項(xiàng)目公司模式合作

1、WORD格式（一）法人型合作開(kāi)發(fā)1、項(xiàng)目公司根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán) .可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定.作價(jià)入股 .合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)” .從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司.以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開(kāi)發(fā). 雙方按照出資比例或通過(guò)合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益. 這種以項(xiàng)目公司方式開(kāi)發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見(jiàn)：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定 .人事安排及操作比較規(guī)范. 相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間.成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu) .費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過(guò)商機(jī)

2、；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù). 一來(lái)需要一定的周期 . 二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開(kāi)發(fā)各方.需支付較高的財(cái)務(wù)成本 .對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。在此類(lèi)合作開(kāi)發(fā)方式中.合作開(kāi)發(fā)合同的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：合作開(kāi)發(fā)合同對(duì)重要事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤(pán).因而應(yīng)在開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中注重法律的規(guī)范.所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定.并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移.包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；

3、項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。2、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。投資方通過(guò)受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán).以達(dá)到合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開(kāi)發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合作各方無(wú)須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù).無(wú)須進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)者名稱(chēng)變更登記.只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門(mén)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡(jiǎn)單.可以較快取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。其次.無(wú)需交納辦理土地過(guò)戶(hù)契稅和手續(xù)費(fèi).可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用.進(jìn)而降低投資開(kāi)發(fā)成本。其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù) .也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。 如可

4、能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。所以 . 此種合作方式雖然簡(jiǎn)便易行 . 但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。 受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外 . 還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、 付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職調(diào)查.查清目標(biāo)公司的資產(chǎn)負(fù)債情況.委托律師事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行法律盡職調(diào)查.查清.專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式目標(biāo)公司因已發(fā)生或可能發(fā)生的各類(lèi)訴訟引起的潛在負(fù)債.以及因違法可能受到的行政處罰及引起的潛在負(fù)債。受讓方可以要求轉(zhuǎn)

5、讓方對(duì)未告知受讓方的債務(wù)做出獨(dú)立償還的承諾.并采取由轉(zhuǎn)讓方提供相應(yīng)的有效擔(dān)保、受讓方保留部分轉(zhuǎn)讓金作為保證金、分期收購(gòu)股權(quán)等方式以達(dá)到投資安全之目的。（二）非法人型合作開(kāi)發(fā)1、聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)合作雙方各自派遣若干人員組成聯(lián)合管理機(jī)構(gòu).實(shí)踐中有的叫“聯(lián)建辦公室”.有的稱(chēng)“聯(lián)合管理委員會(huì)”等.其職責(zé)是協(xié)調(diào)雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中發(fā)生的各種關(guān)系.對(duì)合作中的重大事項(xiàng)做出決策.具體運(yùn)作、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目公司的最高區(qū)別在于它僅能作為內(nèi)部管理機(jī)構(gòu).并非獨(dú)立民事主體.不具有締結(jié)合同等民事權(quán)利能力.也不能獨(dú)立對(duì)外承擔(dān)民事責(zé)任.聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方必須對(duì)聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)的法律地位有清晰的認(rèn)識(shí).并且注意避免對(duì)外使用聯(lián)合管理

6、機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行有關(guān)的民事活動(dòng)。2、不成立項(xiàng)目公司 . 也不成立聯(lián)合機(jī)構(gòu) . 而是按照合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)、分享收益這種方式適用于相對(duì)簡(jiǎn)單的項(xiàng)目。其特點(diǎn)是.合作各方共同出資開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目 .但是對(duì)外顯示出來(lái)的項(xiàng)目主體只有一方.雙方對(duì)合作開(kāi)發(fā)的權(quán)利、義務(wù) .體現(xiàn)在雙方的合作開(kāi)發(fā)合同之中。未被登記為項(xiàng)目主體的一方.依照合作合同的約定.對(duì)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目享受利益.承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò).此種方式對(duì)出資金一方而言.風(fēng)險(xiǎn)較大.因?yàn)榧葻o(wú)土地使用權(quán).又無(wú)實(shí)際經(jīng)營(yíng)控制權(quán).其合作利益難以得到保障。上述兩種方式統(tǒng)稱(chēng)為非法人型聯(lián)營(yíng).其相對(duì)于成立項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)說(shuō)是一種相對(duì)松散的合作方式.因而合作雙方之間容易產(chǎn)生糾紛

7、.而且在實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的一個(gè)問(wèn)題是：聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方是否對(duì)因項(xiàng)目產(chǎn)生的一切責(zé)任（無(wú)論是否以合作任何一方的名義直接產(chǎn)生）都承擔(dān)連帶責(zé)任？有一種觀(guān)點(diǎn)對(duì)此持肯定態(tài)度.理由是聯(lián)合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目由雙方共同經(jīng)營(yíng)、共負(fù)盈虧.本著權(quán)利義務(wù)對(duì)等的原則.作為利益共同體的雙方應(yīng)對(duì)任何一方因該項(xiàng)目產(chǎn)生的對(duì)外債務(wù)負(fù)連帶責(zé)任.至于雙方在聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中對(duì)各自責(zé)任所做的劃分不能產(chǎn)生對(duì)外效力.只能作為內(nèi)部追償?shù)囊罁?jù)。按照這種觀(guān)點(diǎn).法院只要能認(rèn)定該欠款是因聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生.就可以判令聯(lián)合開(kāi)發(fā)雙方承擔(dān)連帶責(zé)任.而不必具體分清誰(shuí)的責(zé)任或哪一方對(duì)外簽字的.也不受合同中關(guān)于各自責(zé)任的劃分的限制。另有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為.對(duì)此問(wèn)題不能一概而論。其中方式（一）

8、從法律特征上來(lái)講符合合伙型的聯(lián)營(yíng).即“企業(yè)之間或企業(yè)和事業(yè)單位之間聯(lián)營(yíng).共同經(jīng)營(yíng)、不具備法人條件的 .由聯(lián)營(yíng)各方按照出資比例或者協(xié)議的約定.以各自所有的或者經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的.承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任.自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同沒(méi)有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任.則要正確界定聯(lián)合開(kāi)發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí).專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同.法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則 .當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同.合同的性質(zhì)和后果也就不同。

9、如果合同重在雙方約定出資.即一方提供土地使用權(quán).另一方出資金.雙方在項(xiàng)目完成后.共同出售 .共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn).共享利益的 .則此類(lèi)合同就是合伙合同.這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng).雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。方式（ 2）則是由合作雙方完全通過(guò)合同來(lái)約定彼此在聯(lián)合開(kāi)發(fā)中的權(quán)利義務(wù).如果雙方各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng).一方明確只提供土地.另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù).且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的.則此類(lèi)合同為加工承攬與互易的混合合同.由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)從其開(kāi)始建設(shè)到銷(xiāo)售完畢這段時(shí)間內(nèi).存在大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的風(fēng)

10、險(xiǎn) . 甚至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟 . 制度上的缺陷 . 合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn) . 合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。 作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方 . 必須要對(duì)其運(yùn)作模式和過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識(shí) . 方可保障自己的投資權(quán)益。（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)1、缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先 .從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè).即“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照.從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的身份和條件?！备鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定 .從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè).應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門(mén)核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 .并在規(guī)定

11、的時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門(mén)辦理備案登記.方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次 .房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定規(guī)定.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí).未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè) .不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各個(gè)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) .不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)解釋?zhuān)┑谑鍡l：“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的 . 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地

12、產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的 . 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的.應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！?專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式解釋沒(méi)有要求合作各方均具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì).但合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的雙方中必須至少有一方具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì).否則 .合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。這是實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)提防的一個(gè)合作開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。但是 .需注意的是.認(rèn)定合同是否有效的時(shí)間點(diǎn)為起訴前.而非判決做出前。2、未取得土地使用權(quán)證解釋對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同下了明確的定義.即“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同 .是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資.共享利潤(rùn)

13、、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！狈康禺a(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同與土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同有著本質(zhì)區(qū)別 .土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同如果不滿(mǎn)足法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件.則合同必然無(wú)效。而房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同“不滿(mǎn)足土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.合作合同并不必然無(wú)效”。事實(shí)上 . 因?yàn)槿狈γ鞔_的法律依據(jù) . 這類(lèi)合同在實(shí)踐中被認(rèn)定為有效和無(wú)效的情形均可見(jiàn) . 這是開(kāi)發(fā)實(shí)踐中需要注意的地方。一方面應(yīng)盡量避免未取得土地使用權(quán)證對(duì)合作合同效力產(chǎn)生影響 . 另一方面 . 不可貿(mào)然對(duì)未取得土地使用權(quán)證的合作合同做出有效或無(wú)效的認(rèn)定 . 以防止損失擴(kuò)大。3、審批、許可與登記影響合作合同效力關(guān)于合作建房審批手續(xù)與土地使用權(quán)變更登記對(duì)合作開(kāi)

14、發(fā)房地產(chǎn)合同效力的影響.解釋并沒(méi)有予以規(guī)定。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法實(shí)施以前的案件 .適用最高人民法院于1995年 12月 27日 發(fā)布的關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答的規(guī)定.該解答第十八條明確規(guī)定：“享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房.簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式.除辦理合建審批手續(xù)外.還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的.一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效.但雙方已實(shí)際履行了合同.或房屋已基本建成.又無(wú)其他違法行為的.可認(rèn)定合建合同有效.并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”建設(shè)項(xiàng)目審批通過(guò).是合

15、作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為的基礎(chǔ)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行批準(zhǔn)立項(xiàng)制度.建設(shè)項(xiàng)目的審批不通過(guò).合作開(kāi)發(fā)就是一紙空談。雖然解釋并未規(guī)定未經(jīng)建設(shè)項(xiàng)目審批的合同為無(wú)效合同.但是 .任何一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目都要經(jīng)歷從立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、施工、銷(xiāo)售直到竣工驗(yàn)收的審批登記程序.缺少前一個(gè)審批手續(xù).則后續(xù)的審批手續(xù)往往就無(wú)法完成。任何一個(gè)程序的審批手續(xù)沒(méi)有完成之前 .當(dāng)事人就進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)建設(shè).都存在被認(rèn)定為違法的可能性?！叭绻ㄖ龠`法建筑 .那么所簽訂的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同在該建設(shè)項(xiàng)目被政府有關(guān)行政主管部門(mén)追認(rèn)之前.肯定是無(wú)效的?！保ǘ┩恋厥褂脵?quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)關(guān)于房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)瑕疵.實(shí)踐中比較常見(jiàn)的有兩種情形。第一種情形是

16、土地實(shí)際使用面積不足 . 比如需預(yù)留公共綠化地、 規(guī)劃道路預(yù)留地等等 . 這就造成提供土地使用權(quán)一方投資縮水 . 同時(shí)還可能因?yàn)橥恋孛娣e減少 . 導(dǎo)致項(xiàng).專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式目開(kāi)發(fā)面積縮小.利潤(rùn)減少。第二種情形是土地使用權(quán)的權(quán)利瑕疵.比如提供土地使用權(quán)的一方因?yàn)閭鶆?wù)糾紛.其土地使用權(quán)被司法機(jī)關(guān)查封.或其他第三人對(duì)該宗土地享有共有權(quán)、抵押權(quán)等。對(duì)土地使用權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避.一方面合作方在簽訂合作合同之前應(yīng)對(duì)土地情況充分掌握 . 應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)合同簽訂前進(jìn)行律師盡職調(diào)查 . 對(duì)該土地上是否存在上述兩種情形一一排查 . 完全掌握土地情況后再簽訂合作合同。（三）合作開(kāi)發(fā)資金比例約定不明風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)中的資

17、金分?jǐn)偡桨覆幻黠L(fēng)險(xiǎn)主要包括投資約定不明、預(yù)算不足、投資不到位等情形。例如 .房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中.有些合作合同約定的投資方式是按事項(xiàng)分?jǐn)?。比如一方?fù)責(zé)提供土地 .另一方負(fù)責(zé)勘探、設(shè)計(jì)、建筑安裝等事項(xiàng) .所需資金各方自行解決。合作進(jìn)行到一半 .發(fā)現(xiàn)遺漏了某些事項(xiàng).比如廣告宣傳、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收等 . 這些遺漏事項(xiàng)所需的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān) ? 或者說(shuō)雙方雖然約定了按比例投資. 但在合作中發(fā)現(xiàn)預(yù)算不足、資金短缺。如果合同約定得不清晰 . 可能造成互相推諉. 從而對(duì)合作項(xiàng)目進(jìn)行造成影響。因此 .合作方在對(duì)投資事項(xiàng)進(jìn)行約定時(shí).應(yīng)充分考慮合作過(guò)程中可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險(xiǎn) .并將這些風(fēng)險(xiǎn)合理分擔(dān).避免因資金不足而產(chǎn)生“爛尾

18、樓” 。比較科學(xué)的資金約定方式是至少約定一方對(duì)項(xiàng)目所需資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任.即全額滿(mǎn)足項(xiàng)目實(shí)際所需資金。當(dāng)然 .對(duì)資金承擔(dān)無(wú)限責(zé)任的一方.需具備足夠融資能力。（四）約定房屋預(yù)售款充抵投資的風(fēng)險(xiǎn)先看以下案例：甲公司與乙公司簽訂合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同.約定甲公司提供面積為6 萬(wàn)平方米 的出讓土地使用權(quán) .乙公司在合同訂立后2 個(gè)月內(nèi)投入資金 3000萬(wàn)元；甲乙雙方利潤(rùn)分配比利為 55 ： 45 。合同訂立后 .甲公司如約履行.而在 2個(gè)月內(nèi)乙公司只投入了1500 萬(wàn)元。但合作項(xiàng)目的預(yù)售情況非常好.短期內(nèi)預(yù)售款即回籠 1億元。后來(lái)雙方因利潤(rùn)分配產(chǎn)生糾紛訴訟至法院。乙公司主張預(yù)售款回籠已經(jīng)足夠支持項(xiàng)目建設(shè) .

19、故其已經(jīng)無(wú)需繼續(xù)投入 .因而其應(yīng)按照合同約定的利潤(rùn)分配比例分得合作利潤(rùn)。上述案例中 .乙公司能否要求將房屋預(yù)售款充抵其投資.進(jìn)而參與利潤(rùn)分配？這一問(wèn)題即是房屋預(yù)售款能否充抵投資的問(wèn)題。事實(shí)上對(duì)于這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)沒(méi)有爭(zhēng)議.因?yàn)榻忉尩诙龡l明確給出了答案“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人要求將房屋預(yù)售款充抵投資參與利潤(rùn)分配的.不予支持”。為什么在這里將其列為房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)？這是因?yàn)閷?shí)踐中有些合作開(kāi)發(fā)方會(huì)在合作合同中約定可以將房屋預(yù)售款充抵投資 .從而回避了上述司法解釋。從效力上講.依據(jù)合同意思自治原則.這樣的約定并無(wú)不妥。 但事實(shí)上 .這樣的約定潛在著風(fēng)險(xiǎn)：1 、如果允許將房屋預(yù)售款充抵其投資.在出

20、資不到位的情況下.違約方仍然會(huì)受益。如果預(yù)售形勢(shì)越好.預(yù)售款回籠就越充裕 .違約方的獲利就會(huì)越多 .這樣約定的結(jié)果會(huì)促使違約行為的出現(xiàn).為日后糾紛產(chǎn)生埋下隱患。2 、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)是通過(guò)銷(xiāo)售收入減去開(kāi)發(fā)成.專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式本得到來(lái)的.因此 .在理論上 .預(yù)售款是包括了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和合作利潤(rùn)的。如果允許將預(yù)售款充抵投資.等于將合作利潤(rùn)作為投資.會(huì)讓利潤(rùn)分配變得復(fù)雜.增加糾紛產(chǎn)生的可能。因此 .在合作合同中約定房屋預(yù)售款充抵投資.應(yīng)當(dāng)慎重而行。（五）房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)利益分配中的風(fēng)險(xiǎn)在合作開(kāi)發(fā)合同中約定以開(kāi)發(fā)所得的房地產(chǎn)分配收益.是房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)常用的一種利益分配方式。實(shí)踐中 .容易產(chǎn)生的糾

21、紛有兩種情形.第一種情形是：一般情況下.合作雙方都是就某一項(xiàng)目達(dá)成合作意向后.然后再去開(kāi)展具體工作.這樣在簽訂合作開(kāi)發(fā)合同時(shí).房屋的設(shè)計(jì)圖紙尚未出來(lái).雙方在合同中只能約定分配房屋的比例、面積及樓層.而無(wú)法進(jìn)一步明確。只有等到建設(shè)工程設(shè)計(jì)圖審定之后.雙方才能將各自分配的建筑面積、樓層位置、地下停車(chē)場(chǎng)以及按比例承擔(dān)公共分?jǐn)偯娣e等具體落實(shí)。第二種情形是：建設(shè)過(guò)程發(fā)生因設(shè)計(jì)、規(guī)劃等調(diào)整導(dǎo)致建筑面積增減 .而雙方對(duì)此無(wú)約定。如此一來(lái).在進(jìn)行房屋分配時(shí).這兩種情形可能就會(huì)出現(xiàn)無(wú)法操作的問(wèn)題。三、規(guī)避項(xiàng)目法律風(fēng)險(xiǎn).保障投資權(quán)益（一）謹(jǐn)慎選擇合作開(kāi)發(fā)伙伴.委托律師進(jìn)行盡職調(diào)查房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的核心在于合作.合作

22、人之間合作關(guān)系如何是合作開(kāi)發(fā)是否順利的根本。因此 .選擇合作伙伴成為風(fēng)險(xiǎn)整體預(yù)防的關(guān)鍵。一般來(lái)講 .房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)選擇合作伙伴時(shí).至少需要從以下三個(gè)方面進(jìn)行考慮。1、合作各方各自的綜合實(shí)力和資源的互補(bǔ)。對(duì)此方面進(jìn)行考慮需要對(duì)合作伙伴的信息如公司財(cái)力、運(yùn)營(yíng)能力、土地狀況等基本信息充分掌握。2、合作伙伴之間的經(jīng)營(yíng)理念是否一致。經(jīng)營(yíng)理念決定一個(gè)公司的文化層次.決定其解決風(fēng)險(xiǎn)糾紛的出發(fā)點(diǎn)?？疾旌献骰锇榈慕?jīng)營(yíng)理念.對(duì)制訂合作方案來(lái)講必不可少。3 、合作伙伴是否誠(chéng)信。自然人有著可被感知的人格.公司也同樣具有可被認(rèn)知人格。對(duì)公司人格的考察.需要特殊的方法 .如律師盡職調(diào)查。或者從對(duì)公司創(chuàng)始人、股東、高管接觸

23、了解等也可以窺見(jiàn)一斑.因?yàn)檫@些人的人格會(huì)體現(xiàn)在公司人格之中。對(duì)合作伙伴進(jìn)行考察深入了解.律師盡職調(diào)查不失是一種很好的方法。律師盡職調(diào)查.是指“律師接受當(dāng)事人的委托.對(duì)當(dāng)事人指定的有業(yè)務(wù)關(guān)系的企業(yè)的規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債、信用狀況、社會(huì)評(píng)價(jià)、出資人情況等進(jìn)行調(diào)查并出具專(zhuān)業(yè)報(bào)告書(shū)的一項(xiàng)法律服務(wù)?！睂?duì)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)來(lái)講.律師盡職調(diào)查內(nèi)容的主要包括三塊.一是對(duì)公司的調(diào)查.二是對(duì)項(xiàng)目土地使用權(quán)屬的調(diào)查.三是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查。1、對(duì)公司的盡職調(diào)查對(duì)公司盡職調(diào)查的目的在于深入了解擬合作伙伴的綜合實(shí)力、運(yùn)營(yíng)能力等基本情況.其調(diào)查內(nèi)容大致包括以下四個(gè)方面：（ 1）可持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力調(diào)查。主要包括：“公司行業(yè)性質(zhì)、公司主

24、營(yíng)業(yè)務(wù)情況、公司主要產(chǎn)品情景、公司業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)、 公司未來(lái)發(fā)展是否存在重大不確定.專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式性等。其調(diào)查方法包括詢(xún)問(wèn)管理層、查閱經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告、聽(tīng)取注冊(cè)會(huì)計(jì)師意見(jiàn)、查閱公司待履行重大業(yè)務(wù)合同、分析公司現(xiàn)有資金結(jié)構(gòu)和融資渠道、了解公司未來(lái)資金需求及融資計(jì)劃、評(píng)估融資能力對(duì)公司經(jīng)營(yíng)的影響等”。（ 2）公司潛在風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。主要包括：“調(diào)查公司對(duì)外擔(dān)保形成的或有風(fēng)險(xiǎn).調(diào)查公司未決訴訟、仲裁形成的或有風(fēng)險(xiǎn).以及公司其他方面的或有風(fēng)險(xiǎn).如是否有海關(guān)、稅務(wù)糾紛以及產(chǎn)品質(zhì)量保證及承諾等事項(xiàng)?！逼湔{(diào)查方法主要包括查閱公司董事會(huì)和股東會(huì)關(guān)于保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的會(huì)議紀(jì)錄.向房地產(chǎn)管理部門(mén)、土地管理

25、部門(mén)、運(yùn)輸工具登記部門(mén)、證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)查詢(xún)抵押、出質(zhì).向公司開(kāi)戶(hù)銀行發(fā)函詢(xún)證.確認(rèn)公司的商業(yè)匯票承兌貼現(xiàn)、抵押借款、應(yīng)收賬款等情況。（ 3）公司治理結(jié)構(gòu)調(diào)查。主要包括查閱公司章程.了解股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及高級(jí)管理人員的構(gòu)成情況和職責(zé)；調(diào)查股東的出資是否到位.出資方式是否合法.是否存在出資不實(shí)、虛假出資、抽逃資金等情況；調(diào)查公司在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)及機(jī)構(gòu)等方面是否均與公司控股股東相互獨(dú)立.公司資產(chǎn)是否被控股股東占用 .股東與公司之間是否存在關(guān)聯(lián)交易等。其調(diào)查方法主要包括查閱驗(yàn)資報(bào)告、到工商局調(diào)閱注冊(cè)登記資料、收集公司產(chǎn)品、人事資料.調(diào)查分析公司業(yè)務(wù)獨(dú)立性、資產(chǎn)獨(dú)立性、人員獨(dú)立性等。（

26、4）公司基本情況調(diào)查.主要包括公司的設(shè)立、股權(quán)變動(dòng)、資產(chǎn)重組、股份轉(zhuǎn)讓、財(cái)產(chǎn)狀況、債權(quán)債務(wù)等情況。其調(diào)查方法主要包括到工商管理部門(mén)調(diào)閱注冊(cè)登記、年檢資料。2、對(duì)土地使用權(quán)屬的調(diào)查土地使用權(quán)屬的調(diào)查的目的在于充分掌握擬開(kāi)發(fā)土地的基本狀況.一般適用于一方提供土地 .一方提供資金.雙方進(jìn)行合伙型聯(lián)建或新成立項(xiàng)目公司進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)的情況.其調(diào)查內(nèi)容主要包括以下兩個(gè)方面：（ 1）對(duì)土地要求的相關(guān)文件.主要包括：國(guó)有土地使用證；政府部門(mén)對(duì)該土地利用的總體規(guī)劃.包括規(guī)劃用途；國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同正本及副本；國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的批復(fù)文件或招、拍、掛取得土地使用權(quán)的文件；土地利用要求 .包括“主體建筑物的性

27、質(zhì)、附屬建筑物的性質(zhì)及平面布局、建筑密度、容積率、建筑物層數(shù)、高度、建筑間距、停車(chē)場(chǎng)的大小、停車(chē)場(chǎng)建設(shè)要求、綠化比率、建筑體型、色彩與周?chē)h(huán)境的協(xié)調(diào)、主體建筑的裝飾要求、建筑場(chǎng)地平整標(biāo)高、出入口方位、基礎(chǔ)設(shè)施完成年限、建筑項(xiàng)目完成年限等?！保?2）土地自身權(quán)屬相關(guān)文件.主要包括：繳付土地使用權(quán)出讓金的發(fā)票、憑證；土地管理部門(mén)出具的有關(guān)土地使用權(quán)出讓金支付情況的證明；土地的查封情況；土地的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益；任何第三方對(duì)該項(xiàng)目土地及房產(chǎn)的評(píng)估文件或類(lèi)似成交價(jià)格文件；土地及項(xiàng)目現(xiàn)狀的描述文件.包括交通、場(chǎng)地“三通一平”情況、上下水、污水、電、燃?xì)狻崃?、電信、郵政、被拆遷人情況、環(huán)保、人

28、防、消防、交通管理、文物、園林、安全、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)要求或?qū)彶橐庖?jiàn).專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式以及與市政、公用、供電、電信等部門(mén)落實(shí)的上下水、電、供熱、燃?xì)?、電信源頭供應(yīng)等市政公用設(shè)施配套方案。3、項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查對(duì)項(xiàng)目建設(shè)情況的調(diào)查.適用于一方已經(jīng)組建項(xiàng)目公司.另一方增資入股項(xiàng)目公司或進(jìn)行在建工程收購(gòu)的情況。其主要調(diào)查該項(xiàng)目是否取得以下文件.以及已經(jīng)取得的文件是否合法、有效。將這些文件進(jìn)行分類(lèi).可大致分為如下四類(lèi)：（ 1）立項(xiàng)規(guī)劃審批相關(guān)文件 . 主要包括：規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)、審定設(shè)計(jì)方案、通知書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 規(guī)劃部門(mén)對(duì)各階段設(shè)計(jì)的批復(fù)等。（ 2）拆遷相關(guān)文件 . 主要包

29、括拆遷協(xié)議、 與項(xiàng)目土地原使用權(quán)人的補(bǔ)償協(xié)議、房屋拆遷許可證、拆遷情況及目的調(diào)查資料、繳付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的發(fā)票、證明等。（ 3）工程施工相關(guān)文件 .主要包括建筑工程施工許可證、工程的相關(guān)圖紙.包括每層的平面圖、該項(xiàng)目的進(jìn)度報(bào)告.如監(jiān)理公司或工程進(jìn)度報(bào)告、對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)在進(jìn)度及情況的其他描述文件、 機(jī)電工程的費(fèi)用明細(xì)、未來(lái)公共區(qū)域的精裝修標(biāo)準(zhǔn)及裝修費(fèi)用明細(xì)、上述工程項(xiàng)目的抵押情況或其他性質(zhì)的他項(xiàng)權(quán)益（包括是否欠付工程款情況）、項(xiàng)目在建工程的查封情況、 其他從工程現(xiàn)狀到竣工所需投入費(fèi)用的明細(xì)、該項(xiàng)目的工程造價(jià)報(bào)告或土建工程的結(jié)算文件等。（ 4）項(xiàng)目租售相關(guān)文件 .主要包括、該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證、項(xiàng)目的發(fā)

30、展方案.包括樓層的功能定位、租售方案、地上地下車(chē)位數(shù)量等、該項(xiàng)目的商品房銷(xiāo)售的情況表或銷(xiāo)售情況說(shuō)明.應(yīng)至少包括“已銷(xiāo)售的樓層、面積、銷(xiāo)售價(jià)格、付款方式、購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)等 .并提供銷(xiāo)售合同有關(guān)買(mǎi)受人名稱(chēng)、銷(xiāo)售房產(chǎn)坐落、單價(jià)等信息頁(yè)的復(fù)印件以及一份銷(xiāo)售合同的標(biāo)準(zhǔn)文本”等等。（二）合作項(xiàng)目資金的監(jiān)控資金監(jiān)管是合作中很重要的問(wèn)題之一.這主要涉及如何保障投入項(xiàng)目中的資金真正應(yīng)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中去. 而不被對(duì)方私下挪用或者用于其它目的。這是合作方最關(guān)心、也是難以控制的問(wèn)題 . 尤其在投資方?jīng)]有決策權(quán)時(shí)。一般來(lái)說(shuō) . 在對(duì)某項(xiàng)目決定進(jìn)行投資時(shí).都會(huì)要求對(duì)方提供詳細(xì)的最新的且經(jīng)過(guò)法定審計(jì)事務(wù)所審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)表.從而來(lái)

31、掌握該項(xiàng)目的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。 但該報(bào)表只表明投資前的債權(quán)債務(wù).而無(wú)法解決對(duì)注入資金后的資金流向監(jiān)控問(wèn)題。在非法人型合作開(kāi)發(fā)合同履行中.合作各方常常約定設(shè)立“共管賬戶(hù)”.以共同監(jiān)督項(xiàng)目資金的使用。然而 . 有的合作方疏于監(jiān)督管理. 共管賬戶(hù)完全由另一方控制。為了保護(hù)合作各方的利益 .需要合作各方在合同中明確約定對(duì)共管賬戶(hù)的使用管理辦法。尤其是預(yù)留印鑒中的財(cái)務(wù)章和人名章不應(yīng)由一方掌管.而應(yīng)由各方分別管理.這樣有利于合作各方相互制約和監(jiān)督。但這也并不能從根本上解決問(wèn)題。比較妥當(dāng)?shù)霓k法應(yīng)是：審查該合作方是否存在不良記錄、是否有訴訟或其他爭(zhēng)議糾紛、投資人的為人品德、該項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售預(yù)測(cè)是否樂(lè)觀(guān)等角度來(lái)分析

32、。（三）重視合同約定.專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng).離不開(kāi)一個(gè)完善的房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同。實(shí)踐中發(fā)生的房地產(chǎn)合作經(jīng)營(yíng)糾紛.絕大部分是因?yàn)殡p方簽訂的合同草率、簡(jiǎn)單化.為今后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。1、合同的內(nèi)容應(yīng)該合法 .禁止假借聯(lián)合開(kāi)發(fā)之名行融資之實(shí)合作開(kāi)發(fā)合同不得違反法律的禁止性規(guī)定.如上述的通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行企業(yè)間的融資 . 就違反了 1996 年由中國(guó)人民銀行下發(fā)的貸款通則第61 條的規(guī)定：“企業(yè)之間不得違反國(guó)家規(guī)定辦理借貸或者變相融資業(yè)務(wù)”.從而構(gòu)成合同無(wú)效 .當(dāng)事人希望聯(lián)合開(kāi)發(fā)所欲達(dá)到的盈利目的也落空。另外 .最高人民法院曾在1990年發(fā)布的關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾

33、紛案件若干問(wèn)題的解答第四條規(guī)定：“（ 1 ）聯(lián)營(yíng)合同中的保底條款 .通常是指聯(lián)營(yíng)一方雖向聯(lián)營(yíng)體投資. 并參與共同經(jīng)營(yíng) .分享聯(lián)營(yíng)的盈利 .但不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的虧損責(zé)任. 在聯(lián)營(yíng)體虧損時(shí).仍要收回其出資和收取固定利潤(rùn)的條款。保底條款違背了聯(lián)營(yíng)合同中應(yīng)當(dāng)遵循的共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的原則.損害了其他聯(lián)營(yíng)方和聯(lián)營(yíng)體的債權(quán)人的合法權(quán)益. 因此應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效；（ 2）企業(yè)法人、事業(yè)法人作為聯(lián)營(yíng)一方向聯(lián)營(yíng)體投資. 但不參加共同聯(lián)營(yíng) .也不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任. 不論盈虧均按期收回本息 . 或者按期收取固定利潤(rùn)的 .是明為聯(lián)營(yíng) .實(shí)為借貸 .違反了有關(guān)金融法規(guī) . 應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效”。司法實(shí)踐中. 法院大都以上述規(guī)定為由

34、 .將合同中的“共同經(jīng)營(yíng)”作為認(rèn)定合同性質(zhì)和效力的依據(jù)。2、雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任應(yīng)具體、明確這類(lèi)合同并無(wú)任何的示范文本. 僅僅依靠當(dāng)事人之間協(xié)商或談判確定主要條款 . 而當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)往往更多的關(guān)注商業(yè)利益.而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期不足.導(dǎo)致合同約定存在眾多不明之處或漏洞 .極易產(chǎn)生糾紛。房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)中雙方的權(quán)利義務(wù)存在著很多交錯(cuò). 應(yīng)對(duì)之進(jìn)行界定.并且在時(shí)間上應(yīng)設(shè)定明確的界限 . 如土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)間 .若轉(zhuǎn)讓方拖延造成的損失由其承擔(dān)；資金及工程進(jìn)度款的支付應(yīng)跟上施工的進(jìn)度.如果造成停工、窩工的損失應(yīng)該如何計(jì)算；違約認(rèn)定的情形及違約責(zé)任的承擔(dān)方式等等；供地一方提供的土地上存在其他的系爭(zhēng)權(quán)益

35、.或權(quán)利瑕疵的 . 如何處理？造成的損失如何計(jì)算和承擔(dān)等.也都應(yīng)該在合同中充分考慮到。對(duì)雙方交接中的所有細(xì)節(jié)都要做到有專(zhuān)人負(fù)責(zé)記載、簽字確認(rèn). 從而做到有章可循 .有據(jù)可依 . 以免在問(wèn)題不斷累積后形成沖突. 造成矛盾的激化而無(wú)法收拾。3、收益的分享及風(fēng)險(xiǎn)和損失的分擔(dān)應(yīng)落實(shí)到位在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中.一般都以開(kāi)發(fā)的房屋作為雙方分享收益的標(biāo)的.但由于不同的樓層、方位、坐落及朝向.其經(jīng)濟(jì)價(jià)值也大相徑庭.所以合作雙方應(yīng)在其合同中事先對(duì)房屋的分配做出詳細(xì)的安排和規(guī)定.以免房子落成后雙方對(duì)此爭(zhēng)執(zhí)不休。比如.樓盤(pán)經(jīng)竣工驗(yàn)收后.根據(jù)雙方投資比例按建筑面積進(jìn)行分配。這里就存在許多方面的爭(zhēng)議：建筑面積的價(jià)格因所處的層數(shù)、朝向等不同而不同.由于沒(méi)有明確約定 .則在實(shí)際分配時(shí)必然會(huì)引起訴爭(zhēng)；其次 .該建筑面積是以核準(zhǔn)的規(guī).專(zhuān)業(yè)資料整理WORD格式劃設(shè)計(jì)面積為準(zhǔn).