本需求供參考

1、需求本需求供參考，以招標(biāo)文件為準(zhǔn)。本文由【中文word文檔庫】 搜集整理。中文word文檔庫免費提供海量教學(xué)資料、行業(yè)資料、范文模板、應(yīng)用文書、考試學(xué)習(xí)和社會經(jīng)濟(jì)等word文檔一、項目簡介項目位于東區(qū)主干道臨泉路與長江東路之間，北臨臨泉路，西至王崗大道，東至大眾路?！笆サ匮砰w”項目分兩期開發(fā)，目前A地塊一期已先期施工。A地塊規(guī)劃指標(biāo)：項目總土地面積105874.18平方米，規(guī)劃總建筑面積191254平方米，其中地上建筑面積173925平方米，地下建筑面積17329平方米。容積率1.93，建筑密度29%，綠地率40%。產(chǎn)品營造：物業(yè)類型包括花園洋房、多層、高層、商辦以及配套共建等。幼兒園建筑面積

2、1600平方米，公廁50平方米，物業(yè)管理用房350平方米，停車位1318輛，電梯33部。二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理；2、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運行管理；3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所、道路、房屋建筑公共部分清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠化、園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；5、物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)管理服務(wù)；7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)樓宇自動化設(shè)備系統(tǒng)的運行、維護(hù)管理；8、供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)

3、護(hù)時，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理；9、物業(yè)管理區(qū)域交通、車輛行駛和停泊管理；10、物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；11、社區(qū)文化的開展；12、法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其他事項。（二）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)一級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（一）基本要求（1）服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。（2）承接項目時，對住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗，驗收手續(xù)齊全。（3）管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書，項目經(jīng)理具備大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理工作6年以上，主管及以上管理人員具備大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，從事物業(yè)管理工作3年以上

4、。（4）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。（5）管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。（6）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。（7）設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修二十分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。（8）根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費價目。（9）按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。（10）按照政府主管部門規(guī)定和

5、合同約定，規(guī)范使用住宅專項維修資金。（11）半年一次向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理的建議及時整改，客戶滿意率達(dá)90%以上。（12）建立并落實便民維修服務(wù)承諾制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。（二）房屋管理（1）對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。（2）根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（3）每日巡查1次住宅區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他

6、部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。（4）按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定與業(yè)主（使用人）、裝修管理企業(yè)簽訂協(xié)議，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項,并經(jīng)常巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。（5）對違反規(guī)劃私搭亂建、擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。（6）住宅區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。（三）公共設(shè)施

7、設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1、公共部位：（1）房屋結(jié)構(gòu)：每年二次以上對房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢查，涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。（2）門窗：每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門窗開閉靈活并無異常聲響。（3）樓內(nèi)墻面、頂面、地面：墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。（4）管道、排水溝、屋頂：每月一次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通、保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理。（5）圍墻：每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無

8、銹蝕、保持圍墻完好。（6）道路、場地等：每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無缺損。（7）休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品：每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進(jìn)行巡查、發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)、保持原有面貌，保證其安全使用。（8）健身設(shè)施：每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械設(shè)施的安全使用。（9）安全標(biāo)志：對危險部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，每月檢查一次，保證標(biāo)識清晰完整，設(shè)施運行正常。2、供水系統(tǒng)：（1）對供水設(shè)備每月檢查一次，每季度一次對管道等進(jìn)行除銹、油漆，保證供水正常。（2）每年定期二次清洗

9、、消毒水箱和蓄水池，供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)，并有衛(wèi)生監(jiān)督部門對供水的水質(zhì)檢驗報告。（3）高層房屋每年二次對減壓閥進(jìn)行測壓并做好記錄。（4）水箱、蓄水池蓋板保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。3、排水系統(tǒng)：（1）每天檢查污水泵、提升泵、排出泵，每季度一次潤滑加油。（2）每年二次對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)。（3）控制柜電氣性能良好，運行正常。（4）污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞。4、公共照明：（1）公共照明：及時修復(fù)損壞燈座、燈泡、開關(guān)等，保持燈具完好，小區(qū)內(nèi)樓道燈，路燈亮燈在99%以上。（2）景觀燈、節(jié)日

10、彩燈、入戶大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率99%以上。5、公共電氣柜：每日一次巡查室內(nèi)外公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)室內(nèi)外公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設(shè)備運行安全正常。6、消防系統(tǒng)、消防設(shè)施設(shè)備：（1）消防泵每月啟動一次并做記錄，保證其運行正常。（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。（3）每天檢查火警功能、報警功能是否正常。（4）每年試驗一次探測器，并對全部控制裝置進(jìn)行一次試驗，火災(zāi)探測器投入運行二年后，應(yīng)每隔三年全部清洗一次，不合格的應(yīng)當(dāng)調(diào)換。（5）每半年檢查一次消防水帶，閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查。（6）每月檢查一次滅火器，臨近失效立即更新或充壓。7、避雷系統(tǒng)避雷

11、設(shè)施：每年二次檢查避雷裝置，10層以上樓宇每年應(yīng)檢測一次，保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。8、弱電系統(tǒng)：（1）樓宇可視對講：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其24小時運行正常、對講主機(jī)選呼功能正常、且選呼后可視功能正常，語音、圖像清晰，對講分機(jī)開鎖功能，門體的閉門器自動閉門功能正常。（2）周界報警：24小時設(shè)防并正常運行，不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的禁戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。（3）監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。9

12、、業(yè)主報修：（1）接到業(yè)主報修后，工程維修人員接到指令后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，業(yè)主在報修處理單上簽認(rèn)到場時間。（2）維修人員到達(dá)現(xiàn)場后20分鐘內(nèi)開始施工，維修結(jié)束前不得擅自撤離現(xiàn)場，經(jīng)業(yè)主書面同意并與業(yè)主約定下次維修事件后，維修人員方可提前撤離。（四）協(xié)助維護(hù)公共秩序：（1）住宅區(qū)主出入口24小時站崗值勤。（2）住宅區(qū)內(nèi)按規(guī)定線路巡邏，每1小時巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。（3）對進(jìn)出住宅區(qū)的機(jī)動車輛進(jìn)行登記，實施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。（4）對進(jìn)出住宅區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時準(zhǔn)入證管理。（5）對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員

13、會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（五）保潔服務(wù)：（1）按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。（2）合理設(shè)置果皮箱或垃圾桶，每日清運2次。（3）住宅區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗2次。樓梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。（4）化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。（6）根據(jù)住宅區(qū)實際情況進(jìn)行消毒和滅蟲除害。（六）綠化養(yǎng)護(hù)管理：（1）專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護(hù)管理。（2）草坪生長良好，及時修剪，無雜草、雜物。（3）花卉、綠籬、

14、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。（4）定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。（5）定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。三、人員及相關(guān)要求人員配備不得低于下表要求：序號部 門崗 位數(shù)量1管理處項目經(jīng)理1經(jīng)理助理12客服中心客服中心主管1管理員63秩序維護(hù)部秩序維護(hù)主管1班長3秩序維護(hù)員214工程維修部工程維修主管1維修工45環(huán)境部環(huán)境部主管1環(huán)衛(wèi)班長1綠化班長1綠化工2保潔員26合計70人1、人員工資不得低于合肥市最低工資標(biāo)準(zhǔn)，保險按國家相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、具體要求：（1）項目經(jīng)理：?？埔陨蠈W(xué)歷，持有建設(shè)部物業(yè)上崗證，6年以上物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗。（2）經(jīng)理助理，持有建設(shè)部物業(yè)上崗證

15、，3年以上工作經(jīng)驗。（3）保安：身體健康，品行端正，身高170CM以上，年齡在30周歲以下，形象崗在28周歲以下。須經(jīng)過嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)，基本掌握隊列操練、交通手勢、擒拿等基礎(chǔ)知識，工作時著正規(guī)保安服裝上崗，嚴(yán)守紀(jì)律，嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致，認(rèn)真負(fù)責(zé)，有勇有謀，服從指揮。（4）保潔：身體健康，五官端正，年齡不得高于45歲，具有2年以上工作經(jīng)驗。（5）工程維修主管：取得中級以上專業(yè)技術(shù)職稱，年齡50歲以下，6年以上工作經(jīng)驗。（6）工程維修人員：取得專業(yè)技術(shù)職稱并年檢合格，5年以上工作經(jīng)驗。注：投標(biāo)文件中須提供項目經(jīng)理和經(jīng)理助理的物業(yè)經(jīng)理上崗證復(fù)印件或影印件，工程維修主管的職稱證書復(fù)印件和影印件即可。其余各項要求

16、將由采購人在簽訂合同前核實。四、報價說明1、投標(biāo)總價的計算過程為：高層部分：83849平方米×a元/平方米·月×12月A元；多層部分：67062平方米×b元/平方米·月×12月B元；商業(yè)部分：21266平方米×c元/平方米·月×12月C元；投標(biāo)總價= A + B + C2、a元/平方米·月、b元/平方米·月和c元/平方米·月即為項目交付后中標(biāo)人實際向業(yè)主收取的物業(yè)管理費單價，按照購房人的產(chǎn)權(quán)面積計算。3、上述報價中不包含電梯電費、公共區(qū)域水電及其它設(shè)施、設(shè)備運行等公共能耗，屆時據(jù)實際發(fā)生額度進(jìn)行公攤。4、投標(biāo)人應(yīng)考慮機(jī)動車和非機(jī)動車的管理費用收益等其他費用的收取風(fēng)險。5、前期介入費、開辦費開發(fā)商由開發(fā)商支付，不在本次報價范圍內(nèi)。五、有關(guān)說明 1、如中標(biāo)單位物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人員配備數(shù)量、任職要求等低于本招標(biāo)方案規(guī)定，造成服務(wù)不達(dá)標(biāo)，業(yè)主投訴達(dá)5%，甲方隨時可以解除合同，并不退還乙方履約保證金。2、物業(yè)交付三個