上市案例研習3：房產(chǎn)瑕疵的解決之道資料

1、上市案例研習（ 3）：房產(chǎn)瑕疵的解決之道、基本原則1、雖然房產(chǎn)問題是投行業(yè)務(wù)中再基本不過的一個問題，但是現(xiàn)行法規(guī)體系 中卻沒有一個明確的規(guī)定。2、實務(wù)操作中可以看出，對于該問題會里的尺度還是比較寬松的，只要你的生產(chǎn)經(jīng)營具有固定且確定的生產(chǎn)經(jīng)營場所， 不管你是買的房子還是租的房子問 題都是不大的。3、但是還是有一些情況是行走在灰色地帶，比如購買或租賃的房子沒有房產(chǎn)證是不是可以？租賃大股東的房子是不是可以？從現(xiàn)實案例來看， 這樣的問題 也不能一棍子打死，也需要具體情況具體分析的。二、幾個典型的案例一）拓日新能：租賃無產(chǎn)權(quán)證廠房發(fā)行前該公司的生產(chǎn)廠房和辦公場所均為租賃取得。 其中，租賃的廠房雖都 已

2、按照規(guī)定辦理房屋租賃備案手續(xù)， 但因歷史原因，兩處房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)證書。1、補救措施一： 該公司發(fā)行前已分別從深圳市南山區(qū)舊城改造辦公室和深 圳市寶安區(qū)石巖街道塘頭社區(qū)居民委員會取得證明： 兩處房產(chǎn)在 2011 年之前均 未列入政府規(guī)定的 房產(chǎn)的拆遷范圍之內(nèi)。2、補救措施二： 該公司募集資金投資項目建設(shè)包含廠房建設(shè)，并已取得相 關(guān)建設(shè)用地的土地使用權(quán)。 項目完成后， 公司全部車間將搬至新廠區(qū)。 招股說明 書顯示，新廠區(qū)全部建成的時間在 2011 年之前。3、補救措施三： 控股股東奧欣投資承諾如果本公司新廠區(qū)建成竣工前因租 賃上述廠房拆遷或其他原因致使本公司無法繼續(xù)承租上述廠房導致生產(chǎn)經(jīng)營受 損

3、，奧欣投資將承擔拓日新能因搬遷而造成的損失。小兵還是很佩服保薦機構(gòu)的智慧， 尤其是補救措施一二條還是很有創(chuàng)新思路的，當然這樣的補救措施是解決不了歷史問題的， 不過至少能夠保證發(fā)行人生 產(chǎn)場所的穩(wěn)定；如果真有異常情況出現(xiàn)，大股東出個承諾也得到了會里的認可。至于房屋無產(chǎn)權(quán)證的歷史原因是什么， 發(fā)行人為什么租賃這樣的瑕疵房屋， 租賃 瑕疵房屋對公司歷年經(jīng)營業(yè)績有多大影響也就再所不問了。二）得潤電子：大規(guī)模廠房租賃且存在租賃瑕疵公司及下屬控股子公司深圳得康、 深圳冠連通、 青島海潤、 綿陽虹潤及長春 金科迪公司生產(chǎn)場地均通過租賃方式解決。 【下屬一共八家控股子公司?！砍鄭u海潤租賃的 2 棟廠房在 2

4、011 年8 月到期外，其余租賃協(xié)議約定的租 賃期限均約在13年內(nèi)到期。公司及控股子公司深圳得康、深圳冠連通、青島 海潤及長春金科迪公司目前租賃的廠房宿舍， 出租方均未取得產(chǎn)權(quán)證書， 若出租 方在租賃合同的有效期內(nèi)未能對所出租的廠房、 宿舍擁有出租權(quán)利而無法繼續(xù)出 租，將使公司面臨生產(chǎn)場地被動搬遷的風險。對于上述問題，公司給出的應(yīng)對措施有：1 、補救措施一：擬自建廠房。 公司已于 2004 年初向深圳市政府提出用地 申請，并于 2005 年 3 月 3 日與深圳市寶安區(qū)光明高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)正式簽訂了投資項目合同書，用地面積為 25000 平方米，發(fā)行前已支付首期土地購置 費用 250 萬元，正

5、在進行建設(shè)規(guī)劃，建設(shè)期預計為 2 年，建成后公司及深圳得 康、深圳冠連通將擁有自有產(chǎn)權(quán)的生產(chǎn)廠房，深圳租賃廠房的瑕疵將徹底解決。2、補救措施二：受讓土地和廠房。 2006 年 5月 13 日，公司與膠州市云溪 街道辦事處簽訂項目投資合同 ，約定發(fā)行人受讓膠州市云溪街道辦事處 60 畝 土地使用權(quán)，用于興建廠房，建成后青島海潤租賃廠房的瑕疵也將徹底解決。3、補虧承諾： 公司三家法人股東得勝電子、佳澤森、潤三實業(yè)承諾： 中國證監(jiān)會核準發(fā)行人本次發(fā)行股票并上市， 且發(fā)行人公開發(fā)行的股票在證券交 易所正式掛牌后，若因公司及控股子公司租賃廠房的產(chǎn)權(quán)瑕疵導致發(fā)行人及控股 子公司在合同到期前被迫搬遷生產(chǎn)場地

6、， 承諾人將以連帶責任方式全額承擔補償 深圳市得潤電子股份有限公司搬遷費用和因生產(chǎn)停滯所造成的損失?！?、律師出具法律意見： 1）辦理房屋租賃備案登記手續(xù)不是房屋租賃合同生效的要件，未辦理備案登記并不導致房屋租賃合同無效。 2）出租人未取得出租房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，其與發(fā)行人的租賃關(guān)系存在瑕疵，不符合相關(guān)法律的規(guī)定。3）部分廠房的出租人取得相關(guān)權(quán)屬證書的手續(xù)已經(jīng)啟動，且不存在實質(zhì)性的法律障礙。但部分出租人對于出租廠房的權(quán)利存在不被確權(quán)的法律風險。4）總體而言，發(fā)行人及其控股子公司租賃的部分廠房存在瑕疵， 但上述瑕疵不會影響公 司的持續(xù)經(jīng)營，公司仍符合上市條件。存在的問題與拓日新能是極其相似， 解決方

7、式也無而異， 其主旨就是要證監(jiān)會相信企業(yè)在上市后會一定有屬于自己的合法合規(guī)的生產(chǎn)經(jīng)營場所而以， 至于 以前的舊賬該翻過去的就翻過去了。 關(guān)于律師的法律意見， 態(tài)度倒是很坦誠也是 慣用的思路： 就是從法律上講肯定有些許瑕疵， 但是該問題不構(gòu)成企業(yè)首發(fā)上市 的實質(zhì)性障礙。 其實，很多時候律師類似的法律意見， 還是可以給審核加一定分 數(shù)的。三）信隆實業(yè)：大量廠房屬于違規(guī)建筑信隆實業(yè)發(fā)行前有 3.7 萬平米建筑物在建造時未辦理報建手續(xù)。公司解釋 道：在過去的生產(chǎn)經(jīng)營過程中， 公司接到了較多大訂單 （主要是運動康復器材） ， 且大部分產(chǎn)品客戶要貨較急， 而新建廠房辦理報建手續(xù)又需要較長的時間， 為了 在

8、較短時間內(nèi)滿足的客戶訂貨需求， 公司在未辦理報建手續(xù)的情況下采取了建設(shè) 簡易建筑物的不規(guī)范方式。1、補救措施一：新建廠房。 公司已擁有土地使用權(quán)的土地中尚有 4 萬多平 米可供建設(shè)廠房和公共設(shè)施。 同時，公司又新購了 1萬多平米的土地， 可供建設(shè) 廠房。上述兩宗地均已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 目前，公司已聘請專業(yè)機構(gòu)對 建設(shè)工程進行設(shè)計， 擬在 2006 年底之前完成建設(shè)工程規(guī)劃， 并計劃最晚在 3 年 內(nèi)完成廠房建設(shè)， 力爭在相關(guān)部門 處罰之前或限期內(nèi)完成松崗地區(qū)簡易建筑物內(nèi) 生產(chǎn)線的搬遷。2、補救措施二：租賃廠房。 公司龍華、松崗生產(chǎn)基地周邊存在大量的可供 租賃的標準廠房， 同時由于公司上

9、述 10 座簡易建筑物內(nèi)的生產(chǎn)設(shè)備絕大部分均 屬于易搬遷、安裝方便的設(shè)備， 公司完全可以在相關(guān)部門處罰限期內(nèi)完成生產(chǎn)線 的搬遷，從而不影響公司正常的生產(chǎn)經(jīng)營。3、股東承諾：賠償搬遷損失。 發(fā)行人的股東還對發(fā)行人上述 37,224.44 平方米建筑物給公司可能造成的任何經(jīng)濟損失做出了全額賠償?shù)某兄Z。4、律師意見： 發(fā)行人的上述建筑物雖然建在發(fā)行人依法取得國有土地使用 權(quán)的土地上， 但因未辦理報建手續(xù)及未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證， 且為簡易建筑 物，所以發(fā)行人上述建筑物存在被責令限期拆除的可能?！拘”鴤€人認為， 信隆實業(yè)的問題較之前兩個更加嚴重些， 不過最后還是沒有形成首發(fā)上市的實質(zhì)阻礙，解決方式均是大同小異?！咳?、總結(jié)1、如果項目中發(fā)現(xiàn)存在房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的瑕疵問題，或許不必過分憂慮，只要保證后續(xù)解決計劃的可行性和可預期性，證監(jiān)會一般會予以認可。2、解