土地增值稅清算中應(yīng)準(zhǔn)確劃分開發(fā)間接費用與房地產(chǎn)開發(fā)費用_百度

1、土地增值稅清算中開發(fā)間接費審核的一點體會一、稅收規(guī)定根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則(財法字【1995】第006號第九條規(guī)定:“開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！币蜷_發(fā)間接費計入房產(chǎn)開發(fā)成本,對房地產(chǎn)公司而言,增大計算房地產(chǎn)開發(fā)費用和加計20%的扣除基數(shù),從而增大土地增值稅前扣除金額,降低土增稅稅負(fù)。但除上述文件列舉的八項費用之外,哪些費用可以列入開發(fā)間接費?成為稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人博弈的焦點,導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握的尺度各異。二、企業(yè)會計制度規(guī)定企業(yè)在會計核算時,通常在上述文件所規(guī)定的八

2、項費用之外列支了與項目相關(guān)的其他費用如職工教育經(jīng)費、通訊費、交通差旅費、租賃費、管理服務(wù)費、樣板間支出、利息支出、保安費用等等,那么,在進(jìn)行土增稅清算時,這些費用能否扣除就變得很不確定,所以,在審核開發(fā)間接費時,就要慎重處理這些費用。三、會稅差異處理在作土地增值稅審核時,首先要合理地區(qū)分計入開發(fā)間接費與期間費用的界限。對于直接組織、管理項目的人員發(fā)生的費用支出,應(yīng)作為開發(fā)間接費扣除。其次要區(qū)分費用的性質(zhì)是否為開發(fā)項目發(fā)生的費用。按職能劃分的現(xiàn)場項目管理人員發(fā)生的費用,也不一定全部都能列支為開發(fā)間接費,如業(yè)務(wù)招待費、培訓(xùn)費,需要根據(jù)費用性質(zhì)以及與項目關(guān)聯(lián)程度判定。在會計核算與稅法不一致,應(yīng)按稅法

3、進(jìn)行調(diào)整,這里調(diào)整分兩個層面,第一,會計科目適用錯誤,按會計核算要求調(diào)整會計科目,調(diào)整后會稅沒有差異。第二,會稅政策差異,調(diào)表不調(diào)賬。四、具體費用的處理(一關(guān)于樣板間的支出問題根據(jù)財法字【1995】第006號第九條規(guī)定以及國家稅務(wù)總局的咨詢答復(fù),售樓處、樣板間發(fā)生的支出不能計入開發(fā)間接費在土地增值稅前扣除。稅務(wù)總局答復(fù)如根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定:開發(fā)間接費用,是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用,包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建的臨時售樓設(shè)施,在計算土地增值稅時,不作為開發(fā)間接費用,不可以計入開發(fā)成

4、本并在土地增值稅清算時扣除。但對于樣板間支出應(yīng)分不同情況處理:1、對于租用房屋裝修為樣板間,其裝修支出應(yīng)作為銷售費用,不能在土地增值稅前扣除,計征土地增值稅時作納稅調(diào)整。2、對于開發(fā)商品裝修為樣板間,并在以后年度銷售,其裝修費支出應(yīng)作為“建安費”科目核算,根據(jù)具體情況將計入開發(fā)間接費的樣板間的裝修費用調(diào)整到建安費科目核算,與銷售精裝修商品房核算一致。3、對于開發(fā)商品裝修為樣板間,但在以后年度不銷售作為固定資產(chǎn)入賬,則相關(guān)的裝修費應(yīng)計入固定資產(chǎn)價值,其折舊作為期間費用入賬,不能作為土地增值稅前扣除。所以,樣板間支出只有在銷售完成后,才能確定是否可以扣除。(二周轉(zhuǎn)房攤銷該科目是指將開發(fā)商品或自有房

5、屋用于安置拆遷戶的攤銷費或折舊費,但目前也有一些公司租用房屋來安置拆遷戶,所支付的房屋租金也應(yīng)計入周轉(zhuǎn)房攤銷科目。租用房屋需要按拆遷戶的要求進(jìn)行裝修費、工程改造費、布線費等相關(guān)支出并由開發(fā)企承擔(dān)部分也應(yīng)計入本科目。(三管理人員工資及福利費管理人員工資是支付給直接組織、管理項目的人員的工資及福利費,這類費用需要提供項目管理人員名單及勞務(wù)合同,但是否列支規(guī)劃部、采購部、預(yù)算部、保安部等部門人員的工資及福利費,要視具體情況而定,一般是不可以作為間接開發(fā)費扣除。(四通訊費項目工程部安裝電話,發(fā)生的電話費可以作為其他開發(fā)間接費列支,但項目管理人員報銷的手機(jī)費難以與項目直接相關(guān),不能列支在開發(fā)間接費,在土

6、增稅前扣除。(五交通差旅費支出項目管理人員直接坐出租車發(fā)生的交通費可以列支開發(fā)間接費,但報銷的私車加油費,難以區(qū)分與項目直接相關(guān),不能列支在開發(fā)間接費,在土增稅前扣除。(六保安服務(wù)費項目公司與保安公司簽訂的保安服務(wù)費,主要判斷是否直接為項目管理有關(guān),如有關(guān)可以作為開發(fā)間接費入賬,不相關(guān)不能計入開發(fā)間接費。(七模型制作費一般模型是為銷售而制作的,屬于銷售費用,不能計入開發(fā)間接費。按會計科目適用錯誤調(diào)整。(八利息支出利息支出在土增稅清算時有不同的扣除方式,所以,計入開發(fā)間接費的利息支出應(yīng)按會稅政策差異調(diào)整。(九職工教育經(jīng)費和業(yè)務(wù)招待費按會計制度相關(guān)規(guī)定,職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費,不能直接歸集于開發(fā)

7、產(chǎn)品的成本,作為期間費用核算,其原理與印花稅稅收處理一致,按會稅會計科目適用錯誤調(diào)整。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用,但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān),因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù),將它先記入“開發(fā)間接費用”科目,然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn),將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)項目進(jìn)行核算:1、工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。2、福利費指按上項人員工資總額的一定比例(目前為14%提取的職工福利費。3、折舊

8、費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。4、修理費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。5、辦公費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。6、水電費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。7、勞動保護(hù)費指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護(hù)用品的購置、攤銷和修理費,供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補(bǔ)助費,以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。8、周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。9、利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費,但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息,應(yīng)作為財務(wù)費用,計入當(dāng)期損益。10、其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。 3、編制、審查工程施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算發(fā)生的費用屬于前期工程費用,也不屬于開發(fā)間接費用。4、房屋維修基