園區(qū)招商與運營方案

1、勿包頭市鑫東再生資源有限公司產(chǎn)業(yè)園招商及管理運營方案編制單位：鑫東再生資源有限公司編制人員：王新民編制日期：2013年6月18日審核批準(zhǔn)：郝 飛包頭市鑫東再生資源有限公司產(chǎn)業(yè)園招商及管理運營方案一、產(chǎn)業(yè)園的基本概況110國鑫東再生資源產(chǎn)業(yè)園緊鄰國鐵京包線東興站、京藏高速公路和道，通往鄂爾多斯的黃河高架橋從園區(qū)中間穿過。產(chǎn)業(yè)園西距包頭東河區(qū) 16km南距鄂爾多斯市134km東距呼和浩特市144kmi地處內(nèi)蒙古呼包 鄂金三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)的中心地帶，地理位置優(yōu)越，公路、鐵路通往全國各地，交通十分便捷。產(chǎn)業(yè)園占地總面積970 畝，分三宗土地。其中西場地東區(qū)396 畝，西場地西區(qū)84 畝；東場地490 畝

2、。除自用面積外可開發(fā)利用面積800 畝。產(chǎn)業(yè)園主體規(guī)劃分為再生資源市場、石材市場、建材市場三個園區(qū)。產(chǎn)業(yè)園具備功能包括廢舊有色金屬、廢舊機(jī)械設(shè)備、舊建材、廢家電、用品、廢舊車輛、廢塑料等廢品的回收、倉儲和經(jīng)營；大型設(shè)備、汽車、機(jī)具經(jīng)營場所；鋼材、木材、水泥、水泥制品、地板磚、雕塑、石材等建材類加工、經(jīng)營；二手機(jī)械設(shè)備、二手工程車輛交易市場；各類物資倉儲、中轉(zhuǎn)、物流運輸集散地；也可做適合于租用場地經(jīng)營的其它企業(yè)入園。園區(qū)可提供 300 戶企業(yè)或商戶進(jìn)駐，將成為綜合性、多功能、環(huán)保型的再生資源回收利用、交易和全方位服務(wù)的平臺。將成為國家西部地區(qū)最具影響力的再生資源基地之一。產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施包括道路、

3、場平、供水供電及辦公、賓館、餐飲、養(yǎng)魚池、大型車庫等服務(wù)設(shè)施已由包頭市鑫東再生資源有限公司投資改造完成。二、 市場分析與招商目標(biāo)客戶定位根據(jù)多次對包頭市環(huán)境分析與市場的考察，結(jié)合我公司投資條件，我們招商的目的就是在符合環(huán)保要求的前提下將800 畝場地租賃出去。公司與去年就組織人員經(jīng)過多次的市場調(diào)研分析，從三方面進(jìn)行園區(qū)的招商定位。一是考慮到東河區(qū)政府要招商引資再生資源深加工產(chǎn)業(yè)，為配套再生資源加工產(chǎn)業(yè)將我們園區(qū)一部分定位于給再生資源深加工產(chǎn)業(yè)作為廢舊物資回收和儲備基地向廢舊物資回收商戶招商；二是鑒于東河區(qū)對北梁棚戶區(qū)進(jìn)行改造，興勝舊貨市場必然面臨搬遷，其搬遷地點政府還沒有選定，由此給我們園區(qū)吸

4、收引入舊貨市場商戶進(jìn)入提供了機(jī)遇；三是涉及萬青路的金磊等石材市場近一兩年面臨著搬遷或新一輪合同續(xù)簽，金磊石材市場經(jīng)營合同在2014年3月28日到期后面臨拆遷可能性非常大； 佳美建材市場今年8月也面臨新一輪的續(xù)簽，其首期租金是 3元/平米年, 市場商戶基本上是從二手商手中以不低于 46元/平米月轉(zhuǎn)租下來，折合 48 72/平米年，3200048000元/畝年，場地租金比較昂貴；其它幾個市 場租金同樣也是比較高。從調(diào)研和實地考察情況看，政府已經(jīng)在石拐區(qū)工 業(yè)園區(qū)引進(jìn)福建開發(fā)商正在建設(shè)的閩南石材裝飾建材城項目，目前該項目 僅完成了場地平整工程，預(yù)計其最快明年中旬方可具備招商入住條件，且 該項目建設(shè)檔

5、次較高，投資相對較高必然形成進(jìn)駐費用也會相對較高。由 此在時間上和進(jìn)駐的租金上給我們引進(jìn)石材加工商戶提供競爭優(yōu)勢。依據(jù)選定目標(biāo)市場定位，編制園區(qū)項目規(guī)劃圖。三、招商措施和手段一個是招商初期用低租金的優(yōu)勢去吸引商戶入住，盡快形成人氣和市 場；二是公司想法設(shè)法與包頭市東河區(qū)政府、包鋁園區(qū)管委會溝通，通過 政府出臺強(qiáng)制政策，采用強(qiáng)制手段將廢舊物品收購商戶和舊貨經(jīng)營商戶引 進(jìn)園區(qū)。三是采取多條腿走路的方式，不局限于石材加工、廢舊物資回收 和舊貨商戶的入園，如果尋找到在食品加工、養(yǎng)殖業(yè)等非常有實力的投資 企業(yè)，具一兩個項目就可全部占用園區(qū)的。針對采取的措施為提高其實施效率公司從兩方面工作分工來加快工作推

6、進(jìn)。具體見如下分配：四、確定招商政策今年來從整體大的經(jīng)濟(jì)氣候看，無論國家還是包頭市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)都不樂觀；從選擇的進(jìn)行入行業(yè)市場也不是很景氣。針對我們產(chǎn)業(yè)園所處地里 位置我們具備最強(qiáng)的競爭優(yōu)勢就是在租賃價格上的優(yōu)勢，同時我們前期也 必須采取超低租價的手段來引進(jìn)商戶，盡快形成市場規(guī)模。具體確定招商 政策如下：1、租賃費與物業(yè)管理費基準(zhǔn)價確定。我們產(chǎn)業(yè)園經(jīng)核算成本為14.60元/平米年，核9737元/畝年（見產(chǎn) 業(yè)園運營成本預(yù)算表），這樣我們具備較低的成本在確定租金價格上具有 較強(qiáng)的優(yōu)勢。結(jié)合產(chǎn)業(yè)園周邊園區(qū)場地租賃價格大多在 20元/平米年左右， 這樣確定我們產(chǎn)業(yè)園當(dāng)前場地租賃價格基準(zhǔn)為 20元/平米

7、年。物業(yè)服務(wù)管理費參照其它園區(qū)和市場的定價確定，先期我們本著低于 其它園區(qū)和市場價格核定。包頭市同類園區(qū)或市場的物業(yè)管理費定價在 10 30元/戶月之間，折合0.1元/平米月。考慮到為產(chǎn)業(yè)園招商提供支持 確定初期物業(yè)管理費價格為 0.1元/平米月。實際在測算產(chǎn)業(yè)園運營成本 預(yù)算中我們已經(jīng)將公司發(fā)生的管理、服務(wù)費用計劃進(jìn)去了，所以實際運行 過程中收取的物業(yè)服務(wù)管理費將是直接的利潤。產(chǎn)業(yè)園執(zhí)行水電價格標(biāo)準(zhǔn)：電價0.684元/度；水價1.00元/噸。產(chǎn)業(yè)園運營成本預(yù)算表租賃有效利用率按：70%租賃面積：679畝序號費用名稱預(yù)算金額 （萬元/年）單位成本 （萬元/ 年）說明一土地租賃及補(bǔ)償13800.

8、56二管理費用231.160.331工資93.16附加未做考慮2辦公差旅83招待費34設(shè)施維護(hù)費305設(shè)施折舊25基礎(chǔ)設(shè)施投入 250萬元，/t五 年分?jǐn)傉叟f計 算。6:低值易耗品二37水電費108燃料費2主要指供熱、食 堂用煤9工會、教育經(jīng)費3.510福利費8.511環(huán)衛(wèi)、綠化費212宣.1013環(huán)保費30預(yù)估14會務(wù)費215勞保費2三財務(wù)費用1;土地使用稅需財務(wù)部門與稅 務(wù)協(xié)調(diào)確定額 度。爭取免征。2房產(chǎn)稅3印花稅4殘保金四其它 一0.071/、口預(yù)見費50初始運作存在不 可預(yù)見費五合計662.160.972、優(yōu)惠政策的確立。1）當(dāng)年簽約入駐給予當(dāng)年半價租金優(yōu)惠；2）在2013年簽約入駐且

9、租金一次性交付三年的給予租金總額10%尤3）在2013年簽約入駐且租金一次性交付五年的給予租金總額20%t4）用戶簽約入駐最長可一次性簽約十五年；5）對簽約十五年以上且一次性交付租金三年以上的用戶可在簽約合同期內(nèi)明確一個最終租賃價格;6）屬于以上簽約性質(zhì)用戶給予免收首次租金交納期的物業(yè)管理費優(yōu)惠政策；以后年度給予物業(yè)管理費半價優(yōu)惠；7）無論在石材市場上、舊貨市場上還是廢舊物資回收商戶上，有能夠帶頭進(jìn)入我們產(chǎn)業(yè)園的商戶或能夠引進(jìn)同類商戶的用戶給予進(jìn)場免一年租賃費獎勵政策；四、項目推廣策略1、選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最佳的演出舞臺與發(fā)揮空間，使廣告對經(jīng)營商戶及消費者產(chǎn)生最佳的說服效果。2、通過科學(xué)

10、的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達(dá)率， 避免不必要浪費的前提下，吸引經(jīng)營商戶前來咨詢，感受現(xiàn)場氛圍，產(chǎn)生入駐本項目的欲望。3、樹立發(fā)展商及項目形象，增強(qiáng)經(jīng)營商戶的信心，發(fā)揮口碑宣傳的優(yōu)勢，提高項目的知名度和美譽(yù)度。通過市場推廣，有力配合招商工作，使本項目盡可能短的時間內(nèi)打開局面。4、發(fā)展商與經(jīng)營商戶精誠合作，共同鍛造項目品牌，實現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。并以可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營理念，確保為項目以后的經(jīng)營發(fā)展夯實基礎(chǔ)。具體擬定以下幾種常用的推廣方案：推廣方案一：參加國內(nèi)再生資源類招商會或會展提前準(zhǔn)備招商宣傳和會展資料彩頁制作、 效果圖制作、文案資料。此類方案對聯(lián)系同行業(yè)用戶有一定效果且費用較低每

11、次派兩人參加每次費用在一萬元以內(nèi)，應(yīng)有一定效果。建議參加今年9 月份在臺州舉行的全國再生資源會展。推廣方案二：媒體計劃選擇的媒體電視、廣播、雜志、報紙、公交車、墻體廣告（公告牌） 。考慮要投入必要的費用，到目前為止還沒有采用。建議在包頭市電視臺做一段廣告，提升我們石材市場、再生資源產(chǎn)業(yè)園的影響力。（費用待調(diào)查）自行設(shè)計廣告宣傳彩頁組織發(fā)放。組織面狹小，但針對性強(qiáng)。效果可能不是太好，但費用非常低。目前是我們采用的主要手段。網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳。我們目前采用大量的免費網(wǎng)站發(fā)布信息。這種方法基本沒有費用。推廣方案三：組織新聞發(fā)布暨用戶聯(lián)誼會此方案效果較好，但投入的人力、費用也較大。計劃今年7 月中下旬組織一

12、次。時間： 2013 年 月 日下午15： 30 時至 18： 30 時。地點： * 大酒店選擇就近產(chǎn)業(yè)園的酒店接待考查方便同時費用較低?；顒幽康模?、提高項目知名度、市場影響力，彰顯企業(yè)實力及項目價值；2、通過現(xiàn)場氣氛的渲染和媒體效應(yīng)，吸引目標(biāo)客戶，樹立入駐信心；3、文化搭橋，縮短項目與目標(biāo)客戶之間的心理距離。邀請參會群體：1、本項目目標(biāo)客戶群體（石材經(jīng)銷商、家具及裝飾材料代理商、廢舊物資回收商、舊貨經(jīng)銷商）2、政府及相關(guān)部門（政府相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)人）3、新聞媒體（* 報、 * 電視臺 * 欄目、 包頭廣播電臺）4、用戶代表?；顒觾?nèi)容：1、開發(fā)商及嘉賓致辭；2、項目推介演示會；3、現(xiàn)場文藝表演。

13、4、聯(lián)誼晚宴活動程序：15： 00 至15： 30 來賓簽到、留名片、發(fā)禮品，接待人員安排來賓入座。15：30 至17:00用通勤車帶領(lǐng)來賓進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園實地考查。17：00 返回酒店，會議正式開始；歡快舞蹈開場。17：10 至17:20主持人上臺，介紹各位嘉賓。邀請董事長致辭。17：20 至17:30秧歌隊威風(fēng)鑼鼓表演17：30至18:00主持人邀請來賓領(lǐng)導(dǎo)、用戶代表致辭（ 4人左右）18：00舞獅表演18：10進(jìn)入酒店大廳，項目推介演示會開始（由產(chǎn)業(yè)園派專人效果圖演示詳細(xì)講解）。 在場的招商推廣經(jīng)理一定要極具鼓動的演說，描述一幅幅美好未來的藍(lán)圖，讓各經(jīng)銷商的參與積極性也調(diào)動起來，甚至有性急的經(jīng)

14、銷商要在與會現(xiàn)場簽單。18： 20 董事長或總經(jīng)理答記者問18： 30 歌舞表演拉開晚宴序幕，其它節(jié)目穿插進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園領(lǐng)導(dǎo)給各位嘉賓敬酒答謝18： 30 會議結(jié)束就餐。現(xiàn)場籌備：1、 酒店門前懸掛大型條幅和氣球、花籃及現(xiàn)場噴繪等2、舞獅隊與歌舞樂器表演隊3、手提電腦與幻燈機(jī)4、禮品5、手提袋、宣傳冊、名片盤、簽名冊、胸花等6、主持人串詞及部分發(fā)言稿費用預(yù)算：五萬元。組織招商聯(lián)誼會費用預(yù)算表廳P項目計劃費用說明1文藝演出8000 元向社會雇用2氣球、花籃、現(xiàn)場噴繪布景4000 元3禮品、請柬6000 元各100份4酒店費用15000元如果在食堂舉辦會節(jié)約較 大費用，但社會效果可能 不會太好。5記者

15、紅包3000 元6雇用主持人費用1000 元7廣告費用10000元8其它及/、口預(yù)見費用5000 元9合四用50000元五、產(chǎn)業(yè)園組織管理1、實行物業(yè)管理與服務(wù)模式。對產(chǎn)業(yè)園采用“五個統(tǒng)一”的管理模式來有序、有效地進(jìn)行經(jīng)營和管理。即統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一服務(wù)管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一員工管理、統(tǒng) 一行政管理。2、管理組織架構(gòu)設(shè)置。按照上述“五統(tǒng)一”的管理模式，達(dá)到即高效管理又節(jié)約必要的人力 和行政后勤費用來設(shè)置組織架構(gòu)。包頭市鑫東再生資源有限公司組織架構(gòu)圖總經(jīng)理1 組織公司的全面3、人員編制與薪酬預(yù)算人員編制及薪酬預(yù)算序 號崗位名稱編制 指數(shù)薪酬標(biāo)準(zhǔn) （元/月）年工 資額薪酬總額（萬元/年）主要職責(zé)一總經(jīng)理110.0010.00主持全卸工作二綜合管理部1753.161部長150006.006.00部門管理及對外協(xié)調(diào)2行政專員135004.204.20行政兼人事工作3后勤主管135004.204.20后勤兼養(yǎng)殖管理4保安員622002.6415.48兼綠化和其它雜工5保潔員318002.166.48辦公、園區(qū)、道路衛(wèi) 生6廚師225003.006.00負(fù)責(zé)再生資源、煤業(yè) 飲食7保管員130003.603.60各類物資管理8維護(hù)工230003.607.20水電暖、土建等維護(hù)三財務(wù)部416.201部長150006.006.00部門管理及對外協(xié)調(diào)2會計135004.204.