【異鄉(xiāng)好居】在多倫多投資購買公寓Condo樓花的注意事項,費

1、【異鄉(xiāng)好居】 在多倫多投資購買公寓 Condo 樓花的注意事項及費用 樓花是指尚未開工或建筑完工的房地產(chǎn)物業(yè), 開發(fā)商拿出設計圖給購房者認購, 這時的 房價是最便宜的, 也是公認的最佳投資時機。 投資樓花是投資房地產(chǎn)的一個極為常用, 同時 也是效率非常高的手段。從投資的角度看,買樓花等于是買進一個房產(chǎn)合約。(異鄉(xiāng)好居 Uhouzz我們來比較一下樓花與現(xiàn)房的區(qū)別:首先是資金占用量, 樓花普遍只需要支付 15%-20%的房價合同即可進行交換, 至交房 時根據(jù)貸款情況再支付 10%。等待交房的期間不涉及到每月的貸款問題,以較小的投入實 現(xiàn)安居之夢,這些都是樓花的好處。而現(xiàn)房需要立刻進行貸款,往往直接

2、需要支付 20%的 首付。其次是房價, 一般健康的樓花與該地區(qū)最新現(xiàn)房售價基本相當, 因為同一地區(qū)同樣條件 下越新的物業(yè)價格越高。 但其實購買的是兩年至四年以后的新房, 在建造過程中往往會根據(jù) 地區(qū)房價有一個合理增值,等于用 15%-20%的資金投資,在沒有貸款的情況下享受這個增 值額。而現(xiàn)房則直接按地區(qū)正常房價購買,立即進入貸款,在投入 20%資金并支付利息的情況下享受地區(qū)房價的增值。作為房地產(chǎn)類的投資產(chǎn)品, 樓花同時具有房地產(chǎn)和投資兩種特性, 它的交割期長, 通常 會有 2-4年,這就對投資者對將來價格走勢的判斷有比較高的要求。由于擁有巨大的投資杠桿,如果判斷正確,投資樓花可以帶來巨大的利

3、潤。 購買樓花一些不可忽視的費用:樓花的交割有兩個 Closing date, 一個是交鑰匙開始入住的 Occupancy Closing;一個 是產(chǎn)權交割的 FinalClosing。購買樓花的費用也包括了以下幾項:1. 律師費 (LegalFee:因為樓花的交割有兩個 closing date,律師也會相應收兩個律師費。FinalClosing 的律 師費與二手房相同,Occupancy Closing 律師費則因人而異。2. 水電氣表安裝費(Water/Hydro/GasMeter Hook up Fee:每種的安裝費分別在$150到$400不等,加起來大概$1,000至$2,000。大

4、部分的建筑 商會在 FinalClosing 的時候收取這些安裝費,買家要問清楚這些費用是由開發(fā)商支付還是自己支付。3. 入住費(OccupancyFee:當一座建筑物的主體結構施工完成,而且每個單位已經(jīng)達到了相關規(guī)定的可居住要求 時,就可以拿鑰匙入住了。這就是 OccupancyClosing。這個時候產(chǎn)權(Title還暫時不屬于 你, 相當于你在租用開發(fā)商的房子。 這段時間的長短取決于整座大樓的規(guī)模, 所買單位的樓 層,以及政府的辦事效率。舉例而言,30到 40層的大樓,底層的單元從開始入住到最后 產(chǎn)權交割的時間可長達 10到 12個月, 而頂樓的 Penthouse 交房和產(chǎn)權交割通常是

5、在同一 個時間段發(fā)生。在產(chǎn)權交割前每月所需交納的 Occupancy Fee 通常由 3部分組成:一開發(fā)商預估的 地稅;二開發(fā)商代收的管理費;三尚欠開發(fā)商的房款的余款利息。利息是按開發(fā)商的開發(fā) 貸款利率來計算。所以從 Occupancy Closing 開始,就得想辦法將投資房租出去,不能空 置。4. 樓花轉讓費(AssignmentFee:如果你希望在房屋產(chǎn)權交割以前轉讓房屋, 這稱為轉讓樓花合同 Assignment。 這個轉讓必須經(jīng)過開發(fā)商的書面同意,同時開發(fā)商要收取轉讓費。5. 教育附加費(EducationLevy和建筑增容費(ConstructionLevy:這兩筆費用是視情況而定

6、的。 在發(fā)展商開始賣房子的時候, 這些費用是計算在房屋的成 本里的。但是,由于樓花的開發(fā)周期往往有 2到 4年,在幾年以后產(chǎn)權交割的時候,如果 這兩項政府收費增加了, 所增加的部分通常是由買家承擔。 在原始合同中, 通常會注明買家 來支付可能出現(xiàn)的額外費用, 也就是說風險全都歸買家。 有經(jīng)驗的投資者通常會在簽合同的 10天內爭取到一個 Cap Clause 注明上限是多少,用來保障自己。但并非所有的開發(fā)商都 會同意加上。 所以在買樓花的時候, 一定要切記詢問開發(fā)商, 或者是讓你的經(jīng)紀去幫你聯(lián)系 開發(fā)商,看看是否可以 Cap Levy。6. 支票跳票費(Adminfee:在簽署買賣合同的時候, 通常你會給開發(fā)商的律師幾張 Deposit 的支票; 在 Occupancy Closing 之后,你會再開 12個月的期票作為 Occupancy Fee 給發(fā)展商。如果支票在兌現(xiàn) 的時候發(fā)生了資金不足的情況,銀行會收取手續(xù)費,少則也要數(shù)十元。7. 開發(fā)商的律師管理費(Lawyersociety fee有些開發(fā)商賣房子請律師來完成交易,卻要買家來付律師費。所以一定要擦亮眼睛。(小居, 即異鄉(xiāng)好居, 一個專注于海外留學生租房買房的平臺,