城市綜合體的設(shè)計管理方法

1、百度文庫1城市綜合體的設(shè)計管理方法在長達十三年的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)過程中，作者不斷參與項目設(shè)計管理和規(guī)劃設(shè)計方 案研討，在近五年，作者集中精力現(xiàn)場指導(dǎo)多個綜合體項目商業(yè)規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計 結(jié)合的問題，在吸取傳統(tǒng)綜合體設(shè)計管理的缺陷基礎(chǔ)上，作者代表新摩爾商業(yè)管 理公司提出了獨創(chuàng)的綜合體設(shè)計管理方法， 通過多個設(shè)計總包實踐，在總體設(shè)計 費用固定的前提下，節(jié)約了一半左右的常規(guī)設(shè)計時間，讓設(shè)計單位有充足時間考 慮方案的創(chuàng)新與經(jīng)濟優(yōu)化，不僅直接幫助綜合體發(fā)展商降低了開發(fā)成本，而且通 過節(jié)能設(shè)計降低了商業(yè)建筑的運營成本。一、 傳統(tǒng)的綜合體設(shè)計管理存在的問題第一盲目相信海外設(shè)計公司，在沒有完成好產(chǎn)品定位和商業(yè)規(guī)劃的時

2、候就委 托國外設(shè)計公司進行方案設(shè)計，國內(nèi)設(shè)計院配合施工圖設(shè)計，雙方界限不清晰， 國外與國內(nèi)設(shè)計單位之間不斷扯皮。第二 面對中外多家設(shè)計院的復(fù)雜管理，缺乏有效的管理方法與合理的設(shè)計流 程管理，導(dǎo)致重復(fù)勞動以及無效勞動占據(jù)5 0%左右， 結(jié)局是設(shè)計成本較高，設(shè) 計質(zhì)量不高。二、 萬達綜合體設(shè)計管理特點重慶萬達廣場開發(fā)設(shè)計部 劉知遷總結(jié)到：在設(shè)計管理中，對總體規(guī)劃應(yīng)嚴格 科學(xué)的管理，不論是經(jīng)濟技術(shù)指標，還是平面布置、豎向標高，都需要總體把控。 分期開發(fā)設(shè)計最重要的是把握整體規(guī)劃， 做好前后期的交接與配合，多開設(shè)計協(xié) 調(diào)會，這樣才能完整無誤的完成項目的設(shè)計工作。 項目可以分期開發(fā)，但項目從 設(shè)計的角度

3、看是一個整體，只有將項目完整的理解，才能很好完成分期設(shè)計管理。以重慶萬達廣場項目為例，使用了三家以上的設(shè)計院，需要經(jīng)常召開項目設(shè)計協(xié)調(diào)會，協(xié)調(diào)地下室的高度問題，以及不同開發(fā)周期之間的銜接問題。從開發(fā)規(guī)范上講，萬達已經(jīng)形成了完整的設(shè)計管理方法和流程，這些都是寶 貴的經(jīng)驗。由于萬達項目開發(fā)周期很短，因此，設(shè)計周期也必然很短，沒有時間精雕細琢，難以出現(xiàn)類似日本一流綜合體的精品。三、 新摩爾公司獨創(chuàng)的綜合體設(shè)計管理方法1.以商業(yè)管理公司作為設(shè)計牽頭單位，考慮最終使用客戶的合理要求，通 過協(xié)調(diào)配合，做到商業(yè)規(guī)劃與規(guī)劃設(shè)計匹配， 不同周期的設(shè)計有效銜接，避免規(guī) 劃設(shè)計中的重大失誤，降低發(fā)展商管理難度。2.

4、商業(yè)管理公司重點和總體規(guī)劃公司配合做好總體布局規(guī)劃，考慮整體的 人流動線和貨流動線，其次是商業(yè)管理公司聯(lián)合商業(yè)建筑設(shè)計公司做好購物中心 設(shè)計，酒店公司配合做好酒店設(shè)計。但是我還在寧波的象山游蕩3.將運營成本的降低方法運用于設(shè)計中，推廣 節(jié)能設(shè)計。百度文庫2般瑋fD壬幕弁啟衙業(yè)空間占有W爲比例|充分利用太PBfm闊和保睛結(jié)甘氣挨特最采用全開戒利 如蓋式開如a塔樓的按心僦役曹具胃自動謂李功吐的酉 葉窗戶節(jié)能材料冊應(yīng)用在酒店和寫宇樓設(shè)計申左分豊辭喘 苗科應(yīng)用，陽熱席a環(huán)保朋機電設(shè)備的節(jié)能充分當戍眶矍的価殲利用，優(yōu)先考注 選用節(jié)能設(shè)備邁占考壷空涸系扯和由梯召四、新摩爾公司提出的綜合體設(shè)計流程與成本控制

5、1.綜合體設(shè)計單位選擇的合理步驟步驟1確定好總包設(shè)計單位，由管理公司與開發(fā)商帶領(lǐng)國內(nèi)一流設(shè)計院做 好概念性方案設(shè)計和商業(yè)規(guī)劃，以功能設(shè)計為主，確定好商業(yè)平面的功能和主要 業(yè)態(tài)布局，共同做好設(shè)計任務(wù)書。一般200400萬元左右費用。我們發(fā)現(xiàn)在沒有充分準備的情況下委托國外公司做方案設(shè)計，基本上需要推 倒重新來，而國外設(shè)計公司一般是按照工作量收費， 因此，造成發(fā)展商的設(shè)計成 本翻倍是經(jīng)常的事情。步驟2進行國際設(shè)計招標鼓勵國內(nèi)外一流設(shè)計院招標， 給予保底費用30萬元左右。 選擇兩家優(yōu)秀方案 設(shè)計單位，一家負責(zé)規(guī)劃設(shè)計和寫字樓以及公寓設(shè)計， 另外一家負責(zé)酒店設(shè)計和 商場設(shè)計，也可以酒店設(shè)計單獨委托一家擅

6、長設(shè)計酒店方案的單位。 結(jié)構(gòu)設(shè)計和 施工圖委托當?shù)丶准壴涸O(shè)計，商業(yè)管理公司帶領(lǐng)方案設(shè)計單位負責(zé)審核施工圖。2 .綜合體設(shè)計的科學(xué)流程百度文庫3某綜合體及購物中心項目開發(fā)含設(shè)計進度表百度文庫4科目內(nèi)容和時間具燼蓿密看調(diào)查與業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計頃目宦位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)一牛月提玄切步方甯二下月2010年6月十玄旦旦商業(yè)瘞筑薰劃和11弦性方當 設(shè)計三牛月兩牛月內(nèi)魄梵初步方案7-9月箔更售摟處和擺商甲心設(shè)計宴求能夠棲用兩年時闔9-11月四嚇月主力裔壽3商 H 作提前啟越， 報據(jù)商霰奧汞芫餐麗業(yè)謖施 巫方寡201隼F月一10月1S業(yè)觀覺形象VMD與導(dǎo)示茶繞謾計四個月20103-12月建逛方狎役計階段汽牛月2010

7、年10月一230年12月施工圖設(shè)計四牛月2010 12月一2加1年3月招商工作展開V 半如仆年事月工程開工召月施壬準館一不月時聞2011 4月開工月開工基冊工程遹工半年前節(jié)年汨開始逹土,2011年9月冗碇具協(xié)品牌招商工乍啟動丈量昴悝裔菊S荷工作20110年10月嬪怖丹霓役計八個冃2011年3-11月9月2012年3月醴樓圧景觀施工五牛月20佬年3-2012年&且內(nèi)勰修工作三平月2012年9月一們月二t月2D桂年坨月試雪業(yè)正或開業(yè)主力店可說先開業(yè)2CM0年1月28廿正或畀業(yè)五、長沙綜合體實踐案例設(shè)計組織：深圳新摩爾公司負責(zé)總體方案設(shè)計 日本UCOM負責(zé)概念設(shè)計和 商業(yè)建筑方案設(shè)計 深圳中匯建筑設(shè)

8、計公司負責(zé)住宅區(qū)和寫字樓方案設(shè)計總體思想：設(shè)計長沙東城現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體 打造顧客消費目的地總體規(guī)劃數(shù)據(jù)：百度文庫51釣130.000 in12占地面祀30.000 in1$500 fflf占地百積音計39,500 Itf*3建試面頤商業(yè)摟B1F-RF107,670 tf住宅樓26刊4棟41,600 Iff33.600 iff住宅樓30F爛様24,000 Itf離級住宅博40FXZ搽61.000 E共用HALL 3F2,250 itf辦公糕3&FX2揀109.710 ItfMB1F停車場74.620 IlfB1F停車場12.230 rtf霆筑面機咅計4S3.B7VIQ1df粽 胡日1F0F而積

9、368,210 Irf275 50%36 D吻39,500 Itf30.40%地而停車合裁2706M61F侶豐臺敷1.630臺B1F庫車臺細臺停牟臺獄合計2,190臺針對地下室高度，新摩爾公司在策劃長沙經(jīng)開區(qū)CBD時候已經(jīng)統(tǒng)一規(guī)定為4米的層高，保證區(qū)域內(nèi)的互通互聯(lián)?？傮w布局：充分發(fā)揮項目北側(cè)文化綜合體廣場的功能，與廣場呼應(yīng)設(shè)置購物 中心和購物中心中心，將明城國際大酒店看作綜合體的整體功能， 將名店分布在 南側(cè)商業(yè)街區(qū)。沿著長沙經(jīng)開區(qū)漓湘路和板倉路交匯處布局高層寫字樓和公寓， 讓購物中心擁有良好的內(nèi)部經(jīng)營空間。利用地基的高差，將南面的一層與北面的二層步行街自然貫通起來，將人在 一、二層之間傳統(tǒng)的垂直動線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，達到兩個首層的效果，擴大步行街聚攏人流的功能。百度文庫6利用天橋連廊與東北面的住宅聯(lián)接起來，不僅為居民提高便利，同時也提高 了二樓商業(yè)施設(shè)的回遊性。我們注意北側(cè)廣場地下公共停車場的人流引導(dǎo)，在綜合體建筑的東北面設(shè)計 大型的地下廣場，將北側(cè)人流方遍地引導(dǎo)到購物中心的地下一層。 購物中心以玻 璃材質(zhì)為主的寬敞明亮的入口門廳，體現(xiàn)了室內(nèi)外視線交流，將內(nèi)外空間（地下 廣場）融為一體。屋頂設(shè)計為庭園不但為周邊居民提供景觀欣賞，還能美化環(huán)境、凈化空氣、 改善局部小氣候