房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康評價體系與實證分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康評價體系與實證分析    關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；健康；評價；指標(biāo) 一、問題的提出 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)公司是構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)最根本、最核心的因素之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否健康，直接影響到行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，影響到國民經(jīng)濟的健康運行。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)逐步進入了規(guī)范化的發(fā)展道路。然而，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于粗放型發(fā)展階段，企業(yè)整體規(guī)模偏??；對銀行信貸資金依賴過強；管理、經(jīng)營團隊偏弱，加上經(jīng)常性的宏觀政策凋整，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展存在很多變數(shù)，面I臨許多風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在劇烈的市場波動中不斷發(fā)展，關(guān)鍵是

2、看其能否在市場的“波動寒風(fēng)”中不得“病”。構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康評價體系，可以為診斷企業(yè)健康狀況、預(yù)防并治療企業(yè)“疾病”提供依據(jù)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康的界定 當(dāng)然，健康是一個相對的、動態(tài)的概念，無論足健康的內(nèi)容還是健康標(biāo)準，都會隨著時間的推移而不斷地完善。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康評價體系的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個復(fù)雜系統(tǒng)，企業(yè)所處的環(huán)境、經(jīng)濟狀態(tài)、發(fā)展階段不同，所表現(xiàn)出的特征也不同，需要全面的指標(biāo)體系來表征其健康狀況。我們可以借助人體健康學(xué)，通過分析影響人體健康的兒大主要因素生理健康、心理健康和社會認同感，來確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康評價指標(biāo)體系。對我國上市房地產(chǎn)開發(fā)公司的跟蹤分析顯示，可以

3、通過企業(yè)財務(wù)狀況、生存活力和社會適應(yīng)能力等三方面，來綜合表征企業(yè)的健康狀況。 1.財務(wù)狀況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康與否，很大程度上取決于財務(wù)狀況是否健康。大量的理論和實踐表明，當(dāng)企業(yè)的財務(wù)狀況出現(xiàn)問題時，企業(yè)的運營一定會表現(xiàn)出病態(tài)，甚至導(dǎo)致企業(yè)死亡。評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況是否健康，主要可從獲利能力、償債能力以及經(jīng)營能力來反映。 (1)獲利能力 獲利能力指標(biāo)主要包括凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)利潤率、主營業(yè)務(wù)利潤率、每股盈利和每股現(xiàn)金流量凈額等五個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率反映公司對自有資本的利用效率；總資產(chǎn)利潤率反映了企業(yè)利用全部經(jīng)濟資源的獲利能力；主營業(yè)務(wù)利潤率主要反映企業(yè)的主營業(yè)務(wù)獲利水平；每股盈利反映了

4、每股創(chuàng)造的稅后利潤；每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量如果是正數(shù)且較大時，派發(fā)現(xiàn)金紅利的期望值就越大，若為負值則派發(fā)紅利的壓力就較大。 (2)償債能力 反應(yīng)企業(yè)償債能力的指標(biāo)主要包括資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率。資產(chǎn)負債率是從總體上反映企業(yè)償債能力的指標(biāo)，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度；流動比率，是衡量公司短期償債能力最通用的指標(biāo)，這一比率越大，表明公司短期償債能力越強；速動比率，用以衡量公司到期清算能力的指標(biāo)。 (3)經(jīng)營能力 反映企業(yè)經(jīng)營能力的主要指標(biāo)有：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)一定時期應(yīng)收賬款的回收效率；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率考察企業(yè)流動資產(chǎn)的運轉(zhuǎn)效率；而總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

5、率是反映企業(yè)總資產(chǎn)的利用情況，即單位投資發(fā)揮的效益如何。 2.生存活力 企業(yè)生存活力作為健康評價指標(biāo)體系中的軟性指標(biāo)，它從另一個側(cè)面來反映企業(yè)的健康程度。主要可以通過企業(yè)的發(fā)展能力、管理效率和人力資源狀況三個指標(biāo)來反映。 (1)發(fā)展能力 發(fā)展能力指標(biāo)主要由主營業(yè)務(wù)收入增長率、總資產(chǎn)增長率、資本保值增值率和年新增土地儲備面積這四個指標(biāo)來衡量。由于發(fā)展能力主要考察企業(yè)長期發(fā)展趨勢，因此采用相對的、發(fā)展的指標(biāo)來反映企業(yè)的發(fā)展。 (2)管理效率 管理效率的高低在很大程度上決定了企業(yè)的生存活力。主要選取管理制度健全性、企業(yè)規(guī)模和信息化程度三個指標(biāo)來反映。 企業(yè)規(guī)模是反映企業(yè)管理效率的一個適度指標(biāo)，企業(yè)規(guī)

6、?？梢杂每傎Y產(chǎn)來衡量。當(dāng)前企業(yè)面臨的是一個急劇變化的市場，行之有效的組織管理是保證企業(yè)健康的重要基礎(chǔ)，這就需要建立一個健全的、科學(xué)的管理機制和體系?？疾炱髽I(yè)的管理制度可以通過企業(yè)是否通過貫標(biāo)，以及通過貫標(biāo)的數(shù)量和種類來衡量。企業(yè)信息化程度也從另一個側(cè)面反映出企業(yè)的管理效率，它可以通過企業(yè)網(wǎng)上實現(xiàn)程度、辦公自動化程度等來反映。        (3)人力資源狀況 反映企業(yè)生存活力的另一個重點就是企業(yè)人力資源狀況。人力資源是企業(yè)所擁有的為企業(yè)創(chuàng)造物質(zhì)財富、為社會提供產(chǎn)品和勞務(wù)的勞動者的總和。一個企業(yè)健康與否，可以從人才狀

7、況上看出一個企業(yè)的整體素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿?。反映企業(yè)人力資源狀況的指標(biāo)主要有：員工的學(xué)歷結(jié)構(gòu)、專業(yè)配置的合理性、員工的學(xué)習(xí)能力、員工培訓(xùn)重視程度、員工的流動性等。 學(xué)歷結(jié)構(gòu)可以通過高層管理人員擁有學(xué)士及以上學(xué)位人員所占比例來衡量。專業(yè)配置的合理性，主要是看企業(yè)不同知識層面如設(shè)計、工程管理、策劃人員的專業(yè)分布情況是否滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展要求。員工學(xué)習(xí)能力的大小是企業(yè)能否保持活力、能否為企業(yè)源源不斷輸送新鮮“血液”的根本。員工流動性也是一個影響因素。企業(yè)對員工培訓(xùn)的重視程度，如是否制定年度員工培訓(xùn)計劃、年度員工培訓(xùn)的種類、年度培訓(xùn)次數(shù)以及資金投入總量等，都是反映企業(yè)人力資源的重要因素。 3.社會

8、適應(yīng)能力 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一個開放系統(tǒng)，其生存發(fā)展對外部環(huán)境具有極大的依賴性。企業(yè)從外部環(huán)境中不斷攝人人、財、物和信息使之構(gòu)成企業(yè)生產(chǎn)的基本要素，經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部的加工處理，再向外部輸出有形或無形的產(chǎn)品。企業(yè)在發(fā)展過程中之所以產(chǎn)生病態(tài)和衰亡，主要是企業(yè)系統(tǒng)各要素之間、各子系統(tǒng)之間以及企業(yè)與外部環(huán)境之間的協(xié)調(diào)關(guān)系發(fā)生障礙，從而導(dǎo)致企業(yè)系統(tǒng)對環(huán)境 的適應(yīng)能力和自身獲利能力減弱或消失。反映社會適應(yīng)能力的指標(biāo)主要包括企業(yè)形象和社會履約責(zé)任兩大方面。 (1)企業(yè)形象 企業(yè)的社會形象主要是指企業(yè)在公眾心目中的印象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為一個服務(wù)性企業(yè)，其服務(wù)包括從房屋質(zhì)量、銷售合同到物業(yè)管理服務(wù)這條房地產(chǎn)服務(wù)鏈的

9、各個環(huán)節(jié)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞直接決定了顧客的滿意度。開發(fā)企業(yè)形象可以用企業(yè)品牌效應(yīng)和顧客滿意度來衡量。 (2)社會履約責(zé)任 社會履約責(zé)任是考察企業(yè)社會適應(yīng)能力的重要因素，反映社會履約責(zé)任的指標(biāo)為社會貢獻和合同履約率。社會貢獻主要是指企業(yè)對整個社會的經(jīng)濟作出的貢獻，可以用企業(yè)所得稅間接衡量。合同履約率主要考察企業(yè)是否對社會和購房者負責(zé)，可通過履行合同數(shù)與合同總數(shù)的比率衡量。 具體指標(biāo)體系見圖1所示。 四、健康評價指標(biāo)權(quán)重的確定 確定權(quán)重的方法有層次分析法、熵權(quán)法、德爾菲法等。德爾菲法在指標(biāo)較少時可以用來直接確定指標(biāo)的權(quán)重，熵權(quán)法要求具有非常完整和客觀的數(shù)據(jù)信息，因此我們采取層次分析法更為科學(xué)。首先

10、，邀請專家對指標(biāo)重要性進行兩兩比較，并按1-9標(biāo)度法列出判斷矩陣，再用層次分析AHP求排序向量，則求得的歸一化后的排序向量的各個分量就是相應(yīng)的指標(biāo)權(quán)重。通過層次分析法得出各指標(biāo)的權(quán)重如表1所示。 五、實證分析 選取具有代表性的、在上海證券交易所上市的六家房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，通過搜集各指標(biāo)數(shù)據(jù)并盡可能使數(shù)據(jù)客觀可靠，對各指標(biāo)標(biāo)準化后計算得出的相對健康隸屬度(屬于0-1區(qū)間)，加權(quán)計算出各樣本企業(yè)隸屬于健康狀態(tài)的程度，最終根據(jù)健康度等級評判標(biāo)準得出最終的評價結(jié)果。如標(biāo)準化矩陣為Rn×m，其中n為指標(biāo)個數(shù)，m為評價樣本數(shù)量，而n個評價指標(biāo)的權(quán)重向量為(i)n，則開發(fā)企業(yè)健康度綜合評價得分矩

11、陣H的計算公式為： H×R(h1，h2，。hm) 1.樣本數(shù)據(jù)來源 選取具有代表性樣本企業(yè)，通過參考由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院共同研究的2007年“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”報告，中國的三大經(jīng)濟圈仍然是目前房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域.各大主要中心城市的房地產(chǎn)百強企業(yè)市場占有率見下圖2所示。 2.綜合評價結(jié)果 根據(jù)簡化的模糊綜合評價模型HU×R，利用EXCEl，計算出各企業(yè)的綜合得分，得到6家開發(fā)企業(yè)健康度最終評價結(jié)果如表3所示。 由表3可知，這6家企業(yè)健康度指數(shù)大小排序為HA>HF>HB>HC>HE>HD。6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康最大隸屬度為0.734(A)，最小隸屬度為0.248(D)，兩者之間健康度指數(shù)相差很大。評價結(jié)果與專家判斷結(jié)果基本一致。 六、結(jié)論 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康度研究屬于一個較新的領(lǐng)域，國內(nèi)外學(xué)術(shù)界對此方面的研究還都處于探索階段。 本文借鑒人體健康學(xué)理論來定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康，并根據(jù)開發(fā)企業(yè)的自身特性，通過對一系列定量、定性指標(biāo)的分析和篩選，構(gòu)建一個具有可操作性的綜合評價指標(biāo)體系。運用該健康評價體系，不僅可以對有關(guān)開發(fā)企業(yè)進行相對健康程度的比較評價和分析，還可以通過大規(guī)模的對開發(fā)企業(yè)的評價