房地產(chǎn)估價師-收益法公式匯總

1、學(xué)習(xí)好資料歡迎下載、等差數(shù)列a =町 +(«- l)x(/通項公式:C _+務(wù)求和公式:2Sff = ttfii + H(: ')右fl e W*前n項和公式:、等比數(shù)列通項公式: 前n項和公式：叫(T)三、報酬資本化法最一般的公式V= +I+X(1+、；)(斤丫)n- n(iF1=1i+(h；)(R%)”(HYnw-收益價格現(xiàn)值幾 n-房地產(chǎn)的收益期限“A i-房地產(chǎn)第"期浄收益* Yl房地產(chǎn)第，期報酬率" 11!四、凈收益每年不變的公式1. 收益期限為有限年的公式 v=-ii! 公式的假設(shè)前提(應(yīng)用條件)是: 凈收益每年不變?yōu)殛?報酬舉不等于零為

2、65;； 收益期限為有限年mN收益期限為無限年的公式此公式的假設(shè)前提是： 凈收益每年不變?yōu)榧?報酬牽大于零為¥； 收益期限為無限年.50年，已使8萬元；該宗房地產(chǎn)的報酬率為8.5%。試【例】某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時獲得的土地使用年限為用了 6年；預(yù)計利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價命計算如下;V 1>(1 + yy亠門S.5%'( I +扎芻 丹F=91.62(萬元)不同土地使用期限價格之間的換算公式: y =y ：以1+型0+益)"一""*1+訓(xùn) 1+yJ

3、 jj 一【例】已知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地使用權(quán)、報酬率為 10%的價格為3000元/ rf,試求該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)、報酬率為 8%的價格。1/X"加+ ZJ(1+ZJ_1 卩-孔04業(yè)竺業(yè)凹_T解該宗房地產(chǎn)50年土地使用權(quán)下的價格: 以1 + FQ%十叮-1五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式收益期限為有岷年的公式1丫(1 + Vf J Y (1 + Y)”式中=b為凈收益逐年遞熠的數(shù)額n公貳ftS條:牛： 凈收益未來第1年溝A.此后浸數(shù)甌逐年遞增，第廟為沖51)山 報鯽率大于零為Y； 收S期限們“N收SW限為無限年的ft式“AbV = + Y 丫2公式葩假遜條件肆： 凈收

4、S未來歸1年為A,此后按數(shù)葩b逐年謹(jǐn)增1 報酬率大于零為Y,G收楚期限r(nóng)i為無限年.【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為280萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加4萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。V上亠Y Y2=280 +43200(萬元)10% (10% )2只有收益期限為有限年一種，其公式為 b十XY (1 + Y)”六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式(1 + Y)n式中=b為凈收益逐年遞減的數(shù)額匚公式假設(shè)條件： 凈收益未來第1年為A,此后按數(shù)額b逐年遞減，第ri年為沖一(n-1) b； 報酬率不等于零為Y； 收益期限為有限年m且

5、nWA兒+1【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果 報酬率為6%，試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。1»1該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限r(nóng)i計算令；A (in 1) b=Oi得；n=25-h2+1 =13.5 (年)該烹房地產(chǎn)笫13年的凈收益，A-(n-1b=25-(13-1 )X2=1 (萬元) 該宗房地產(chǎn)第4毎年的凈收益：A-(n-1)b=25-(14-1)x2=-1 f 萬元)該宗房fib產(chǎn)的收益價榕計算如下:r廠25 _ 2"6%6妬

6、 2二 129.28(力元- IL (1 + 0" J r fi + yfL 1 2 + X_ 6% (1 +醐13.543七、凈收益按一定比率遞增的公式1-收益期限為有限年的公式Y(jié)-g式中，g為凈收益逐年謹(jǐn)增的比率 公式的假設(shè)條件： 凈收益未來第1年為兒此后按比率呂逐年遞增，第門年為? 報癖Y不等于凈收益逐年建增的比率呂i 收益期限偽有限匸【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長收益期限為48年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。2 %,tMl該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下:v=dLY-g_ 200-10%-2%

7、1 Ji±ar= 2433（萬元2 收益期限為無限年的公式X AV =Y-g此公式的假設(shè)條件是： 凈收益未來第1年為扎此后按比率£逐年遞堀 報酬率Y大于凈收益逐年遞增的比率官; 收益期限n為無限年.【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為200萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2 %,收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！緹o】該宗房地產(chǎn)的收益恰格計算如下:“ A200V =F-g 10%-2%二 2500 （萬元）八、凈收益按一定比率遞減的公式b收益期限為有限年的公式1-式中：g為凈收益逐年謹(jǐn)減的比率.公式假設(shè)條件： 凈1

8、5益未來第1年為A,此后按比率g逐年謹(jǐn)減，第n年為 報酣率大于零為Y; 收益期限為有pg年n.2, 收益期限為無限年的公式=丄此公式的假設(shè)條眸是： 凈收益未來第1年為兒此后按比率已逐年遞減; 報酬率大于零為和 收益期限偽無限年.【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為240萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上遞減2%,收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。A240v=R=10%72%=2OOO（萬元）九、有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增和遞減的比率不同的公式1、凈收益等于有效毛收入減夫運(yùn)營費(fèi)用。如果有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增和遞減的比率不同，也可 以利

9、用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的價格。心11 =E1-：LJ + F 丿11+F則計算公式為:n例如：假設(shè)有效毛收入逐年遞增的比率為函，運(yùn)營費(fèi)用逐年遞增的比率 為牡，收益期限為有限年，I為有效毛收入E為運(yùn)營費(fèi)用91為I逐年遞增時比率 g為E逐年遞増的比率2、在有效毛收入始終大于運(yùn)營費(fèi)用的前提下，收益期限為無限年的計算公式為: r±gi y±g£在上述公弍中，有效毛收入逐年遞增時，g廡面恥'“，逐年遞 減時t 前面取"+ "； gE類似n【例】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營費(fèi)用第一年為8萬元，此后

10、每年會卜佔1E卜10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。8在上一年的基礎(chǔ)上增長 2%,該類房地產(chǎn)的報酬率為rwi先計算其合理經(jīng)營期限n:由:I E （l+gc） n-1=0 , 有=得=n=36（年）_該宗房地產(chǎn)的收益價搐計算如下：S旳。_= （51.42（萬兀）十、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同 的公式1收益期限為有限年的公式r-y +tr（i+ry y（i+y）式中:t-凈收益有變化的期限.此公式的假設(shè)前提是： 凈收益在未來的前t年（含第t年）分別為A. As,，At,在t年以后均為Ai 報酬率大于零為Y; 收益期限為門年口【例】某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來 5年的凈收益分別

11、為 20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第 6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10 %。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】該宗折地產(chǎn)09收益價格計算如下:v=y+-i=l(_202225+ +(i+y¥ YU + Y廣心滬281 + 10%(14 10%)*(1 + 10%)*(14 10%)30L”+ +毎二300.8蘋萬元)2.收益期限為無限年的公式7 §（1+廠（1+）此公式的假設(shè)前提是： 凈收益在未來的前t年（含第t年）有變化，分別為A" Aj,，At在t年后均為a； 報酬率大于零為Y, 收益期限為無限

12、年.【例】通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)未來5年的凈收益分別為 20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元,從未來第6年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。該宗房地產(chǎn)的收鹽價格計算知下; 44r - y一 + 一-一臺u + yy F（i十】丁20 22251 H71 + 10 % (1 + 10 %)' (1 + 10%)2830葫十T十T十7(1+10%)(1 + 10%,屮 (1 + 10%)'二 310.20：萬元)卜一、預(yù)知未來若干年后的價格的公式預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為州，A，第t年木的 價格為&#

13、165;和則其現(xiàn)在的價格為=V腭地產(chǎn)現(xiàn)在的價格A,房地產(chǎn)在未來第t年期間的凈收益，簡稱期何受益，Vf屑地產(chǎn)在未來第悸末的價格（或第t年末的市場價值或第t年末的殘ffi：如果購買地產(chǎn)的 a的是為了持有一a時間啟轉(zhuǎn)e,則為預(yù)測的第t年末轉(zhuǎn)s時的價格減去銷售稅費(fèi)啟的凈值，簡稱 期末轉(zhuǎn)售收益-期末轉(zhuǎn)售收益是持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益-） t持有房地產(chǎn)的期限，簡稱持有朗.如果公式中的未來凈收益每仟不變?yōu)榫?則公趁為:y-r"11_ 1 1+ KY（切如果公式中的未來凈收益不是每年不變，而是按一定數(shù)瀚遞增，則公式變力b 丫 1 r Y + 尸 j " (1 + yyr (1

14、+ yy '他+盯Y Y-J如果公式中的未來凈收益不是每年不變，而是按一定數(shù)額b遞減，則公式變?yōu)?1' gQ十y)l + r(i+ry ' (i十y)，如果凈收益按一定比率g®舞 則公式變?yōu)樨Mfi-hgV如果凈收益按一定比率gB減.則公式變?yōu)闀? h 護(hù)(1 Ml(i+ry【例】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用,到那時該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū),同類房地產(chǎn)的價格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用

15、后,新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。1-【解J獲知興車站后該宗房地產(chǎn)的價格為二 亠+亠 (l + YP (l + Yf1 一(1-10%)® J (1+10%)"砂萬元)可見，該宗房地產(chǎn)在獲知興建興車站之后價恪曲2000兀/時上at到3693兀【例】某寫字樓過去的市場價格為12000元/m2,目前房地產(chǎn)市場不景氣，某市場租金為每天3元/m2,。該寫字樓的凈收益為市場租金的70%，預(yù)測房地產(chǎn)市場 3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達(dá)12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，請求取該寫字樓目前的價值。【»】誅寫字樓冃前的價值求取如下:1-/ = (uyyj ' (i + rj3x365x70%10%'一(1十10%十！2500(1-6%)(1 + 10%)二1073丄00(萬元)【例】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后 2年的租期中，每年收取凈租金80萬元（沒有費(fèi)用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費(fèi)用為 50萬元,該類房地產(chǎn)的報酬率為 10%。試求該舊辦公樓的