中海項目成本管控經(jīng)驗

1、精品文檔中海項目成本管控經(jīng)驗中海項目成本管控經(jīng)驗提要：中海有一套成熟的項目后 評估報告體系，乃至形成了一系列項目后評估報告模板，這 個模板包括項目概況更多精品自財務(wù)中海項目成本管控經(jīng)驗一、中海成熟的項目后評估報告體系中海有一套成熟的項目后評估報告體系，乃至形成了一 系列項目后評估報告模板，這個模板包括項目概況、項目投 資管理評估、營銷管理評估、合約管理評估、設(shè)計管理評估、 工程管理評估、項目財務(wù)評價、綜合評估等，對項目發(fā)展的 經(jīng)驗、教訓(xùn)、存在問題、解決辦法、改進(jìn)措施等都有所總結(jié)。 細(xì)目如下圖所示。而對于不同類型不同城市不同產(chǎn)品系列的項目，項目后 評估可有針對性的管理策略，下文以成本管控為例進(jìn)行

2、例 舉。二、低投資高利潤項目成本管控的4大漏洞與8大經(jīng)驗以成都中海格林威治城項目為例，該項目實現(xiàn)了投資預(yù) 期，是低投資高利潤的一個項目，較為注重成本控制，特別 是將從各個環(huán)節(jié)加強(qiáng)建安成本的控制列為重要工作。該項目實施階段與可研階段相比，其前期費(fèi)用、建安成 本、營銷費(fèi)用及管理費(fèi)用增加較大，實施階段建安成本與控制指標(biāo)相比，總體水平因政府不可抗力原因有所增加，但在 公司規(guī)定的超支范圍內(nèi)，除去政府原因，實際建安費(fèi)用與控 制指標(biāo)基本持平。4 大成本漏洞漏洞1:市場調(diào)查與研究不足增加室外工程成本景觀投入與售價的關(guān)系、景觀投入與小業(yè)主的期望值的 關(guān)系、其他開發(fā)商在景觀上的較大投入，都直接影響了中海 成都公司

3、，該項目決定順應(yīng)市場潮流，加大在環(huán)境景觀及綠 化上的投入。而由于未能提前對市場進(jìn)行調(diào)查和研究，前期 成本預(yù)測與市場有所脫軌，導(dǎo)致室外工程成本加大。漏洞2:不合理的工期增加成本室外鋼天橋，施工單位進(jìn)場后，項目部要求施工單位進(jìn) 場后馬上制作施工，但大部分沒有工作面，導(dǎo)致堆放在現(xiàn)場 約4個月。造成材料資金積壓、現(xiàn)場管理費(fèi)損失等。漏洞3:市場政策把控不足造成成本增加地下室人防工程，原人防設(shè)計采用硅隔墻，為了節(jié)省成 本，將硅隔墻改為磚砌體隔墻，在人防驗收中，無法通過， 最后采用植筋辦法，重新改為硅隔墻。漏洞4:工程效果把握不好，4次變更增加成本該項目為成都公司第一個高層住宅群，對綠化設(shè)計缺少 經(jīng)驗，按照

4、原來其他城市已有項目的綠化設(shè)計經(jīng)驗進(jìn)行設(shè) 計，但未能分析其多層與高層的差異導(dǎo)致綠化需要的差異性，作由第一次調(diào)整。第一次調(diào)整時樹又選擇太大，大到市場上根本就無法供給，被迫進(jìn)行第二次調(diào)整；第二次又由現(xiàn) 原始設(shè)計情況，樹比較小，達(dá)不到效果，不得不進(jìn)行第三次 調(diào)整；第三次達(dá)到比較理想效果；第四次調(diào)整主要是業(yè)主投 訴，為了維護(hù)公司形象，進(jìn)行第四次調(diào)整。8 大成本經(jīng)驗第一，混凝土采購，打破了所有混凝土廠家的價格聯(lián)盟 的潛規(guī)則，談判過程中采取各個擊破的談判政策，占據(jù)主動,第二，鋼材采購由以前的乙供更改為甲購，進(jìn)行時時市 場價格的變化調(diào)整，較好的控制了成本，并避免了施工方以 市場缺貨為借口拖延工期，較好的保證

5、了工期。第三，鋼材、防火門、公共部位燈具施行年度招標(biāo)，從 該項目開始由以前的單項目招標(biāo)改為聯(lián)合其他項目一起進(jìn) 行年度招標(biāo)，降低了成本且也充分調(diào)動投標(biāo)單位的積極性， 效果較好。第四，UPVc排水管、PVc穿線管、PPR給水管采用甲方 先招標(biāo)后定廠、定價，簽訂三方協(xié)議，在本項目執(zhí)行包干單 價，由乙方進(jìn)行采購。第五，電梯采購，提前一年對市場進(jìn)行摸底作前期準(zhǔn)備 工作，在條件成熟后邀請 14個知名電梯品牌的廠家進(jìn)行技 術(shù)及經(jīng)濟(jì)招投標(biāo)。第一次回標(biāo)后，各相關(guān)部門評標(biāo)，商議選 由部分電梯廠家進(jìn)行第二輪招投標(biāo)。第二輪投標(biāo)完成，又進(jìn)行了 3次談判才最終確定了電梯供應(yīng)商。最終簽約價格較第二次投標(biāo)價格與下降了 18%

6、第六，配電柜采購，克服了圖紙不準(zhǔn)確，技術(shù)復(fù)雜，元 件數(shù)量、型號較多的困難。實行先對元件進(jìn)行招標(biāo)，再采取 多輪議標(biāo)的方式，成功將成套費(fèi)用談到理想的價格。第七，在潛污泵招標(biāo)方面，根據(jù)圖紙，與各投標(biāo)廠家和 公司技術(shù)人員一起進(jìn)行多次核查、論證，將原設(shè)計所用的緩 閉式止回閥改為潛污泵專用止回閥，降低了成本。第八，形成了一份專業(yè)的部品標(biāo)準(zhǔn)，編制了操作性極強(qiáng) 的清單投標(biāo)報價體系，潔具采購打破了傳統(tǒng)的發(fā)標(biāo)計價模 式。三、新進(jìn)入?yún)^(qū)域項目成本管控的 7大漏洞與9大經(jīng)驗以長春中海水岸項目為例，該項目作為中海長春公司首 個項目，未有成熟經(jīng)驗得以借鑒，同時因發(fā)展周期較長，前 期工程無集團(tuán)批復(fù)成本控制值，建安總成本與計劃

7、成本控制 值相比略有增加。但是在建安成本控制中，特別是合約管理 過程中由現(xiàn)一些情況，長春公司對此進(jìn)行了較深入的總結(jié)分 析。7 大成本漏洞漏洞1:新進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展，過程磨合增加成本由于是新進(jìn)入?yún)^(qū)域，長春公司各部門都處于工作磨合狀 態(tài)，重組整合的人員，對于中海的企業(yè)管理模式尚未清晰，尤其是在各專業(yè)部門，如合約、設(shè)計、項目等體現(xiàn)得尤為突 由些，圖紙由圖滯后，出圖質(zhì)量未能夠達(dá)到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及深度， 圖紙會審留于形式，招標(biāo)漏項缺項，超常規(guī)的工期安排，以 及各方面的協(xié)調(diào)、配合、溝通等工作未能夠達(dá)到預(yù)期的順暢， 無形中導(dǎo)致成本超支。如下圖為該項目發(fā)展建安成本超值分 析（為項目發(fā)展期間數(shù)據(jù)）。從上表分析可知，成本超

8、支主要為土地費(fèi)用超支比例為 8%建安費(fèi)用超支7%利息費(fèi)用超支31%銷售費(fèi)用超支24% 稅金超支40%整體項目超支12%漏洞2:新進(jìn)入?yún)^(qū)域公司籌建期營銷費(fèi)用失控公司的籌建期都需花費(fèi)大量的甚至超額營銷費(fèi)，對于品 牌的樹立和前期的宣傳投入較多，這中海項目成本管控經(jīng)驗提要：中海有一套成熟的項 目后評估報告體系，乃至形成了一系列項目后評估報告模 板，這個模板包括項目概況更多精品自財務(wù)樣，才能打開市場爭奪市場。另外，由于公司初建期間管理 不足而導(dǎo)致營銷費(fèi)用超支，監(jiān)管體系不嚴(yán)引起費(fèi)用流失。漏洞3:跨年施工導(dǎo)致費(fèi)用增加水岸春城項目三期主體續(xù)建工程，是采用費(fèi)率招標(biāo)模式，簽訂合同日期為 2005年，竣工日期為20

9、07年，在這過 程中人工、材料、機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用的上漲，也是導(dǎo)致成本增加的主要原因。：漏洞4:設(shè)計缺欠導(dǎo)致成本增加水岸春城一期半地下車庫、屋面設(shè)計為覆土的屋面，但 防水措施不夠嚴(yán)密且泛水高度未考慮到業(yè)主裝修后的變化， 造成漏水現(xiàn)象較為普遍。景觀硬鋪裝采用的米石及馬賽克，不適合東北氣候，造 成質(zhì)量問題較為普遍。為節(jié)約成本，會所泳池上空的墻面使用涂料，而未貼面 磚，結(jié)果由現(xiàn)大面積長毛情況，反而增加了成本支由。車庫標(biāo)高設(shè)計不完善，導(dǎo)致雨季車庫地面泛水，截水溝 未能發(fā)揮其作用。漏洞5:無圖分判影響成本的增加無圖分判造成暫定工程量不準(zhǔn)確，由圖質(zhì)量較為粗糙的 情況下，導(dǎo)致分判范圍、責(zé)任劃分模糊，分判缺項、漏

10、項、 丟項、各工種交界說明不明確的情況頻頻發(fā)生，在項目發(fā)展 過程中，設(shè)計圖紙的頻繁變更，施工圖設(shè)計時間較短，施工 圖尚未由圖或者設(shè)計圖紙質(zhì)量不高，形成典型的“三邊”工 程，施工階段發(fā)生的設(shè)計修改、變更、有些甚至是結(jié)構(gòu)性、 顛覆性的改動。如主體工程c6接建一個單元、園建工程變更量較大， 同時受北方地區(qū)的氣候影響，大型水系工程及景石在后期維 護(hù)工作中造成成本增加的情況較為嚴(yán)重。漏洞6:氣候影響成本的增加為保證小區(qū)內(nèi)的整體效果及營銷整體策劃安排，園區(qū)綠 化工程從設(shè)計階段的選苗、種植、保養(yǎng)、維護(hù)等工作，都是 在精心的合理策劃下進(jìn)行的，但受北方地區(qū)氣候的特殊性所 影響，同時未有成熟的經(jīng)驗做支持，冬季過后

11、，苗木存活率 非常低，導(dǎo)致次年春天的綠化整體維護(hù)量較大，影響造價。漏洞7:不合理的工期影響成本增加為實現(xiàn)集團(tuán)下達(dá)的任務(wù)指標(biāo)，滿足總體項目運(yùn)營的各個 時間節(jié)點，超常規(guī)的工期安排影響著建安成本的增幅情況， 如增加的人工、周轉(zhuǎn)材料、早強(qiáng)劑的使用、機(jī)械設(shè)備等，不 合理的工期達(dá)到一定限度時，工期措施成本則會急劇上升。 而工期損失則不然，綜合工期成本的各種因素，找到一個工 期成本為最低的理想點，是非常值得探討的課題。9 大成本經(jīng)驗第一，基礎(chǔ)形式的調(diào)整。水岸春城項目一期基礎(chǔ)工程均采用沉管灌注樁的形式， 此種形式工期比較長，耗費(fèi)的人力、物力比較嚴(yán)重不利于成 本控制，續(xù)建工程針對此種情況改用毛石基礎(chǔ)，經(jīng)實踐證明

12、 毛石基礎(chǔ)雖然造價低，但工期相對較長，且對施工人員的技 術(shù)水平要求較高，結(jié)合目前市場的實際情況，具備毛石基礎(chǔ) 施工經(jīng)驗的人員較少，質(zhì)量與工期的問題很難掌控，經(jīng)歷以 上的經(jīng)驗積累與施工現(xiàn)場的地質(zhì)情況，修改方案改為預(yù)制樁基礎(chǔ)形式，預(yù)制樁采購形式為甲供，大大提高了施工效率，壓縮工期，雖然表面上增加了成本造價，但最終按照項目發(fā)展計劃、現(xiàn)場管理及后期的成本控制來看是非常值得的。c2 、c3基礎(chǔ)加固處理增加費(fèi)用 200多萬元。第二，墻體保溫形式調(diào)整。水岸春城項目一期墻體保溫工程為夾芯墻體，復(fù)合墻體保溫的形式，此類技術(shù)在設(shè)計方面不夠成熟，施工工藝復(fù)雜，不易控制質(zhì)量，施工過程中，在細(xì)部節(jié)點的施工操作與處理 方

13、面很難達(dá)到設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)，南向主臥、客廳的外窗采用飄窗 方案及陽光房立板造型，屋面保溫層厚度不夠，最終導(dǎo)致冷 橋、長毛的問題很多，整體效果并非十分理想，經(jīng)多方研究 與探討新的工藝，決定采用比較新型的工藝“外保溫”，此種工藝增加網(wǎng)格布、抹灰、粘結(jié)劑等工序，按墻體面積計算 大概增加30元/m2的成本造價，但后期發(fā)生的質(zhì)量問題較少， 保溫效果不錯，綜合而論，此種工藝的引進(jìn)雖然增加了成本 造價但卻減少了工程返修的隱患，達(dá)到成本控制的目的。第三，合約分判模式。項目合約分判是采用不完全總承包模式，即“主承包+專業(yè)分包+甲供材（設(shè)備）工對一些專業(yè)工程例如園建、綠 化、鐵藝、圍墻、土方、塑窗制安、專業(yè)配套工程進(jìn)行

14、分包， 加強(qiáng)項目部對整個項目的全局控制，并采取對影響效果、進(jìn) 度等方面的主要材料進(jìn)行甲供或甲控的管理手段，以緊跟項目進(jìn)度、保證工程質(zhì)量、降低成本為目的展開合約分判工作。主承包工程招標(biāo)均是在施工圖紙尚未完善的情況下進(jìn) 行的，前期工程（水岸春城）因超常規(guī)工期、且無圖分判、 無成熟清單經(jīng)驗，而采用“費(fèi)率”招標(biāo)，暫定總價；后期工 程（萊茵東郡、水岸馨都）采用模擬工程量招標(biāo)， 固定單價、 暫定總價的主承包形式。前期工程（水岸春城）項目多采用費(fèi)率招標(biāo)形式，后期 工程（萊茵東郡、水岸馨都）在圖紙具備條件的情況下，均 采用工程量清單形式招標(biāo)，合同為固定總價合同。材料合同均為固定單價合同，設(shè)備合同均為總價包干合

15、 同。通過對市場材料的充分調(diào)研，結(jié)合長春建筑環(huán)境及本工 程的實際情況，及時并有策略性的確定了 “甲供材料+甲控材料”的采購策略并明確了采購范圍，根據(jù)實際情況逐步調(diào) 整修正了物資管理制度，使物資從計劃-采購-運(yùn)輸-進(jìn)場 -封樣等，一系列的管理流程取得較好的效果，有效地保證 了工程質(zhì)量及建安成本的控制情況，保證了后續(xù)工程的材料 供應(yīng)工作。第四，推行樣板先行?！皹影逑刃小笔菍嶋H的現(xiàn)場圖紙會審工作，是直觀的技 術(shù)交底的好教材，更為有效的指導(dǎo)施工，可起到事前控制的 作用，避免合約分判的經(jīng)濟(jì)損失，對于項目部可以提高工程 質(zhì)量，對各工藝的施工流程表現(xiàn)得更為清晰；對于合約部可以更為準(zhǔn)確的掌握施工的實際情況及對

16、價格的判斷與分析； 對于設(shè)計部可以較為快捷的展示由設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)與合理性、功 能使用性；對于營銷部可以成為賣點及起到活廣告的作用。第五，工程結(jié)算安排。由于招標(biāo)工作是采用“固定單價”的招標(biāo)方式，因此結(jié) 算工作的質(zhì)量，會直接影響公司的利潤情況，在結(jié)算過程中 合約部所有結(jié)算人員都秉承嚴(yán)謹(jǐn)、認(rèn)真、敬業(yè)的工作作風(fēng)， 本著為公司節(jié)余每一分錢就是利潤的工作態(tài)度，總體來看結(jié) 算工作取得了良好的成果，為公司節(jié)約了資金并大大降低了 工程成本。在實際結(jié)算的過程中，按日匯總結(jié)算時發(fā)現(xiàn)的問題，共 同探討尋求最佳的解決方案。中海項目成本管控經(jīng)驗提要：中海有一套成熟的項 目后評估報告體系，乃至形成了一系列項目后評估報告模 板，

17、這個模板包括項目概況 更多精品自財務(wù)在保持內(nèi)部思維統(tǒng)一的同時，經(jīng)常與項目部、市定額站溝通,及時了解當(dāng)時施工現(xiàn)場的真實情況和政策上的一些新規(guī)定， 將主體的結(jié)算額降至最低，在成本控制上也取得了一定的成 績：水岸春城項目二期帶車庫主體工程造價比一期的造價降 低了 100元/平方米（二期結(jié)算時遇到了政策性上調(diào)，上調(diào) 價格達(dá)到50元/平方米），如果沒有政策性調(diào)增，造價會降低150元左右。第六，加強(qiáng)工程變更簽證的管控。要求設(shè)計部必須嚴(yán)格執(zhí)行限額設(shè)計的成本管理理念，嚴(yán) 禁擅自提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及使用功能。對于原設(shè)計影響很小的變 更項目，必須執(zhí)行合約造價測算并經(jīng)設(shè)計負(fù)責(zé)人、合約負(fù)責(zé) 人、項目負(fù)責(zé)人確認(rèn)后才可執(zhí)行，對

18、有可能引起造價較大的 變更，如設(shè)計不適合使用要求、平面布局、建筑結(jié)構(gòu)及裝修 標(biāo)準(zhǔn)有大的變動，需組織公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)召開專題會議，從技 術(shù)、經(jīng)濟(jì)、功能等方面進(jìn)行論證商定后，達(dá)成一致意見后并 形成書面文字紀(jì)要備案。嚴(yán)格設(shè)計變更審批程序。一般性變更由設(shè)計部擬定，并 經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批，大項變更，應(yīng)先做合約測算，報相關(guān)主 管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實施。同時要注重變更的合理性、及時性，對 于不必要的變更堅決不予執(zhí)行，對于莫些不合理或保守設(shè) 計，在滿足使用功能要求的前提下，通過優(yōu)化設(shè)計，可降低 建安成本。加強(qiáng)對設(shè)計變更工程量及內(nèi)容的審核監(jiān)督工作。對于變更中的內(nèi)容及工程量增減，就由項目部工程師及項目部QS人員進(jìn)行現(xiàn)場實測實量

19、，以保證變更內(nèi)容的準(zhǔn)確性。制定統(tǒng)一的設(shè)計變更管理辦法，要求變更單編號連貫一 致，提高變更單的內(nèi)容質(zhì)量，同時變更要準(zhǔn)確及時，以免發(fā) 生返工費(fèi)用，增加成本支由。第七，結(jié)算時嚴(yán)格設(shè)計變更的審查。除在施工過程中嚴(yán)把設(shè)計變更關(guān)外，在竣工結(jié)算時，結(jié) 算人員需從專業(yè)角度對設(shè)計變更進(jìn)行審查主要包括以下幾 個方面：審查設(shè)計變更內(nèi)容是否符合規(guī)定。審核設(shè)計變更內(nèi)容與 原合同內(nèi)所簽定的范圍及內(nèi)容是否重復(fù)列項，即設(shè)計變更增 加的成本費(fèi)用是否包含在合同造價中，如有上述情況，應(yīng)與 項目部、施工單位做好溝通、 審批工作，使其符合合約規(guī)定。審核手續(xù)是否符合制度要求。凡設(shè)計變更必須具備設(shè)計 部或設(shè)計院簽字、蓋章，比較重要的設(shè)計變

20、更還應(yīng)有公司主 管領(lǐng)導(dǎo)的簽字及批示，方能生效，手續(xù)不全不予結(jié)算。審核內(nèi)容是否清楚。設(shè)計變更應(yīng)資料齊全，內(nèi)容表達(dá)清 楚，有具體的變更部位、變更原因、變更項目、變更數(shù)量， 以及特殊情況的技術(shù)處理意見等。設(shè)計變更應(yīng)滿足做增減測 算的要求。如有變更內(nèi)容不清楚或過于簡單，應(yīng)核實具體內(nèi) 容情況，補(bǔ)充設(shè)計變更簽證。審核變更簽證是否準(zhǔn)確。是否存在將不屬于簽證范疇的 內(nèi)容列入簽證參與結(jié)算的情況，諸如像施工單位自身原因返 工的項目，施工現(xiàn)場臨時設(shè)施項目及施工單位現(xiàn)場用工等不 予結(jié)算。審核工程量應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定，以施工過程中發(fā)生的設(shè)計 變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行審核，不能多算或不按規(guī)則計算，在要求施工單位報送相應(yīng)的工程計算

21、式和材料用量明細(xì)表的 同時，合約部也要編制一份完整的結(jié)算書及材料用量明細(xì)， 這樣比照審核，才能做到客觀、公正、合理、準(zhǔn)確進(jìn)行工程 量審核，其次結(jié)算復(fù)審中，還應(yīng)注意審核項目的單價，結(jié)算 書中分項的正確性及程序的準(zhǔn)確性，結(jié)合現(xiàn)場實際情況分析 計算。第八，實施工程量清單招標(biāo)方式，加強(qiáng)招標(biāo)管理。由于工程量清單明確和詳細(xì)地反映了工程的實物消耗 和有關(guān)費(fèi)用。因此，這種計價模式易于結(jié)合工程的具體情況， 有利于成本控制，也有利于承包商自主報價，不僅提高了投 資效益，還促使承包商在施工中采用新技術(shù)、新工藝、新材 料，努力降低成本、增加利潤，在激烈的市場競爭中保持優(yōu) 勢地位。工程量清單招標(biāo)的實施，提高了招投標(biāo)工作

22、的透明度，為承包商競爭提供了一個共同的起點?！傲績r分離、風(fēng)險分擔(dān)”，合理低價中標(biāo)是在其他條件相同的前提下，選擇所有 投標(biāo)人中報價最低但又不低于成本的報價，力求工程價格更 加符合價值基礎(chǔ)。在評標(biāo)過程中，增加詢標(biāo)環(huán)節(jié)，通過綜合 單價、工料機(jī)價格分析，對投標(biāo)報價進(jìn)行全面的經(jīng)濟(jì)評價， 以確保中標(biāo)價是合理低價。實施工程量清單招標(biāo)可以充分發(fā)揮工程量清單中已有 的工程量作用，避免了重復(fù)做預(yù)結(jié)算，節(jié)省了大量的人力物力，同時縮短了招標(biāo)時間、提高了功效，克服了由于誤差帶 來的負(fù)面影響，準(zhǔn)確合理公正，便于實際操作。第九，細(xì)化施工管理，控制成本支由。控制材料用量，合理確定材料價格。在建安成本控制中 材料費(fèi)的控制是主要

23、的方面，材料費(fèi)在工程中往往占有很大 的比重，一般占預(yù)算費(fèi)的 70%占直接費(fèi)的80%左右。因此 必須在施工階段嚴(yán)格按照合同中的材料應(yīng)供量控制，從而有 效地控制工程造價。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，建筑材料的供應(yīng)提 供了多種渠道，而且材料品種價格繁多，要求合約部造價管 理人員應(yīng)密切關(guān)注市場行情， 隨著工程進(jìn)展深入現(xiàn)場、 市場， 掌握第一手的施工情況及材料信息，為結(jié)算工作提供有力的 依據(jù)。嚴(yán)把變更關(guān)，將建安費(fèi)用控制在測算內(nèi)，在施工中引起 變更的原因很多，如工程設(shè)計嚴(yán)重滯后，使工程實際與招標(biāo) 時提供的圖紙不符；當(dāng)前市場供應(yīng)材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計 要求等，這些問題的產(chǎn)生給工程造價留下浮動因素。所以在 施工過程中，

24、必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大施工 規(guī)模，提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加施工內(nèi)容等，為此項目部QS人員需常駐施工現(xiàn)場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，掌握工程造價變化。項目部要加強(qiáng) 現(xiàn)場施工管理，督促施工單位按圖施工， 嚴(yán)格控制變更洽商、 材料代用、現(xiàn)場口頭指令簽證、額外用工及各種合約外費(fèi)用，對必要的變更、應(yīng)做盡量做到先測算，后執(zhí)行，變更一旦發(fā) 生就及時計算因工作量變更而發(fā)生增減的費(fèi)用，隨時掌握費(fèi) 用額度，避免簽證積壓成堆，對工程造價心中無數(shù)，督促施 工單位做好各種記錄，特別是隱蔽工程記記錄和簽證工作， 減少結(jié)算時的扯皮現(xiàn)象。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合，加強(qiáng)成本控制。切實有效的成本控制， 必

25、須從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等多方面采取措施。所以必 須加強(qiáng)現(xiàn)場管理人員以及公司各部門人員的“經(jīng)濟(jì)”觀念、 專業(yè)技術(shù)水平、培養(yǎng)實事求是的辦事作風(fēng)，協(xié)助施工單位搞 好現(xiàn)場施工組織設(shè)計， 合理安排人、財、物，加快施工進(jìn)度， 提高工程質(zhì)量。施工中遇到問題應(yīng)及時與設(shè)計部聯(lián)系，選擇 既科學(xué)又經(jīng)濟(jì)可行的解決方案，克服盲目指揮造成的資源浪 費(fèi)，充分重視節(jié)約成本的重要性，特別是項目部的工程師應(yīng) 與項目部 QS人員相結(jié)合，從合約簽訂、交底、支付進(jìn)度款 至竣工結(jié)算、造價分析等實行全過程管理，嚴(yán)格控制工程造 價。四、高溢價高端豪宅項目成本管控的5大漏洞與4大經(jīng)驗以深圳中海香蜜湖1號項目為例，項目發(fā)展成本有所增 加，主

26、要為補(bǔ)交竣工面積增加產(chǎn)生的土地款、項目定位及檔 次提高增加的前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、營銷費(fèi)，以及合作項目 公司管理費(fèi)增加等。但本項目銷售收入不論是總收入還是單中海項目成本管控經(jīng)驗提要：中海有一套成熟的項 目后評估報告體系，乃至形成了一系列項目后評估報告模 板，這個模板包括項目概況 更多精品自財務(wù)位售價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成本增加的幅度，除去市場因素外，項目的 檔次提高對售價的增加也是一個主要貢獻(xiàn)，因此本項目成本 增加也有其特殊的合理性和必然性。本項目土地成本高，且為合作開發(fā)，因此對建安成本的 控制要求極高。項目發(fā)展的各個階段均有成本控制指標(biāo)，用 以控制成本。項目實際建安總成本比計劃成本控制值降低 了工程成本在

27、控制范圍內(nèi)。5 大成本漏洞漏洞1:合約分判模式帶來的問題初期采用香港私人工程模式：業(yè)主 -總承建商-判頭，相 應(yīng)采用香港合約體系，即由業(yè)主分判的指定分包商與總承包 商簽訂合同，總包負(fù)責(zé)分包商的管理、工程款項計量支付等 全部事宜。其特點是業(yè)主與指定分包商之間不存在合約關(guān) 系，不直接對其進(jìn)行管理，僅通過總包進(jìn)行協(xié)調(diào)。實踐發(fā)現(xiàn) 存在以下問題：現(xiàn)場對指定分包商的管理難度較大：業(yè)主與指定分包商 之間沒有合同關(guān)系，無法直接對其做由指示，特別是設(shè)計變 更、加緊施工等重要環(huán)節(jié)上，現(xiàn)場必須通過總包來協(xié)調(diào)指定分包商?？偘?、指定分包各方利益博弈的結(jié)果使得業(yè)主的重 要指示往往無法及時完全付諸于實際，造成了工程的進(jìn)度拖

28、 延等。付款較慢，影響指定分包的工作：指定分包商的付款流 程環(huán)節(jié)多（分包商-主包-業(yè)主-主包-分包商），周期長，加 之總包單位各方面的原因，使得工程進(jìn)度款無法按時到達(dá)指 定分包商。嚴(yán)重影響了分包商的積極性，對施工進(jìn)度產(chǎn)生了 不良影響。漏洞2:分項工程招標(biāo)中未分列工程量清單在中區(qū)TH、多層住宅和北區(qū)高層住宅主承包工程招標(biāo) 中，未分列各單位工程的實物工程量， 而是簡單地將其匯總。 造成后來公司決定分別由兩家公司承擔(dān)主承包工程分別簽 訂合同時，在如何劃分各自的工程量的問題上，投入了很大 的時間、精力和資源，并且由于施工圖紙設(shè)計質(zhì)量不高（存 在許多設(shè)計不明確、結(jié)構(gòu)構(gòu)件漏標(biāo)注、建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計相互 矛盾、

29、建筑結(jié)構(gòu)與安裝圖紙相互矛盾等情況），給中標(biāo)施工單位鉆空子、扯皮，增加工程成本和工程結(jié)算難度。漏洞3:施工圖設(shè)計工期和施工工期不足設(shè)計和施工工期嚴(yán)重不足，盡管施工前設(shè)計部、發(fā)展部 百般努力，要求設(shè)計院高質(zhì)量、高效率地設(shè)計，合約部在南 區(qū)采用無圖招標(biāo)的方式，力爭盡快開工。但在工程實施中， 由于施工圖設(shè)計不完善和開工前準(zhǔn)備時間嚴(yán)重不足，仍無法避免“三邊”工程帶來的多種后遺癥。眾所周知，建安成本 控制重點和有效性是在方案和設(shè)計階段，但為了完成經(jīng)營指 標(biāo)任務(wù)，只得用金錢換時間，在成本上做由犧牲。漏洞4:設(shè)計變更的審核和管理混亂本項目設(shè)計變更管理比較混亂，發(fā)由設(shè)計變更指令的單 位和部門有：設(shè)計院、公司設(shè)計

30、部、項目部、圖紙會審單以 及施工單位的工程聯(lián)系單， 這些文件中，有重復(fù)同一問題的, 有前后同一問題不同處理方法的，有施工單位沒認(rèn)真看懂圖 紙（或者故意假裝沒看懂）的，有施工單位根據(jù)現(xiàn)場管理人 員或者監(jiān)理人員口頭指令施工的等等，十分混亂。給補(bǔ)充預(yù) 算的審核帶來極大的困擾和難度，對工程成本控制極為不 利。漏洞5:合同簽訂后未能指定材料品牌、型號的變更以 及新指定材料比如鋁合金門窗五金中的把手由流線型改為直線型，沒 有確認(rèn)變更單價就發(fā)生變更指令，而施工單位與五金供應(yīng)商 互相串通，抬高直線性把手的單價來進(jìn)行索賠；再比如原設(shè) 計抗?jié)B硅只要求抗?jié)B標(biāo)號，沒有規(guī)定何種抗?jié)B劑，而在施工 過程中，要求采用“禹克”抗?jié)B劑，給施工單位抓住索賠理 由，增加了較大的成本。4 大成本經(jīng)驗第一，指定分包