不動產(chǎn)善意取得

1、論不動產(chǎn)善意取得制度 內(nèi)容摘要：不動產(chǎn)是否適用善意取得，因各國對登記效力規(guī)定 不一而異，長期以來在我國民法學(xué)界也一直存有較大爭論。從保護(hù)交易安全及第三人的利 益保護(hù)角度，筆者認(rèn)為我國應(yīng)建立不動產(chǎn)善意取得制度，同時注意對不動產(chǎn)原權(quán)利人的保 護(hù)關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 善意取得 交易安全 登記信賴 公信力一、不動產(chǎn)善意取得制度概述。1 、善意取得制度概述。善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護(hù)善意取得財產(chǎn)的 第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善 意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展 起來的。 1 一般認(rèn)為，

2、善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則。在日耳 曼法上，“以手護(hù)手”原則是一項物的追及制度。歷經(jīng)了漫長歲月，形成了不同的學(xué)說。 1900 年，隨著德國民法典的正式頒布，善意取得制度正式確立，現(xiàn)已在諸多市場經(jīng)濟(jì) 國家確立起來。善意規(guī)則一般不適用于不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。2 、善意取得的價值取向。善意取得的基本價值取向是保護(hù)交易安全。在社會生產(chǎn)各不節(jié)中，產(chǎn)品的交換扮 演了非常重要的角色。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易日益頻繁，如果參與交易的善意受讓人 完全承擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險，不僅會使交易主體因畏懼承擔(dān)此種風(fēng)險而 喪失參與交易的積極性，也會使必須參與交易的受讓人為避免此種風(fēng)險而不

3、得不花費(fèi)大量 時間和精力去逐一調(diào)查交易標(biāo)的物的權(quán)利歸屬真相，從而增加交易的成本，有礙交易的發(fā) 展，從交易中的受讓人與交易標(biāo)的物的真實權(quán)利人之間的利益平衡來看，完全由受讓人承 擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險，屬于有失公平；如果從整個社會利益的角度來看， 這樣做妨礙了社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害社會生活的整體利益。善意取得即在保護(hù)交易安全與 真實權(quán)利人固有權(quán)利之間，選擇了優(yōu)先保護(hù)前者，從而形成了以保護(hù)交易安全為其價值取 向的一項獨(dú)立的物權(quán)制度。 23 、不動產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說。（1）否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂 善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不

4、法將其占有的他人交付于買受人后， 若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求買受 人返還。 3至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，4 “因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已 不可能?！?5 故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已 經(jīng)無法適用。” 6 即使存在“不動產(chǎn)準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù) 未進(jìn)行保存登記的不動產(chǎn)之上。” 7 對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應(yīng)通過公信原 則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！?8（2）肯定說。持肯定觀點的

5、學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得。該說認(rèn)為我國 最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見第 89 條關(guān)于共同 共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買 受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的 立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。 9 并且，在現(xiàn)代社會中，”無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、 完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生“， 10 因而存在 不動產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以”交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之 交易“為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相

6、信登記公示力 而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。 11筆者認(rèn)為，事實上，對于不動產(chǎn)善意取得制度能否成立的根本問題在于不動產(chǎn)法 定的公示方式即登記是否具有公信力。如果沒有公信力，善意取得制度當(dāng)然也就不可能存 在，如果有公信力，則當(dāng)然存在善意取得制度。如果登記有有公信力，而又不給予第三人 以善意保護(hù)，那如何體現(xiàn)不動產(chǎn)登記的公信力呢？我國承認(rèn)不動產(chǎn)登記的公信力，若又否 定不動產(chǎn)取得制度，豈非自相矛盾？4 、我國現(xiàn)有規(guī)定。我國民法通則沒有規(guī)定善意取得制度，僅有的規(guī)定見于最高人民法院關(guān)于 貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第八十九條：“共同共 有人對共有財產(chǎn)享有共

7、同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有 人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維 護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共的財產(chǎn)的人賠償?！奔次覈?承認(rèn)有限度地將善意取得適用于不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須是不動產(chǎn)的共有人之一未經(jīng)其 他共有人同意，擅自處分共有的不動產(chǎn)所有權(quán)，受讓人善意、無過失的，方可取得所有權(quán)。 筆者認(rèn)為在對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查的我國，不動產(chǎn)善意取得不應(yīng)僅限于共同所有權(quán)人 擅自處分共有不動產(chǎn)，應(yīng)適用于所有已登記的不動產(chǎn)。二、建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性及國外立法之借鑒。我國目前在司法實踐中對不動產(chǎn)登記的公信

8、力原則尚缺乏重視。所謂公信力，即 法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項權(quán)利予以 強(qiáng)制保護(hù)，使其免受任何人追奪的強(qiáng)制力。 12 依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 第五十九條規(guī)定及建設(shè)部城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第三條和第四條的規(guī)定，我國不 動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，城市房屋權(quán)屬登記管理辦法第五條又規(guī)定： “房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利 的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)?！钡怯浌芾頇C(jī)關(guān)的登記是當(dāng)事人 進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信 用作為保障的，

9、即便房屋所有權(quán)的實際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準(zhǔn)， 當(dāng)事人在對房屋進(jìn)行所有權(quán)處置時只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權(quán)屬， 行政機(jī)關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。不動產(chǎn)登記簿是國家掌管的、以國家信譽(yù)支持的不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此， 信賴不動產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的第三人所取得的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒?的強(qiáng)力保護(hù)，使其不受任何人追奪。不動產(chǎn)登記簿是國家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動 產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的人當(dāng)然是善意的，其所取得的權(quán)利當(dāng)然是無瑕疵的權(quán)利。 權(quán)利取得人信賴不動產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理應(yīng)有

10、安全的保障。這樣， 才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點以及經(jīng)濟(jì)秩序保護(hù)交易安全性的原則。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋第六十一 條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為 準(zhǔn)?！蔽餀?quán)法（草案）第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權(quán)歸屬和內(nèi) 容的根據(jù)。”第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動 產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn) 登記簿為準(zhǔn)?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力。為解決不動產(chǎn)登記有誤，導(dǎo)致登 記于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的問題，

11、第四條規(guī)定：“ 物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。 記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相 反證據(jù)證明的除外?！钡诙臈l：“當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記， 給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”第十九條第 三款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機(jī)構(gòu)賠 償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償?！钡餀?quán)法（草案）仍未明確當(dāng)發(fā)生糾紛 時，若發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機(jī)關(guān)撤銷該登記，即不動產(chǎn)所有權(quán) 的轉(zhuǎn)移是否適用善意取得制度，到底由誰向登記機(jī)構(gòu)主張賠償，是善意第三人還是原權(quán)利 人。如前案，

12、若市房管局基于必須尊重和保護(hù)實際權(quán)利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀 行必須喪失所有權(quán)，此時，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠；若基于保 護(hù)善意第三人的原則保護(hù)銀行既得的物權(quán)，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導(dǎo)致合 作社作為真正權(quán)利人的利益得不到保護(hù)，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索 賠。由此可見，能否撤銷錯誤的不動產(chǎn)登記，相對出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié) 果。物權(quán)法草案并未規(guī)定“善意保護(hù)原則”。那就是說，善意、有償取得不動產(chǎn)的第三人 將無法對抗不動產(chǎn)的真實權(quán)利人。梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的中國民法典立法研究課題組起草的中國民法典草案建議稿第 239 條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿

13、為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權(quán)， 不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?， 以此建議確立不動產(chǎn)善意取得制度。參考其他國家或地區(qū)的立法，各國均對善意保護(hù)制度予以確認(rèn)，但各國規(guī)定不一。 德國民法典第 932 條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第 929 條規(guī)定的 讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時非出于善意的除外?！钡?929 條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需由所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成 立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可。”德國民法典第 932 條 雖然未明確指出善意取得只適用動產(chǎn)，但其所指向的第 92

14、9 條則明確將物限定為動產(chǎn)，而 且第 932 條規(guī)定與“動產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下。日本民法典第 192 條第 192 條， 瑞士民法典第 714 條，我國臺灣民法第 801條， 1952年美國統(tǒng)一商法典第 2403 條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產(chǎn)。因此，我國有學(xué)者斷言：“各國民事立 法都規(guī)定只對動產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對不動產(chǎn)交易不適用善意取得制度?！?但是，德國民法典第 892 條又規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土 地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登 記簿上記載有對抗此項權(quán)利的正確性的異議抗辯時，或者取得人

15、明知此項權(quán)利不正確時除 外。”該條規(guī)定可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實上突破了善意取 得僅限于動產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用 于所有已登記的不動產(chǎn)。瑞士民法典第 973 條第 1 款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn) 登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！比鹗棵穹ǖ涞?973 條： “出于善意而信任不動產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)。”各國立法對善意取得是否適用于不動產(chǎn)存在差異的原因，主要在于各國的不動產(chǎn) 登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產(chǎn)實行契據(jù)登記制度，該登記制度 具有如下特點：

16、（ 1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至 于契據(jù)上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權(quán)利事項，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利狀況。德國、瑞士等國的不動產(chǎn)登記，實行權(quán)利登記制度， 該登記制度的特點有：（ 1）實質(zhì)審查主義。（ 2）登記具有公信力。三、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件：1 、受讓人須為善意。善意取得中的“善意”系指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該 行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。由于善意只是受讓人取得財產(chǎn)時的一種心理狀態(tài)， 這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時 的客觀情況。如果根據(jù)

17、受讓財產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受 讓人的經(jīng)驗等可以知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財產(chǎn)時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓 與人交付財產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財產(chǎn)時為惡意。2 、受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)。善意取得制度是為保護(hù)交易安全而設(shè)定的，只有在讓與人和受讓人之間存在交易 行為時，法律才有保護(hù)的必要，并且還應(yīng)以受讓人有償取得財產(chǎn)為前提。適用善意取得制 度，除要求交易行為中讓與人無處分權(quán)而有償轉(zhuǎn)讓外，還必須具備法律行為的其他一切生 效要件，如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發(fā)生

18、善意取得。3 、受讓人須為善意信賴登記。不動產(chǎn)善意取得須受讓人信賴登記證書而與讓與人交易，事后真正的權(quán)利人主張 該買賣行為無效，受讓人可主張善意購買而取得所有權(quán)。4 、讓與人須為無處分權(quán)人。無處分權(quán)人是指沒有處分財產(chǎn)的權(quán)利而處分財產(chǎn)的人。若讓與人為有處分權(quán)人， 則其轉(zhuǎn)讓為有權(quán)行為，不欠缺法律依據(jù)，自然無法適用善意取得制度。善意取得與無權(quán)處 分是一對關(guān)系密切的制度，兩者完全不可分割。無權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得 則主要適用于無權(quán)處分行為。當(dāng)真正的權(quán)利人拒絕追認(rèn)時，如果有償交易行為中的受讓人 是善意的，無權(quán)處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。5 、不動產(chǎn)的買賣

19、必須具有一般不動產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結(jié)不動產(chǎn)買賣合 同、交付標(biāo)的物并進(jìn)行過戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受讓人才可以取得所有權(quán)， 在這里登記的作用相當(dāng)于動產(chǎn)的交付。四、原權(quán)利人的保護(hù)。不動產(chǎn)善意取得制度中，原權(quán)利人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律對原權(quán) 利人提供如下救濟(jì)：1 、侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)。無權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符 合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依民法通則 117 條請求損害賠償。但應(yīng)注意的是，并 不是無處分權(quán)人擅自處分他人之不動產(chǎn)均構(gòu)成侵權(quán)行為。如登記實質(zhì)關(guān)系無效或被撤消， 而無處分權(quán)人不知而處分者，自不能謂其有過錯，構(gòu)成侵權(quán)。2 、不當(dāng)?shù)美葷?jì)。無

20、權(quán)處分人擅自處分他人不動產(chǎn)所受對價，是原不動產(chǎn)的替代 價值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利，且缺乏法律依據(jù)，故在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間構(gòu)成 不當(dāng)?shù)美?。原?quán)利人可基于民法通則 92 條請求讓與人返還利益。但是因為無權(quán)處分人 對其處分行為為無權(quán)是否知情而返還利益不一。在其善意的情況下，僅只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任，但如明知登記機(jī)關(guān)登記錯誤而故意擅自處分，則不僅對現(xiàn)在利益，而且對 已失利益亦應(yīng)返還。3 、違約責(zé)任救濟(jì)。如果在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系，如房屋所有 權(quán)保留買賣情況下，因登記機(jī)關(guān)的錯誤而誤登記為買受人（無權(quán)處分人）所有，則原權(quán)利 人可向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任。4 、國家賠償救濟(jì)。這

21、種情況主要發(fā)生在因國家登記機(jī)關(guān)登記錯誤的情況下。對此， 德國、臺灣的規(guī)定值得我們借鑒。如德國專門設(shè)立錯誤賠償基金。而臺灣地政登記機(jī)關(guān)則 就登記所收費(fèi)用提取百分之十作為登記儲金，專賠償損害之用。在我國民法典頒布實施之 后，可考慮在民法實行法細(xì)則或?qū)ｉT的不動產(chǎn)登記法律中對此做出明確規(guī)定。五、立法建議： 1、確立不動產(chǎn)物權(quán)公示原則。 2、確立善意取得制度。 3、規(guī)定原 權(quán)利人救濟(jì)措施。注：1 日安永正昭：動產(chǎn)的善意取得制度的考察，轉(zhuǎn)引自肖厚國：動產(chǎn)善 意取得制度研究，載梁慧星：民商法論叢，第 13 卷，法律出版社， 2000 年版，第 33 頁。2 劉武元房地產(chǎn)交易法律問題研究，法律出版社，2002

22、 年版，第 113 頁。3 梁慧星、陳華彬：物權(quán)法，法律出版社， 1997 年版，第 181 頁。4 梁慧星、陳華彬：前引，第 185 頁。5 于海涌：物權(quán)變動中第三人保護(hù)的基本原則，載法律科學(xué)， 2001 年第4 期。6 孫憲忠：物權(quán)法基本范疇及主要制度的反思（下），載中國法學(xué)， 1999 年第 6 期。7 王利明、王軼：動產(chǎn)善意取得制度研究，載現(xiàn)代法學(xué) 1997 年第 5 期。8 王利明：試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善（上），載求索，2001 年第5 期。9 楊立新：共同共有不動產(chǎn)交易中的善意取得，載法學(xué)研究，1997 年第19 卷第 4 期。3110 李建偉：不動產(chǎn)善意取得制度初探，載中央

23、政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2000 年第 3期。11 李曉云：亂花漸欲迷人眼？追問不動產(chǎn)善意取得， 12 梁慧星：中國民法典草案建議稿附理由，法律出版社， 2004 年版，第 頁。善意取得制度作為物權(quán)法中物權(quán)的一項重要制度，其設(shè)立的宗旨是維護(hù)物權(quán)交易的動 態(tài)安全，并調(diào)整物權(quán)人與第三人之間的利益關(guān)系?，F(xiàn)在新頒布的物權(quán)法對善意取得制 度作了明確的規(guī)定，正式確定了善意取得制度。既確定了動產(chǎn)的善意取得制度，也確定了 不動產(chǎn)的善意取得制度，這樣符合我國國情，對維護(hù)交易秩序，保護(hù)善意第三人的合法權(quán) 益，調(diào)整我國物權(quán)關(guān)系將會起到重要作用。一、不動產(chǎn)善意取得的概念和涵義物權(quán)法第一百零六條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)

24、或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的， 所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn) 的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓； （三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付 給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處 分權(quán)人請求賠償損失。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”根據(jù)該條規(guī)定，不動產(chǎn)的善意取得的構(gòu)成要件有以下幾點：（一）標(biāo)的物必須是不動產(chǎn)不動產(chǎn)的概念，按照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）第 186 條所作的解

25、釋：“土地、附著于土地的建筑物及其它定 著物、建筑物的固定附屬設(shè)備為不動產(chǎn)?！辈粍赢a(chǎn)的范圍，擔(dān)保法第九十二條規(guī)定： “本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此，理論界普遍認(rèn)為，在 我國法律上不動產(chǎn)的范圍以該條的規(guī)定為準(zhǔn)，即不動產(chǎn)包括：土地、房屋和林林等地上定 著物。（二）讓與人須為無不動產(chǎn)處分權(quán)人無處分權(quán)人是指沒有處分財產(chǎn)的權(quán)利而處分財產(chǎn)的人。善意取得與無權(quán)處分是一 對關(guān)系密切的制度，兩者完全不可分割。無權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得則主要 適用于無權(quán)處分行為。如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無權(quán)處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。所謂無權(quán)處分，是指讓與人無處分權(quán) 而從事了法律上的處分行為。這種法律上的處分主要是指通過買賣、設(shè)定抵押等使所有權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)讓。常見的無權(quán)處分有以下幾種情形：一是無所有權(quán)的情形，如承租、保管或借用 人對承租或保管、借用的不動產(chǎn)不享有所有權(quán)而將該財產(chǎn)出讓給他人；二是所有權(quán)受到限 制的情形，如某一共有人未經(jīng)其他共有人的同意，而將共有財產(chǎn)處分給他人；三是代理人 擅自處分被代理人的財產(chǎn)的情形，如代理的情況下，也有可能發(fā)生無權(quán)處分的情況。（三）受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉貌粍赢a(chǎn)的所有權(quán)。善意取得制度是為了保護(hù)交易安全而設(shè)定的，因而惟有在受讓人與讓與人之間存 在交易