資產評估習題

1、【例 1.單選題】（ 2008 年考題）標的物是否具有（），是評估師判斷和確認其是否是資產最重要的標準之一。A. 歷史成本B. 歷史收益C.預期成本D. 投資收益答疑編號6150010101【答案】 D【例 2.單選題】（ 2008 年考題）資產評估中的市場價值，其合理性是相對于（）而言的。A. 市場整體B. 市場中每一個市場主體C.某一市場主體D. 某一類市場主體答疑編號6150010301【答案】 A【例 3.單選題】（ 2011 年）資產評估價值類型中的投資價值，最有可能適用的評估特定目的是（ ）。A. 資產變現B. 并購重組C.資產處置D. 資產抵押答疑編號6150010302【答案】

2、 B【例 4.單選題】（ 2011 年）評估對象是報廢機器設備本身，其拆零后的某些部件尚可使用且存在變現價值，該報廢設備評估結果的價值類型應當選擇（）。A. 清算價值B. 在用價值C.市場價值D. 殘余價值答疑編號6150010303【答案】D例5.多選題（ 2008 年考題）資產評估特定目的在資產評估中的主要作用表現在（）。A. 影響資產評估對象的具體用途B. 影響資產評估結果的具體用途C.影響資產評估的基礎條件D. 影響資產的運作條件E.影響評估對象的功能答疑編號6150010304答案B C【例 2-1】評估某擬快速變現資產，在評估基準日與其完全相同的正常變現價為10 萬元，經注冊資產評

3、估師綜合分析，認為快速變現的折扣率應為40%，因此，該擬快速變現資產的價值接近于6 萬元。答疑編號6150020101【答案】資產評估值=10×（ 1-40% ） =6（萬元）【例 2-2】被評估資產年生產能力為 90 噸，參照資產的年生產能力為日參照資產的市場價格為 10 萬元，由此確定被評估資產價值接近于120 噸，評估基準7.5 萬元。答疑編號6150020102【答案】資產評估價值=10×90/120=7.5（萬元）【例 2-2】被評估資產年生產能力為 90 噸，參照資產的年生產能力為日參照資產的市場價格為 10 萬元，由此確定被評估資產價值接近于120 噸，評估基

4、準7.5 萬元。答疑編號6150020102【答案】資產評估價值=10×90/120=7.5（萬元）【例 2-4】與評估對象完全相同的參照資產6 個月前的成交價格為10 萬元，半年間該類資產的價格上升了5%，運用公式（2-6）則評估對象的評估價值接近于：答疑編號6150020201【答案】資產評估價值=10×（ 1+5%） =10.5（萬元）【例 2-5】被評估房地產于 2006 年 6 月末的價格同 2005 年底相比，分別上漲了30 日進行評估，該類房地產2006 年上半年各月月2.5%、 5.7% 、6.8%、 7.3% 、 9.6%和 10.5%.其中參照房地產在2

5、006 年 3 月底的價格為3800 元 /平方米，運用公式（2-6-1）則評估對象于2006年 6 月 30 日的價值接近于：答疑編號 6150020202【答案】【例 2-6 】已知某資產在2006 年 1 月的交易價格為300 萬元，該種資產已不再生產，但該類資產的價格變化情況如下： 2006 年 1-5 月的環(huán)比價格指數分別為 103.6%、98.3%、103.5%和 104.7%. 根據公式（ 2-7-2 ）評估對象于 2006 年 5 月的評估價值最接近于： 答疑編號6150020203【答案】 300× 103.6%×98.3%× 103.5%

6、15; 104.7%=331.1 （萬元）【例題 1】某人每年12 月 31 日存入保險公司2000 元，連續(xù) 10 年，其中第三年的年末多存款 5000 元，設保險公司回報率為 6%，每年復利計息一次，問這些錢在第一筆存款的年初的現值總和為多少？答疑編號6150020401【例題 2】李某在成了知名的民營企業(yè)家以后，為了感謝學校的培養(yǎng)，決定在母校設立以其名字命名的獎學基金，在設立之初就發(fā)放獎金總額 20 萬元，該基金將長期持續(xù)下去，當前的市場利率 5%【請問】需要在基金設立之初，為基金投資多少錢？答疑編號6150020402【例題 3】某人每年年初存入銀行 2 500 元，連續(xù) 10 年，第

7、 11 年的年末存款 6000 元，設銀行存款利率為 8%，問這些錢的現值總和為多少？答疑編號6150020403【例題 4】某系列現金流量如下表所示，貼現率為9%，求這一系列現金流量的現值。答疑編號6150020404期數12345678910現金流量1000100010001000200020002000200020003000解法 2：【例題 5】某公司準備購買一套辦公用房，有兩個付款方案可供選擇：甲方案，從現在起每年年初付款200 萬元，連續(xù)支付10 年，共計 2000 萬元；乙方案，從第五年起每年年初付款 250 萬元，連續(xù)支付10 年，共計 2500 萬元。假定該公司的資金成本率1

8、0% ，通過計算說明應選擇哪個方案。答疑編號6150020405【例 6.計算題】某公司發(fā)行15 年期的長期債券，面值 1 000 萬元，規(guī)定票面利率5%，單利計息，每5 年支付一次利息，到期還本。假設市場利率是10%.問：投資者購買該債券后，所收到的該債券的本息和的現值是多少？答疑編號6150020406本利和的現值 250×（ P/F， 10%，5） 250×（ P/F， 10%， 10） 250×（ P/F， 10%， 15） 1000×（ P/F， 10%， 15） 250×0.6209250×0.3855 1250×

9、;0.2394 550.85（萬元）【例 7. 單選題】（ 2005 年考題） 某收益性資產， 效益一直良好， 經專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為100 萬元，以后每年遞增10 萬元，假設折現率為10%，收益期為 20 年，該資產的評估價值最接近于（）萬元。A.1400B.1700C.1800D.1970 答疑編號6150020501【正確答案】A【答案解析】本題應該使用收益法下，純收益按等差級數遞增，收益年期有限的條件下的計算公式：，本題中A100 萬元，B 10 萬元，r 10%， n 20【例8. 單選題】某收益性資產，經專業(yè)評估人員預測，評估基準日后第一年預期收益為 10

10、0 萬元，以后每年遞減10 萬元，假設折現率為5%，該資產的評估價值最接近于（）萬元。A.710B.386C.517D.446 答疑編號6150020502【正確答案】D【答案解析】本題應該使用收益法下，純收益按等差級數遞減，收益年期應該是10 年（特別注意這種題目， 收益年限需要自己計算， 即使題目告訴了你收益年限， 也要自己計算，檢查題目給出的收益年限是否超過了真正的收益年限，比如本題中收益年限最大只能夠是10年，如果題目告訴收益年限是8 年，則計算應該使用8 年，如果題目告訴收益年限超過10年，則計算應該使用 10 年），使用的計算公式：本題中 A 應該是評估基準日后的第一期收益100

11、萬元， B 應該是等差級數遞增額10 萬元， r 5%， n 10所以 P（ 100/0.05 100/0.052 ）× 1 （ 1 5%） 10 10/0.05 × 10/ （1 5%）10 （ 2000 4000） *0.3851 1227.82 455.65【例 9. 單選題】（ 2009 年度單選）采用收益法評估資產時，收益法中的各個經濟參數之間存在的關系是（）。A. 資本化率越高，收益現值越低B. 資本化率越高，收益現值越高C. 資產預期收益期不影響收益現值D. 無風險報酬率不影響收益現值 答疑編號6150020503【正確答案】A【答案解析】考核關于收益法計算公

12、式各個參數與評估價值之間的關系分析?！纠?10. 單選題】 （ 2011 年度考題）已知被評估資產評估基準日后第一年的預期收益為100 萬元，其后各年的收益將以2%的比例遞減，收益期為20 年，期滿后無殘余價值，折現率為 10%。據此，該資產的評估價值為（）。A.649 萬元B.751 萬元C.974 萬元D.1126 萬元【正確答案】 B【例 2 10】某企業(yè)的尚能繼續(xù)經營，3 年的營業(yè)收益全部用于抵充負債，現評估其3年經營收益的折現額，有關數據如表23表 23 某企業(yè)未來3 年的預期收益收益額（萬元）折現率折現系數收益折現值（萬元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.89

13、00356第三年2006%0.8369167.9由此可以確定其折現額為：資產評估價值283 356 167.9 806.9 （萬元）【例 2 11】某收益性資產預計未來 5 年收益額分別是 12 萬元、 15 萬元、 13 萬元、 11 萬元和 14 萬元。 假定從第 6 年開始， 以后各年收益均為 14 萬元，確定的折現率和資本化率均為 10%?！疽蟆看_定該收益性資產在持續(xù)經營下和50 年收益的評估值。【注意】這個題目告訴的折現率和本金化率相等，如果不相等在應該分別選用。（ 1）永續(xù)經營條件下的評估過程（ 2） 50 年的收益價值評估過程【例 2 12】重置購建設備一臺，現行市場價格每臺5

14、 萬元，運雜費1 000 元，直接安裝成本 800 元，其中原材料 300 元，人工成本 500 元。根據統計分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人成本 0.8 元。該機器設備重置成本為：答疑編號 6150020701直接成本 50 000 1 000 800 51 800 （元）其中：買價，50 000元運雜費， 1 000 元安裝費用， 800 元其中，原材料，300 元人工， 500 元間接成本（安裝成本），400 （ 500*0.8 ）元重置成本合計52 200元?！纠?2 16】某資產于 1985 年 2 月購進， 1995 年據該資產技術指標， 在正常使用情況下， 每天應工作2

15、月評估時， 名義已使用年限是8 小時，該資產實際每天工作10 年。根7.5 小時。由此可以計算該資產利用率?！九e例】某機器設備購建于 1994 年 10 月 30 日 , 根據其技術經濟指標 , 規(guī)定正常使用強度下每天的運轉時間為 8 小時，由于其生產的產品自 1994 年初至 1998 年末期間在市場上供不應求，企業(yè)主在此期間一直超負荷使用該設備，每天實際運轉時間為 10 小時，自 1999 年初恢復正常使用，現以 2000 年 10 月 30 日為評估基準日，則該設備的名義已使用年限為6 年?！疽蟆坑嬎阗Y產利用率4. 應用舉例某待評估的生產控制裝置正常運行需要6 名技術操作員， 而目前的

16、新式同類控制裝置僅需要4 名操作員。 假定待評估裝置與新裝置的運營成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費為12 000元，待評估資產還可以使用3 年，所得稅稅率為33%，適用折現率為10%。根據上述調查資料，待評估資產相對于同類新裝置的功能性貶值測算過程如下。 答疑編號6150020801正確答案【例 1. 單選題】（ 2006 考題）運用綜合估價法評估某企業(yè)自制設備，其中該設備的主材為不銹鋼， 共消耗 l5 噸，評估基準日該種不銹鋼的市場含稅價格為2.8 萬元 / 噸，在制造過程中該鋼材的利用率約為95，該設備的主材費率為80，適用的增值稅稅率為17，則該設備的主材費用最接近于（）萬

17、元。A.35.90B.37.79C.39.90D.42.O0 答疑編號6150040101【正確答案】A【答案解析】主材費用=2.8 ÷（ 1+17）× 15=35.897 萬元【例 2. 單選題】（ 2006 考題）被評估對象為一臺自制大型模具，該模具凈重2 噸，評估基準日該模具的材料價格為 l5 元 / 公斤，材料利用率為 75，模具的冷加工費為 30 000 元，熱加工費按模具凈重每公斤 l5 元，其他費用 10 000 元，行業(yè)平均成本利潤率為 10，不考慮其他因素，則該模具的重置成本最接近于（）元。A.98 000B.109 000C.110 000D.121 0

18、00【正確答案】D【答案解析】（ 2 000 ÷ 75× 15+30 000+2 000 ×15+10 000 ） ×（ 1+10） =121 000 元。由于題目沒有稅率方面的信息，所以題目沒有考慮銷售稅金【例 4-10 】計算某電焊機超額運營成本引起的功能性貶值。（ 1）分析比較被評估機器設備的超額運營成本因素：經分析比較，被評估的電焊機與新型電焊機相比， 引起超額運營成本的因素主要為老產品的能耗比新產品高。 通過統計分析，按每天 8 小時工作，每年 300 個工作日，每臺老電焊機比新電焊機多耗電 6 000 度。（ 2）確定被評估設備的尚可使用壽命

19、，計算每年的超額運營成本：根據設備的現狀，評估人員預計該電焊機尚可使用 10 年，如每度電按 0.5 元計算。（ 3）計算凈超額運營成本：所得稅按25計算。（ 4）折現率為 10【要求】計算功能性貶值【正確答案】6000×0.5超額運營成本6000×0.5×（ 1 25）凈超額運營成本可用10 年，運營性功能貶值6000× 0.5 ×（ 1 25）×（P/A， 10， 10）【例4-11 】某汽車已使用10 年，按目前的技術狀態(tài)還可以正常使用10 年。汽車重置成本是 20 萬元。但由于環(huán)保、能源的要求，國家新出臺的汽車報廢政策規(guī)定該類

20、汽車的最長年限為年，因此該汽車 5 年后必需強制報廢。15【要求】計算該汽車的經濟性貶值【正確答案】【例 4-12 】某臺車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標為650 千瓦小時/ 噸，該爐的實際可比單耗為730 千瓦小時 / 噸。全年產量1500 噸。正常用電單價是1.2 元 / 千瓦小時，但是政府規(guī)定超限額10-20 （含20）的加價2倍。【要求】試計算因政府對超限額耗能加價收費而導致的經濟性貶值。 答疑編號6150040304【正確答案】超限百分比 確定Y=（ 730-650 ）× 1500 ×1.2 × 2Y（ 125）×（ P/A ，10， 5）經

21、濟性貶值無稅率： t 0【例 3. 單選題】（ 2010 年度考題）評估對象為已購置尚未正式投產使用的生產線，經專業(yè)評估人員估測， 由于受產品市場結構調整的影響， 該生產線投產后將在相當長的時間里難以達到滿負荷工作狀態(tài)，評估基準日時尚未出現同類型新型生產線。據此，評估人員在評估該條生產線價值時（）。A. 應當考慮生產線的實體性貶值B. 應當考慮生產線的功能性貶值C. 應當考慮生產線的經濟性貶值D. 不用考慮貶值因素【正確答案】 C【例 4. 單選題】（ 2011 年考題）導致被評估機器設備功能性貶值的因素是（）。A. 原材料、能源提價，造成生產成本提高，而售價沒有相應提高B. 市場競爭加劇，產

22、品需求降低，設備開工不足，生產能力相對過剩C. 國家環(huán)境保護法規(guī)強制設備報廢，縮短了被評估設備的正常使用壽命D. 新技術的發(fā)展，使得被評估設備的運營費用相對提高 答疑編號6150040307【正確答案】D【例5. 綜合題】（2009 年度考題）甲評估機構對進口成套設備A 進行評估，評估基準日為2008 年12 月31 日。 A 設備由美國生產，于1994 年進口，并于當年12 月31 日正式投入使用。 A 設備賬面原值為8500 萬元人民幣，其中64以外匯支付，36以人民幣支付。支付的外匯部分由設備離岸價、國外運費、國外運輸保險費構成，其中國外運費 （按體積及重量標準計算） 為 30 萬美元、

23、國外運輸保險費為25 萬美元。支付的人民幣部分由關稅、增值稅、外貿及銀行手續(xù)費、國內運輸費、國內保險費、設備安裝調試費等組成，其中運輸費為165萬元，保險費為10 萬元，設備安裝調試費用289 萬元。在運輸費用中由于企業(yè)人員失誤，錯填運輸單致運輸費用比正常運輸費用多支出50 萬元，進口設備時美元對人民幣的匯率為1： 8.經評估人員調查，在評估基準日時，美國已停止生產A 設備，但獲知美國同類設備的價格指數比進口時上升了10，國外運費仍為30 萬美元，國外運輸保險費為27.5 萬美元，關稅稅率為18，增值稅稅率為17，外貿及銀行手續(xù)費為設備到岸價的2，國內運輸費用價格指數上升了2，國內保險費上升了

24、1，同類設備安裝調試費用價格上漲了5，美元對人民幣的匯率1： 6.8.評估人員進一步調查得知，A 設備自投入使用時起至評估基準日一直按照設計標準滿負荷運轉。 由于 A 設備生產的產品受市場替代產品的影響，要保證在價格不變的前提下不造成產品積壓，自評估基準日后每年的產量只能保持在設計生產能力的80的水平上，并一直保持下去。經現場鑒定，A 設備如果按照設計生產能力生產尚可使用8 年。假設設備的價格與生產能力成線性關系， 設備的實體性貶值在重置成本扣除功能性貶值或經濟性貶值后的基礎上計算?！疽蟆吭u估進口成套設備A 的價值。 答疑編號6150040308【正確答案】1. 賬面支付外匯部分 8 500

25、 × 64/8 680（萬美元）2. 原設備的離岸價（ F0B） 68030 25625（萬美元）3. 基準日離岸價（ F0B） 625×（ 1 10） 687.5 （萬美元）4. 到岸價（ CIF）（ 687.5 3027.5 ） 745（萬美元）5. 合人民幣 745× 6.8 5 066 （萬元）6. 關稅 5 066 × 18 911.88 （萬元人民幣）7. 增值稅（ 5 066 911.88 ）× 17 1 016.24 （萬元人民幣）8. 外貿及銀行手續(xù)費 5 066 × 2 101.32 （萬元人民幣）9. 國內運輸費

26、用 115×（ 1 2） 117.3 （萬元人民幣）10. 國內保險費 10×（ 1 1） 10.1 （萬元人民幣）11. 安裝調試費 289×（ 1 5） 303.45 （萬元人民幣）12. 重置全價 5 066 911.88 1 016.2396 101.32 117.3 10.1 303.45 7 526.29 （萬元人民幣）13. 經濟性貶值率1 80 2014. 扣除經濟性貶值后的價值7 526.29 ×（ 1 20） 6 021.0315. 成新率 8/ （ 8 14） 36.36 16. 評估值 6 021.03 ×36.36 2

27、 189.25 （萬元）注：允許在小數點前一位有誤差?！纠?1. 單選題】（ 2009 年度考題）某宗土地，單價為8 000元/ 平方米，規(guī)劃容積率為5，土地資本化率為 10，則其樓面地價為（）元 / 平方米。A.1 600B.8 000C.4 0000D.8 0000【正確答案】A【例 2. 單選題】（ 2009 年度考題）一般情況下，基于土地規(guī)劃用途的角度，對于同一宗土地而言，地價遞減的順序為（）。A. 商業(yè)用地、工業(yè)用地、居住用地B. 居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地C. 商業(yè)用地、居住用地、工業(yè)用地D. 工業(yè)用地、商業(yè)用地、居住用地【正確答案】C【例 4. 單選題】（ 2011 年考題）運

28、用收益法評估房地產，在求取房地產凈收益過程中，需要從房地產的客觀收入中扣除客觀費用，通常需要扣除的客觀費用包括（）。A. 管理費用折舊費保險費稅金B(yǎng). 管理費用折舊費保險費稅金空房損失費C. 管理費用維修費折舊費保險費稅金空房損失費D. 管理費維修費保險費稅金 答疑編號6150050203【正確答案】D【答案解析】不能夠包含折舊費【教材例題 5-2 】有一宗土地，出讓年期為 50 年，資本化率為 10，預計未來前 5 年的凈收益分別為 15 萬元、 16 萬元、 18 萬元、 15 萬元、 20 萬元，第 6 年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在 25 萬元左右?！疽蟆吭u估該宗土地的收益價值。 答疑編

29、號6150050301【正確答案】【教材例題5-3 】有一宗房地產，2006 年的凈收益為50 萬元，資本化率為5，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增加1 萬元；（ 2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎上增長1。【要求】分別評估兩情況下2006 年初的房地產價值?！菊_答案】（ 1） P 50/5 1/ （ 5） 2 1 400 （萬元）（ 2） P 50/ （ 5 -1 ） 1 250 （萬元）【教材例題 5-4 】某房地產開發(fā)公司于 2002 年 3 月以有償出讓方式取得一塊土地50 年使用權， 并于 2004年 3 月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平米2 0

30、00元，經濟耐用年限為55 年，殘值率為 2。目前，該類建筑重置價格為每平方米2 500 元。該建筑物占地面積500 平方米， 建筑面積為 900 平方米， 現用于出租， 每月平均實收租金為3 萬元。另據調查，當地同類寫字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50 元，空置率為10，每年需要支付的管理費為年租金的3.5 ，維修費為建筑重置價格的1.5 ，土地使用稅及房產稅合計為每建筑平方米20 元，保險費為重置價的 0.2 ，土地資本化率7，建筑物資本化率 8。假設土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回。【要求】根據以上資料評估該宗地2008 年 3 月的土地使用權價值。土地使

31、用權出讓年限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償收回 答疑編號6150050303【正確答案】1. 選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2. 計算總收益?？偸找鎽摓榭陀^收益而不是實際收益。總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益 50×12× 900×（ 1-10 ） 486 000 （元）3. 計算總費用。（ 1）年管理費 486 000 × 3.5 17 010 （元）（ 2）年維修費 2 500 ×900× 1.5 33 750 （元）（ 3）年稅金 20× 90018 000 （元）（ 4）年保險費 2500 ×900× 0.2 4500（元）年總費用（ 1）（ 2）（ 3）（ 4） 17 010 33 750 18 000 4 500 73 260 （元）4. 計算房地產凈收益。年房地產凈收益年總收益 - 年總費用 486 000-73 260 412 740 （元）5. 計算房屋凈收益。（ 1）計算年貶值額年貶值額本來