政策-土地使用權是否計入房產原值繳納房產稅

1、土地使用權是否計入房產原值繳納房產稅?企業(yè)會計準則和稅務差異。答:一、 根據(jù) 財政部、 國家稅務總局關于房產稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 (財稅 2008152號 , 對依照房產原值計稅的房產,房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度的規(guī)定進行核算。對納稅人未按照國家會 計制度規(guī)定核算并記載的,應按規(guī)定予以調整或重新評估。因此,企業(yè)根據(jù)新會計準則的規(guī)定未將土地使 用權在房屋原價中核算,則在計算繳納房產稅時不需將土地使用權計入房產原值計算繳納房產稅,但對納 稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的,應按規(guī)定對房屋原價進行調整或重新評估后計算繳納房產稅。 另據(jù) 財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城

2、鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知 (財稅 2010121號 , 自 2010年 12月 21日起,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包 括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于 0.5的,按房產建筑面積 的 2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價。對宗地容積率低于 0.5的,其計入房產原值的地價 按以下公式計算:計入房產原值的地價 =應稅房產建筑面積×2×土地單價。通過劃撥方式取得土地使用權 的,計入房產原值的地價為零。一、這一規(guī)定與企業(yè)會計準則存在的差異 形資產單獨核算,土地使用權賬面價值不計入建筑物建造成本。

3、企業(yè)取得的土地使用權通常應確認為無形 資產,但改變土地使用權用途,用于賺取租金或資本增值的,應當將其轉為投資性房地產。自行開發(fā)建造 廠房等建筑物,相關的土地使用權與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑 用于建造對外出售的房屋建筑物,相關的土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。 也就是 說執(zhí)行企業(yè)會計準則的企業(yè),其取得的土地使用權是單獨作為無形資產核算的,其價值不包括在賬簿 中固定資產-房屋的價值中, 因此, 其在計算繳納房產稅時是并不包含土地價款的。 2010年 12月 21日前, 稅務機關也都是按照這個原則執(zhí)行的。 2010年 12月 21日后,按財稅 2

4、010121號規(guī)定,房產原值的會計 和房產稅處理就不一致。會計上仍然按照企業(yè)會計準則的規(guī)定,在帳薄“固定資產”科目中記載的房 屋原價不包含地價及其他費用;稅收上在申報繳納房產稅時,卻要按照財稅 2010121號規(guī)定,房產稅的計 稅依據(jù)要包括地價及其他費用。二、這一規(guī)定廢止了與此不一致有關規(guī)定財稅 2010121號規(guī)定,本通知自發(fā)文之日(2010年 12月 21日起執(zhí)行,此前規(guī)定與本通知不一致的, 按本通知執(zhí)行,這就廢止了與此不一致的有關規(guī)定。如,財政部、稅務總局關于房產稅若干具體問題的 解釋和暫行規(guī)定 (財稅地字 19868號曾規(guī)定, “房產原值”是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿“固 定資產

5、”科目中記載的房屋原價。財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知 (財稅 2008152號曾規(guī)定,對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均 應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。對納稅人未按國家會 計制度規(guī)定核算并記載的,應按規(guī)定予以調整或重新評估等。三、房產稅計稅依據(jù)中的土地價值將如何計算配比宗地容積率是房產稅中首次提到的概念。宗地容積率指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比 值。容積率越小說明工程項目的建筑面積小,沒有充分地利用土地,造成土地浪費。按規(guī)定,這里特別強 調的是國家的宏觀政策是鼓勵小高層建

6、筑, 杜絕浪費土地, 保正合理的宗地容積率。 一般來講建筑物越高, 宗地容積率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑;多層建筑的容積率高于別墅、平房。現(xiàn)根 據(jù)企業(yè)會計準則和財稅 2010121號文件的規(guī)定,就房產稅計稅依據(jù)中的土地價值如何計算配比本人在 此做一個詳細的解讀。如容積率大于 1,則將土地價值按建筑面積分攤,確定征稅的房產原值。 如容 積率小于 1,且不小于 0.5,可以按容積率乘以土地價值,以此結果再按建筑面積分攤,確定征稅的房產原 值。 如容積率小于 0.5,按房產建筑面積的 2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產原值的地價,根據(jù)這 一規(guī)定計算出來的這個面積肯定是大于房產實際占用的土地面積的,這是政策對不充分利用土地資源的一 種懲罰。 例:如土地 10000平米,價值 1000萬,容積率 0.6,地上房屋總建