專題講座資料（2021-2022年）從計量與實驗經(jīng)濟學角度探討房產(chǎn)價格

1、從計量與實驗經(jīng)濟學角度探討房產(chǎn)價格李炎犖2011-11-21 16:48:37來源：中國房地產(chǎn)2010年第06期 2010-7-14一、計量經(jīng)濟學視角的房價因素分析根據(jù)西方經(jīng)濟學的一般分析方法，商品的價格由供給與需求共同決定，房地產(chǎn)價格也是由其相關因素通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來實現(xiàn)的。從供給方面看，主要包括房地產(chǎn)的成本、房地產(chǎn)賣方對于出售的預期等；從需求方面看，主要包括房地產(chǎn)的價格水平、房地產(chǎn)買方的經(jīng)濟實力以及對未來房價的預期等。運用計量經(jīng)濟學定量分析影響房價因素，以1994年至2008年的相應數(shù)據(jù)為基礎，主要選取了人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、商品房銷售額（TO-TAL）、商品住宅銷售面積（

2、S）、居民可支配收入（INCOME）等指標，并選取了商品住宅投資完成額與商品住宅竣工面積代表住宅商品房造價成本（COST）。對模型商品房的單位價格p=C+GDP+INCOME+COST進行回歸，發(fā)現(xiàn)可絕系數(shù)值很高，但是解釋變量t值卻很小，不顯著，需考慮多重共線性問題。解釋變量之間的相關系數(shù)要大于模型的可絕系數(shù)，所以存在多重共線性。運用逐步回歸法（Frisch）消除多重共線性，用被解釋變量對每一個解釋變量回歸，按可絕系數(shù)大小給解釋變量重要性排序。引入GDP后，的改善并不明顯，但是卻使得INCOME和GDP都不能通過t檢驗，所以舍去GDP這個解釋變量。同樣，引入COST后，的改善并不明顯，而且CO

3、ST并不能通過t檢驗，所以將COST這個解釋變量也予以舍去。這樣就只剩下INCOME這一個解釋變量，通過觀察相關圖像，發(fā)現(xiàn)INCOME在9000元是一個較為明顯的拐點，考慮設置虛擬變量d1。對p=C+INCOME+d1進行回歸，擬合度較好，且各個解釋變量都通過了t檢驗，通過考慮是否存在異方差和自相關的情況，得出1=0.51。由此說明，在其他條件不變的情況下，人均可支配收入每增加1%，商品房的單位價格就會增加0.51%。這是一個相當高的比例，那么是什么原因導致的呢？在過去幾十年里，由于我國住房供應不足，人均居住面積過低，且中國人向來，十分重視房產(chǎn)問題，很多人將擁有房產(chǎn)作為階段甚至人生目標，因此造

4、成心理的期望與現(xiàn)實不符的情形。這就不難解釋當收入提高時，為什么會有那么大的房地產(chǎn)購買需求了，買房不僅是一種物質(zhì)上的消費、投資，更成為一種心理的補償方式。由此可見，人均可支配收入的提高對商品房價格確有很強的支撐作用，但是近一時期房價的過快上漲，已遠遠超過了普通百姓可支配收入的承受力。所以政府的宏觀調(diào)控政策和加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管十分必要。二、房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者博弈實驗分析從實驗經(jīng)濟學視角分析房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者之間的博弈對房價的影響。針對目前房地產(chǎn)市場狀況，我們將其分為真實繁榮與虛假繁榮兩種情形。房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著“提高房價”與“維持房價穩(wěn)定”兩種決策，購房者也有“增加購房需求”或“降低購房需

5、求”兩種選擇。通過分析不難得出，在真實繁榮的前提下，開發(fā)商提高房價，購房者增加購房需求會對整個社會帶來福利的提高。當虛假繁榮時，如果開發(fā)商提高房價，購房者增加購房需求，由于房地產(chǎn)在短期內(nèi)供給彈性較小，需求大于供給使得房地產(chǎn)價格持續(xù)上升，這樣就又吸引資金進入房地產(chǎn)，似乎表面上看來房地產(chǎn)異常繁榮，購房者購房需求增加，形成了“正反饋”；然而，當購房者減少購房需求，房地產(chǎn)市場的高價難以得到實際的支撐，房價泡沫破裂，將直接引發(fā)金融等相關產(chǎn)業(yè)危機，進而對整個社會經(jīng)濟產(chǎn)生嚴重的不良后果。對于購房者來說，在虛假繁榮期間減少購房需求是最優(yōu)的策略。然而，目前房地產(chǎn)市場中存在著信息不對稱，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自己的判斷

6、，做出調(diào)高房價或維持房價不變的決定；購房者根據(jù)對房地產(chǎn)市場預期的判斷進行決策，往往受市場失靈的影響，造成決策失誤。為了引導房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者在不同情況下做出理性選擇，筆者設計了房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者的博弈實驗，在制度設計方面使得兩方的選擇，即使不從社會利益最大化的角度，僅僅從自己一方利益最大化的角度考慮也能做出服從于社會利益最大化的選擇，因而使得個體利益與社會利益相統(tǒng)一。我們希望通過規(guī)制使得在真實繁榮的情況下，無論購房者做出何種決策，開發(fā)商的最優(yōu)選擇都是提高房價，所以我們看到，開發(fā)商只要選擇了提高房價，其收益值為15或8，總是要大于等于維持房價穩(wěn)定時的收益8或5，根據(jù)這種思路，與政策引導相對應

7、的損益表設置見表1。根據(jù)表中的損益值，我們不難看出：在虛假繁榮的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價，購房者減少購房需求，將導致房地產(chǎn)市場的泡沫破裂，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者利益最小化（-1000，5）。相當于直接將該房地產(chǎn)開發(fā)商開除出本輪博弈，并為這個選擇付出一個相當大的代價，以至于幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)商都要放棄這一選擇。因此，在根據(jù)上表制定的制度實施時，房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者雙方利益最大化的選擇是：1.在真實繁榮的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商提高房價，購房者增加購房需求；2.在虛假繁榮的狀況下，房地產(chǎn)開發(fā)商維持房價穩(wěn)定，購房者減少購房需求。通過從計量與實驗經(jīng)濟學角度探討房產(chǎn)價格，可以得出：無論是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者都應當理性地對房地產(chǎn)市場做出正確的判斷和決策。參考文獻1.張金明.論我國房地產(chǎn)市場的預期性質(zhì).現(xiàn)代財經(jīng)（天津財經(jīng)學院學報）.2000.32.肖元真 屠平 蔡俊煌.世界各國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.鎮(zhèn)江社會科學2