建筑密度、容積率、綠地率

1、 簡介 容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）：又稱建筑面積毛密度。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。計(jì)算公式 容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積上面這個(gè)公式的出處有：北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知（市規(guī)發(fā)2006851號(hào)，2006年7月10日）但在工業(yè)上，根據(jù)GB50489-2009化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)

2、規(guī)范，容積率=（廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積）÷廠區(qū)占地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定 。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。相關(guān)規(guī)定 容積率一般是由政府規(guī)定的?，F(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃, 一般而言, 容積率分為獨(dú)立別墅為0.20.5, 聯(lián)排別墅為0.40.7, 6層以下多層住宅為0

3、.81.2, 11層小高層住宅為1.52.0, 18層高層住宅為1.82.5, 19層以上住宅為2.44.5, 住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別。建筑特點(diǎn)(一 容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。(二 容積率(R、建筑密度(C與層數(shù)(H之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋

4、的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)，三者之間的關(guān)系可表示為：R=C·H ，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。(三 容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi) 樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低。(四 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客

5、觀上的最合理值。容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計(jì)算，以下舉例北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知(市規(guī)發(fā)2006851號(hào),2006年7月10日1. 容積率系指一定地塊內(nèi)，地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。2. 當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4

6、.9米 (2.7米+2.2米 時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。3. 當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米+2.2米 時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。4. 當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米+2.2米 時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；當(dāng)普通商業(yè)

7、建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。5. 計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算。6. 地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)。7. 住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)

8、建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率，其建筑面積的計(jì)算值按照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。8. 設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。9. 本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù)。10. 對(duì)本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況，我委將及時(shí)予以補(bǔ)充和修正。11. 本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。容積率、建筑密度、綠化率計(jì)算舉例：有一項(xiàng)目用地6500M2，規(guī)劃容積率為3.6，建筑履蓋率為35%。請(qǐng)問該項(xiàng)目為多少層？總建筑面積為多少？1. 總建筑面積（地上）=用地面積X 容積率=6500X3.6=23400M2；建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約

9、等于建筑底層面積）/用地面積； 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率X 用地面積=35%X6500=2275M2； 在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積）=23400/227510層； 容積率3.6的小區(qū)，如果真的用足35%的覆蓋率，小區(qū)環(huán)境會(huì)很差，一般做到15%20%左右的話會(huì)比較合理，這樣的話，按上面的計(jì)算過程，層數(shù)應(yīng)在1824左右。2. 容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低；按照成

10、都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對(duì)于開發(fā)商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋價(jià)格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。（1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比, 計(jì)算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計(jì)算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積（3）綠化率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比

11、率，計(jì)算公式： 綠地率=綠地面積/土地面積 公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。 容積率的術(shù)語釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。 與容積率密切相關(guān)的一個(gè)指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語釋義為：建筑密度是指某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（%）。 從上面兩個(gè)釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多，容積率就越大。3. 容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。4. 容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目

12、，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。5. 容積率0.50.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。6. 容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。7. 容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。8. 容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。9. 容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。10. 容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境

13、會(huì)很差。11. 容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。12. 容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。13. 宅旁綠地綠化率城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范：11.0.2.4 綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：(1 宅旁(宅間 綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A 第A.0.2條的規(guī)定：綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路算到路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房屋墻腳1.5m ；對(duì)其它圍墻、院墻算到墻腳；(2 道路綠地面積計(jì)算，以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地面積為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算；(3 院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A 第A.0.3條的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路路邊1m ；