企業(yè)房產(chǎn)稅籌劃相關(guān)案例

1、企業(yè)房產(chǎn)稅怎么計(jì)算，如何繳納房產(chǎn)稅一、企業(yè)房產(chǎn)稅怎么計(jì)算1、從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)余值二房產(chǎn)原值1-(10%30%)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定， 在賬簿“固定資產(chǎn)”科目 中記載的房屋原價(jià)。2、從租計(jì)征從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，其公式為：應(yīng)納稅額 =租金收入12%沒(méi)有從價(jià)計(jì)征的換算問(wèn)題納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)之月起，繳納房產(chǎn)稅。其余均從次月起繳納。房 產(chǎn)稅的稅率(1)按房產(chǎn)余值計(jì)征的，年稅率為 1.2%;(2)按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。但對(duì)個(gè)人按市 場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按 4%的稅率征收房產(chǎn) 稅。二、如何繳納房產(chǎn)稅鑒于納稅人以分

2、期付款方式購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的商品房時(shí)， 房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)買(mǎi)方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況， 根據(jù)中華人民 共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例中 “產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房 產(chǎn)代管人或者使用人繳納 ”的規(guī)定，應(yīng)由購(gòu)買(mǎi)方繳納房產(chǎn)稅。對(duì)于納稅人購(gòu)入的房屋和土地，應(yīng)自購(gòu)入的次月起征收房產(chǎn)稅。關(guān)于商業(yè)綜合體房產(chǎn)稅問(wèn)題的分析及建議2013-12-18內(nèi)容提要作為“新業(yè)態(tài)、新模式”的商業(yè)綜合體既蘊(yùn)藏著新的稅收 潛力，也可能隱含新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。本文以一個(gè)真實(shí)稽查案例為切入點(diǎn), 深入分析了蘇州工業(yè)園區(qū)若干商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及房產(chǎn)稅情況, 并和北京、深圳的商業(yè)綜合體稅負(fù)情況進(jìn)行比較， 進(jìn)而提出對(duì)商業(yè)綜合體類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)

3、性資產(chǎn)房產(chǎn)稅統(tǒng)一按從價(jià)方式征房產(chǎn)稅的建議。關(guān)鍵詞商業(yè)綜合體 房產(chǎn)稅 稅負(fù)比較近年來(lái)隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，作為“新業(yè)態(tài)、新模式”的商業(yè)綜合體呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。所謂“商業(yè)綜合體”，是將城市中 商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間 的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨 益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。其合理性在 于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高商業(yè)效率、發(fā)揮投資效益等。然而 新的商業(yè)形態(tài)、新的運(yùn)營(yíng)模式，既蘊(yùn)藏著新的稅收潛力，也可能隱含 新的稅收風(fēng)險(xiǎn)。本文以一個(gè)真實(shí)稽查案例為切入點(diǎn)， 結(jié)合一定區(qū)域內(nèi) 較具代表性商業(yè)綜合體的深入調(diào)研

4、，就有關(guān)商業(yè)綜合體房產(chǎn)稅存在的 問(wèn)題試作分析和建議。一、案例和問(wèn)題 某商用置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ A公司”主要從事區(qū)內(nèi)商業(yè)綜合 體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、出租和物業(yè)管理。A公司所持的大型商業(yè)綜合體總面 積13.71萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、餐飲、影院和休閑娛樂(lè)等多種功能為一 體，是較為典型的以“體驗(yàn)式消費(fèi)”為主的商業(yè)綜合體。稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)檢查發(fā)現(xiàn) A公司主要存在以下房產(chǎn)稅問(wèn)題：1、公司的 商業(yè)綜合體項(xiàng)目中，出于功能設(shè)計(jì)的需要，劃分出大面積的公共配套 面積，包括中庭、走道等形式的共享空間和客戶(hù)體驗(yàn)區(qū)，以及電梯、 衛(wèi)生間、機(jī)房等配套設(shè)施及空間，共計(jì)公攤面積 3.86萬(wàn)平方米。而公司與商家簽訂的租賃合同都是不包含公共配

5、套面積的套內(nèi)面積，并 僅申報(bào)了套內(nèi)面積的從租房產(chǎn)稅，未申報(bào)出租面積外的從價(jià)房產(chǎn)稅;2、該商業(yè)綜合體中的室內(nèi)車(chē)庫(kù)由公司提供給商家和客戶(hù)免費(fèi)使用, 未計(jì)入房產(chǎn)原值申報(bào)從價(jià)房產(chǎn)稅；3、公司將建筑主體內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行 人為分割后對(duì)不同的商家進(jìn)行出租，存在裝修免租期和空置期情況, 該期間未申報(bào)從價(jià)房產(chǎn)稅。針對(duì)公攤面積問(wèn)題，公司認(rèn)為其與商戶(hù)簽訂租賃合同時(shí)，出于經(jīng)營(yíng)考 慮在合同中僅體現(xiàn)了商戶(hù)實(shí)際使用的套內(nèi)面積， 不包括公共配套面積,但內(nèi)部管理部門(mén)在實(shí)際測(cè)算并擬定租金時(shí)已考慮相關(guān)因素，因此其單 位租金會(huì)相對(duì)較高，即公共配套面積實(shí)際已體現(xiàn)在租金中并已從租申 報(bào)房產(chǎn)稅，因此不應(yīng)再價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)檢查情況認(rèn)定

6、: 一方面該公司與商戶(hù)所簽訂具有法律效力的合同明確約定了租賃面積即套內(nèi)面積，沒(méi)有對(duì)公共配套的分?jǐn)傋鞒鋈魏渭s定； 另一方面根據(jù)實(shí)地檢查情況以及從該公司取得的宣傳文案、歷史經(jīng)營(yíng)資料等來(lái)判斷,該公司是公共配套部分的所有者和實(shí)際管理者，擁有完全的所有權(quán)、車(chē)展、處置權(quán)和收益權(quán)，并經(jīng)常性地自主利用公共配套區(qū)域舉辦選秀、企業(yè)宣傳等各類(lèi)活動(dòng)并收取費(fèi)用，或者將原有的公共配套進(jìn)行臨時(shí)改造出租等。綜上判斷，未出租情況下的公共配套面積部分公司應(yīng)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。針對(duì)室內(nèi)車(chē)庫(kù)免費(fèi)使用問(wèn)題，公司認(rèn)為其建造車(chē)庫(kù)的目的是為了提供給廣大客戶(hù)和商戶(hù)使用，車(chē)庫(kù)的功能更多地體現(xiàn)為一種消費(fèi)配套服務(wù)設(shè)施，具有很強(qiáng)的公共性，任何人都

7、可以隨意使用車(chē)庫(kù)，公司本身并不應(yīng)承未從車(chē)庫(kù)使用獲得收益，因此車(chē)庫(kù)不應(yīng)該作為公司所有財(cái)產(chǎn),擔(dān)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)檢查情況認(rèn)定，該公司是室內(nèi)車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)所有人，雖然目前該公司尚未對(duì)車(chē)庫(kù)的使用實(shí)際收取停車(chē)費(fèi),但在與部分商戶(hù)簽訂的租賃合同中，約定將在一定條件下對(duì)車(chē)庫(kù)的使用收取費(fèi)用。且在實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，公司將車(chē)庫(kù)中部分區(qū)域改造后出租給汽車(chē)美容裝潢店經(jīng)營(yíng)，并收取費(fèi)用。因此，室內(nèi)車(chē)庫(kù)的所有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)為該公司所有，它可以根據(jù)自身利益自主對(duì)其進(jìn)行支配，對(duì)未收取租金部分應(yīng)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。針對(duì)空置免租期問(wèn)題，公司認(rèn)為自簽訂租賃合同起，相應(yīng)房產(chǎn)已處于租賃狀態(tài)，應(yīng)按照從租計(jì)征的方式申報(bào)房產(chǎn)稅，包含

8、了免租期，而由于商戶(hù)更替中斷而引起的部分商鋪空置期， 由于房產(chǎn)未實(shí)際使用，不應(yīng)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)財(cái)稅2010121號(hào)文等房產(chǎn)稅相關(guān)政策認(rèn)定，對(duì)于該公司出租房產(chǎn)，租賃雙方簽定的租賃合同約定有免收租金期限的，免租期間應(yīng)由該公司按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅； 同時(shí),該公司出租的商鋪中租賃中斷期間暫時(shí)空置部分也應(yīng)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。二、調(diào)研與分析根據(jù)案例中發(fā)現(xiàn)的新興業(yè)態(tài)的典型性問(wèn)題， 稅務(wù)機(jī)關(guān)制定了針對(duì)性調(diào)研方案，區(qū)分轄區(qū)內(nèi)不同商圈的業(yè)態(tài)分布特點(diǎn)， 選取了 5個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目開(kāi)展房產(chǎn)稅專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研。調(diào)研中，全面收集了調(diào)研對(duì)象的房產(chǎn)價(jià)值、面積用途、出租明細(xì)、室內(nèi)車(chē)庫(kù)情況等具體數(shù)據(jù)信息，并通過(guò)實(shí)地走訪

9、、約談交流、數(shù)據(jù)分析等工作方式，深入分析商業(yè)綜合體的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及房產(chǎn)稅情況。（一）商業(yè)綜合體普遍呈現(xiàn)三大經(jīng)營(yíng)特點(diǎn):1、商業(yè)綜合體屬于“體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)”，商業(yè)分割出租，輔之以寬敞的展示區(qū)、中庭、休息區(qū)、過(guò)道等配套空間;2、為了吸引消費(fèi)者，商業(yè)綜合體往往提供大面積的室內(nèi)車(chē)庫(kù)，便于顧客實(shí)現(xiàn)車(chē)到戶(hù)的便捷消費(fèi)方式;3、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，同質(zhì)化、低盈利的商戶(hù)易被洗牌淘汰，商戶(hù)的不斷變更導(dǎo)致空置、免租狀況的出現(xiàn)。調(diào)研項(xiàng)目面積構(gòu)成（單位：平方米）項(xiàng)目名 稱(chēng)出售自用出租配套車(chē)庫(kù)免租空置其他B項(xiàng)目07506703138596.672813217468600C項(xiàng)目02250.135228.6429813.745969

10、9.139905.6714433.673556D項(xiàng)目0036733.1332784.8846560.41000E項(xiàng)目0543.227464.911452.726038.742358200F項(xiàng)目9276.76027339.412622.5741513099.435348.60（二）商業(yè)綜合體房產(chǎn)稅的行業(yè)稅負(fù)及地區(qū)差異分析調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，前述案例中的房產(chǎn)稅問(wèn)題在目前商業(yè)綜合體中普遍存在，公司往往僅對(duì)出租的套內(nèi)面積申報(bào)從租房產(chǎn)稅， 對(duì)自用的辦公面積申報(bào)從價(jià)房產(chǎn)稅，而忽視了公共配套面積、室內(nèi)車(chē)庫(kù)、空置免租期間的房產(chǎn)稅。所調(diào)研的5個(gè)對(duì)象中，部分項(xiàng)目是當(dāng)年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，按稅法規(guī)定未到房產(chǎn)稅（從價(jià)）申報(bào)期，但根據(jù)

11、與相關(guān)財(cái)務(wù)人員溝通發(fā)現(xiàn),同樣存在公司對(duì)房產(chǎn)稅政策不了解的情況，稅收風(fēng)險(xiǎn)很大。下表統(tǒng)計(jì)的就是所調(diào)研5個(gè)商業(yè)綜合體的分項(xiàng)目房產(chǎn)稅測(cè)算明細(xì):分項(xiàng)目房產(chǎn)稅測(cè)算明細(xì)（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目名配套面積房產(chǎn)稅室內(nèi)車(chē)庫(kù)房產(chǎn)空置免租期房產(chǎn)合計(jì)稱(chēng)稅稅B項(xiàng)目227.487.9513.88329.23C項(xiàng)目131.66263.63107.48502.77D項(xiàng)目201.67286.390488.06E項(xiàng)目59134.1532.16225.31F項(xiàng)目113.8537.4476.2227.5同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)在調(diào)研過(guò)程中通過(guò)與企業(yè)的充分溝通與交流，也了解到目前全國(guó)各地房產(chǎn)稅政策制定、 執(zhí)行中存在較大區(qū)別，稅收負(fù)擔(dān)差異明顯。以北京、深

12、圳為例，根據(jù)京財(cái)稅2007136號(hào)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法的相關(guān)地區(qū)性規(guī)定，目前北京、深圳兩地商業(yè)綜合體項(xiàng)目房產(chǎn)稅采取的都是從價(jià)計(jì)征方式， 即無(wú)論房產(chǎn)自有還是出租都按照房產(chǎn)原值的70%計(jì)算余值，按1.2%稅率征收房產(chǎn)稅。而按照稅法口徑對(duì)商業(yè)綜合體采用從價(jià)與從租相結(jié)合的計(jì)征方式計(jì)算房產(chǎn)稅，稅負(fù)則明顯高出較多。具體明細(xì)見(jiàn)下表:地區(qū)稅負(fù)差異統(tǒng)計(jì)(單位：萬(wàn)元)口徑項(xiàng)目名稱(chēng)稅法政策口徑深圳、北京政策口徑從價(jià)從租合計(jì)稅負(fù)率(%)從價(jià)稅負(fù)率(%)B項(xiàng)目333.661043.581377.241.58730.060.84C項(xiàng)目528.42310.65839.071.03683.990.84D項(xiàng)目488.05

13、643.561131.611.33493.820.84E項(xiàng)目228.11201.67429.780.98369.600.84F項(xiàng)目227.48220.46447.940.79474.070.84通過(guò)上述數(shù)據(jù)可以看出，其中4個(gè)項(xiàng)目按稅法政策口徑計(jì)算的房產(chǎn)稅稅額均高于按深圳、北京政策口徑計(jì)算結(jié)果。唯一的例外是F項(xiàng)目，該項(xiàng)目是由辦公樓改造的商業(yè)綜合體，存在部分出售情況，且項(xiàng)目新開(kāi)業(yè)，為吸引知名品牌入駐采用了較低租金的營(yíng)銷(xiāo)策略，目前出租率較低。可見(jiàn)，目前深圳、北京的優(yōu)惠性房產(chǎn)稅政策事實(shí)上極大降低了綜合商業(yè)體的房產(chǎn)稅稅負(fù)，造成了不同區(qū)域的稅負(fù)差異明顯。三、政策建議(一)簡(jiǎn)化當(dāng)前稅制，降低企業(yè)稅負(fù)目前房產(chǎn)

14、稅的計(jì)征方式有兩種，一是按照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征，體現(xiàn)了房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的特點(diǎn)；一是按照租金收入從租計(jì)征，這又體現(xiàn)了流轉(zhuǎn)稅的特質(zhì)。從全國(guó)大部分地區(qū)來(lái)看，如前所述，對(duì)具有三大經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的商業(yè)綜合體來(lái)說(shuō)，兩種計(jì)征方式的并存，既提高了房產(chǎn)稅稅負(fù)水平，又增加了房產(chǎn)稅統(tǒng)計(jì)計(jì)算的工作量。 過(guò)重的稅負(fù)不利于行業(yè)、企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，也有企業(yè)曾經(jīng)嘗試通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)交易，將項(xiàng)目整體以較低價(jià)格出租給關(guān)聯(lián)公司，但同樣被稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定了計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，由于企業(yè)每個(gè)期間的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)稅基變化大，納稅過(guò)程需重復(fù)對(duì)稅基核算、大量房產(chǎn)設(shè)備核查、數(shù)據(jù)采集計(jì)算，對(duì)征納雙方都帶來(lái)很大的人力物力的耗費(fèi)；對(duì)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一度雙方的意見(jiàn)也難統(tǒng)一,降低了稅

15、務(wù)服務(wù)的滿意度。（二）扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，培植地方稅源從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，隨著“營(yíng)改增”政策的深入實(shí)施，地方稅收減少很多，財(cái)政收入缺口較大。同時(shí)，原來(lái)三大稅種之一的消費(fèi)稅很有可能迎來(lái)根本性改革并劃歸地方所有，即在零售的最終環(huán)節(jié)征收消費(fèi)稅，并遵循屬地原則，成為地方稅收收入的重要組成部分。而商業(yè)綜合體作為未來(lái)零售行業(yè)的集聚地，正是消費(fèi)稅增長(zhǎng)的重要載體,可有效保證地方財(cái)政收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。對(duì)商業(yè)綜合體采用單一從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，可以保證稅基，穩(wěn)定財(cái)政收入，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)和諧發(fā)展,能有效實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)稅職能，尊重地區(qū)差異，提高財(cái)政貢獻(xiàn)度。因此，從簡(jiǎn)稅制、降稅負(fù)，促進(jìn)商業(yè)綜合體發(fā)展、推動(dòng)地方稅收收入增長(zhǎng)的角度出發(fā)，建議對(duì)商

16、業(yè)綜合體類(lèi)型的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)房產(chǎn)稅不再區(qū)分從租從價(jià)兩種計(jì)征方式，統(tǒng)一合并按從價(jià)方式（可以根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值）計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的納稅籌劃案例分析來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)發(fā)布時(shí)間：2010-07-29房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入,向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。本文通過(guò)案例對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行納稅籌劃，以幫助企業(yè)降低納稅負(fù)擔(dān)。、降低房產(chǎn)原值的納稅籌劃房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各種油氣罐等，則不屬于房產(chǎn)。與房屋不可分離的附屬設(shè)施，屬于房產(chǎn)。如果將除廠房、辦公用房以外的建筑物建成露天的，并且把這些獨(dú)立建筑物的造價(jià)同廠房、 辦公用房的造價(jià)分

17、開(kāi)，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算，則這部分建筑物的造價(jià)不計(jì)入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。案例1甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車(chē)場(chǎng)等建筑物，總計(jì)工程造價(jià)10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價(jià) 2億元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 30%方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅=100000X（ 1-30% X 1.2%= 840 （萬(wàn)元）。方案二：將游泳池、停車(chē)場(chǎng)等都建成露天的，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算。應(yīng)納房產(chǎn)稅=(100000 20000)X( 1-30% X 1.2%= 672萬(wàn)元）。由此可見(jiàn)，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅 1

18、68 萬(wàn)元。二、降低租金收入的納稅籌劃 房產(chǎn)出租的， 房產(chǎn)稅采用從租計(jì)征方式， 以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)，按 12%稅率計(jì)征。對(duì)于出租方的代收項(xiàng)目收入，應(yīng)當(dāng)與實(shí)際租金收入分開(kāi)核算，分開(kāi)簽訂合同，從而降低從租計(jì)征的計(jì)稅依據(jù)。案例 2：甲公司擁有一寫(xiě)字樓，配套設(shè)施齊全，對(duì)外出租。全年租金共 3000 萬(wàn)元，其中含代收的物業(yè)管理費(fèi) 300 萬(wàn)元，水電費(fèi)為 500 萬(wàn)元。方案一：甲公司與承租方簽訂租賃合同，租金為 3000萬(wàn)元。應(yīng)納房產(chǎn)稅= 3000X 12%= 360（萬(wàn)元）。方案二：將各項(xiàng)收入分別由各相關(guān)方簽訂合同， 如物業(yè)管理費(fèi)由承租方與物業(yè)公司簽訂合同， 水電費(fèi)按照承租人實(shí)際耗用的數(shù)量和規(guī)定的價(jià)

19、格標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算、代收代繳。應(yīng)納房產(chǎn)稅=（ 3000 300 500）X12%= 264（萬(wàn)元）。由此可見(jiàn)，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅 96 萬(wàn)元。三、利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃 房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，不包括農(nóng)村。在不現(xiàn)有兩種30%；二影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況下， 可將企業(yè)設(shè)立在農(nóng)村， 則可免繳房產(chǎn)稅。案例 3：甲公司欲投資建廠，房產(chǎn)原值為 10000 萬(wàn)元方案可供選擇：一是建在市區(qū)，當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為是建在農(nóng)村。假設(shè)該廠不論建在哪里都不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。方案一：建在市區(qū)。應(yīng)納房產(chǎn)稅=10000X（ 1-30%X 1.2%= 84（萬(wàn)元）。方案二：建在農(nóng)村。免繳房產(chǎn)稅。由此可見(jiàn)

20、，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅 84 萬(wàn)元。四、計(jì)征方式選擇的納稅籌劃房產(chǎn)稅的計(jì)征方式有兩種，一是從價(jià)計(jì)征，二是從租計(jì)征。從價(jià) 計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除 1 0%- 30%后的余值的 1.2%計(jì)征。從租計(jì)征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取 得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為 12%。企業(yè)可以根據(jù)實(shí)際情況選擇 計(jì)征方式，通過(guò)比較兩種方式稅負(fù)的大小，選擇稅負(fù)低的計(jì)征方式， 以達(dá)到節(jié)稅的目的。案例 4：甲企業(yè)現(xiàn)有 5 棟閑置庫(kù)房，房產(chǎn)原值為 2000 萬(wàn)元，企 業(yè)經(jīng)研究提出以下兩種利用方案：一是將閑置庫(kù)房出租收取租賃費(fèi)， 年租金收入為 200 萬(wàn)元；二是配備保管人員將庫(kù)房改為倉(cāng)庫(kù)，

21、 為客戶(hù) 提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，收取倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，年倉(cāng)儲(chǔ)收入為 200萬(wàn)元，但需每年支付 給保管人員 2 萬(wàn)元。當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為 30%。方案一：采用出租方案。應(yīng)納房產(chǎn)稅=200 X 12滄24 （萬(wàn)元）； 應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=200X 5滄10 （萬(wàn)元）；應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加=10X（ 7% 3% = 1 （萬(wàn)元）。共支出35萬(wàn)元。方案二：采用倉(cāng)儲(chǔ)方案。應(yīng)納房產(chǎn)稅=2000X（ 1-30% X 1.2% =16.8 （萬(wàn)元）；應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=200X 5%= 10 （萬(wàn)元）；應(yīng)交城建稅 及教育費(fèi)附加=10X（ 7% 3% = 1 （萬(wàn)元）；應(yīng)支付給保管人員 2 萬(wàn)元。共支出29.8萬(wàn)元。由此可見(jiàn)，方案二比方

22、案一少支出 5.2萬(wàn)元。商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃探究、引言商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通 住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)通常為持有物業(yè)，土地增 值稅不再是主要稅種，房產(chǎn)稅成為主要稅種。房產(chǎn)稅是地方稅，有從 價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式，租金收入具有可分割性，這些特點(diǎn)為商 業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅稅收籌劃提供了空間。二、商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅納稅籌劃稅收籌劃是在稅法允許的范圍內(nèi)，為使納稅人稅負(fù)降到合理范圍所做的一系列的節(jié)稅運(yùn)籌工作。（一）從計(jì)征方式籌劃房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的計(jì)稅方式有從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式，從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)原值扣除一

23、定比例作為計(jì)稅基礎(chǔ)，稅率為1.2%;從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，稅率為12%。按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定，企業(yè)將房屋對(duì)外出租，根據(jù)規(guī)定要按 租金收入繳納房產(chǎn)稅。如將房屋對(duì)外投資入股，參與被投資方的利潤(rùn) 分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，投資方不需要繳納房產(chǎn)稅，而被投資方只需按 房屋余值的1.2%繳納，通過(guò)如此轉(zhuǎn)換就可以達(dá)到籌劃房產(chǎn)稅的目的。通過(guò)投資聯(lián)營(yíng)方式籌劃房地稅，投資方會(huì)而臨以下兩方而的風(fēng)險(xiǎn) 其一，未來(lái)收益受被投資單位盈利能力不確定性影響， 失去租金這種 相對(duì)穩(wěn)定現(xiàn)金流好處；其二，企業(yè)可能會(huì)而臨繳納土地增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定：如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或 者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品

24、房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征 收土地增值稅。；同時(shí)，還要考慮被投資企業(yè)因接受固定資產(chǎn)投資所 要承擔(dān)的契稅影響。（一）從租金收入籌劃房產(chǎn)稅。按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)出租的以租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。因此，對(duì)從租計(jì)征方式繳納房產(chǎn)稅的稅收籌 劃關(guān)鍵在于如何降低計(jì)稅依據(jù)1、合理分解租金收入。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租的物業(yè)不僅是房屋 設(shè)施自身，還包括房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)設(shè) 施。如一些辦公用具、機(jī)器設(shè)備、附屬用品等。根據(jù)房產(chǎn)稅規(guī)定, 這些都不屬于征稅的范圍。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)有效、合理分割租賃收入，將附屬設(shè)施及配套服務(wù)費(fèi)單獨(dú)計(jì)算 使用費(fèi)收入，以降低房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而達(dá)

25、到節(jié)約房產(chǎn)稅的目的。房產(chǎn)稅對(duì)征稅對(duì)象房屋的定義是指有圍護(hù)結(jié)構(gòu)和屋而（有墻或兩 邊有柱），能遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲芯幼?、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、工作、 生產(chǎn)或儲(chǔ)存物資的場(chǎng)所。企業(yè)對(duì)外出租房屋的同時(shí)對(duì)外出租沒(méi)有屋而 和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)地，在簽訂合同時(shí)要合理、恰當(dāng)區(qū)分房屋出租收入與 場(chǎng)地出租收入。對(duì)外出租房屋又同時(shí)出租場(chǎng)地的企業(yè)能否合理節(jié)約房 地產(chǎn)稅，合理劃分租金收入是關(guān)鍵。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅只對(duì)出租房產(chǎn)租金收 入征稅，出租場(chǎng)地不交房產(chǎn)稅，所以要將對(duì)外出租房屋及場(chǎng)地分別核 算租金收入，以達(dá)到節(jié)約房產(chǎn)稅的目的。2、通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)租。根據(jù)中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 規(guī)定，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納，也就是說(shuō)，不論是從價(jià)計(jì)征還是

26、從 租計(jì)征，其前提是對(duì)房產(chǎn)所有人征收房產(chǎn)稅。 依照此規(guī)定企業(yè)可以利 用轉(zhuǎn)租進(jìn)行房產(chǎn)稅籌劃，企業(yè)可以成立一個(gè)資產(chǎn)管理公司、 一個(gè)物業(yè) 公司。企業(yè)以低于市場(chǎng)價(jià)格（A）把房屋出租給資產(chǎn)管理公司，再由資 產(chǎn)管理公司以市場(chǎng)價(jià)（B）向外部出租。為避免因價(jià)格 A低于價(jià)格B太 多而受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的檢查，可先把未裝修的房屋出租給資產(chǎn)管理公司, 由資產(chǎn)管理公司對(duì)房屋進(jìn)行裝修后對(duì)外出租。 成立物業(yè)公司主要是用 于代收代付水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)，可以避免因非物業(yè)公司代收代付水電費(fèi) 繳納增值稅的問(wèn)題。3、租金轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)。通過(guò)注冊(cè)一個(gè)物業(yè)公司，把租金收入部分轉(zhuǎn)化為物業(yè)管理費(fèi)。按照現(xiàn)行稅法相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)和租金收入都需要按

27、5%稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，但物業(yè)管理費(fèi)不需要繳納房產(chǎn) 稅，從而達(dá)到少交房產(chǎn)稅的目的。如果通過(guò)此種方式轉(zhuǎn)換后繳納的房 產(chǎn)稅低于從價(jià)計(jì)征方式繳納的房產(chǎn)稅， 就會(huì)存在一定的納稅風(fēng)險(xiǎn)。因 此，通過(guò)此種方式轉(zhuǎn)換后繳納的房產(chǎn)稅至少應(yīng)等于從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅。企業(yè)在采用此種方法前需進(jìn)行從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的測(cè)算，以減少納稅風(fēng) 險(xiǎn)。（三）將部分出租合同變?yōu)閭}(cāng)儲(chǔ)管理合同。利用將部分租金收入轉(zhuǎn) 化為倉(cāng)儲(chǔ)收入來(lái)籌劃房產(chǎn)稅。出租合同中出租房屋屬于從租計(jì)征房產(chǎn) 稅的范圍，如果是倉(cāng)儲(chǔ)合同則屬于從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的范圍。 租賃與倉(cāng) 儲(chǔ)是兩個(gè)不同的概念，租賃只需提供可使用的空房，不對(duì)存放的商品 負(fù)責(zé);而倉(cāng)儲(chǔ)不僅需要添置一定的設(shè)備設(shè)施，還需要配備相關(guān)人員,