浙江臺(tái)州房地產(chǎn)場(chǎng)報(bào)告

1、1臺(tái)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2、城市概況臺(tái)州地處浙江中部沿海，北接寧波，南鄰溫州，陸地面積9411 平方公里,海域面積 8 萬(wàn)多平方公里，總?cè)丝?550 萬(wàn)，轄椒江、黃巖、路橋三區(qū)（市區(qū)）， 臨海、溫嶺兩市，玉環(huán)、天臺(tái)、仙居、三門(mén)四縣。臺(tái)州國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收 入一直分別位居我省第五、四位，市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居全國(guó)大中城市第38 位。臺(tái)州是 14 個(gè)沿海開(kāi)放城市之一，屬于三級(jí)城市，其中下轄的椒江、黃巖、 路橋三區(qū)是臺(tái)州市的中心主城區(qū)， 也是臺(tái)州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的重點(diǎn)區(qū)域， 而地域 狹小，但位置優(yōu)越的玉環(huán)區(qū)則是臺(tái)州市高價(jià)位樓盤(pán)較為集中的區(qū)域。3二、城市規(guī)劃1、城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃臺(tái)州市域城鎮(zhèn)體系空間發(fā)展結(jié)

2、構(gòu)為 “一個(gè)發(fā)展核、三條發(fā)展帶”。1一個(gè)發(fā)展核-指臺(tái)州城市群，是臺(tái)州城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心地帶，包括椒江、黃巖、路橋及溫嶺市區(qū)等重點(diǎn)發(fā)展城區(qū)；2三條發(fā)展帶城鎮(zhèn)群空間的聯(lián)系軸“北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”:以天臺(tái)、三門(mén)為依托，形成沿上三高速、326 省道、224 省道的東西向北部城鎮(zhèn)發(fā)展帶；“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”:通過(guò) 322 省道，沿永安溪（椒江上游）河谷形成以仙 居、臨海為依托的西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶，其中，臨海是該發(fā)展帶上的核心城市；“東部沿海城鎮(zhèn)發(fā)展帶”:以規(guī)劃臺(tái)州沿海大通道和各港口為依托，以東部 沿海產(chǎn)業(yè)帶的建設(shè)為導(dǎo)向，形成南到玉環(huán)大麥嶼港口、北到三門(mén)健跳港（含椒江 大陳島）的大中小城鎮(zhèn)相結(jié)合的城鎮(zhèn)密集發(fā)展帶，

3、這是臺(tái)州市未來(lái)的重要發(fā)展方向和重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容。2、城鎮(zhèn)體系職能及規(guī)模結(jié)構(gòu)規(guī)劃1城鎮(zhèn)體系職能劃分：規(guī)劃臺(tái)州市域城鎮(zhèn)體系職能分為五級(jí)，依次為市域中心、市域副中心、縣（市） 域中心、重點(diǎn)鎮(zhèn)與一般建制鎮(zhèn)。規(guī)劃市域中心為臺(tái)州市區(qū)；市域副中心為臨海市 區(qū)；縣（市）域中心為溫嶺、玉環(huán)、天臺(tái)、仙居及三門(mén)市區(qū)；另外還規(guī)劃確定 10 個(gè)中心鎮(zhèn)。2城鎮(zhèn)體系規(guī)模等級(jí)劃分：按各城鎮(zhèn)的發(fā)展條件與職能，規(guī)劃 5 級(jí)城鎮(zhèn)（市）規(guī)模等級(jí)。其中，人口 100 萬(wàn)以上的大城市一個(gè)（臺(tái)州市區(qū)）；20- 50 萬(wàn)中等城市三個(gè)（臨海市區(qū)、溫 嶺市區(qū)、玉環(huán)縣城）；10-20 萬(wàn)小城市五個(gè)（天臺(tái)縣城、仙居縣城、三門(mén)縣城、臨海杜橋鎮(zhèn)、溫嶺澤國(guó)鎮(zhèn)

4、）；5- 10萬(wàn)人口小城鎮(zhèn) 10 個(gè)（金清鎮(zhèn)、白水洋鎮(zhèn)、大 溪鎮(zhèn)等）；其它為人口在 5 萬(wàn)以下的小城鎮(zhèn)。43城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)根據(jù)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)計(jì)和已編制的發(fā)展規(guī)劃，確定臺(tái)州市域范圍到2010 年常住總?cè)丝跒?618 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化水平為 52%，到 2020 年臺(tái)州市域常住總?cè)?口為 672萬(wàn)人，預(yù)計(jì)城鎮(zhèn)化水平為 67%。發(fā)揮區(qū)域中心城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文 化、商貿(mào)、交通樞紐等城市功能，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)資源的高效利用與環(huán)境保護(hù)相協(xié)調(diào)， 鞏固、提高浙江省沿海區(qū)域中心城市的地位與作用，使臺(tái)州市在21 世紀(jì)發(fā)展成為：一個(gè)繁榮、高效、文明的區(qū)域性中心城市；一個(gè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展、又適宜居住生活的山水型生態(tài)城市。臺(tái)

5、州市城市總體規(guī)劃(2004-2020)s例屮右tj匕l(fā)lr Il-Hit舟懈* Ml慢址站內(nèi)I L /J5三、房地產(chǎn)市場(chǎng)1、開(kāi)發(fā)投資情況從 2000 年開(kāi)始，臺(tái)州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入到了一個(gè)高速增長(zhǎng)的階段，2000 年的開(kāi)發(fā)投資額增幅達(dá)到了 82.2%,同 2000 年相比直到 2005 年各年的投資 增幅雖然有所下降，但仍然處于一個(gè)較高的增長(zhǎng)水平。 2005 年和 2006 年國(guó)家接 連出臺(tái)了多條宏觀調(diào)控政策，臺(tái)州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資受到了較大的影響，2006 年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資首度出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，同比下降達(dá)到了 12.6%。2000-2006 臺(tái)州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況單位：億元|開(kāi)發(fā)投資額增

6、幅分析：從 2000 年到 2005 年，受長(zhǎng)三角地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨熱的帶動(dòng)，以及臺(tái)州作為沿海開(kāi)發(fā)城市所具有的潛在開(kāi)發(fā)價(jià)值影響的拉動(dòng)，臺(tái)州市近年來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2005 年在國(guó)家宏觀調(diào)控措施出臺(tái)后，臺(tái)州市投資高位增幅并 沒(méi)有馬上下降，而是到了宏觀調(diào)控落實(shí)的2006 年，這種持續(xù)的高位增幅才出現(xiàn)停止并呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，因此可以判斷臺(tái)州市房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)領(lǐng)域經(jīng)過(guò)連續(xù)多年的 高速發(fā)展之后，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)緩沖調(diào)整階段。（銷(xiāo)售市場(chǎng)實(shí)際在 2004 就已 經(jīng)進(jìn)入緩沖調(diào)整階段，詳見(jiàn)商品房銷(xiāo)售分析。）62、商品房銷(xiāo)售分析2.1、銷(xiāo)售量分析在銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，臺(tái)州市近年來(lái)商品房銷(xiāo)售量走勢(shì)較為起伏，200

7、3 年銷(xiāo)售量上漲了 41.4%,銷(xiāo)售量面積達(dá)到了 168.49 萬(wàn)平方米，但隨后的 2004 年銷(xiāo)售量 的增幅開(kāi)始下滑，2005 年在宏觀調(diào)控的影響下銷(xiāo)售量出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但 2006 年 作為國(guó)家宏觀調(diào)控的落實(shí)之年，臺(tái)州市的銷(xiāo)售量卻呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)回歸的態(tài)勢(shì)，全年 商品房銷(xiāo)售量達(dá)到了 248.59萬(wàn)平方米，增幅達(dá) 40.9%,詳見(jiàn)下圖：2000-2006 年臺(tái)州市商品房施工面積與銷(xiāo)售面積分析：長(zhǎng)三角地區(qū)的多數(shù)城市在 2005 年宏觀調(diào)控之后銷(xiāo)售量才出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)也 因此進(jìn)入一個(gè)調(diào)整階段，但臺(tái)州市與之相比銷(xiāo)售市場(chǎng)在2004 年就已經(jīng)進(jìn)入了這一階段，而經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整之后，2006 臺(tái)州市的商品房銷(xiāo)售量的

8、強(qiáng)勢(shì)回歸，又 比長(zhǎng)三角地區(qū)的其它城市提前一年，而同期的開(kāi)發(fā)投資額的下降顯示了開(kāi)發(fā)領(lǐng)域 并沒(méi)有預(yù)料到這種銷(xiāo)售市場(chǎng)的提前回升。2.2、總體價(jià)格走勢(shì)2004 年在長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲的情況下，提前進(jìn)入調(diào)整階段的臺(tái)州樓 市房?jī)r(jià)反7而成下降趨勢(shì)，當(dāng)年的商品房成交均價(jià)格只有 2538 元/平方米，同比下 降 3.4%, 2005 年在宏觀調(diào)控以及銷(xiāo)售量下降的情況下，臺(tái)州的商品房?jī)r(jià)格反而 逆市而漲，而 2006 銷(xiāo)售量的大幅反彈使得房?jī)r(jià)的高位漲幅得以延續(xù)，詳見(jiàn)下圖：臺(tái)州商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)一全市商品房銷(xiāo)售均價(jià)增幅分析：2005 年臺(tái)州市房?jī)r(jià)逆市而漲的現(xiàn)象表明，與長(zhǎng)三角地區(qū)其它城市相比，臺(tái) 州樓市在經(jīng)過(guò) 2004

9、 年提前一年的緩沖調(diào)整之后， 開(kāi)發(fā)商對(duì)后市普遍看好， 紛紛 逆市提價(jià)， 雖然 2005年的商品房銷(xiāo)售量成負(fù)增長(zhǎng)，但這種逆市提價(jià)效應(yīng)在2006年得以顯現(xiàn)，購(gòu)房者抱著“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)紛紛追漲入市，2006 年臺(tái)州樓市“量?jī)r(jià)齊升”的局面才得以顯現(xiàn)。3、近期市場(chǎng)分析今年上半年，臺(tái)州市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為5301 元/平方米，其中住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為 5060 元/平方米，比去年同期上漲613 元/平方米。1）、上半年區(qū)域住宅價(jià)格8玉環(huán)區(qū)的商品房住宅銷(xiāo)售價(jià)格是全市最高的，上半年平均售價(jià)達(dá)到了每平方米6489 元，最低的則是仙居，平均每平方米為 3075 元，不到玉環(huán)房?jī)r(jià)的一半。而椒 江、黃巖、路橋三區(qū)

10、和溫嶺的房?jī)r(jià)均接近或高于全市平均水平。市區(qū)部分高檔住宅 均價(jià)突破萬(wàn)元。臨海商品房住宅均價(jià)為每平方米 4100 元左右，天臺(tái)、三門(mén)為 3400 元左右。（2）、新建房屋減少了，空置房屋仍在增多上半年，臺(tái)州市商品房施工面積 1082.54 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 2.1% ，其 中新開(kāi)工面積173.19 萬(wàn)平方米，下降 8.1% 。商品房竣工面積25.44 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 56.0% ，其中住宅竣工面積22.45 萬(wàn)平方米，下降 52.7% 。 商品房銷(xiāo)售 104.41 萬(wàn)平方米，比去年同期下降4.9% ，其中住宅銷(xiāo)售面積 89.71 萬(wàn)平方米，下降 7.9% 。數(shù)據(jù)顯示，上半年臺(tái)市商

11、品房住宅的新開(kāi)工面積和竣工面積均明顯減少，但市場(chǎng)可供房源還比較充裕，商品房銷(xiāo)售面積也有下降，空置的商品房仍在增多。 上半年，全市商品房空置面積 25.45萬(wàn)平方米， 比去年同期增長(zhǎng) 35.1% ， 其中空置 1 3 年 （含 1 年） 面積為 15.87 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 154.1% 。（ 3 ）、房?jī)r(jià)收入比高于國(guó)際公認(rèn)范圍2001 年以來(lái)，臺(tái)州房?jī)r(jià)不斷攀升。今年上半年商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 5301 元 （其中住宅為平均每平米 5060 元） ，雖然近年來(lái)臺(tái)州市居民收入不斷增加， 但房?jī)r(jià) 漲幅過(guò)大、價(jià)格過(guò)高，無(wú)形中降低了居民的購(gòu)房能力。按照上半年臺(tái)州商品房實(shí)際 銷(xiāo)售均價(jià)每平方米 5301 元、居民人均可支配收入11346 元、戶均建筑面積 126 平方 米計(jì)算，目前臺(tái)州的“房?jī)r(jià)收入比” 達(dá)到了 19.6:1,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的 3: 16 : 1 的合理范圍。四、總體結(jié)論 擔(dān)心潛力提前預(yù)支，市場(chǎng)提前盤(pán)整 臺(tái)州作為沿海開(kāi)放城市，其房地產(chǎn)具備極大的發(fā)展?jié)摿?，?004 年以前由于發(fā)展速度過(guò)快，市場(chǎng)擔(dān)心潛力被提前預(yù)支，需求層面紛紛放緩入市，致使臺(tái)州 的房地產(chǎn)市場(chǎng)在宏觀調(diào)控以前的 2004 年就已經(jīng)