房地產(chǎn)企業(yè)成本對象

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本對象成本核算對象也稱成本計算對象，或稱成本對象，是指為了計算房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本而確定的，歸集和分配開發(fā)建設過程中各項成本費用的承擔主體。在哲學范疇上，成本核算對象的確定，界定了成本核算的空間范圍。成本核算對象是核算成本的主體，也就是說算誰的成本，誰就是成本核算對象，例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一宗300畝的土地A地塊，我們想了解這宗土地開發(fā)的成本，那么A地塊就是成本核算對象。如果A地塊分三期開發(fā)，我們想了解每期的成本情況，那么一、二、三期中的每一期就是我們要確定的成本核算對象。如果在A地塊一期中開發(fā)的有高層、多層、商業(yè)，我們想了解高層、多層、商業(yè)各種業(yè)態(tài)的成本，那么高層、多層、商業(yè)

2、就是我們要確定的成本核算對象。如果在A地塊一期開發(fā)的高層中有帶一層地下室，有帶兩層地下室等結構不同的情況，我們需要了解不同的結構類型的成本情況，我們就需要分不同的結構類型來確定成本核算對象。也就是說，成本核算對象的確定與成本核算的要求有很大的關系。那么在會計中如何確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本?這也要看會計對成本核算的要求，這看來也是個復雜的問題。個人認為成本核算對象的確定需要考慮配比原則和重要性原則。房地產(chǎn)公司的商品房一般是按戶來銷售的，各期(年或月)之間可能形成不同銷售，按照配比原則需要我們在各期之間結轉不同戶的成本以核算各期損益，從這個意義上來說，成本核算對象(最終)最好是戶，也就是按合同的銷

3、售單位。但是這可能會存在問題。有的房子是一樓的有的可能是33樓的，有的位置好有的位置差，會導致售價不同。完全按照配比原則，價格高的應多分些成本，價格低應少分些，這樣分配起來會非常麻煩。所以按照重要性要則，對于同一結構的開發(fā)產(chǎn)品，不再具體分各樓層或按售價去分配成本。一般來說，同一棟樓結構類型相差不大，這樣我們可以按照每一棟樓來確定成本核算對象。如果幾棟樓結構相差不大，不會對成本造成太大影響，我們可以按著幾棟樓來確定成本核算對象。談房地產(chǎn)成本核算對象如何確定房地產(chǎn)企業(yè)為特殊的生產(chǎn)企業(yè)，其產(chǎn)品為單一的房產(chǎn)，沒有體現(xiàn)質的區(qū)別。不似工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)品多樣化，體現(xiàn)質的多樣化，成本計算的科學性顯得尤為迫切。相當

4、房地產(chǎn)企業(yè)會計認為只要按項目(立項)核算成本就可以了，即成本核算對象為立項項目。這種看法是錯誤的，沒有認識房地產(chǎn)的內(nèi)在特點。何謂成本對象?成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍。是被計算成本的客體，是生產(chǎn)費用的歸屬對象和生產(chǎn)耗費的承擔者，是計算產(chǎn)品成本的前提。稅收上的概念，國稅發(fā)200931號：成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目?？梢哉f，31號文的基礎問題是成本對象的確定，否則，計稅成本核算、扣除無從談起。稅收上，成本對象不但具有空間性，而且具有時間性，涉及計稅成本能否扣除，何時扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任何一項開發(fā)建設費用都

5、是為特定的開發(fā)項目發(fā)生的，都有其物質承擔者。由于各種土地和房屋的具體用途不同，開發(fā)建設的具體內(nèi)容也不相同，每一個開發(fā)項目都是按特定的設計圖紙開發(fā)建設的，因此，具有單件性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)建設的單件性特點，決定了成本計算對象應是具有獨立的設計文件，可以獨立地組織施工的開發(fā)建設項目。此點可從工程規(guī)范體現(xiàn)，建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準(GB50300-2001)，單位工程的劃分應按下列原則確定：1.具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物為一個單位工程。2.建筑規(guī)模較大的單位工程，可將其能形成獨立使用功能的部分為一個子單位工程。因此，最小成本對象可按單位工程確定。應注意的是，具有共同費用

6、性質的成本對象也應單獨作為過渡性成本對象，按受益原則分攤計入各最終成本對象。那么，成本對象根據(jù)什么原則確定?有觀點認為，因需而定;有觀點認為，滿足計算損益的要求、滿足經(jīng)濟管理需求;其他如，考慮項目特點、類型、分期等因素結合企業(yè)管理需求、成本管理水平，財稅組合?？傮w而言，最終目的是為了滿足需求，稱之為結果導向?，F(xiàn)代社會分工具有獨立性、專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)直接從事建筑開發(fā)的已不多，基本上為外包工程，企業(yè)僅從事現(xiàn)場監(jiān)督管理、執(zhí)行預算、控制成本，技術管理要求不高，因此，管理水平高低不是成本對象確定的主要因素。那么，決定因素是什么呢?主要應由房地產(chǎn)個體內(nèi)在差異決定(結構、地質、水文等)，是房地產(chǎn)單件性的特性及工程預結算的規(guī)律性的體現(xiàn)。工程招投標所需的施工圖預算就是以單位工程為對象編制的，即使采用工程量清單招標的方式，仍遵循施工圖預算的編制原理、依據(jù)、方法和程序。工程施工、結算也要根據(jù)預算執(zhí)行，具有特定的對象。房地產(chǎn)的單件性特點決定其只能采用個別計價法，否則，反映的存貨成本不準確，不能準確計算損益，導致稅務成本扣除提前或延后，為稅法所不允許。綜上所述，根據(jù)房地產(chǎn)