財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)

1、第七章財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)7.1工程總投資估算工程的總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建設(shè)配套費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、室外工程費(fèi)、建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、建設(shè)單位治理費(fèi)、預(yù)備費(fèi)以及建設(shè)期貸款利息等項(xiàng).A、土地費(fèi)用本工程占地9.56畝,每畝450萬元,土地總價(jià)值為4302萬元.B、前期工程費(fèi)用包括工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、前期工程咨詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用.按建安本錢的2%取費(fèi).C、建設(shè)配套費(fèi)用包括招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制治理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、結(jié)建人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等.按建安本錢的10

2、%取費(fèi).D、建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo),結(jié)合本工程實(shí)際情況,住宅樓按1300元 S方案1,1500元小方案2,綜合樓按1600元小,寫字樓裝修按600元Zm2,酒店及配套效勞功能裝修按1000元ZW計(jì)算,本工程建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬元方案1,9168萬元方案2.E、室外工程費(fèi)室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容.根據(jù)本工程實(shí)際情況,按50元ZW計(jì)算,本工程的室外工程費(fèi)為320萬元.F、工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按建安工程總造價(jià)的1%計(jì)算,共計(jì)為85萬元.G、建設(shè)單位治理費(fèi)按前六項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提.H、預(yù)備費(fèi)由于工程開發(fā)的可預(yù)見性較強(qiáng),預(yù)備費(fèi)按建安本錢的6%計(jì)提.I、建

3、設(shè)期利息按本工程建設(shè)期二年,貸款額1億元,每年貸款5000萬元,年貸款利率5%計(jì)算,利息總額為500萬元每年為250萬元.K、工程總投資估算綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用,本工程總投資估算為15487萬元方案1,16342方案2.工程總投資估算表方案1費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量萬元1.土地費(fèi)用43022.前期費(fèi)用1693.建設(shè)配套費(fèi)8474.建安工程費(fèi)含裝修費(fèi)84725.室外工程費(fèi)3206.工程監(jiān)理費(fèi)857.治理費(fèi)2848.預(yù)備費(fèi)5089.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用50010.總計(jì)15487工程總投資估算表方案2費(fèi)用名稱費(fèi)用數(shù)量萬元1.土地費(fèi)用43022.前期費(fèi)用1933.建設(shè)配套費(fèi)9174.建安工程費(fèi)含裝修費(fèi)91685.

4、室外工程費(fèi)3206.工程監(jiān)理費(fèi)927.治理費(fèi)3008.預(yù)備費(fèi)5509.建設(shè)期財(cái)務(wù)費(fèi)用50010.總計(jì)163427.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.2.1方案A+1即住宅12層48戶,寫字間全部出租除自用局部外,酒店及配套功能自營,停車場(chǎng)出租100個(gè).7.2.1.1財(cái)務(wù)盈利水平動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)工程營業(yè)收入萬元計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元加,公開銷售3300元Zm2寫字間出租486/年90%出租率；50元Zitf酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率,平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元ZnfX夭配套功能營業(yè)收入335/年200元/nfX月,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/乂月乂個(gè)合計(jì)1829

5、/年未計(jì)住宅樓銷售收入1794萬元B、營業(yè)利潤未計(jì)建設(shè)本錢營業(yè)工程營業(yè)利潤萬元計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)治理費(fèi)用由住戶承當(dāng),保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計(jì)算,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1129/年未計(jì)住宅樓銷售利潤1794萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間工程200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)7794463-5409自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701707土地費(fèi)用300013

6、02前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045治理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258457現(xiàn)金凈流量6-7238-6116D、投資回收期估算：工程總投資的回收期為15487-1794+1193-250=14.5年.假定貸款本金14.5年后歸還,經(jīng)營期每年只支付利息E、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期不變價(jià)計(jì)算,+15487=300%每年為300彷50=6%7.2.1.2盈虧平衡分析A、住宅銷售的平衡點(diǎn)是50%X50%+200=25%即住房率到達(dá)25%能夠保本經(jīng)營.C、寫字樓經(jīng)營的平衡點(diǎn)物業(yè)治理費(fèi)按5元/WX月

7、計(jì)算,保平點(diǎn)是5奇0=10%即出租率到達(dá)10%即可以保本經(jīng)營.7.2.1.3敏感性分析由于住宅樓公開銷售在本方案中所占的比例很小,因此敏感性影響可以忽略不計(jì).對(duì)于本方案影響較大的是酒店住房率和寫字樓出租率.變化因素變化幅度利潤萬元年投資利潤率%基數(shù)011926.0出租率+10%13766.9+5%12846.4-5%11025.6-10%10105.17.2.2方案A+2即住宅18層72戶,寫字間全部出租除自用局部外,酒店及配套功能自營,停車場(chǎng)出租100個(gè).7.2.2.1財(cái)務(wù)盈利水平動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)工程營業(yè)收入萬元計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2730元/m公開銷售3300元/m2

8、寫字間出租486/年50元/m2酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率,平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/nfx夭配套功能營業(yè)收入335/年200元/nfX月,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年300元/乂月乂個(gè)合計(jì)1829/年未計(jì)住宅樓銷售收入3222萬元B、營業(yè)利潤未計(jì)建設(shè)本錢營業(yè)工程營業(yè)利潤萬元計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售2982一次性收入寫字間出租486/年90%出租率；物業(yè)治理費(fèi)用由住戶承當(dāng),保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入185/年按50%的利潤率計(jì)算,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租36/年100%出租率合計(jì)1193年未計(jì)住宅樓銷售利潤3222萬元C、投資回收期估算

9、：工程總投資的回收期為15487-3222+1193-250=13.02年.假定貸款本金13.02年后歸還,經(jīng)營期每年只支付利息D、投資回報(bào)率計(jì)算按50年經(jīng)營周期不變價(jià)計(jì)算,+15487=310%每年為310彷50=6.2%7.2.2.2盈虧平衡分析略7.2.2.3敏感性分析略7.2.3方案B+1即住宅12層48戶,寫字間全部出售除自用局部外,酒店及配套功能自營,停車場(chǎng)出售100個(gè)車位.7.2.3.1財(cái)務(wù)盈利水平動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)工程營業(yè)收入萬元計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元加,公開銷售3300元/m2寫字間出售42105200元/m2酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住

10、房率,平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/nfx夭配套功能營業(yè)收入335/年200元/nfX月,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入6604萬元B、營業(yè)利潤未計(jì)建設(shè)本錢營業(yè)工程營業(yè)利潤萬元計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計(jì)算,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤6604萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間工程200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)90004818-1576自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入30003

11、6041307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77867701903土地費(fèi)用30001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30005472室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045治理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量1214-2883-2479D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資15487現(xiàn)金流入：第一年3000300012487第二年360436048883第三年6546545229654654第十五年654654381第十六年654651回收期=15+381部54=15.6年工程總投資的回收期為15.6年.E、

12、投資回報(bào)率按50年經(jīng)營周期不變價(jià),+15487=212%每年為212彷50=4.2%7.2.3.2盈虧平衡分析略7.2.3.3敏感性分析本方案的敏感性主要表現(xiàn)在住宅及寫字樓、停車場(chǎng)的價(jià)格及本錢變動(dòng).詳表略7.2.4方案B+2即住宅18層72戶,寫字間全部出售除自用局部外,酒店及配套功能自營,停車場(chǎng)出售100個(gè)車位.7.2.4.1財(cái)務(wù)盈利水平動(dòng)態(tài)分析A、營業(yè)收入營業(yè)工程營業(yè)收入萬元計(jì)算依據(jù)住宅樓銷售3222內(nèi)部出售2330元/m公開銷售3300元Zm2寫字間出售42105200元Zm2酒店客房營業(yè)收入972/年按50%的住房率,平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元ZnfX夭配套功能營業(yè)收入335/年200元

13、/nfX月,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出售6006萬元/個(gè)合計(jì)1307/年未計(jì)銷售收入8032萬元B、營業(yè)利潤未計(jì)建設(shè)本錢營業(yè)工程營業(yè)利潤萬元計(jì)算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出售4210一次性收入酒店客房營業(yè)收入486/年按50%的利潤率計(jì)算配套功能營業(yè)收入168/年按50%的利潤率計(jì)算,不含會(huì)議室停車場(chǎng)出租1000一次性收入合計(jì)654/年未計(jì)住宅樓銷售利潤8032萬元C、全部投資的現(xiàn)金流量表單位：萬元時(shí)間工程200320042005現(xiàn)金流入量合計(jì)90006246-844自有資金投入1000主營業(yè)務(wù)收入300050321307借入資金5000現(xiàn)金流出量合計(jì)77868397903土地費(fèi)用3

14、0001302前期費(fèi)用169建設(shè)配套費(fèi)847建安工程費(fèi)30006168室外工程費(fèi)100220工程監(jiān)理費(fèi)4045治理費(fèi)130154利息250250250歸還借款本金其他費(fèi)用250258653現(xiàn)金凈流量1214-2151-1747D、投資回收期估算：單位：萬元現(xiàn)金流量回收額未回收額總投資16342現(xiàn)金流入：第一年3000300013342第二年503250328310第三年6546547656654654第十四年654654462第十五年654462回收期=14+462部54=14.7年工程總投資的回收期為14.7年.E、投資回報(bào)率略6.2.4.2盈虧平衡分析略6.2.4.3敏感性分析略以上四種方

15、案的比擬分析：四種方案的投資回收期根本接近,但是四種方案的前期資金回收額差異較大,本工程的資金回收除了前期銷售外,主要靠后期經(jīng)營收入,A方案后期經(jīng)營資金本錢壓力較大,但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較大.B方案那么相反,前期回收額較小,后期經(jīng)營資金本錢壓力較大,但長期經(jīng)營收益也相應(yīng)較小.7.3自有資金的核算7.3.1建設(shè)期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元,根據(jù)實(shí)際情況和借款額度增減.7.3.2經(jīng)營期自有資金占用工程資金占用量萬元計(jì)算依據(jù)固定資產(chǎn)投入790酒店設(shè)施：2萬元/每間客房；配套功能設(shè)備：1000元/nf；酒店治理辦公設(shè)備：50萬元；流動(dòng)資金及稅費(fèi)486酒店的治理費(fèi)用：營業(yè)額的50%不可預(yù)見費(fèi)128上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%