租賃權不屬于用益物權,而屬于債權

1、租賃權不屬于用益物權 ,而屬于債權租賃權不屬于用益物權 ,而屬于債權；用益物權，是指用益物權人對他人所有的不動產或者動 產依法享有占有、使用和收益的權利 。對比上述兩個法律概念，似乎租賃權符合用益物權的特 征，合同法也規(guī)定：在租賃期間因占有、使用租賃物獲 得的收益，歸承租人所所有?？墒?，雖然租賃權具有物權特 征，也有用益物權所享有的占有、使用和收益的權利，但租 賃權不屬于用益物權。物權法第三編中明確規(guī)定的用益物權有土地承包經 營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權四種，第一 百二十二條和第一百二十三條規(guī)定了海域使用權、探礦權、 采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權利 ， 但是并

2、沒有規(guī)定租賃權為用益物權。而根據物權法第五 條：物權的種類和內容， 由法律規(guī)定。 物權必須法定， 法規(guī)、 規(guī)章和司法解釋也不能創(chuàng)設規(guī)定 ，因此， 租賃權不屬于用益 物權。 二、從權利的性質上說 租賃權存在的基礎是 租賃合同，因此從性質上說，租賃權是一種債權，只不過租 賃權具有占有、使用和收益等物權特征，所以說租賃權是物 權化的債權。租賃權的客體是租賃物（比如租房），而用益物權所涉及的客體是土地等自然資源。因為用益物權的客體為土地等 自然資源，用益物權人為了滿足生活、生產需要，實現物的 使用價值，盡其經濟效用，會進行大的投入，因此物權法 第一百二一條規(guī)定：因不動產或者動產被征收、征用致使 用益物

3、權消滅或者影響用益物權的行使的，用益物權人有權 依照本法第四十二條、第四十四條的規(guī)定獲得相應補償；而 租賃權因為租賃物被征收、征用而受到影響的并沒有補償的 問題，如果租賃物被征收、征用，承租人可以解除合同，然 后根據合同法第九十七條進行救濟。目前承租人的優(yōu)先購買權是被人們認為租賃權具有物 權特征的一個明顯標志，法條依據是民通意見第一百一 十八條規(guī)定（內容略），但是，這并不能說租賃權就是用益 物權。第一，承租人所享有的優(yōu)先購買權是指在同等的條件 下可以要求優(yōu)先購買出租人要轉讓的房屋，但并不能直接支 配租賃物，不能直接使法律關系變動，不具備物權所具有的 支配性特征；第二，在與共有人的優(yōu)先購買權發(fā)生

4、競合的情 況下，共有人的優(yōu)先購買權優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權，因為 租賃關系的基礎是租賃合同，是債權，而共有關系的基礎是 物權，根據民法原理，物權優(yōu)于債權；第三，從權利的救濟 上看，如果出租人未通知承租人轉讓租賃物的消息或者未按 照同等條件下必須轉讓給承租人的規(guī)定行事，承租人也只有 債權請求權，如依照民通意見第一百一十八條請求法院 判決轉讓合同無效 ，并沒有物權請求權； 第四， 從用益物權 的獨立性看，用益物權一旦設立，用益物權人便獨立地享有 對標的物的占有、使用和收益的權利，但承租人的優(yōu)先購買 權是隨附于租賃權這個主債權的，不能獨立存在。既然物權法定原則要求物權的種類和內容必須由法律 規(guī)定，那末

5、， 物權法為什么不將租賃權規(guī)定為一種像海 域使用權、探礦權等一樣的特許物權，納入用益物權編？其 實，在物權法的立法過程中和法學理論界中是出現過爭 論的，但通說還是認為租賃權不是用益物權，也不可以成為 特許物權， 理由主要是租賃權不具備法定的公示方法 ，不是依照不動產物權的設立方式設立 ，租賃權是依照租賃合 同成立的，其產生的債權債務關系主要由合同法調整， 因此，租賃權不具備法定的物權效力， 不具備物權的支配性、 絕對性和排他性，不符合民法上用益物權的典型特征。 一師弟在研究關于租賃權是否是用益物權這一命題，我相 當支持，提過一些建議，在此我給他唱些“，以這種方式促進他的研究。因文章在倉促情況下寫成，未作修改，敬請各 位批評指正。直接依據物權法第一百一條關于用益物權的定義。 < 草案 > 第五次審議稿中曾規(guī)定：法律未作規(guī)定的，符 合物權特征的權利， 視為物權。 但最終審議通過的 物權法 刪除了這一內容。 城市房地產管理法規(guī)定租賃合同要向房產管理部門登記備案，但這只是便于管理。 物權法將土地承包經營權和地役權的設立作為登記要 件主義的例外情況作出規(guī)定，其立法理由主要是考慮到農村 的實際情況