選址要素詳細(xì)解讀

1、選址要素詳細(xì)解讀很多人選址開(kāi)店，生意做久了，都能總結(jié)出一些門(mén) 道，然后根據(jù)這些經(jīng)驗(yàn)，在要開(kāi)新店的位置，看上幾天， 分析清楚有沒(méi)有利潤(rùn)，冒 的風(fēng)險(xiǎn)有多大。你注意一下身邊 開(kāi)店的老江湖，對(duì)于選址，總能講出，門(mén)門(mén)道道。用馬克 思主義的觀點(diǎn)，就是從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，整理出理 論，然后反過(guò)來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐。 本人做了 6 年商業(yè)地產(chǎn)，職業(yè) 選址，特此從整體上分析選址所要注意的各方面的要素。 第一方面 - 商圈 即你把門(mén)店看成一個(gè)點(diǎn)，分析，以某個(gè)十 字路口或者某個(gè)商場(chǎng)為圓心，以 250 米， 500米， 1 公里， 2 公里甚至更遠(yuǎn)的半徑畫(huà)一個(gè)圈，這個(gè)圓形面積就是商圈概 念。商圈也即有個(gè)向心力，圓圈里面的人是

2、愿意到這個(gè)圓 心消費(fèi)的。商圈的輻射范圍指的是，這個(gè)商業(yè)中心能吸引 多少消費(fèi)者到此消費(fèi)，如果是某個(gè)城市的商業(yè)中心的話， 那個(gè)商圈的輻射范圍甚至是整個(gè)城市，像上海的南京東 路，北京的王府井大街甚至是全國(guó)范圍的。以上的商圈及 輻射范圍只是籠統(tǒng)的概念，在具體行業(yè)中并無(wú)直接指導(dǎo)意 義，現(xiàn)實(shí)中所謂的商圈是針對(duì)具體行業(yè)而言的。比如，上 海規(guī)模中的，迪斯尼樂(lè)園的輻射范圍就是全國(guó)性的，因 為，大陸僅此一處，要消費(fèi)只能到上海浦東。而奶茶的商 圈的輻射輻射范圍很小，步行距離 5 分鐘的腳程，大致 250 米（以自然散步的腳速算） ，外送距離大致為 3 公里，因 為，顧客從打電話訂外送開(kāi)始，半個(gè)小時(shí)是正?？扇淌芊?圍

3、，如果超過(guò)這個(gè)時(shí)間離，顧客會(huì)漸漸失去耐心，有其他 更好的選擇話，會(huì)棄你而去。這里有兩個(gè)概念的區(qū)別。第一呢，是商圈的中心，即以商 業(yè)布局或者消費(fèi)者自然形成的中心，這是固定的，但城市 有新的規(guī)劃，或者新的商業(yè)廣場(chǎng)建立后，這個(gè)商業(yè)中心點(diǎn) 及商圈范圍才會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)移。第二呢，以新址奶茶店為中心 的商圈， 250 米的步行距離劃的圓圈或者 3公里左右劃的外 送圓圈。當(dāng)門(mén)店新址轉(zhuǎn)移了，商圈及輻射范圍即發(fā)生轉(zhuǎn) 移，這是動(dòng)態(tài)的。商圈方面，要考察的要素有：商圈的類(lèi)型，即商圈內(nèi)主要 以什么建筑或者商業(yè)活動(dòng)為主，類(lèi)型有商場(chǎng)沿街，商場(chǎng)店 中店，大型超市，社區(qū)店，商業(yè)街，辦公區(qū)，校園區(qū)，景 點(diǎn)區(qū)，交通樞紐等類(lèi)型，具體詳看日

4、記奶茶店所在商圈 的類(lèi)型及特性分析這個(gè)商圈的輻射范圍，算一下大致腳程，以步行時(shí)間來(lái) 算，對(duì)比一下，新址離商業(yè)中心點(diǎn)有多少距離。最佳聚客點(diǎn)：相對(duì)具體行業(yè)，專(zhuān)業(yè)選址有個(gè)“千分點(diǎn)”概 念，即假設(shè)不論租金與面積，商圈位置隨你選，奶茶店最 理想的位置在哪里，這就是“千分點(diǎn)”，要參照你的新址與這 個(gè)“千分點(diǎn)”的距離，越近越好，比如，你選在“千分點(diǎn)”位 置，如果將來(lái)要開(kāi)的奶茶店，口味與服務(wù)，名氣，檔次等 其他因素都差不多，它的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力一定不如你，很多開(kāi) 奶茶店的老板都有這么個(gè)抱怨“哪里哪里的奶茶店，口味與 服務(wù)很差，就是位置好，所以生意那么好做”或者“下次開(kāi) 店，我要找個(gè)更好的位置”，也即，商家都想往“千

5、分點(diǎn)”的 位置靠攏。商業(yè)中心與“千分點(diǎn)”是不同概念，有時(shí)往往重 合，但針對(duì)不同行業(yè)時(shí)，“千分點(diǎn)”是不一樣的。比如，消防 局的“千分點(diǎn)”就應(yīng)該是人流量少，出車(chē)方面的位置，而不是 商業(yè)中心商圈的主要交通方式，即商圈與商圈外的消費(fèi)者的出入方 式，大城市的商業(yè)中心以地鐵為主，這就意味著，地鐵口 的位置很關(guān)鍵。一般社區(qū)以公交為主，這就意味著，要考 察公交站點(diǎn)的位置及公交路線（能聚攏多少消費(fèi)者） ，周末 的時(shí)候，以街道閑逛為主，或者為了買(mǎi)生活用品，則以步 行或自行車(chē)或電瓶車(chē)為主了，就考察哪里是最熱鬧的商圈內(nèi)的建筑：每個(gè)建筑隊(duì)消費(fèi)者都有聚攏作用，比如， 商場(chǎng)，聚攏年輕消費(fèi)者或者喜歡時(shí)尚，有購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi) 者。

6、辦公樓，聚攏辦公人員，學(xué)校聚攏學(xué)生，居民小區(qū)， 聚攏日常居民等等。分析，每個(gè)建筑物對(duì)新店有多少影響 作用，還要分析所聚攏的消費(fèi)者的具體購(gòu)買(mǎi)力是否與店面 匹配。如果， LV 包，開(kāi)在普通居民社區(qū)的話，進(jìn)店的人會(huì) 很少，但更多的居民是視而不見(jiàn)，不會(huì)消費(fèi)。商圈的具體要素都分析完后，最后做個(gè)總體分析，即整個(gè) 商圈的大體情況以及對(duì)這個(gè)新址的具體影響。 第二方面 - 門(mén)店方面。你覺(jué)得整體商圈是好的，就應(yīng)該來(lái)分析，具體 門(mén)店了。 新店地址，很多人會(huì)忽略這個(gè)，特別是北方城 市，因?yàn)闆](méi)有門(mén)牌號(hào)，包裹快遞或者外送都不方便，但關(guān) 鍵是簽合同，平常的時(shí)候發(fā)生不到自己身上，可以忽略， 但如果地址錯(cuò)誤，造成的官司也有的。

7、新店離“千分點(diǎn)”的距離新店位于整條街的哪個(gè)位置：位于轉(zhuǎn)角位置的好處是，展 示面好，人流聚集。位于中間地段呢，就是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn) 題，比方說(shuō)，一條街上 3 家奶茶店，兩家在兩個(gè)路口，第 三家，在中間位置。這就會(huì)意味著，第三家店的消費(fèi)者都 是兩家店挑剩的顧客，除非你其他方面很強(qiáng)，可以彌補(bǔ)選 址的劣勢(shì)，不然，就會(huì)陷入被兩家?jiàn)A擊的危險(xiǎn)。 新店所在人行道的寬度。一般以 3 米左右為宜，如果是 5 米的話，感覺(jué)人很散，不會(huì)往店面聚集。如果低于1 米的話，這是非常不利的因素，因?yàn)?1 米的道路給人的潛意 識(shí)，就是“快速通過(guò)”，精神比較集中，注意力都在關(guān)注路 邊，過(guò)往行人，因?yàn)椴幌肱龅饺嘶蛘咭鹇闊?，不?huì)把注 意

8、力放在店面上。即使生意很好，要排隊(duì)，也排不了多少 人，甚至有人在背后催你。到達(dá)該店的交通工具，決定了，到你店里消費(fèi)的是以什么顧客為主。該店在主干道上有無(wú)主要出入口：決定了顧客從人行道上 到店里是否方便新店 20 米范圍的主要設(shè)施及環(huán)境： 20 米的距離，可以形 成小的商業(yè)氛圍，構(gòu)成消費(fèi)檔次，會(huì)對(duì)消費(fèi)者造成吸引 力，如果， 20 米范圍內(nèi)，就孤零零的一家，不好意思，很 多顧客就會(huì)選擇別人熱鬧的地段，特別是中低消費(fèi)檔次的 消費(fèi)者，都喜歡湊熱鬧。人的天性懶惰，同等條件上，消 費(fèi)者會(huì)根據(jù)就近原則，就近消費(fèi)。 20 米距離，決定了最吸 引的是什么顧客。新店的樓層：這里闡述一下，大致行業(yè)的區(qū)別與消費(fèi)者的

9、心理。每個(gè)消費(fèi)者都有價(jià)值體系，比方說(shuō)，某人是愛(ài)情大 于一切的性格及價(jià)值觀，他會(huì)為了愛(ài)情放棄所有一切，因 為他覺(jué)得“值”，如果不覺(jué)得“值”的話，就會(huì)猶豫不決，甚 至 放棄。足球迷能為了看精彩球賽，可以調(diào)休，顛倒黑白時(shí) 間或者，曠工，也是因?yàn)樗X(jué)得“值”，但如果讓他付出生 命，他一定認(rèn)為不值了。很多人把奶茶混淆了定義，以為 是餐飲業(yè)，比方說(shuō)，一家餐館做菜很好吃，遠(yuǎn)近聞名，為 了請(qǐng)朋友或者家人，可以走路半個(gè)小時(shí)去消費(fèi)，吃完后， 大家都覺(jué)得很“值”，一頓 100200 左右的飯局值半個(gè)小 時(shí)，以后有機(jī)會(huì)還會(huì)去消費(fèi)。但，奶茶呢，一般來(lái)說(shuō)，走 路來(lái)回 5 分鐘是極限范圍了，不會(huì)為了一杯奶茶特意走太 遠(yuǎn)去消

10、費(fèi)，因?yàn)樾睦镎J(rèn)為，一杯幾塊錢(qián)的奶茶不值走那么 遠(yuǎn)。奶茶店屬于快速消耗飲品，關(guān)鍵就是“快”，選址最好是 1 樓，這樣顧客方便又快，符合快速的特點(diǎn)。新店的門(mén)前臺(tái)階：有臺(tái)階有 2 個(gè)不利，一呢，顧客不方 便，二呢，顧客站在人行道上仰視店員，這是不舒服的狀 態(tài)。新店門(mén)寬：這個(gè)決定了門(mén)店的展示效果，最好不要低于2.5 米，不然擺布效果不好，顧客心里也有個(gè)潛意識(shí)“小店一 個(gè)”招牌能見(jiàn)度：固定性消費(fèi)者，即使沒(méi)看到你的店面，也知道你這里有什么產(chǎn)品，他們是循跡而來(lái)，不必看見(jiàn)招牌，散客的話，也許是剛來(lái)這個(gè)商圈，也許是吃喝麻木了，也不知道喝什么，看到那個(gè)，就選擇哪個(gè)。固定性消費(fèi)者是回頭客，而散客是隨意客戶(hù)，最好是招

11、牌能見(jiàn)度越遠(yuǎn)越好平視招牌效果：這個(gè)這個(gè)很重要，因?yàn)槟滩璧暌凶銐虻母叨扰c進(jìn)深，做出來(lái)的店招或者燈箱片，才有距離美，不 會(huì)給顧客很壓抑的感覺(jué)。如果有人想體會(huì)這種感覺(jué)的話， 可以站在 2.1 米左右的層高下，站 5 分鐘，你就知道那是什 么感覺(jué)了。店鋪往外看的效果：顧客或者店員，在店里消費(fèi)，最好是 很舒心的環(huán)境，要是環(huán)境不好，店員與顧客都會(huì)有相應(yīng)的 不舒服心理，就會(huì)產(chǎn)生急躁情緒。停車(chē)場(chǎng)，公用廁所，中央空調(diào)都影響著門(mén)店的效果物流通道：每次進(jìn)原料能否方便。不符合選址的描述：找出不利點(diǎn)，看能否克服，有多少不 利影響，會(huì)造成多少風(fēng)險(xiǎn)。 第三方面 - 照片 其他都是數(shù) 字化的概念，而照片是很直觀的畫(huà)面。最好

12、是用照相機(jī)或 者攝像機(jī)記錄周邊的真實(shí)情況，這樣會(huì)有個(gè)直觀認(rèn)識(shí)店門(mén)口每個(gè)時(shí)間段的人流量：新址，基本都不是家或者公 司附近，這新址的了解一窮二白，也許你看的時(shí)候，正是 人流量高峰期，你一拍腦袋，錢(qián)交了，訂了下來(lái)，那就什 么辦法也沒(méi)有了。比較典型的是江蘇鹽城的一個(gè)游樂(lè)場(chǎng)， 周末人潮洶涌，生意火爆，周一到周五，基本沒(méi)什么人， 空蕩蕩一片。所以，對(duì)于新址呢，就需要測(cè)試每個(gè)時(shí)間的 具體人流量，不管是白天，黑夜，還是夜市，都要全面了 解。麥當(dāng)勞的新址，甚至要測(cè)算 1 個(gè)月的人流量。你有評(píng) 估測(cè)算，你是在投資，你什么都不了解的情況，第一眼 好，就投錢(qián)了，那不叫投資，而叫賭博。 第四方面 - 地圖 2 維地圖，

13、衛(wèi)星地圖或三維地圖，清晰地展現(xiàn)，這個(gè)商圈及 這個(gè)店附近的情況。這樣容易有大局觀 第五方面 - 工程條 件 奶茶店，簡(jiǎn)單的講就是上下水，還有電力。進(jìn)水呢，也 就是自來(lái)水，可以洗滌杯子器皿，只要過(guò)濾后，做奶茶的 水，制冰機(jī)用水，這樣每個(gè)月可以節(jié)約很多水費(fèi)。還有就 是，用過(guò)濾水做出來(lái)的奶茶口感，比燒開(kāi)的自來(lái)水，純凈 水強(qiáng)很多。電力不夠的話，容易跳閘，特別是生意高峰 期，所有電器都打開(kāi)，關(guān)鍵時(shí)刻掉鏈子，這個(gè)損失很比較 大。 第六方面 - 租金： 產(chǎn)權(quán)關(guān)系：如果是大房東呢，對(duì) 方是業(yè)主，什么都可以談，無(wú)非是條件的代價(jià)。二房東， 轉(zhuǎn)租或承包給下家，比較清清楚楚看清合同條款，二房東 是沒(méi)有權(quán)利更改原合同的，

14、比如只有 9 個(gè)月租期，商家覺(jué) 得不夠用，必須讓二房東與大房東廢除原有租賃合同，然 后商家與大房東重新簽訂合同。不要聽(tīng)信二房東怎么說(shuō)， 商人在利益面前是沒(méi)有抵抗力的，必須有正規(guī)合同為證。房東方出據(jù)：大房東，必須有產(chǎn)權(quán)證，二房東必須有大房 東的產(chǎn)權(quán)證和租賃合同，如果是轉(zhuǎn)租還必須有轉(zhuǎn)租證明， 如果是承包可以，不需要有轉(zhuǎn)租證明。租賃年限： 3年為好， 5年更好， 1年的話，有風(fēng)險(xiǎn)。因 為，奶茶店的投資規(guī)律為：生意特別好（天天排隊(duì)爆滿） ， 半年可以收回投資成本；生意好， 1 年可以收回投資成本； 生意一般， 2 年可以收回投資成本。生意差，永遠(yuǎn)收不回來(lái) 了，趕緊想辦法轉(zhuǎn)讓吧。所以合同年限很重要，合同

15、短的 話，剛把生意做起來(lái)了，房東就趕人或者抬高租金，這都 是商家的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，裝修免租期：房東方提供的交房日期，以及在 免租期里面是，沒(méi)有租金壓力的租賃費(fèi)用：把租金，押金，裝修費(fèi)，公關(guān)費(fèi)，中介費(fèi)等等所有費(fèi)用加在一起，看需要投資多少。 第七方面 - 評(píng)估 詳細(xì)調(diào)查周邊的同質(zhì)化行業(yè)（其他品牌奶茶） ，或相關(guān)行業(yè)（KFC,水吧，雞排店，漢堡店），調(diào)查他們的營(yíng)業(yè)狀況， 平均一天營(yíng)業(yè)額，然后以對(duì)方為參照，評(píng)估優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)根據(jù)以上所有信息，并結(jié)合之前經(jīng)驗(yàn)及周邊情況計(jì)算營(yíng)業(yè) 額，并計(jì)算投資回報(bào)率評(píng)估人員意見(jiàn)，根據(jù)這個(gè)報(bào)告，讓有豐富選址經(jīng)驗(yàn)的人員 做完全的評(píng)估意見(jiàn)。畢竟，以上只是數(shù)據(jù)信息，有時(shí)候數(shù) 據(jù)是會(huì)騙人的，開(kāi)店久的人，會(huì)形成第六感，總體感覺(jué)這 個(gè)店行與不行，我也曾經(jīng)遇到過(guò)，數(shù)據(jù)完全沒(méi)問(wèn)題的店， 開(kāi)出來(lái)后，完全沒(méi)有生意。這只是保險(xiǎn)栓，不是意味著， 不需要評(píng)估了，直接下判斷。其實(shí)人的判讀很主觀，心情