?？谧≌袌?chǎng)初勘報(bào)告 2014813

1、-1-2014.8.13稿-2-目錄-3-?？谑泻?jiǎn)介1-4-周邊項(xiàng)目2-5-濱江海岸簡(jiǎn)介3明細(xì)明細(xì)說明說明項(xiàng)目名稱濱江海岸最新開盤時(shí)間2013年9月地址?？谑泻５閸u東南角和平大橋東側(cè)發(fā)展商廣物地產(chǎn)交樓有毛坯有精裝-6-濱江海岸銷售情況3一期竣工交付入?。繙y(cè)入住率高），六月購房享受6重重磅大禮的回饋，內(nèi)容涵蓋6月溫情特惠94折；關(guān)注微信享98折；老帶新成功老業(yè)主獲總房款2%現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，新業(yè)主獲得額外98折特惠；購房立付享99折；成交三天內(nèi)交齊首付送一年物管費(fèi)和成交送小家電等超值好禮。從2樓毛坯交付折后10000元/起，精裝均價(jià)可達(dá)12000-13000左右，另外有部分贈(zèng)送入戶花園面積。交通便捷，

2、周邊配套完善；江景資源； 周邊環(huán)境較差（靠近村民回遷房）-7-濱江海岸配置標(biāo)準(zhǔn)3 產(chǎn)品類型：小高層住宅 室內(nèi)裝飾工程：戶內(nèi)精裝交樓 (成本約1500元/)大堂地面鋪磚、墻面貼磚掛畫、天花吊頂刷漆電梯間地面鋪磚，墻面貼石包邊、貼磚，天花吊頂刷漆轎廂三菱電梯客廳地面鋪磚，墻面貼墻紙，天花刷漆，有電視墻臥室地面木地板，墻面貼墻紙，天花刷漆廚房地面、墻面貼磚、廚房電器品牌西門子（SIEMENS）衛(wèi)生間潔具品牌：Keramag 凱樂瑪，地面、墻面貼磚，天花吊頂門門鎖品牌：第吉爾(Keylock)，有四種開啟方式（鑰匙、刷卡、密碼、指紋）陽臺(tái)地面貼磚，鋁合金單玻欄桿空調(diào)無 外立面工程：首層貼石，2層及以上

3、貼磚 鋁合金門窗工程：鋁合金框單層普通玻璃 毛坯交樓標(biāo)準(zhǔn)：天地墻砂漿找平，水到戶，電到電箱，預(yù)留煤氣表 其他：有十幾棟二十幾層還建房（回遷房）-8-濱江海岸現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景3廚房客廳外立面陽臺(tái)電梯間大堂-9-濱海國(guó)際簡(jiǎn)介4明細(xì)明細(xì)說明說明項(xiàng)目名稱濱海國(guó)際最新開盤時(shí)間2014年5月地址?？谑行虏簫u國(guó)際游艇會(huì)北側(cè)發(fā)展商廣物地產(chǎn)交樓含2000元/精裝-10-濱海國(guó)際銷售情況4濱海國(guó)際，目前主推3#5#6#11#12#號(hào)樓，5月8日開盤成交713套，現(xiàn)場(chǎng)獲得最高8折優(yōu)惠，其中二樓最低售價(jià)折后為8800元/，5月成交均價(jià)為9000元/以上。目前，只能獲得9折優(yōu)惠，均價(jià)已接近10000元/，但是為促銷部分單位，一

4、些指定大單位可以有預(yù)存5千元抵5萬元優(yōu)惠。 近2000畝私屬國(guó)際度假灣區(qū)； 5.8公里巴厘風(fēng)情原生海灘，濱海生態(tài)體育公園； 一線精裝海景全系濱海度假產(chǎn)品； 容積率高； 周邊交通不便；來源于“搜房網(wǎng)”-11-濱海國(guó)際配置標(biāo)準(zhǔn)4 產(chǎn)品類型：小高層住宅 室內(nèi)裝飾工程：戶內(nèi)精裝交樓（因臺(tái)風(fēng)影響項(xiàng)目整體展示，未開放參觀板房）現(xiàn)場(chǎng)圖片展示-12-恒大?？跒澈?jiǎn)介5明細(xì)明細(xì)說明說明項(xiàng)目名稱恒大海口灣最新開盤時(shí)間2014年1月地址?？谑泻Ｌ穆?號(hào)發(fā)展商恒大地產(chǎn)交樓含2000元/精裝-13-恒大海口灣銷售情況5恒大?？跒?，項(xiàng)目的酒店式公寓、住宅在售中，目前住宅8#、9#折后均價(jià)16500元/，全款可享受折上再95

5、折、按揭97折。現(xiàn)場(chǎng)可獲98折優(yōu)惠外，再可獲得贈(zèng)送價(jià)值等于房?jī)r(jià)2%金額的購物卡，目前只有少量單位未售。2014年第二季度銷售總額、銷售面積均進(jìn)入?？谇?0強(qiáng)。（1.92億元、1.45萬，均價(jià)13241元/） 周邊由秀英港片區(qū)、新港片區(qū)以及目前發(fā)展已趨成熟的老城區(qū)和國(guó)貿(mào)片區(qū)環(huán)繞； 基地北靠濱海休閑公園，享有濱海資源； 住宅產(chǎn)品體量少； 只有二線海景（一線海景被產(chǎn)權(quán)式酒店公寓遮擋）；來源于“搜房網(wǎng)”-14-恒大海口灣配置標(biāo)準(zhǔn)5 產(chǎn)品類型：小高層住宅 室內(nèi)裝飾工程：精裝修交樓 (成本約1800元/)大堂未看見電梯間墻面貼石包邊，地面貼磚、天花刷漆轎廂未看見客廳地面鋪磚，墻面貼墻紙，天花刷漆，有電視墻

6、臥室地面木地板，墻面貼墻紙、有電視墻，天花刷漆，飄窗處有欄桿廚房地面、墻面貼磚，天花刷漆衛(wèi)生間地面、墻面貼磚，天花吊頂、洗手臺(tái)貼石門普通材質(zhì)陽臺(tái)地面貼磚、鑄鐵欄桿、墻面噴涂空調(diào)配空調(diào) 外立面工程：首層掛石，2層及以上涂料 鋁合金門窗工程： 鋁合金單層普通玻璃-15-恒大?？跒超F(xiàn)場(chǎng)實(shí)景5廚房客廳陽臺(tái)外立面衛(wèi)生間臥室-16-觀瀾湖觀邸簡(jiǎn)介6明細(xì)明細(xì)說明說明項(xiàng)目名稱觀瀾湖觀邸最新開盤時(shí)間2012年1月地址海口市觀瀾湖大道發(fā)展商觀瀾湖交樓清水交樓，只有67/套公寓送精裝-17-觀瀾湖觀邸銷售情況6觀瀾湖觀邸已于2012年10月28日開始收樓，目前正現(xiàn)房在售，酒店式公寓（67平）起價(jià)12000元/平，均

7、價(jià)14000元/平，空中別墅均價(jià)18000元/平；獨(dú)棟別墅2000-3000萬/套（113）。業(yè)主在8年內(nèi)打高爾夫免果嶺費(fèi)，全款92折，按揭98折。一期建筑面積約13萬平方米，共16棟，1344戶。其中4棟的酒店式公寓和12棟空中別墅組成。2014年第一季度、第二季度進(jìn)入?？谑袖N售總額、銷售面積十強(qiáng)。（第一季度，3.36億元、2.24萬平米，均價(jià)15000元/；第二季度，2.49億元、1.37萬，均價(jià)18175元/） 國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美； 低密度住宅群； 度假配套設(shè)施完備； 離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便； 無地下室； 兩梯24戶；來源于“搜房網(wǎng)”-18-觀瀾湖觀邸配置標(biāo)準(zhǔn)6 產(chǎn)品類型：酒店

8、式度假公寓（2梯24戶） 室內(nèi)裝飾工程：精裝修交樓大堂地面、墻面貼石、天花吊頂刷漆電梯間地面、墻面貼石、天花吊頂刷漆轎廂轎廂品牌：瑞士迅達(dá)（Schindler），地面貼磚，內(nèi)部無裝修客廳地面鋪磚，墻面貼墻紙，天花刷漆臥室地面木地板，墻面貼墻紙，天花刷漆，飄窗處有欄桿廚房三件套品牌：西門子（SIEMENS），地面、墻面貼磚、天花刷漆衛(wèi)生間地面、墻面貼磚、天花刷漆，潔具品牌：東陶（TOTO）門普通材質(zhì)陽臺(tái)地面鋪磚、鋁合金單層玻璃欄桿空調(diào)配空調(diào) 外立面工程：火山巖飾面 鋁合金門窗工程：鋁合金單層普通玻璃 開關(guān)面板：品牌：海爾 其他：前期大市政已花9億-19-觀瀾湖觀邸現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景6廚房電梯間客廳外立面衛(wèi)

9、生間陽臺(tái)-20-觀瀾湖新城簡(jiǎn)介6明細(xì)明細(xì)說明說明項(xiàng)目名稱觀瀾湖新城最新開盤時(shí)間2014年6月地址?？谑杏^瀾湖國(guó)際高爾夫度假區(qū)外發(fā)展商觀瀾湖交樓毛坯-21-觀瀾湖新城銷售情況6觀瀾湖新城上東區(qū)7月全新入市，現(xiàn)已開始認(rèn)籌，55-146洋房，均價(jià)約為15000元/。全款可享94折，按揭98折特惠。據(jù)悉，觀瀾湖新城上東區(qū)，簡(jiǎn)約時(shí)尚的現(xiàn)代園林風(fēng)格，由9棟17-18層的高層公寓環(huán)繞而成，共計(jì)545戶。戶型從55一房一廳146三房?jī)蓮d。 國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)內(nèi)，環(huán)境優(yōu)美； 度假配套設(shè)施完備； 離市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便；來源于“搜房網(wǎng)”-22-觀瀾湖新城配置標(biāo)準(zhǔn)6 產(chǎn)品類型：暫無資料 室內(nèi)裝飾工程：因臺(tái)風(fēng)影響項(xiàng)目整

10、體展示，未開放參觀板房觀瀾湖新城遠(yuǎn)景（實(shí)景拍攝）2013年觀瀾湖在新城附近打造的馮小剛電影公社（實(shí)景拍攝）-23-售價(jià)分析7單位：元根據(jù)CBRE評(píng)分體系項(xiàng)目及權(quán)重項(xiàng)目及權(quán)重本項(xiàng)目本項(xiàng)目廣廣物物. .濱江海岸濱江海岸廣廣物物. .濱海國(guó)際濱海國(guó)際恒大恒大. .?？跒澈？跒秤^瀾湖觀瀾湖. .新城新城項(xiàng)目項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重說明說明得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分說明說明得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分說明說明得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分說明說明得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分說明說明得分得分加權(quán)加權(quán)得分得分開發(fā)商品牌及實(shí)力13%香港新世界91.17廣物地產(chǎn)81.04廣物地產(chǎn)81.04 恒大地產(chǎn) 91.17 香港觀瀾湖 91.17周邊

11、氛圍5%氛圍有待提高60.30成熟居住區(qū)90.45氛圍有待提高50.25成熟居住區(qū)90.45氛圍有待提高60.30項(xiàng)目整體價(jià)值10%核心城區(qū)僅有的一線海景超大綜合體101.00大型綜合社區(qū)80.80 一線海景精裝豪宅 60.60CBD海景度假豪宅80.80 世界級(jí)旅游度假目的地 101.00景觀資源14%一線海景資源70.98一線江景資源60.84一線海景資源60.84 二線海景資源 60.84 5A級(jí)旅游度假區(qū) 101.40交付標(biāo)準(zhǔn)15%只考慮公共部分精裝91.35只考慮公共部分精裝81.20只考慮公共部分精裝81.20只考慮公共部分精裝81.20只考慮公共部分精裝71.05周邊配套設(shè)施15

12、%有待完善50.75配置成熟81.20有待完善60.90配置成熟81.20 漸趨成熟 71.05交通可達(dá)性13%臨近市中心70.91交通便捷81.04離市中心有一定距離60.78交通便捷81.04 離市區(qū)較遠(yuǎn) 50.65區(qū)位15%中心城區(qū)81.20中心城區(qū)91.35 中心城區(qū)周邊 71.05 中心城區(qū) 91.35 遠(yuǎn)郊 60.90權(quán)重得分100%7.667.926.668.057.52參考項(xiàng)目權(quán)重參考項(xiàng)目權(quán)重100%20%24%26%30%參考項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)（元參考項(xiàng)目執(zhí)行價(jià)（元/平方米）平方米）不適用不適用 11,000 8,500 13,875 14,100 本案相對(duì)參考項(xiàng)目執(zhí)本案相對(duì)參考項(xiàng)目

13、執(zhí)行價(jià)行價(jià)不適用不適用 10,639 9,776 13,203 14,363 參考價(jià)格（元參考價(jià)格（元/平方米）平方米）12,216時(shí)間差異時(shí)間差異101%本案執(zhí)行價(jià)（元本案執(zhí)行價(jià)（元/平方平方米）米）12,338-24-售價(jià)分析7項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱參考均價(jià)參考均價(jià)參考權(quán)重參考權(quán)重權(quán)重得分權(quán)重得分合計(jì)合計(jì)廣物.濱江海岸 11,000 20% 7.92 10,639 廣物.濱海國(guó)際 8,500 24% 6.66 9,776 恒大.?？跒?13,875 26% 8.05 13,203 觀瀾湖.新城 14,100 30% 7.52 14,363 參考現(xiàn)價(jià)參考現(xiàn)價(jià) 12,216 時(shí)間差異時(shí)間差異101%預(yù)期價(jià)格預(yù)期價(jià)格 12,338 單位：元-25-售價(jià)分析7 海口美麗沙新世界?？诿利惿承率澜?項(xiàng)目項(xiàng)目 0102 地塊地塊 住宅住宅 產(chǎn)品定價(jià)建議產(chǎn)品定價(jià)建