某某工廠房地產(chǎn)成本規(guī)定

1、成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南（試用本）編者按我們將公司成本控制專題的討論成果匯集起來，編纂成這本公司成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要說明： 第一：控制要點(diǎn)是大家總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來 的，不可能涵蓋所有的成本控制內(nèi)容。第二：成本控制的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以控制什么 WhatWhat、怎樣控制 HowHow 和誰來控制 WhoWho 的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐 中不斷完善。希望它能在工作中為大家?guī)肀憷?。總部人事部培?xùn)基地、20002000、6 6目錄目錄第一項(xiàng).立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng). .規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)

2、應(yīng)用指南第三項(xiàng). .招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng). .施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng). .材料及設(shè)備米購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng) . . .銷售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng).工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng).期間費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng).物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南附件.北京公司規(guī)范化管理系列文件立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南 n立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方 式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于有國(guó) 家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時(shí)靈活度 較小，基本原則是在國(guó)家規(guī)定范圍內(nèi)最 大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。 項(xiàng)目部在項(xiàng) 目開發(fā)前期起主要作用，因此，這一環(huán) 節(jié)成本控制的主要任務(wù)

3、由項(xiàng)目部來承 擔(dān)?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件開發(fā)形式1 1、新征十地征地費(fèi)用少交或晚交，力爭(zhēng)減 免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷 安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工 程體系走；交政府部分 按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審算 部負(fù)責(zé)自建部分；工程部 負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大 化，合理提高容積率， 降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)2 2、買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及買斷方式 的成本構(gòu)成付款總額

4、為公司爭(zhēng)取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時(shí)間周期長(zhǎng)、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三通或七通一平 的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目付款時(shí)間直接 掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)3 3、合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利 于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本控 制要點(diǎn)說明中項(xiàng)目開 發(fā)成本構(gòu)成表、附表 一、附表二及合作開發(fā) 的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時(shí)間盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合冋中交房標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額 付款時(shí)間選擇有利于公司利 益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的 關(guān)鍵，

5、可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶 來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制 內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃, 科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng) 審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、規(guī)劃方案（1 1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)信息搜集和分析 市政狀況信息分析 規(guī)劃要點(diǎn)確立 可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書 可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參 考文件，以下同（2 2）方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委 員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確未通過的方案進(jìn)入可行 性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評(píng) 審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工 程、審算、財(cái)務(wù)、 銷售等各部門組成 評(píng)審委員會(huì)，總經(jīng) 理負(fù)

6、責(zé)（3 3）設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提前確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部配合根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn) 行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合2 2、報(bào)批設(shè)計(jì)（1 1）設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前期運(yùn)營(yíng)的情 況和市場(chǎng)分析制訂設(shè)計(jì)任 務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 項(xiàng)目 部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（2 2）報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身 報(bào)批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì) 部配合控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I3 3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1 1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整 設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會(huì) 各部門（2 2

7、）成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方 案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、 環(huán)境方案等因素對(duì)總成本 作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù) 責(zé)制訂經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3 3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo) 專家評(píng)審內(nèi)部評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4 4、樁基設(shè)計(jì)（1 1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料 自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助（2 2）設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì) 2 2 種以上形式 由專家進(jìn)行樁基形式和 樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審（3 3）樁基施工圖:設(shè)計(jì)調(diào)整5 5、施工圖設(shè)計(jì)（1 1）施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基 設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施 等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確 立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、 建筑造價(jià)

8、和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等 約占總造價(jià) 70%70%勺部分屬于 設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審 核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助（2 2）報(bào)建政府部門報(bào)批費(fèi)，按政府有 關(guān)政策交納。項(xiàng)目部（3 3）報(bào)施圖（4 4）審圖（5 5）施工配合互審互簽，明確修改意見， 設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 協(xié)助，知會(huì)銷售部（6 6）面積測(cè)算設(shè)計(jì)圖紙測(cè)算與實(shí)際施工 時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助6 6、銷售包裝設(shè) 計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控制 施工招投標(biāo)7 7、裝修方案設(shè)（1 1）方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo) 書和實(shí)體研究的結(jié)果確定 方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售 部協(xié)助（2 2）材料設(shè)備選型成市場(chǎng)信息調(diào)研根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修

9、材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)計(jì)本萬案制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本 計(jì)劃明細(xì)表裝飾綜合價(jià)格拆分分析參見深圳公司文件（3 3）招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售 部協(xié)助評(píng)審招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件& &功能設(shè)計(jì)（1 1）小區(qū)建筑物功能 的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場(chǎng)調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物功 能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 銷售、工程部協(xié)助（2 2）市政配套方案市政狀況調(diào)研 爭(zhēng)取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3 3）環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo) 準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo) 成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目 部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)（4 4）智能化設(shè)計(jì)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析，智能化必 要性分析智能化內(nèi)容控制銷

10、售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，尋找外部合作， 爭(zhēng)取雙贏招投標(biāo)小組組織， 總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5 5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信 息暢通，保障銷售承諾與實(shí) 際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助9 9、設(shè)計(jì)變更（1 1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2 2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流 程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)， 工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場(chǎng) 變更管理規(guī)范1010、材料設(shè)備（1 1）選型（2 2）力案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料 設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就 考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程 部協(xié)助（3 3）采購(gòu)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)詳見設(shè)備材料 米購(gòu)規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)管理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文

11、件I招第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、 設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn) 作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi) 容特別是招投標(biāo)評(píng)審委員的選擇則須 有很強(qiáng)的針對(duì)性。這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的 難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)。1 1 投標(biāo)單 位的選擇（1 1）資質(zhì)（2 2 ）管理水平（3 3 ）技術(shù)力量（4 4 ）歷史記錄（5 5 ）資金實(shí)力（6 6 ）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、 材料及設(shè)備供貨商名冊(cè)及 資料庫(kù)。從公司認(rèn)可名冊(cè)中的承 建商、供貨商、監(jiān)理公司 中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦五家投標(biāo) 單位報(bào)招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān) 理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo) 合同。審算部負(fù)責(zé)

12、材料設(shè) 備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第8 8條至 1 15 5條和招投標(biāo) 管理程序招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以 上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審 委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第8 8條至 1 15 5條和招投標(biāo) 管理程序2 2、招投標(biāo) 文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容 應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)間；（12）定標(biāo)方法；

13、（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投 標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1 1、工程部負(fù)責(zé)工程 監(jiān)理招投標(biāo)合同；2 2、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè) 計(jì)、環(huán)境、裝修招 投標(biāo)合同。3 3、審算部負(fù)責(zé)材料 設(shè)備招投標(biāo)合同。4 4、 銷售部負(fù)責(zé)營(yíng) 銷、包裝招投標(biāo)合 同。詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第 6 6 條、第 1616 條至 2020條、和招投標(biāo)管 理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第 6 6 條、第 1616 條至 2020條、和招投標(biāo)管 理程序控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件3 3、評(píng)標(biāo)和 定標(biāo)（1 1）技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)（

14、2 2）經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1 1、 技術(shù)評(píng)標(biāo)2 2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)3 3、 合作經(jīng)歷1 1、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技 術(shù)評(píng)標(biāo)2 2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì) 標(biāo)書的評(píng)標(biāo)3 3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核 廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第2 21 1條 至3 33 3條、和招 投標(biāo)管理程序綜合審核投標(biāo)單位；評(píng)定 中標(biāo)單位招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì) 審核、評(píng)定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)管 理規(guī)范第2 21 1條 至3 33 3條、和招 投標(biāo)管理程序工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方 面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一 個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化 與市場(chǎng)把握的原因，施工階段不可避免由 于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改 動(dòng)，而在變更

15、時(shí)明確目的和遵循程序都是 必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意 各部門的及時(shí)溝通和良好合作?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、設(shè)計(jì)變更 環(huán)節(jié)（1 1）變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全 面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工 中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。 全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能 發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先約定。各部門全面評(píng)估變更帶來 的各種變化，為審批提供參 考依據(jù)。審算部負(fù)責(zé)計(jì)算 變更費(fèi)用（含可能引 起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí) 行修改的工期評(píng)估。審算部成本管理 員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后 的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更管理辦 法“工程變更的控制辦法”？ ？（2 2） 變更的審核簽 認(rèn)根據(jù)變

16、更原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變更 分成四類，不同類別按相應(yīng) 的審核簽認(rèn)流程進(jìn)行。經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第二條、第十三條。設(shè)計(jì)變更通知單。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第 5 5 到第 8 8 條。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè) 計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和 施工單位共同簽字后，才能 有效。經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第九到第十二條。（3 3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可 進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場(chǎng)簽 證（1 1）簽證的必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按 照合同中所約定的條款執(zhí) 行。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或 工程部）（2 2）簽證的時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)

17、 持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原 貝農(nóng)詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十條。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I第四（續(xù)）2 2、施 工現(xiàn)場(chǎng)簽證（1 1）簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量 準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程 量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編 號(hào)準(zhǔn)、全， 并有監(jiān)理工程師 的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或 工程部）詳見工程變更管理辦 法“工程變更的控制辦法”？ ？（2 2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù) 責(zé)人 詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第 5 5 到第 8 8 條。必須遵循“先洽后干”的 原則。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按 相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后 方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳

18、見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十四條。（3 3）簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分 類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng) 計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出 改進(jìn)意見。資料工程師詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 規(guī)范第十八、十九條。3 3、審圖（1 1）擴(kuò)初圖會(huì)審（2 2）施工圖會(huì)審（3 3）分項(xiàng)、 分部圖會(huì)審（4 4）各專業(yè)技術(shù)圖 紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及 審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭(zhēng)在開工前把圖紙中 的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)三、“審圖”4 4、總分包配 合費(fèi)（1 1）分包方式（2 2）分包內(nèi)容（3 3）分包的責(zé)任界疋通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修 改分包方式、分包內(nèi)容、范 圍而增加

19、工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)四、“總分包配合 費(fèi)”5 5、材料供應(yīng)（1 1）選型（2 2）材料供應(yīng)方式（3 3）材料計(jì)劃（4 4）預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的 選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確疋。設(shè)計(jì)部主要解決的是材料供應(yīng) 對(duì)施工環(huán)節(jié)成本的影響，詳見 施工環(huán)節(jié)成本控制 要點(diǎn)五、“材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通 過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織 工程部參加限時(shí)編制材料計(jì)劃。 材料計(jì)劃簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的冋題， 留出相應(yīng)的時(shí)間。經(jīng)辦部門6 6、工程款的 支付（5 5）付款進(jìn)度（6 6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。 按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程 進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理 工程師審核完成

20、的 形象部位預(yù)算人員審核工 程價(jià)值量詳見付款審批程序規(guī) 范附件 2 2: “工程款付款 流程”（1 1）付款的審批根據(jù)情況由不同級(jí)別人 員最終審批。主管副總或總經(jīng)理料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指第五材料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)成本控制的核心 要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流 程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn) 損失的概率，達(dá)到成本控制的目的?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、材料進(jìn)場(chǎng) 計(jì)劃采購(gòu)招投標(biāo)及訂 立合同時(shí)間暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范屮未提及生產(chǎn)周期:與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期:與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系2 2、

21、材料的性 能價(jià)格比市場(chǎng)信息日常搜集市場(chǎng)信息，建立 材料市場(chǎng)信息庫(kù)。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由 設(shè)計(jì)部確疋或圭寸樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要 制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招 投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三 家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。審算部詳見招投標(biāo)管理規(guī) 氾第八、七條和設(shè) 備材料采購(gòu)規(guī)范第四 條3 3、材料款支 付材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度 保修款預(yù)付款限額控制首次驗(yàn)收后付款總額 進(jìn)度控制。保修款一般不低于合 同總價(jià)的 5%5%依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè) 計(jì)部）詳見付款審批程序規(guī) 范附件 3 3 “甲供材料 付款流程”和附件 7 7“采 購(gòu)類付款流程”4 4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方

22、共冋確認(rèn)貨到現(xiàn) 場(chǎng)數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè) 工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第八條質(zhì)里驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收 安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn) 收物業(yè)公司5 5、材料保管 與保修材料保管在合同中明確貨物的 卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān) 者工程部詳見設(shè)備材料采購(gòu)規(guī) 范第九條、第十三到 十六條材料保修用合同的方式明確保 修責(zé)任和保修期肖售環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南今肖售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制， 但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單 項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及 的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理 都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此 外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住 和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影

23、響，所以這個(gè) 環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長(zhǎng)線考慮。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、營(yíng)銷方案（1）費(fèi)用總額r確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范（2）市場(chǎng)信息收集（3）營(yíng)銷計(jì)劃（4）營(yíng)銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素 確定具體計(jì)劃和費(fèi)用銷售部（5）營(yíng)銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營(yíng)銷操作流程規(guī)范2 2、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng) 費(fèi)用（1）現(xiàn)場(chǎng)銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制 銷售工作進(jìn)度控制 獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制銷售部部門 經(jīng)理（2）現(xiàn)場(chǎng)銷售器具費(fèi)（3）賣場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè) 經(jīng)理和部門 經(jīng)理詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（7）計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑

24、和超額 審批制度主管總經(jīng)理詳見營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范3 3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公 司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo):先評(píng)后選的原則銷售部:詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評(píng)審銷售部詳見招投標(biāo)管理規(guī)范招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)4 4、樣板房裝 修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場(chǎng)信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總 額設(shè)計(jì)部、銷售 部詳見 營(yíng)銷包裝操作規(guī)范和 設(shè)計(jì)規(guī)劃管理規(guī)范（2）材料采購(gòu)信息搜集 材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購(gòu)規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評(píng)審 小組詳見招投標(biāo)管理規(guī)范（4）樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷 售部祥見物業(yè)管理規(guī)范第六項(xiàng)（5）材料回收、保管和 再利用建

25、立材料設(shè)備清單 使用登記閑置品評(píng)估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部 配合詳見營(yíng)銷包裝操作規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5 5、銷售回款（1 1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)管理辦法（2 2 ）回款周期待定銷售前臺(tái)負(fù)責(zé)， 財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見回款管理規(guī)范6 6、銷售補(bǔ)充 條款及承諾（1 1） 承諾的給出制作樓書 承諾分類營(yíng)銷部負(fù) 責(zé)，設(shè)計(jì)、 工程監(jiān)督待制訂相關(guān)管理辦法（2 2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制 度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù) 責(zé)，銷售、 工程協(xié)助7 7、客戶交房（1 1 ）交房日期（2 2）保修期（3 3 ）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處 理與施工隊(duì)洽商延長(zhǎng) 保修期交房驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中

26、 心負(fù)責(zé)，銷 售前臺(tái)、物 業(yè)公司協(xié)作詳見補(bǔ)償管理規(guī)范&其他（1 1）中介費(fèi)待定銷售部（2 2）與銷售相關(guān)的其他 費(fèi)用（如因銷售要求而 發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更 費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn) 行主管副總詳見工程現(xiàn)場(chǎng)變更管理規(guī) 范等I工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南I第項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有 關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。 這些信息可 以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研， 不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走， 防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件1 1、乙方預(yù)算（1 1）乙方預(yù)算內(nèi)容 的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目 看 （地面、墻面、部分家具）， 縮小及調(diào)整

27、面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方 法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì) 影響成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié) 助參見深圳公司有 關(guān)文件2 2、鋼筋用量 的核實(shí)（1 1）施工圖中的鋼筋用量（2 2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng) 驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工 作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢 公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審算部與主管 副總負(fù)責(zé)確疋工程造價(jià) 咨詢公司。詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽查與 核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的 鋼筋用量計(jì)算工作工程造價(jià)咨詢公司與審 算部相關(guān)人員必須卜現(xiàn)場(chǎng) 了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3 3、價(jià)差的調(diào) 整（1 1）材料價(jià)差（2 2）人工價(jià)差（3 3）費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格

28、執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào) 整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人 工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)， 應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)尺S策審算部材料組與預(yù)算工 程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范4 4、洽商、變 更的費(fèi)用控 制（1 1）圖紙審核（2 2）因市場(chǎng)因素甲方對(duì)圖紙的修改（3 3）現(xiàn)場(chǎng)簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織 各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè) 負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對(duì)圖紙做出重大修 改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比 較現(xiàn)場(chǎng)簽證中，應(yīng)明確發(fā)生 費(fèi)用的原因和責(zé)任1 1、 設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專 業(yè)圖紙質(zhì)量的審核2 2、 工程部負(fù)責(zé)其他專 業(yè)圖紙的審核3 3、 工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn) 場(chǎng)簽證的監(jiān)控4 4、 審算部負(fù)責(zé)

29、審核洽 商、變更的合理性、 完整性（負(fù)洽商）及 經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中 工程預(yù)決算管理 規(guī)范控制要點(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制備查文件5 5、違約與索 賠（1 1）工期（2 2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義 務(wù)甲方督促乙方履行合冋 義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中 控制1 1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé) 施工合冋中技術(shù)條 款的監(jiān)控2 2、審算部負(fù)責(zé)施工 合同中合同條款經(jīng) 濟(jì)部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程 預(yù)決算管理規(guī)范（3 3）配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各 施工方的配合冋題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施 工過程中協(xié)調(diào)、配 合（4 4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時(shí)， 工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行 停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi) 用的核實(shí)期間

30、費(fèi)用的成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊 費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化， 期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì) 期間費(fèi)用的計(jì)劃控制。財(cái)務(wù)部在這一環(huán) 節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義 務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情 況?？刂埔c(diǎn)控制什么怎么控制誰來控制參考文件1 1、財(cái)務(wù)費(fèi) 用（1）公司開發(fā)速度、 規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)劃資金占?jí)嘿M(fèi)用估算 與控制1 1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金計(jì) 劃2 2、財(cái)務(wù)部與審算部配合控 制占?jí)嘿Y金量詳見付款審批程序 規(guī)范中工程款付款 流程、營(yíng)銷費(fèi)用付款 流程（2）地價(jià)款的支付制定項(xiàng)目總體開發(fā) 計(jì)劃 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體開發(fā) 計(jì)劃（3）工程款的支

31、付制定工程年度付款 計(jì)劃 工程部負(fù)責(zé)工程年度付款 計(jì)劃（4）銷售回款的管理制定年度銷售計(jì)劃銷售部負(fù)責(zé)年度銷售計(jì)劃2 2、人工費(fèi) 用（1）薪金（2）崗位津貼（3）出差補(bǔ)助（4）加班補(bǔ)助及其他 費(fèi)用（5）獎(jiǎng)金 （含即時(shí)獎(jiǎng)金）依據(jù)總部人事部有 關(guān)規(guī)定確定北京公司 工資總額依據(jù)國(guó)家和公司有 關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助 及其他費(fèi)用與出差補(bǔ) 助依據(jù)北京公司獎(jiǎng)優(yōu) 懲劣的政策確定獎(jiǎng)金 額財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范 第 1 15 5條至第 1919 條、 第 2626 至第 2929 條。3 3、行政管 理費(fèi)用（1）通訊費(fèi)用通訊費(fèi)用實(shí)行限額 報(bào)銷總辦與財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)詳見費(fèi)用報(bào)銷規(guī)范第 1 1 條至第 1414 條、第 2020 至 2525 條（2）交際費(fèi)用交際費(fèi)用實(shí)行定額 報(bào)銷（3）車輛交通費(fèi)車輛交通費(fèi)實(shí)行油 料歸口管理；過路費(fèi)、 過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路 費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修 費(fèi)、保養(yǎng)