商業(yè)地產(chǎn)銷售前景如何

1、商業(yè)地產(chǎn)銷售前景如何現(xiàn)在很多人都說房地產(chǎn)銷售很賺錢，那商業(yè)地產(chǎn)銷售前景到底如何呢?這里給大家分享一些關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)銷售的內(nèi)容，希望對大家有所幫助。未來商業(yè)地產(chǎn)的前景如何 ?以出售為主的商業(yè)地產(chǎn)項目在一二線城市是比較少的，當(dāng)然這里指的是比較狹義 的，也就是指購物中心、商業(yè)街此類，他們的開發(fā)商多是以自持收租長期收益為主，而寫字樓、專業(yè)市場出售比例較高。尤其是武漢的寫字樓市場，近幾年很是火熱，這 是樓主可以考慮的一個轉(zhuǎn)型方向。出售為主的商業(yè)地產(chǎn)，在三四線城市相對較多。就湖北這邊來說，紅安鄂州這類 城市都有兩個以上的商業(yè)項目在售，大都是以售后返租的形式來操作，主要作為投資產(chǎn)品出售。但是每個城市的總體市場

2、容量受限，一波商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過去后可能要等個 三年才會有下一輪的大型商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)。另一個方面，這些地區(qū)的開發(fā)商對 商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)知識很欠缺，很多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，在專業(yè)操作上會受到他們很多限制，尤其是樓主想進(jìn)開發(fā)商企業(yè)。而就類型上來說，購物中心、綜合體、專業(yè)市場各類型皆有，但在整個項目的產(chǎn)品線中，純商業(yè)的部分多是作為高溢價的產(chǎn)品（自身的高溢價及為住宅帶來的高附加值 ）來打造。純商業(yè)部分面積大致在 3萬-13 萬區(qū)間。商 業(yè)定位這一塊，目前大都是市級的商業(yè)中心型或者新區(qū)的新商業(yè)中心。對了，就長期來說，不管是此類城市的自身發(fā)展，還是當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和政績需 求，新區(qū)綜合體項目會是較有前景的，當(dāng)

3、然綜合性的要求也會較高。而各類城市都分布較多的、出售為主的、生存能力強(qiáng)、以后發(fā)展空間也大的，是 社區(qū)型商業(yè)，底商較多，也會有小型購物中心出現(xiàn)。但是商業(yè)體量肯定不會很大。商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式與優(yōu)劣勢分析、自購自營在這種模式中，購房者即是業(yè)主又是商戶，同時擁有此店鋪產(chǎn)權(quán)，并利用手中資 源在本商鋪進(jìn)行經(jīng)營活動，開發(fā)商負(fù)責(zé)提供相應(yīng)物業(yè)管理，并收取一定物業(yè)費(fèi)用。優(yōu)點：開發(fā)商可迅速回籠資金，并勿需設(shè)立營運(yùn)部門進(jìn)行后期管理工作，節(jié)省大 量人力支出 ;缺點：非常不利于銷售及招商工作的開展，難度最大，另外，由于產(chǎn)權(quán)出售及自 購自營，商場對業(yè)態(tài)的規(guī)劃及業(yè)種的選擇不易貫徹，極有可能造成食品店與服裝店并 排經(jīng)營的尷尬局

4、面，不利于整體業(yè)主的利益。注意：此類方法適合于整體商業(yè)街或樓盤底商的銷售，不適用主題商場及購物中 心。二、純租賃商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)方式，在這種模式中，開發(fā)商為大業(yè)主，商戶用支付貨幣的形式擁有商鋪的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)仍為開發(fā)商所有，開發(fā)商不但要收取商鋪之租金，同時亦要 收取物業(yè)費(fèi)用，并提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)、推廣服務(wù)及運(yùn)營服務(wù)。優(yōu)點：開發(fā)商可收取長期經(jīng)濟(jì)收益，開發(fā)商與商戶真正實現(xiàn)雙贏的關(guān)系，共同經(jīng) 營該商業(yè)項目，雙方共同對此項目負(fù)責(zé)。同時，由于不出售產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商對商業(yè)項目 有足夠的把握能力，便于按照商業(yè)規(guī)劃思路對項目進(jìn)行運(yùn)營管理。缺點：回收資金的速度最慢，并需要組建營運(yùn)部、客服部、貨管部等商業(yè)部門對 項目進(jìn)行管

5、理，有一定的人力支出，比較耗費(fèi)精力。注意：此方法可采用統(tǒng)一收銀方式，租金在貨款中扣除，在降低工作難度的同時， 也提升了項目的整體商業(yè)形象。三、返租在其商鋪的銷售中，采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式：為提高市 場接納力，將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。然后通過回 報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，并每對購房者有一定比率的年回 報 （高于銀行貸款利率才有吸引力 ）。優(yōu)點：所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場經(jīng)營商家擁有 物業(yè)使用權(quán)，實現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下，最大程度實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值，同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增

6、長空間。這是一種高收益高風(fēng)險 的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場。從該項目開盤以來的運(yùn)作來看，通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金，大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問題。經(jīng)營商進(jìn)場 以后經(jīng)營狀況也比較理想，進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心，促進(jìn)了商鋪的銷售。缺點：在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中，涉及大型商業(yè)項目的規(guī)劃、設(shè)計、 招商、銷售、工程等所有環(huán)節(jié)，對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且，回籠資金（即產(chǎn)權(quán)分散銷售 ）與商業(yè)經(jīng)營 （即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營 ）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性。試想，一個銷售不暢，入住率低的住宅小區(qū)是很容易被市民遺

7、忘的。而對于一個位于市中心，經(jīng)營不 善冷冷清清，返租回報承諾無法兌現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場，即使當(dāng)年開 發(fā)商銷售良好，早已賺得盆滿缽滿，其長期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象 大打折扣。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景如何 ?商業(yè)地產(chǎn)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一個熱點領(lǐng)域，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高、近年來住宅市場頻遭調(diào)控，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展備受關(guān)注。從當(dāng)前發(fā)抄展情況看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展具有兩個方面的特點，一是總量上供大于求，考慮到 人均商業(yè)面積的承受范圍這個約束條件，預(yù)計未來商業(yè)地襲產(chǎn)在總量上難有大的跳躍 式發(fā)展 ;但另一方面，商業(yè)地產(chǎn)的環(huán)境會明顯優(yōu)化。一個標(biāo)志是。越來越多的大型房企加

8、入到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，不僅出現(xiàn)了萬達(dá)、中糧置業(yè)、 SOHO 中國等專注于商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)的房企，華潤、世茂、中海、保利等知名企業(yè)也持續(xù)提升商業(yè)地產(chǎn)比例，乃至萬科、龍湖等原知來集中住宅的房企也開始試水商業(yè)地產(chǎn)，并且隨著商業(yè)地產(chǎn)比例上升，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平肯定會提高，運(yùn)營水平也會相應(yīng)提升，商業(yè)地產(chǎn)的融資-開發(fā) -招商-運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)鏈趨于完善，各個環(huán)節(jié)上將形成專業(yè)分工，從而改變當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的無 序發(fā)展和道重開發(fā)輕經(jīng)營的現(xiàn)狀。以質(zhì)取勝將成為成功之道。如何做好商業(yè)地產(chǎn)、業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計是前提業(yè)種業(yè)態(tài)的規(guī)劃定位對于商業(yè)地產(chǎn)項目來說是最重要的 !是商業(yè)地產(chǎn)的靈魂，成功與否于其有直接的關(guān)系。主力業(yè)種在項目中占具很

9、主要的作用，次力業(yè)種的作用也不應(yīng)忽視，一定記住的 是，在主力業(yè)種選擇與次主力業(yè)種選擇上，在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業(yè)種，忽視次力業(yè)種業(yè)態(tài)的競爭能力。業(yè)態(tài)的選擇，應(yīng)根據(jù)市場資源還和業(yè)態(tài)資源來設(shè)定。必須與項目周邊相吻合和互 補(bǔ)而不要形成競爭。記住這一點，你的項目就一定會有競爭力。二、建筑的適應(yīng)性是基礎(chǔ)首先應(yīng)該考慮建筑的形態(tài)如何體現(xiàn)業(yè)種定位和業(yè)態(tài)選擇，同時還要與市場周邊怎樣融合，也就是說，建筑形態(tài)是不是能與現(xiàn)行的市場相應(yīng)。因為商業(yè)投資這方面都會被資金困住，銷售的問題在規(guī)劃中就自然而生。好的商 業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定是在規(guī)劃設(shè)計時就已經(jīng)考慮到銷售的問題與模式，銷售與建筑之間 的關(guān)系是如

10、何，是值得認(rèn)真思考的 否則，會給后期的銷售、招商和運(yùn)營造成影響 的。三、科學(xué)合理的功能布局是保證必須清楚地知道，各業(yè)種的設(shè)定與面積配比，并考慮如何能在后期經(jīng)營中有生存 力。各業(yè)種在項目中起到的作用都不同，而其占項目的位置，也是必須合理，要根據(jù) 人們的購物習(xí)慣、勞累時間期，使之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系，是必須要考慮的。四、經(jīng)濟(jì)收益性是第一現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，是要上了一定的面積才能實現(xiàn)投資回報期與開發(fā)成正比。但從開發(fā)商的角度來看，我們需要的是給予最大的利潤，在這個時候，必須對后期的 物業(yè)如何提升與物業(yè)留量進(jìn)行進(jìn)行前瞻性規(guī)劃。商業(yè)地產(chǎn)一般需要重點考慮三大問題： 找準(zhǔn)符合市場 “需求”填;補(bǔ)空缺、避開競爭 ;吻合城市區(qū)域的發(fā)展趨勢。商業(yè)地產(chǎn)銷售前景如何相關(guān)文章：1. 銷售主管 2020 述