土地流轉(zhuǎn)案例分析

1、地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)案例分析和突破案例 1：5 畝承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，2001 年 6 月李2000 年 3 月，某村村民王某，將自己位于本村北大路旁的 以 5000 元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給本村李某父親，之后李某之父一直耕種該承包地。某之父又用這 5 畝承包地互換了本村陳某位于南頭的 5 畝承包地，互換雙方及王某三方又簽訂了承包地互換協(xié)議，此后李某家耕種該土地7 年之久，在此期間三方共守約定沒(méi)有出現(xiàn)爭(zhēng)議。 2004 年，李某之父因病去世。 2008 年秋，因機(jī)場(chǎng)建設(shè)需要，有關(guān)主管部門(mén)依法征用了李某從陳某家互換來(lái)的 5 畝承包地，并付給一定的征用補(bǔ)償。但陳某看到政府補(bǔ)款時(shí)，他稱(chēng)承包地互換違法， 阻撓李某領(lǐng)取

2、該地的補(bǔ)償費(fèi)。 為此， 李某訴訟法院要求確認(rèn)與陳某的互換協(xié)議有效，同時(shí)享有該 5 畝承包地的征用補(bǔ)償款。法庭審理與判決】原告訴稱(chēng)，根據(jù)農(nóng)村土地承包法第 32 條之規(guī)定，“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”， 以及該法第 34 條，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。 承包方有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式”，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在滿足上述條件下可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和互換，即本案2001 年 6 月原告之父用轉(zhuǎn)讓而來(lái)的這 5 畝承包地互換了被告位于南頭的 5 畝承包地是符合法律規(guī)定的，而且互換雙方當(dāng)事人即原告之父、 被告及王某又簽訂了承包

3、地互換協(xié)議， 是三方真實(shí)意思的表示，依合同法第四條規(guī)定， “當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)”，故此互換協(xié)議是合法有效的。此后原告家耕種該土地7 年之久，期間沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何爭(zhēng)議。根據(jù)農(nóng)村土地承包法第 16 條之規(guī)定，“承包人享有下列權(quán)利：（二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償?！钡?3 條之規(guī)定：“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。 ”故原告作為承包地的實(shí)際占有者占用土地 7 年之久后，在承包地依法被征用時(shí)是有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。被告辯稱(chēng)，原告之父雖然與被告簽訂了互換協(xié)議，是真實(shí)意思表示，但

4、根據(jù)物權(quán)法第 9 條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，據(jù)此原告之父和被告之間的互換行為應(yīng)當(dāng)依法到相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行登記，沒(méi)有合法進(jìn)行登記的互換行為是無(wú)效。既然行為無(wú)效，再根據(jù)合同法第58 條規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)予以返還； 不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。 有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的， 應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”，故依無(wú)效合同的處理原則，原告應(yīng)當(dāng)返還被告位于南頭的5 畝承包地，所以由此所得的收益理應(yīng)歸于被告所有。最后，法院認(rèn)為， 原告之父與被告之間關(guān)于農(nóng)村土地承包地的互

5、換行為，是自愿流轉(zhuǎn)的，是雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的，沒(méi)有登記只是不能對(duì)抗善意第三人。根據(jù)農(nóng)村土地承包法第 38 條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人”，以及物權(quán)法第129 條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)?dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記， 不得對(duì)抗善意第三人”；最14 條規(guī)定，“承包高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋第 方依法采取轉(zhuǎn)包、 出租、 互換或者其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)， 發(fā)包方僅以該土地承包

6、經(jīng) 營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同未報(bào)其備案為由， 請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的， 不予支持”。即土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為 項(xiàng)用益物權(quán)， 遵循的并非是登記生效主義， 而是登記對(duì)抗主義， 故即使土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)未經(jīng) 登記亦有效， 這也可以在 物權(quán)法 第 127 條第一款規(guī)定， “土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng) 權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立”得到驗(yàn)證，故法院最終判決原告之父與被告承包地互換協(xié)議有效，原告作為法定繼承人享有南頭 5 畝承包地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及征用土地補(bǔ)償款。評(píng)析】本案是一起涉及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的案件， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)主要指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在的前提條件下， 在不改變所有權(quán)和主體種類(lèi)與土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依法將

7、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。在此案件中， 有如下法律要點(diǎn)要解決：第一，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得問(wèn)題依據(jù)土地承包合同取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的最基本方式， 也是最主要方式。 而隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 一定程度上推動(dòng)了土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)， 加快了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程， 促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而為適應(yīng)這一快速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)方式也各式各樣了。從法律學(xué)理上，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得，分為原始取得和繼受取得。1、原始取得主要是指承包人與發(fā)包人通過(guò)訂立承包經(jīng)營(yíng)合同而取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，分為家庭承包的方式進(jìn)行承包， 承包人于合同成立生效時(shí)取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

8、縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證，并登記造冊(cè)， 確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本案中村民王某位于本村北大路旁的 5 畝承包地和本村陳某位于南頭的 5 畝承包地就是基于原始取得方式獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。2、繼受取得是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中，受讓人通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓?zhuān)牍傻确绞?，依法從原始取得的承包人手中取得土地承包?jīng)營(yíng)權(quán)或者因承包人死亡的，其法定繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包而取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本案中，村民李某之父1998年 3 月從村民王某處取得本村北大路旁的 5 畝承包地是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得。 2001 年 6 月李某之父用這 5 畝承包地互換了本村陳某位于南頭

9、的 5 畝承包地，因而取得了位于南頭的 5畝承包地的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。 2004 年李某之父因病去世，李某作為繼承人在承包期內(nèi)繼續(xù)承包，其通過(guò)繼承的方式取得了位于南頭的5 畝地。第二，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的登記制而土地承度問(wèn)題隨著我國(guó) 物權(quán)法的頒布， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)地位得到確認(rèn)，包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記制度是物權(quán)制度的重要組成部分， 登記最主要功能是對(duì)物權(quán)的設(shè)立、 變更及消滅而產(chǎn)生公示公信的作用。 農(nóng)村土地承包法 第 38 條規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取 互換、 轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記。未經(jīng)登記， 不得對(duì)抗善意第三人。 ”也就是說(shuō)，登記限于互換和轉(zhuǎn)讓的方式

10、，而轉(zhuǎn)包、出租的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)因主體沒(méi)有發(fā)生改變， 故不必申請(qǐng)登記?；Q、 轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的登記是一種申請(qǐng)行為，也不強(qiáng)制當(dāng)事人登記， 沒(méi)有登記只是不得對(duì)抗善意第三人。 事實(shí)上， 作為土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的公示方法的登記制度存在許多問(wèn)題， 從行政主管部門(mén)的登記冊(cè)上是很難反映土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的真實(shí)狀況。 實(shí)際操作中， 本村村民之間的土地流轉(zhuǎn)是自由的， 流轉(zhuǎn)的主體很少會(huì)主動(dòng)要求進(jìn)行登記的， 而作為發(fā)包人在一定期限內(nèi)如果沒(méi)有持合理理由站出來(lái)反對(duì)的情況下，流轉(zhuǎn)主體般就這樣固定下來(lái)。因?yàn)?，農(nóng)村是一個(gè)大集體，一個(gè)村（大隊(duì)）一般是30 至 50 戶人家，本村內(nèi)的土地承包情況， 幾乎每戶人家都知道， 這幾畝田地是誰(shuí)家的，

11、 誰(shuí)家的田地有互換情況，誰(shuí)家的田地轉(zhuǎn)讓給哪家，他們都了如指掌。所以，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記制度對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，既然大家都知道的事情，再去登記也沒(méi)有什么含意?；谝陨鲜聦?shí)，本案中，除村民王某位于本村北大路旁的 5 畝承包地和村民陳某位于南頭的 5 畝承包地在縣級(jí)以上人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門(mén)可能會(huì)有原始登記外， 其他繼受取得如：村民李某父親 1998 年 3 月從村民王某處取得本村北大路旁的 5 畝承包地； 村民李某父親 2001 年 6 月從本村陳某處互換取得位于南頭的 5 畝承包地； 2004 年李某作為繼承人從李某之父處繼承取得位于南頭的5畝地的流轉(zhuǎn)方式的主體變更一般都不會(huì)到行政主管部門(mén)主動(dòng)申請(qǐng)變

12、更登記。農(nóng)村土地承包法第38條也規(guī)定 ，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。而本案中不存在善意第三人的情況。第三， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)方式中轉(zhuǎn)讓、 互換的效力問(wèn)題。依據(jù)中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法第 37 條之規(guī)定，“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式 流轉(zhuǎn)，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。 采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意； 采取轉(zhuǎn)包、言下之意就出租、 互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的， 應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。 ”該法條強(qiáng)調(diào)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)讓 方式流轉(zhuǎn)的， 應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包人同意。 經(jīng)發(fā)包人同意沒(méi)有強(qiáng)調(diào)一定要采用書(shū)面形式， 是采用口頭形式也可以， 而實(shí)踐中大部分都是這么操作的。再者， 最高人民

13、法院關(guān)于審理 涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋 第 13 條之規(guī)定，“承包人未經(jīng)發(fā)包方同意， 采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的， 轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。 但發(fā)包方無(wú)法定理由不同意或者拖 延表態(tài)的除外”。這里增加了一個(gè)但書(shū)， 擴(kuò)展了采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力。按照中華人民共和國(guó)農(nóng)村就是說(shuō)， 沒(méi)有經(jīng)過(guò)發(fā)包方同意或者發(fā)包人不同意， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為都不必然導(dǎo)致 無(wú)效， 只有發(fā)包人有正當(dāng)理由不同意的情況之下才能認(rèn)定無(wú)效。土地承包法 第 10 條規(guī)定，“國(guó)家保護(hù)承包人依法、 自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。 ” 第 40 條規(guī)定，“承包人之間為方便耕種或者各自需要，可以對(duì)屬于同

14、一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地 的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行互換。 ”以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第 6 條之規(guī)定， 包人有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、 流轉(zhuǎn)的對(duì)象和方式。 任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)迫或 者阻礙承包人依法流轉(zhuǎn)其承包土地。 ”本案中，村民王某位于本村北大路旁的 5 畝承包地和村民陳某位于南頭的 5 畝承包地，在依法原始取得合同約定地塊的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，完全可以依據(jù)法律規(guī)定對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)。所以，1998 年 3 月，村民王某和李某父親就本村北大路旁的 5畝承包地的轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效； 2001 年 6月，村民陳某將其依法承包經(jīng)營(yíng)的5 畝承包地互換，是當(dāng)事人雙位于南頭 5 畝土地與李某之父受讓

15、于王某位于本村北大路旁 方真實(shí)意思表示，協(xié)議雖然沒(méi)有證據(jù)證明已經(jīng)發(fā)包方同意，但是協(xié)議的內(nèi)容沒(méi)有違反法律、 行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定， 發(fā)包人的行使撤銷(xiāo)權(quán)的限期已過(guò)。 又根據(jù) 2009 年 5 月份出臺(tái)的 最 高人民法院關(guān)于適用 中華人民共和國(guó)合同法 若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ?第 14 條規(guī)定，合同法第 52 條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，由此更進(jìn)一步地限制了 合同無(wú)效的情形。 因此， 本案中的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換協(xié)議， 當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示， 都是合法有效的。 第四， 土地承包地被依法征收后補(bǔ)償主體的”第 43 條之規(guī)問(wèn)題從直接的法律依據(jù)來(lái)講， 中華

16、人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法 第 16 條之規(guī)定，“承包人享 有下列權(quán)利： （二）承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。定，“承包人對(duì)其在承包地上投入而提高土地生產(chǎn)能力的， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法流轉(zhuǎn)時(shí)有權(quán)獲 得相應(yīng)的補(bǔ)償。 ”中華人民共和國(guó)物權(quán)法 第42條之規(guī)定，“征收集體所有的土地， 應(yīng)當(dāng)依法 足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、 安置補(bǔ)助費(fèi)、 地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用， 安排被征地農(nóng)民的 社會(huì)保障費(fèi)用， 保障被征地農(nóng)民的生活， 維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 ”第132 條之規(guī)定，“承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條第二款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。以上規(guī)定，適用本案可以理解被李某家耕種該土地7 年之久，對(duì)承包地已有較大投入，使應(yīng)當(dāng)5 畝承包地，時(shí)，對(duì)于依法享有這塊的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的李某