房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1、目 錄中文摘要6></a><B style='color:white;background-color:#00aa00'>1Abstract2一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原3（一）客觀原因3<B style='color:white;background-color:#00aa00'>11></a>房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn) 3 2法律、政策環(huán)境3 3利率風(fēng)險(xiǎn)4 4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 4 5市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)4 6變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 4（二）主觀因素 4 <B style='color:white;background

2、-color:#00aa00'>1自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)4 2企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理5 3財(cái)務(wù)管理水平5 4決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)5二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別5 (一) 建立健全崗位責(zé)任制5 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>1評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值5 2通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)6 （二）投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別6<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別6 2項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別6 3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理階段

3、的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別6 三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立7 （一）償債能力指標(biāo)7 （二）經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo) 8 （三）盈利能力指標(biāo)8 （四）成長(zhǎng)能力指標(biāo)8 （五）獲取現(xiàn)金流能力指標(biāo)9 四、案例9 （一）蘇寧環(huán)球基本情況分析9 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析9 2負(fù)債結(jié)構(gòu)分析<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10 32006年至2007年利潤(rùn)表分析<B style='color:white;

4、background-color:#00aa00'>12（二）蘇寧環(huán)球股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>12 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>1債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率的分析<B style='color:white;background-color:#00aa00'>122經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析 <B style='colo

5、r:white;background-color:#00aa00'>13 3盈利能力指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)凈利率的分析<B style='color:white;background-color:#00aa00'>13 五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>14（一）融資風(fēng)險(xiǎn)的防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14 <B style='co

6、lor:white;background-color:#00aa00'>1發(fā)展多元化直接融資 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>14 2進(jìn)一步完善間接融資<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16 3融資決策科學(xué)化<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防范<B style='color:w

7、hite;background-color:#00aa00'>16<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)防范 <B style='color:white;background-color:#00aa00'>16 2土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>17 3項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)防范<B style='color:white;ba

8、ckground-color:#00aa00'>17 4經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>17 5資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>17 6資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>17 六、結(jié)論<B style='colo

9、r:white;background-color:#00aa00'>17 參考文獻(xiàn)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>19 致謝20 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析以蘇寧環(huán)球股份有限公司為例中文摘要本文分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因；在此基礎(chǔ)上提出構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)指出進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)能較好地顯示和反映企業(yè)所存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并以一般財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)為基礎(chǔ)，綜合前人進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究所選擇的財(cái)務(wù)指標(biāo)以及房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；針對(duì)房地產(chǎn)企

10、業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，進(jìn)一步提出完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施的具體思路和建議，以期能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有所裨益，為企業(yè)管理當(dāng)局進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范提供新的參考?！娟P(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)成因；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)； 防范風(fēng)險(xiǎn)措施Real estate enterprise financial risk analysis- to suning universal Co., ltd., for exampleAbstractWith the country&#039;s macro-control of strengthening the real estate indust

11、ry, enterprises will face an more and more complex environment and increasingly serious challenges.How to identify, evaluate and guard against financial risks becomes a urgent problem to be solved.This paper analyzes the reasons why domestic real estate enterprises have such financial risks. On this

12、 basis, it builds the identification system for the financial risks of real estate companies, gives assessment to financial risks of the real estate companys and better shows and reflects financial risks in business. And then regard the evaluation index of general financial situation as the fundatio

13、n, combine with the financial index selected by the predecessors to do the study of financial risks and financial riskss characteristics of the real estate, and build the financial risk evaluation index system for the real estate companies. In terms of the causes of financial risks for the real esta

14、te enterprises, it furtherly gives specific advice of preventive measures for the financial risks of real estate companies and hope that the management of financial risk for our countrys real estate companies can benefit from it and provide a new reference for the prevention of financial risk in man

15、agement of the real estate as well.Key words: real estate; financial risk; risk causes; risk recognition; risk evaluation; preventive risk measures.隨著全球經(jīng)濟(jì)的一體化，企業(yè)理財(cái)環(huán)境發(fā)生急劇變化，我國(guó)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加多樣化能和復(fù)雜化，同時(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)我國(guó)企業(yè)造成的危害性程度也日益加深。而良好的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理有助于企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，有利于穩(wěn)定企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)，加速資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金安全性、完整性和贏利性。由于我國(guó)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的研究還

16、處在起步階段，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的整體性研究，因此，進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究既是完善企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必然要求，又是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論發(fā)展的必然趨勢(shì)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，由于各種難以預(yù)料和無(wú)法控制的因素影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)狀況具有不確定性及蒙受損失的可能。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)也稱之為籌資風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，是指企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中于籌資有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在籌資活動(dòng)過(guò)程中利用財(cái)務(wù)杠桿可能導(dǎo)致股權(quán)資本所有者權(quán)益下降的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可理解為在進(jìn)行財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中獲得預(yù)期財(cái)務(wù)成果的不確定性，是指企業(yè)在籌資、投資、資金營(yíng)運(yùn)及利潤(rùn)分配等財(cái)務(wù)活動(dòng)中因各種原因而導(dǎo)致的對(duì)企業(yè)的存在、

17、盈利及發(fā)展等方面的重大影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一種高投入、高回報(bào)的投資活動(dòng)，其風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)差距較大。加之目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，國(guó)際經(jīng)濟(jì)變化的影響，金融政策的從緊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)己經(jīng)成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。一個(gè)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)最終都要將在該企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況中體現(xiàn)出來(lái)，因而某種意義上，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾點(diǎn)：（一）客觀因素是由公司外部因素的變化而引起整個(gè)理財(cái)環(huán)境的不確定性，從而對(duì)全社會(huì)所有公司的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)都產(chǎn)生

18、影響。<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1房地產(chǎn)的周期性特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平影響較大。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。房地產(chǎn)業(yè)的周期分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。2法律、政策環(huán)境由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制。國(guó)為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展

19、，常常運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政多種經(jīng)濟(jì)手段對(duì)房地行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，宏觀政策對(duì)企業(yè)收益具有很大的影響。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)展的影響主要通過(guò)以下4個(gè)方面來(lái)體現(xiàn):（<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1）政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況;（2）政府的各項(xiàng)稅費(fèi)會(huì)影響到房產(chǎn)的價(jià)格，從而影響到房地產(chǎn)的銷售狀況;（3）政府對(duì)房地產(chǎn)交易所采取的政策會(huì)影到房地產(chǎn)的流通狀況;（4）政府對(duì)金融的政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的融資。3利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于市場(chǎng)利率提高而給投資者帶來(lái)的損失。調(diào)整利率

20、是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一。國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向，從而起到宏觀調(diào)控的作用。房地產(chǎn)投資所需資金量大，必須借助銀行信貸支持，通常貸款占總投資的50%以上，甚至高達(dá)80%一90%。利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響:一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折扣，利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是利率升高會(huì)加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，引起還貸的困難。利率提高還會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，而且會(huì)使房地產(chǎn)投資者面臨資金短缺的困境。 4通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱為購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)，是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

21、由于所有的投資要求有一定的時(shí)間周期，尤其是房地產(chǎn)的投資周期較長(zhǎng)，因此只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。5市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)是不斷運(yùn)動(dòng)變化的，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也是不斷變化的。6變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致的資金損失的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，銷售過(guò)程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，流動(dòng)性差，其擁有者很難短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。因此當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，使投資者蒙受折價(jià)的損失。房地產(chǎn)一般要較長(zhǎng)間才能在市場(chǎng)上脫手，如果急于賣出，損失是不可避免的

22、。（二）主觀因素從公司內(nèi)部管理人的角度考察，它源于各個(gè)公司自身特有的營(yíng)業(yè)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。從土地獲得、市場(chǎng)調(diào)研、投資決策、設(shè)施工，到銷售推廣、物業(yè)管理等開發(fā)過(guò)程，涉及多家合作單位，并接受規(guī)劃、土、建設(shè)、環(huán)保等多個(gè)政府部門的監(jiān)督，從而使得開發(fā)商對(duì)開發(fā)工程的進(jìn)度、質(zhì)量營(yíng)銷控制的難度增大。一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將導(dǎo)致項(xiàng)目周期拉長(zhǎng)、營(yíng)業(yè)成本增加、收益大幅降低甚至虧損。2企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不

23、合理主要是指企業(yè)全部資金來(lái)源中權(quán)益資金與負(fù)債資的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營(yíng)性欠款部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來(lái)源的70%，有的甚至高達(dá)90%，一旦企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)失誤，不能控制各類風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)不支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。3財(cái)務(wù)管理水平我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有相當(dāng)一部分是由國(guó)有資本控制者本身就是國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來(lái)，國(guó)有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象造成資金使用效率低下，

24、資金的安全性、完整性往往無(wú)法保證。另外，還有一些小房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)還處于較低水平，認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)獲利靠的是“遇”和“運(yùn)氣”，采取一些激進(jìn)的財(cái)務(wù)政策，忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的管理，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很差。4決策的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)財(cái)務(wù)決策失誤是產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的又一重要因素。決策過(guò)程中，往往由于企業(yè)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性缺乏周密系統(tǒng)地分析和研究，加之決策依據(jù)地經(jīng)濟(jì)信息不全面、不真實(shí)以及決策者決策能力有限等原因，導(dǎo)致投資決策誤頻繁發(fā)生。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益，投資無(wú)法按期收回，為企業(yè)帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別（一）融資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源主要是以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局，

25、造成房地產(chǎn)業(yè)潛在著極大的融資風(fēng)險(xiǎn)。首先表現(xiàn)在企業(yè)能否及時(shí)還本付息。如果借入資金不能產(chǎn)生預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)不能按時(shí)還本付息，從而使企業(yè)付出更高的代價(jià)，甚至陷入破產(chǎn)倒閉的財(cái)務(wù)危機(jī)之中。房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)主要是針對(duì)企業(yè)的債務(wù)資金而言的。企業(yè)必須從其融資活動(dòng)狀態(tài)及其結(jié)果來(lái)評(píng)價(jià)融資風(fēng)險(xiǎn)的存在及其強(qiáng)弱。<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1評(píng)估企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值隨著資產(chǎn)證券化和金融市場(chǎng)的發(fā)展，金融工具的創(chuàng)新，企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值與利率、匯率、股票指數(shù)等市場(chǎng)價(jià)值參數(shù)的變化己緊密相關(guān)。因此，必須采用企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債

26、的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)量法，即根據(jù)利率、匯率、股票指數(shù)等市場(chǎng)價(jià)格參數(shù)的變化，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行重新估值和計(jì)價(jià)。這樣可以將企業(yè)因市場(chǎng)價(jià)格變化而暴露的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，更及時(shí)、全面、準(zhǔn)確地反映企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的實(shí)際價(jià)值。另外從估值角度來(lái)講，因?yàn)槭袌?chǎng)價(jià)值涵蓋了企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的相關(guān)特性，因而企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值測(cè)量可以作為在識(shí)別企業(yè)再融資風(fēng)險(xiǎn)大小之前，計(jì)算企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)與負(fù)債的基本方法。2通過(guò)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)識(shí)別融資風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)可以通過(guò)計(jì)算企業(yè)合理負(fù)債額度的臨界點(diǎn)來(lái)對(duì)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。當(dāng)企業(yè)的實(shí)際負(fù)債總額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)的合理負(fù)債總額時(shí)，從理論上講，企業(yè)具有一定的融資風(fēng)險(xiǎn)，缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，面臨債務(wù)危機(jī)。（二

27、）投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別房地產(chǎn)投資的全過(guò)程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售、資金回收或報(bào)廢為止的整個(gè)過(guò)程。這是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段等階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別在投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行投資決策的可行性研究，對(duì)擬建投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這是房地產(chǎn)及其他任何投資建設(shè)項(xiàng)目前期不可缺少的一個(gè)階段。評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，投資者或分析者要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等

28、約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，確定投資項(xiàng)目的用途、規(guī)模、類型，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測(cè)，這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因素，所以風(fēng)險(xiǎn)性也是極大的，對(duì)這些不確定因素，投資者只能做出概率性的估計(jì)。因此，投資決策階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)、分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否。2項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別房地產(chǎn)投資的建設(shè)階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過(guò)程，它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過(guò)程。協(xié)議地價(jià)最低，但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大且復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)因素最多；拍賣地價(jià)最高，但一般為凈地，前期工作量相對(duì)較小，風(fēng)險(xiǎn)因素相對(duì)要少一些。施工期的長(zhǎng)短在一開始也是難

29、以確定的。對(duì)投資者而言，工期是越短越好，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少，但要付出一定的趕工措施費(fèi)。但若遇到地質(zhì)條件勘測(cè)不準(zhǔn)、氣候變化、施工隊(duì)伍不過(guò)關(guān)等，則必然會(huì)面臨工期延長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化、國(guó)家政策的調(diào)整、工程進(jìn)度的快慢將會(huì)對(duì)預(yù)售產(chǎn)生極大影響。在設(shè)計(jì)與施工階段，主要不確定因素源自建筑成本和工期。通貨膨脹、總體物價(jià)上漲，將導(dǎo)致建材漲價(jià)，使建筑成本增加。3項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)商品在銷售或出租這一進(jìn)入市場(chǎng)的過(guò)程中，將面臨著來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素的威脅，如房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類型與數(shù)量的變化、其他房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)以及社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)形

30、勢(shì)的變化等。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù)，反之則會(huì)帶來(lái)物業(yè)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。必須對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)程作全面、系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)分析。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立目前，對(duì)于評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)所采用的財(cái)務(wù)指標(biāo)尚沒(méi)有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，一些研究者單一財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)從財(cái)務(wù)的角度上是一種復(fù)雜的財(cái)務(wù)活動(dòng)，對(duì)資金的運(yùn)營(yíng)要求要高于一般的行業(yè)，運(yùn)用單一的財(cái)務(wù)指標(biāo)不能滿足評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的要求，根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)選擇原則，通過(guò)借鑒“國(guó)有資本金績(jī)效評(píng)價(jià)規(guī)則”中廣泛應(yīng)用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和<B style='color:white;background-color

31、:#00aa00'>1996年財(cái)政部頒布的關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系(試行)的通知，從償債能力、經(jīng)營(yíng)效率、盈利能力、成長(zhǎng)能力、獲取現(xiàn)金能力等全方位的選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)。（一）償債能力指標(biāo)企業(yè)的償債能力是企業(yè)財(cái)務(wù)能力的一個(gè)重要方面?，F(xiàn)實(shí)社會(huì)中，許多企業(yè)便是因?yàn)椴荒軆斶€到期債務(wù)而陷入財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至發(fā)生破產(chǎn)的厄運(yùn)。指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1：流動(dòng)比率二流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 該指標(biāo)表示企業(yè)每一元流動(dòng)負(fù)債有多少流動(dòng)資產(chǎn)作為償還的保證，反映企業(yè)可用在一年內(nèi)變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)償還到期流動(dòng)負(fù)

32、債的能力。該指標(biāo)值越大，企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，企業(yè)因無(wú)法償還到期的短期負(fù)債而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小。但是，該指標(biāo)過(guò)高則表示企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)占用過(guò)多，可能降低資金的獲利能力。指標(biāo)2：速動(dòng)比率=(流動(dòng)資產(chǎn)一存貨)/流動(dòng)負(fù)債 速動(dòng)比率又稱酸性測(cè)試比率，它比流動(dòng)比率更能反映企業(yè)的短期償債能力。指標(biāo)越大，說(shuō)明企業(yè)短期償債能力越好，發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)可能性越小;反之，則情況相反。指標(biāo)3：現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比=(貨幣資金十短期投資)/流動(dòng)負(fù)債 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率，是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量同流動(dòng)負(fù)債的比率，它可以從現(xiàn)金流量角度來(lái)反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率越大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量越多，越能保

33、障企業(yè)按期償還到期債務(wù)。指標(biāo)4:資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn) 資產(chǎn)負(fù)債率又稱財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，該指標(biāo)反映了企業(yè)總資產(chǎn)來(lái)源于債權(quán)人提供的資金的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下，還可以利用財(cái)務(wù)杠桿的正面作用，得到更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，不但企業(yè)資金實(shí)力不能保證償債安全，財(cái)務(wù)杠桿還會(huì)發(fā)揮負(fù)面作用，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。這一比率越小，表明企業(yè)的長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)，指標(biāo)值以不超過(guò)70%為宜。（二）經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)指標(biāo)5：存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/存貨平均余額 在房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨所占的比重較大。存貨的流動(dòng)性將直接影響企業(yè)的流動(dòng)比率。一般而言，存貨周轉(zhuǎn)速

34、度越快，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金、應(yīng)收賬款的速度越快。提高存貨的周轉(zhuǎn)率可以提高企業(yè)的變現(xiàn)能力。指標(biāo)6：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均總資產(chǎn) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率用于分析企業(yè)全部資產(chǎn)的運(yùn)用效率。資產(chǎn)管理的任何一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)影響指標(biāo)值的高低。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低，則說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果差，最終會(huì)影響企業(yè)的獲利能力。一般來(lái)說(shuō)，這一指標(biāo)越大越好。若該指標(biāo)長(zhǎng)期處于較低狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)采取措施提高各項(xiàng)資產(chǎn)的利用程度，對(duì)那些無(wú)法提高利用率的多余、閑置資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行處理，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。指標(biāo)7：主營(yíng)成本比率二主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（三）盈利能力指標(biāo)指標(biāo)8：經(jīng)營(yíng)凈利率

35、=凈利潤(rùn)/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 經(jīng)營(yíng)凈利率反映的是每單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入所帶來(lái)的利潤(rùn)，這一指標(biāo)是用來(lái)評(píng)價(jià)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的盈利能力。經(jīng)營(yíng)凈利率下降通常反映企業(yè)產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這可能是發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的重要原因。該指標(biāo)提高，說(shuō)明企業(yè)獲取利潤(rùn)的能力就越強(qiáng)，還本付息的可能性就越大。指標(biāo)9：資產(chǎn)凈利率二凈利潤(rùn)/平均總資產(chǎn) 該指標(biāo)反映企業(yè)的獲利能力，表明企業(yè)總資產(chǎn)的獲利水平。比率越高，說(shuō)明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)，發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小;反之，表明企業(yè)獲利能力弱，發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越大。指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10

36、：凈資產(chǎn)收益率二凈利潤(rùn)/股東權(quán)益 凈資產(chǎn)收益率反映每單位凈資產(chǎn)所能獲得的凈利潤(rùn)，充分體現(xiàn)了投資者投入企業(yè)的自有資本獲取凈收益的能力，是評(píng)價(jià)企業(yè)自有資本及其積累獲取報(bào)酬水平的最具綜合性與代表性的指標(biāo)。該指標(biāo)越高，企業(yè)獲利能力越強(qiáng)。這一指標(biāo)的通用性強(qiáng)，適應(yīng)性廣。（四）成長(zhǎng)能力指標(biāo)指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1：營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率=營(yíng)業(yè)收入增加/上期營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率指標(biāo)反映

37、公司營(yíng)業(yè)收入規(guī)模的擴(kuò)張情況。一個(gè)成長(zhǎng)性的企業(yè)，這個(gè)指標(biāo)的數(shù)值通常較大。處于成熟期的企業(yè)，這個(gè)指標(biāo)一可能較低，但是憑借其已經(jīng)占領(lǐng)的強(qiáng)大的市場(chǎng)份額，也能夠保持穩(wěn)定而豐厚的利潤(rùn)。處于衰退階段的企業(yè)，這個(gè)指標(biāo)甚至可能為負(fù)數(shù)。這種情況下通常是危險(xiǎn)信號(hào)的紅旗。該指標(biāo)能反映企業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景。指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>12：凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率=凈利潤(rùn)增加/上期凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率指標(biāo)反映企業(yè)獲利能力的增長(zhǎng)情況，反映了企業(yè)長(zhǎng)期的盈利能力趨勢(shì)。該指標(biāo)通常越大越好。指標(biāo)<B style='color:wh

38、ite;background-color:#00aa00'>13：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率=總資產(chǎn)增加/上期總資產(chǎn) 通常來(lái)說(shuō)，處于成長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)運(yùn)用各種渠道來(lái)擴(kuò)張資本規(guī)模，從而開發(fā)更多的投資項(xiàng)目來(lái)獲得回報(bào)。該指標(biāo)越高，反映了房地產(chǎn)企業(yè)積極擴(kuò)張的現(xiàn)象，但過(guò)高就隱含了一些風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加/上期營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 該指標(biāo)反映房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤(rùn)的增長(zhǎng)情況（五）獲取現(xiàn)金流能力指標(biāo)指標(biāo)<B style='color:white;backgro

39、und-color:#00aa00'>15：主營(yíng)收入現(xiàn)金含量=銷售商品、提供勞務(wù)所得現(xiàn)金/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)收入現(xiàn)金含量是“主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率”的修正，反映了完成的銷售中獲得現(xiàn)金的能力，該指標(biāo)排除了不能回收的壞賬損失的影響，因此較為保守。該指標(biāo)通常越高越好。指標(biāo)<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16：凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金含量/凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量表明了凈利潤(rùn)中以現(xiàn)金形式流入的部分，通常該指標(biāo)越高說(shuō)明凈利潤(rùn)的質(zhì)量越高。該指標(biāo)越高越好。四、案例蘇寧環(huán)球股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蘇寧環(huán)球

40、”）通過(guò)重組，由原來(lái)的造紙企業(yè)轉(zhuǎn)型為現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)公司。（一）蘇寧環(huán)球基本情況分析<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析（圖4.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1、表4.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1）圖4.<B style='color:white;background-color:#00

41、aa00'>1：蘇寧環(huán)球流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)圖表4.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1：蘇寧環(huán)球流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析表存貨所占比重先升后降，從2002年的23.53%上升至2005年的69.22%，之后保持下降趨勢(shì)，回落至2007年的6<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.89%。存貨比重的大幅上升主要原因?yàn)楣局鳡I(yíng)業(yè)務(wù)由原來(lái)的新聞紙生產(chǎn)銷售變更為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。應(yīng)收款項(xiàng)（包括：應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款）所

42、占比重變化比較復(fù)雜，由2002年的65.25%上升至2003年的70.56%后，連續(xù)兩年下降到2005年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.48%，之后發(fā)生轉(zhuǎn)折上升至2007年的32.92%；貨幣資金所占比重波動(dòng)不大，由2002年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1<B style

43、='color:white;background-color:#00aa00'>1.22%下降至2007年的5.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14%，其間曾于2006年期末達(dá)到20.60%。2負(fù)債結(jié)構(gòu)分析流動(dòng)負(fù)債所占比重先升后降，從2002年的52.76%提高到2006年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>100.00%，2007年下降到89.95%，一直為第一構(gòu)成要素；長(zhǎng)期借款所占比重先降

44、后升，從2002年的39.03%下降到2006年0.00%，之后2007年上升至<B style='color:white;background-color:#00aa00'>10.05%。流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析（圖4.2、表4.2）：圖4.2：蘇寧環(huán)球流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)圖表4.2：蘇寧環(huán)球流動(dòng)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析表短期借款所占比重變化很大，由2002年的6<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.<B style='color:white;background-color:#00aa0

45、0'>10%下降至2007年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.24%；與此相反，預(yù)收賬款所占比重從開始的很小，到2005年達(dá)到高峰8<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.59%，之后有所下降，截止2007年年末為52.43%；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債所占比重變化分為兩個(gè)階段，2002年至2004年從0.00%上升到<B style='color:white;background-col

46、or:#00aa00'>14.85%，2005年至2007年從0.00%提高到<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14.49%；應(yīng)付賬款所占比重先降后升，從2002年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>19.08%降低到2005年的4.22%，之后上升到2007年的<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14.99%；其他

47、應(yīng)付款所占比重由2002年的9.85%上升至2004年的27.78%，至2007年年末下降到<B style='color:white;background-color:#00aa00'>13.20%。32006年至2007年利潤(rùn)表分析得益于住宅銷售均價(jià)的增長(zhǎng)，公司2007年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)比2006年都有了較大幅度的增長(zhǎng)。主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加主要由于發(fā)生土地增值稅，2007年比2006年增加60.62%。營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用2007年比2006年分別增長(zhǎng)33.52%和42.33%。財(cái)務(wù)費(fèi)用一直為負(fù)數(shù)，主要原因?yàn)椋汗镜馁J款利息基本由開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，計(jì)入存貨價(jià)值，不計(jì)

48、入財(cái)務(wù)費(fèi)用；住宅預(yù)售款為企業(yè)帶來(lái)利息收入。投資收益發(fā)生額為原股權(quán)投資借方差額當(dāng)期攤銷額。（二）蘇寧環(huán)球股份有限公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1.償債能力指標(biāo)：資產(chǎn)負(fù)債率的分析公司前三年資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，到2004年已經(jīng)資不抵債，2005年之后資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在70%以上，維持在較高的水平。2007年公司資產(chǎn)負(fù)債率為76.83%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平62.8<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1

49、%，這說(shuō)明公司主要依靠負(fù)債進(jìn)行融資，還款壓力較大。具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn).（圖4.3、表4.3）圖4.3：蘇寧環(huán)球資產(chǎn)負(fù)債率趨勢(shì)圖表4.3蘇寧環(huán)球長(zhǎng)期償債能力相關(guān)比率表2經(jīng)營(yíng)效率指標(biāo)：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的分析2005以前，公司基本處于停產(chǎn)狀態(tài)，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本的連年大幅下降造成公司反映營(yíng)運(yùn)能力的各項(xiàng)指標(biāo)的急劇下降。2006年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)由新聞紙生產(chǎn)銷售變更為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和商品混凝土生產(chǎn)銷售之后，反映營(yíng)運(yùn)能力的各項(xiàng)指標(biāo)得到極大改善。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率2007年達(dá)到22.3<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1，平均收賬期

50、為<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1天，較2006年有所改善。由于公司房地產(chǎn)開發(fā)總量加大，而已實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模變化不大，使得存貨周轉(zhuǎn)率由2006年的0.72下降到2007年的0.48，存貨占用資金回收周期延長(zhǎng)，但仍高于行業(yè)平均水平0.37。2006年至2007年期間，隨著固定資產(chǎn)投入的增加，使固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下降<B style='color:white;backgr

51、ound-color:#00aa00'>16.38%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率主要受存貨周轉(zhuǎn)率下降拖累，2007年下降至0.43，但高于行業(yè)平均水平0.34。從2005年至2007年的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都逐漸下降，隨高于行業(yè)水平，但也說(shuō)明公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。（圖4.4、表4.4）圖4.4：蘇寧環(huán)球營(yíng)運(yùn)能力趨勢(shì)圖表4.4：蘇寧環(huán)球營(yíng)運(yùn)能力相關(guān)比率表3. 盈利能力指標(biāo)：經(jīng)營(yíng)凈利率的分析2002年至2004年，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)基本處于癱瘓狀態(tài)，反映盈利能力的各項(xiàng)指標(biāo)更是每況愈下，極度惡化。2005年，由于蘇寧集團(tuán)重組注入公司的天華百潤(rùn)和華浦高科當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)<B style='color:

52、white;background-color:#00aa00'>1,864.9<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1萬(wàn)元沒(méi)有合并進(jìn)入上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率為-46.48%，較前期繼續(xù)惡化；由于公司依靠重組收益和政府補(bǔ)助實(shí)現(xiàn)凈利<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1,558.4<B style='color:white;background-color:#00aa00'&g

53、t;1萬(wàn)元，而主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又很低造成銷售凈利率達(dá)到5520.24%；因?yàn)槭栈卮罅繎?yīng)收賬款和被豁免貸款利息，公司當(dāng)期成本費(fèi)用總額為-5,306.38萬(wàn)元，造成公司成本費(fèi)用率為-29.37%；當(dāng)期完成的重組使得公司的資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益較前期均得到很大改善。2006年轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之后，公司步入快速發(fā)展的軌道，企業(yè)盈利能力得到迅速提升，2007年的各項(xiàng)指標(biāo)比2006年均有大幅增長(zhǎng)。2007年實(shí)現(xiàn)銷售凈利率<B style='color:white;background-color:#00aa00'>16.68%，高于行業(yè)平均水平<B style

54、='color:white;background-color:#00aa00'>14.49%；實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)報(bào)酬率7.<B style='color:white;background-color:#00aa00'>18%，高于行業(yè)平均水平4.95%；實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)收益率32.49%，高于行業(yè)平均水平<B style='color:white;background-color:#00aa00'>14.97%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.43元，略低于行業(yè)平均水平0.46元。說(shuō)明蘇寧環(huán)球在2002年至2006年間都面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，200

55、7年這一風(fēng)險(xiǎn)才消除，公司獲取利潤(rùn)的能力變強(qiáng)，還本付息的可能性大?？偟膩?lái)說(shuō)蘇寧環(huán)球的“資產(chǎn)負(fù)債率”較高，償債壓力較大； “總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”下降利用全部資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果差，最終會(huì)影響企業(yè)的獲利能力；但盈利能力指標(biāo)“經(jīng)營(yíng)凈利率”增強(qiáng)了，可以減輕償債壓力。綜合起來(lái)說(shuō)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不是很大，但也要引起重視，把所有可能潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都消除。五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的措施房地產(chǎn)行業(yè)是高投入和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)的建立是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。但房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅依靠構(gòu)建財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與預(yù)警系統(tǒng)就確保對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了防

56、范，還必須通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)一步加以完善。（一）融資風(fēng)險(xiǎn)的防范<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1發(fā)展多元化直接融資銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特征，到期還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。（<B style='color:white;background-color:#00aa00'>1）適度放寬股票融資政策限制目前，房地產(chǎn)企業(yè)想要在滬深股票市場(chǎng)上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因此無(wú)法通過(guò)上市途徑進(jìn)行融資。因此，只

57、有適度放寬股票融資政策限制、提高直接融資比重，才能真正分散融資風(fēng)險(xiǎn)。（2）培育和完善房地產(chǎn)股票債券市場(chǎng)大型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借此短期融資券為契機(jī)，改善其債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。目前，我國(guó)公司法對(duì)公司債券發(fā)行主體、發(fā)行條件的規(guī)定非常嚴(yán)格，如果嚴(yán)格按照目前公司法規(guī)定，那么長(zhǎng)期債券融資的大門可以說(shuō)對(duì)我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)都是關(guān)閉的。因此，國(guó)家應(yīng)適度放寬限制條件，增加發(fā)行長(zhǎng)期債券的額度，可以為房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債券融資創(chuàng)造良好的條件。此外，還可以短期融資券為契機(jī)，改善大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資結(jié)構(gòu)。（3）適時(shí)地開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS），是指金融機(jī)構(gòu)將其持有的住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給特別目的機(jī)構(gòu)（Special Purpo