REITs的主體、關(guān)鍵協(xié)議和規(guī)則要點(diǎn)匯總以及與商業(yè)信托、IPO之比較

1、REITs的主體、關(guān)鍵協(xié)議和規(guī)則要點(diǎn)匯總以及與商業(yè)信托、IPO之比較自2014年7月F興地產(chǎn)分拆J茂投資以商業(yè)信托的方式在香港上市后，REITs再次在中國(guó)引燃，J茂投資系酒店板塊其營(yíng)業(yè)收入占到F興地產(chǎn)10%，但以REITs方式上市后最終市值卻達(dá)到F興地產(chǎn)總市值的45%，充分揭示了中國(guó)在房地產(chǎn)走入白銀時(shí)代后新的價(jià)值挖掘方向。1. REITs基本概念REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)信托投資基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。房地產(chǎn)信托投資基金

2、通過集中投資于可帶來收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務(wù)式住宅，以租金收入和房地產(chǎn)升值為投資者提供定期收入。2. REITs上市與地產(chǎn)公司IPO的比較（1）業(yè)務(wù)范圍不同。REITs訂明清晰的投資政策，主要投資于可以帶來穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目；而上市地產(chǎn)公司則可以同時(shí)從事房地產(chǎn)投資，以及房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)以外的業(yè)務(wù)。（2） 派息比例不同。根據(jù)現(xiàn)時(shí)香港及新加坡的規(guī)定，REITs的股息分派比率最少須為90%；而上市地產(chǎn)公司的股息政策則可能不時(shí)改變。（3） 借貸比例不同。香港REITs的借貸比率只可占資產(chǎn)總值的45%，新加坡REITs借貸比率可占資產(chǎn)總值的60%。反觀上市地產(chǎn)公司，則可作更

3、大幅的借貸。（4）上市組織形式不同。上市地產(chǎn)公司以“公司”的形式組成，而REITs則以“信托”方式成立。為確保REITs設(shè)有適當(dāng)?shù)闹坪?，這類基金必須委任獨(dú)立的受托人來監(jiān)察基金的運(yùn)作及代表基金單位持有人保管資產(chǎn)。（5）股東套現(xiàn)方式不同。REITs發(fā)行時(shí)股東可以直接套現(xiàn)，IPO是企業(yè)的融資，股東套現(xiàn)必須在交易所出售股權(quán)。3. REITs上市與BT（商業(yè)信托）上市的比較3.1 BT（商業(yè)信托）的概念商業(yè)機(jī)構(gòu)可用“信托”、而非“公司”的形式成立，而“商業(yè)信托”一詞一般泛指經(jīng)營(yíng)活躍業(yè)務(wù)的信托。廣義而言，信托是一種法律關(guān)系，即在信托契約所指定的情況下，由其中一方（受托人）為另一方（受益人）持有信托資產(chǎn)的權(quán)

4、益，并代為處理有關(guān)資產(chǎn)。信托的業(yè)務(wù)運(yùn)作模式實(shí)際上應(yīng)與公司的營(yíng)運(yùn)模式大同小異。例如，信托單位和公司股票一樣均可在交易所買賣，亦可分派利潤(rùn)。3.2 REITs與BT（商業(yè)信托）之比較（1）托管人-經(jīng)理的管理權(quán)限不同。BT只可投資信托委托人控股的證券及其他權(quán)益。托管人-經(jīng)理擔(dān)任特定且受限的角色，不主動(dòng)管理；而REITs的托管人-經(jīng)理擁有更廣泛的權(quán)力，可按既定的投資主題或授權(quán)投資、管理不同實(shí)體發(fā)行的證券組合或資產(chǎn)。（2）房地產(chǎn)投資內(nèi)容不同。商業(yè)信托可投資尚未形成租金收入的商業(yè)、酒店、服務(wù)式公寓開發(fā)類項(xiàng)目且比例沒有限制；而REITs投資的方向一般均嚴(yán)格限制為具有穩(wěn)定、持續(xù)收入來源的不動(dòng)產(chǎn)。例如香港法律規(guī)

5、定REITs持有的不能產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)資產(chǎn)不能超過REITs凈資產(chǎn)總額的10%，并明確禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)；新加坡法律規(guī)定REITs對(duì)于房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的70%，且不得投資于空閑土地。對(duì)于REITs所從事的地產(chǎn)開發(fā)，投資開發(fā)的金額限制在REITs總資產(chǎn)的10%以內(nèi)。（3） 分派比例不同。商業(yè)信托等信托可以依照信托合同的約定分派比例，而香港及新加坡REITs均規(guī)定必須向單位持有人分配不少于稅后收入凈額的90%，同時(shí)，商業(yè)信托向單位持有人做出的分派可超逾其純利，公司法對(duì)派息金額的限制不適用于商業(yè)信托；（4）舉債能力不同。商業(yè)信托根據(jù)信托契約，并無對(duì)商業(yè)信托舉債能力的任何限制或

6、債項(xiàng)水平的任何限制，可以通過借貸等方式融資而實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)作，從而完成收購、合并等活動(dòng)而不斷擴(kuò)大規(guī)模；而REITs對(duì)于負(fù)債比例均有不同程度的限制，香港REITs僅可借入最多為其總資產(chǎn)值的45%的債務(wù)；新加坡的負(fù)債限額限于總資產(chǎn)的35%，目前可提高至60%，但需相應(yīng)的資信評(píng)級(jí)，綜合負(fù)債能力來看REITs將滿足于穩(wěn)定的收益而在擴(kuò)大規(guī)模追求增長(zhǎng)方面有所限制；（5）上市主體控制權(quán)不同。商業(yè)信托上市主體的所有權(quán)及控制水平一般沒有限制；而根據(jù)香港REITs守則，香港REITs在任何時(shí)候應(yīng)就每項(xiàng)物業(yè)擁有大多數(shù)（超過50%）所有權(quán)及控制權(quán)。中的關(guān)鍵主體關(guān)鍵主體職責(zé)發(fā)起人/委托人選定證券化資產(chǎn)并轉(zhuǎn)移給SPV，同時(shí)擁

7、有向SPV請(qǐng)求擬發(fā)售資產(chǎn)取得對(duì)價(jià)的權(quán)利。該項(xiàng)權(quán)利是在REITs上市發(fā)售成功之后SPV將持有人認(rèn)購的資金轉(zhuǎn)移給發(fā)起人的基礎(chǔ)。完成REITs上市發(fā)售之后即退出。托管人接受REITs的委托，以信托的方式為基金持有人擁有不動(dòng)產(chǎn)并監(jiān)管管理人，一般為銀行或者銀行附屬的信托公司?；鸸芾砣私邮躌EITs的委任負(fù)責(zé)REITs資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，包括對(duì)外以基金資產(chǎn)為基礎(chǔ)的借款及其限額、投資性的房地產(chǎn)項(xiàng)目、管理基金資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金、確定股息支付的時(shí)間、管理基金資產(chǎn)的物業(yè)及修繕、負(fù)責(zé)出租及租金收取事宜等，而且需與受托人保持相對(duì)獨(dú)立性?；饐挝怀钟腥藫碛蠷EITs的資產(chǎn)并對(duì)其有最終決定權(quán),并對(duì)REITs產(chǎn)生的收益擁有收益

8、權(quán)。特設(shè)公司（SPV）主要是出于隔離風(fēng)險(xiǎn)、避稅等方面的考慮物業(yè)管理人負(fù)責(zé)信托所持房地產(chǎn)的維護(hù)、管理關(guān)鍵契約/協(xié)議當(dāng)事方用途信托契約基金管理人托管人基金單位持有人明確三方在信托設(shè)立、信托財(cái)產(chǎn)管理及其證券化過程中所產(chǎn)生的基本權(quán)利義務(wù)。買賣協(xié)議基金管理人托管人SPV持有人用于REITs收購證券化資產(chǎn)租賃協(xié)議REITs(透過出租人承租人明確證券化資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)物業(yè)管理協(xié)議REITs(透過出租人承租人物業(yè)管理人負(fù)責(zé)證券化資產(chǎn)的日常營(yíng)運(yùn)和管理3. 新加坡REITs規(guī)則要點(diǎn)現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)及其相關(guān)資產(chǎn)投資比例在24個(gè)月內(nèi)至少35%的房地產(chǎn)基金投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)的投資不少于總資產(chǎn)的70%投資限制（1）不得從事物業(yè)開發(fā)，除非打算持有到項(xiàng)目結(jié)束；（2）不得投資于空地；（3）投入于物業(yè)發(fā)展和未完成物業(yè)的資金不得超過總投資額的10%；（4）其他投資于單一證券或基金的金額不得超過總投資額的5%。收益分配分配不少于90%的收益給單位持有者負(fù)債限額限于總資產(chǎn)的35%，可提升至60%（需資信評(píng)級(jí)）公司