專題講座資料（2021-2022年）從計(jì)量與實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討房產(chǎn)價(jià)格

1、從計(jì)量與實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討房產(chǎn)價(jià)格李炎犖2011-11-21 16:48:37來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)2010年第06期 2010-7-14一、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)視角的房?jī)r(jià)因素分析根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的一般分析方法，商品的價(jià)格由供給與需求共同決定，房地產(chǎn)價(jià)格也是由其相關(guān)因素通過(guò)影響房地產(chǎn)的供給與需求來(lái)實(shí)現(xiàn)的。從供給方面看，主要包括房地產(chǎn)的成本、房地產(chǎn)賣方對(duì)于出售的預(yù)期等；從需求方面看，主要包括房地產(chǎn)的價(jià)格水平、房地產(chǎn)買方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期等。運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)定量分析影響房?jī)r(jià)因素，以1994年至2008年的相應(yīng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，主要選取了人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）、商品房銷售額（TO-TAL）、商品住宅銷售面積（

2、S）、居民可支配收入（INCOME）等指標(biāo)，并選取了商品住宅投資完成額與商品住宅竣工面積代表住宅商品房造價(jià)成本（COST）。對(duì)模型商品房的單位價(jià)格p=C+GDP+INCOME+COST進(jìn)行回歸，發(fā)現(xiàn)可絕系數(shù)值很高，但是解釋變量t值卻很小，不顯著，需考慮多重共線性問(wèn)題。解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)要大于模型的可絕系數(shù)，所以存在多重共線性。運(yùn)用逐步回歸法（Frisch）消除多重共線性，用被解釋變量對(duì)每一個(gè)解釋變量回歸，按可絕系數(shù)大小給解釋變量重要性排序。引入GDP后，的改善并不明顯，但是卻使得INCOME和GDP都不能通過(guò)t檢驗(yàn)，所以舍去GDP這個(gè)解釋變量。同樣，引入COST后，的改善并不明顯，而且CO

3、ST并不能通過(guò)t檢驗(yàn)，所以將COST這個(gè)解釋變量也予以舍去。這樣就只剩下INCOME這一個(gè)解釋變量，通過(guò)觀察相關(guān)圖像，發(fā)現(xiàn)INCOME在9000元是一個(gè)較為明顯的拐點(diǎn)，考慮設(shè)置虛擬變量d1。對(duì)p=C+INCOME+d1進(jìn)行回歸，擬合度較好，且各個(gè)解釋變量都通過(guò)了t檢驗(yàn)，通過(guò)考慮是否存在異方差和自相關(guān)的情況，得出1=0.51。由此說(shuō)明，在其他條件不變的情況下，人均可支配收入每增加1%，商品房的單位價(jià)格就會(huì)增加0.51%。這是一個(gè)相當(dāng)高的比例，那么是什么原因?qū)е碌哪?？在過(guò)去幾十年里，由于我國(guó)住房供應(yīng)不足，人均居住面積過(guò)低，且中國(guó)人向來(lái)，十分重視房產(chǎn)問(wèn)題，很多人將擁有房產(chǎn)作為階段甚至人生目標(biāo)，因此造

4、成心理的期望與現(xiàn)實(shí)不符的情形。這就不難解釋當(dāng)收入提高時(shí)，為什么會(huì)有那么大的房地產(chǎn)購(gòu)買需求了，買房不僅是一種物質(zhì)上的消費(fèi)、投資，更成為一種心理的補(bǔ)償方式。由此可見(jiàn)，人均可支配收入的提高對(duì)商品房?jī)r(jià)格確有很強(qiáng)的支撐作用，但是近一時(shí)期房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了普通百姓可支配收入的承受力。所以政府的宏觀調(diào)控政策和加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管十分必要。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者博弈實(shí)驗(yàn)分析從實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)視角分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈對(duì)房?jī)r(jià)的影響。針對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，我們將其分為真實(shí)繁榮與虛假繁榮兩種情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著“提高房?jī)r(jià)”與“維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定”兩種決策，購(gòu)房者也有“增加購(gòu)房需求”或“降低購(gòu)房需

5、求”兩種選擇。通過(guò)分析不難得出，在真實(shí)繁榮的前提下，開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者增加購(gòu)房需求會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)帶來(lái)福利的提高。當(dāng)虛假繁榮時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者增加購(gòu)房需求，由于房地產(chǎn)在短期內(nèi)供給彈性較小，需求大于供給使得房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，這樣就又吸引資金進(jìn)入房地產(chǎn)，似乎表面上看來(lái)房地產(chǎn)異常繁榮，購(gòu)房者購(gòu)房需求增加，形成了“正反饋”；然而，當(dāng)購(gòu)房者減少購(gòu)房需求，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高價(jià)難以得到實(shí)際的支撐，房?jī)r(jià)泡沫破裂，將直接引發(fā)金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)危機(jī)，進(jìn)而對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的不良后果。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在虛假繁榮期間減少購(gòu)房需求是最優(yōu)的策略。然而，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在著信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的判斷

6、，做出調(diào)高房?jī)r(jià)或維持房?jī)r(jià)不變的決定；購(gòu)房者根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的判斷進(jìn)行決策，往往受市場(chǎng)失靈的影響，造成決策失誤。為了引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在不同情況下做出理性選擇，筆者設(shè)計(jì)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈實(shí)驗(yàn)，在制度設(shè)計(jì)方面使得兩方的選擇，即使不從社會(huì)利益最大化的角度，僅僅從自己一方利益最大化的角度考慮也能做出服從于社會(huì)利益最大化的選擇，因而使得個(gè)體利益與社會(huì)利益相統(tǒng)一。我們希望通過(guò)規(guī)制使得在真實(shí)繁榮的情況下，無(wú)論購(gòu)房者做出何種決策，開(kāi)發(fā)商的最優(yōu)選擇都是提高房?jī)r(jià)，所以我們看到，開(kāi)發(fā)商只要選擇了提高房?jī)r(jià)，其收益值為15或8，總是要大于等于維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定時(shí)的收益8或5，根據(jù)這種思路，與政策引導(dǎo)相對(duì)應(yīng)

7、的損益表設(shè)置見(jiàn)表1。根據(jù)表中的損益值，我們不難看出：在虛假繁榮的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者減少購(gòu)房需求，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫破裂，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者利益最小化（-1000，5）。相當(dāng)于直接將該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)除出本輪博弈，并為這個(gè)選擇付出一個(gè)相當(dāng)大的代價(jià)，以至于幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要放棄這一選擇。因此，在根據(jù)上表制定的制度實(shí)施時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者雙方利益最大化的選擇是：1.在真實(shí)繁榮的狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高房?jī)r(jià)，購(gòu)房者增加購(gòu)房需求；2.在虛假繁榮的狀況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，購(gòu)房者減少購(gòu)房需求。通過(guò)從計(jì)量與實(shí)驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度探討房產(chǎn)價(jià)格，可以得出：無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是購(gòu)房者都應(yīng)當(dāng)理性地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做出正確的判斷和決策。參考文獻(xiàn)1.張金明.論我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期性質(zhì).現(xiàn)代財(cái)經(jīng)（天津財(cái)經(jīng)學(xué)院學(xué)報(bào)）.2000.32.肖元真 屠平 蔡俊煌.世界各國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的做法與啟示.鎮(zhèn)江社會(huì)科學(xué)2