實(shí)上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個(gè)人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許?！笨梢娚虾Ｊ嗅槍?duì)此種情況是謹(jǐn)慎使用情形變更概念的，如果因政策影響貸款需滿足以下幾個(gè)條件：（1）能夠舉證嚴(yán)重影響其履約能力（2）

7、非因買受人的信用問題導(dǎo)致。由于按揭購房在商品房買賣中占有較大份額，此次調(diào)控政策的重點(diǎn)就是對(duì)銀行住房信貸政策采取控制措施。因此，對(duì)于合同雙方的開發(fā)商和購房人來講應(yīng)當(dāng)分別針對(duì)不同情況采取不同應(yīng)對(duì)措施。具體分析，對(duì)情勢變更的適用可具體分為以下兩種情形：1、不適用情勢變更的情形顯然，對(duì)于與此次調(diào)控政策無關(guān)的房屋買賣合同不能適用情勢變更。比如，購房人購買屬于貸款購買首套自住房的且面積小于90平米的房屋，這種情況不屬于此次“國十條”政策調(diào)控的范圍，購房人不得以其他理由擅自解除合同，否則開發(fā)商有權(quán)向其主張違約責(zé)任。即使房價(jià)下跌，也屬于正常的市場風(fēng)險(xiǎn)，任何一方?jīng)]有法定理由不得提出退房。再如，購房人購買屬于家庭

8、貸款購買首套自住房且面積大于90平米的房屋，在此情形下，雙方的合同也并未發(fā)生情勢變更的法定事實(shí)，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同履行自己的權(quán)利義務(wù)，任何一方擅自不履行的視為對(duì)合同的違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、適用情勢變更的情形凡是屬于這次調(diào)控政策范圍內(nèi)的房屋買賣合同，如果因?yàn)檎咦兓脑驅(qū)е略贤瑹o法繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人對(duì)原合同進(jìn)行變更或者解除。比如，購房人屬于貸款購買第二套住房的家庭購房，按照新政策，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。如果原合同約定與此不一致，應(yīng)當(dāng)視為發(fā)生了情勢變更，雙方可以協(xié)商解決，或是對(duì)合同予以變更，增加首付款額度繼續(xù)履行合同，或是協(xié)商解除合同

9、。再如，對(duì)于貸款購買第三套及以上住房的購房人購房，“國十條”規(guī)定：“貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定”。也就是由各地方政府結(jié)合自己本地的房地產(chǎn)發(fā)展情況自行決定。對(duì)此，律師應(yīng)當(dāng)結(jié)合各地制定的政策進(jìn)行分析。如果合同約定的貸款首付款比例和貸款利率與政策有較大差距，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人變更或者解除原合同。 二、房地產(chǎn)市場商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)本身對(duì)房屋買賣合同的影響商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)活動(dòng)中，由于各種不確定的因素引起的，給商業(yè)主體帶來獲利或損失可能的一種客觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。比如房產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的上漲、房價(jià)的下降，由于屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，商品房買賣合同任何一方，不得以此為由作為情勢變更的抗辯，提出

10、變更或解除合同。由于房產(chǎn)價(jià)格受市場影響波動(dòng)較大，買賣雙方都可能因此而反悔，甚至?xí)畏揭蠼獬贤?。解除的理由以未征得共有人同意者居多，有的直接要求確認(rèn)所簽協(xié)議無效。如何處理這類糾紛呢？根據(jù)婚姻法第十七條，夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。該條規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為：（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。此外，城市房地產(chǎn)管理法中，則有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)取得共有人書面確認(rèn)的相關(guān)規(guī)定。筆者認(rèn)為，房屋出售時(shí)，權(quán)利登記僅在出賣人一人名下的，基于不動(dòng)產(chǎn)的公示、公信原則，買受人有理由相信出賣人系房屋完全權(quán)利人，其與出賣人之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定有效；但如有證據(jù)證明買受人存在過錯(cuò)，與出賣人惡意串通，損