簽訂購房合同需注意事項(xiàng)

1、簽訂購房合同需要考前須知想成為一位普通購房者,光有購房的想法是不夠的,還要通過學(xué)習(xí)、了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí),由于你可能是某些領(lǐng)域的行家里手,但畢竟不是房地產(chǎn)方面的行家,要想買得明白,自己就必須了解房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí).掌握購房知識(shí)是減少風(fēng)險(xiǎn)的必要途徑,也是實(shí)現(xiàn)我們消費(fèi)者與開發(fā)商之間信息對(duì)等的必要工具.通過什么途徑了解購房知識(shí)呢？現(xiàn)在是資訊興旺的年代,了解購房知識(shí)的途徑很多,比如查閱房地產(chǎn)方面的報(bào)刊雜志、購置相關(guān)書籍、去售樓處與從業(yè)人員交流、網(wǎng)絡(luò)查詢、電視播送等方式.一、購房流程目前,唐山的樓市上,雖然各工程有其各自的程序,但總的來說,以下根本步驟是每個(gè)購房者都可能會(huì)經(jīng)歷到的：(1)簽訂認(rèn)購書,交納定

2、金；(2)根據(jù)認(rèn)購書約定的時(shí)間、價(jià)格等,與開發(fā)商簽訂商品房買賣契約,并按契約約定交付房款；(3)買賣雙方到房屋治理局或房屋所在地區(qū)縣各局辦理合同登記手續(xù)(大局部工程由開發(fā)商代辦)；(4)辦理購房貸款(商業(yè)性貸款或公積金貸款),與商業(yè)銀行或市住房基金治理中央簽訂貸款協(xié)議；(5)驗(yàn)收房屋,辦理入住手續(xù)；(6)購房者與物業(yè)治理公司簽訂有關(guān)物業(yè)治理契約及交納相應(yīng)費(fèi)用；(7)開發(fā)商與購房者共同辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),購房者領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證.二、概念1.樓盤均價(jià)：是樓盤的平均價(jià)格,它代表著一個(gè)工程整體的價(jià)位水平.但購房者在去售樓處咨詢時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn),用標(biāo)著的“均價(jià)來買房,往往是買不到的.那么“均價(jià)到底是什么呢？開發(fā)商在

3、開盤銷售之前根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況以及本錢核算,定出要銷售的小區(qū)中的銷售價(jià)格,這個(gè)價(jià)格就是工程的均價(jià).一個(gè)樓盤在推向市場(chǎng)時(shí),先有“均價(jià),通過它來計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位,它是整個(gè)樓盤銷售價(jià)格限制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn),是這個(gè)樓盤售價(jià)的平均值.根據(jù)這個(gè)平均值,才是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來的價(jià)差系數(shù).用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù),得出這棟樓的銷售平均價(jià).2.樓盤起價(jià)：樓盤中相對(duì)位置不好的那一類房子的單價(jià).起價(jià)房可能只有一套或一層,所以對(duì)購房者沒有太大的實(shí)際意義,只是參考價(jià)而已.3.使用率：住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率,一般高層塔樓在72%至75%之

4、間,板樓在78%至80%之間.4.實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比,大于使用率,因此,往往有開發(fā)商用實(shí)用率來吸引買房人.5.住宅的結(jié)構(gòu)的形式(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅：磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑,柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu).通俗地講,磚混結(jié)構(gòu)是以小局部鋼筋混凝土及大局部磚墻承重的結(jié)構(gòu).(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅：磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑,樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋.目前這種結(jié)構(gòu)在北京較少采用.(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作,

5、墻用磚或其他材料填充.這種結(jié)構(gòu)抗震性能好,整體性強(qiáng),抗腐蝕耐火水平強(qiáng),經(jīng)久耐用.6.住宅的開間、進(jìn)深、層高和凈高(1)住宅的開間：就是住宅中房間的寬度.住宅建筑的開間一般為：2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米.(2)住宅的進(jìn)深：就是指住宅的實(shí)際長度.為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,進(jìn)深不宜過長.(3)住宅的層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓地板面或樓板面之間的距離,也就是一層房屋的高度.現(xiàn)住宅的層高一般在2.7米2.9米.(4)住宅的凈高：住宅的凈高是指地板面上外表到上層樓板下外表之間的距離.凈高和層高的關(guān)系可以用以下公式來表示：凈高=層

6、高-樓板厚度7.建筑容積率、建筑密度和綠化率建筑容積率：是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比.建筑密度：即建筑覆蓋率,指工程用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比.綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比.8.商品房的銷售面積的計(jì)算方法商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和(一)套內(nèi)建筑面積的計(jì)算方法：套內(nèi)使用面積：住宅按?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?(GBJ96-86)規(guī)定的方法計(jì)算；其他建筑根據(jù)專用建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的方法或參照?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?計(jì)算.套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體,有共用墻及非共用墻兩種：(1)

7、共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積.(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積.(二)商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要包括以下兩局部：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑效勞的公共設(shè)施用房和治理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%.以下空間不得計(jì)入公用建筑面積：(1)作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等.(2)作為人防工程的地下室.公用建筑面積計(jì)算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=各套套內(nèi)建筑面積X公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)因此,商品房銷售面積公式還可表達(dá)為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù))9.房屋的產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有者對(duì)房屋所擁有的完全所有權(quán),主要包括對(duì)房屋的占有,使用,處分和收益權(quán).簡單說就是擁有使用該房屋,或出租該房屋獲取租金收入,出售該房屋獲取增值,將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利.10.印花稅印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅.1)征稅范