美國轉(zhuǎn)交付制度的利用及改造

1、美國轉(zhuǎn)交付制度的利用及改造        內(nèi)容提要不動(dòng)產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)交付制度是美國所有權(quán)變動(dòng)模式下的產(chǎn)物，其制度設(shè)計(jì)的最大價(jià)值在于以最小的制度成本達(dá)到預(yù)防和救濟(jì)不動(dòng)產(chǎn)交易的雙方當(dāng)事人給付不能風(fēng)險(xiǎn)的目的。我國地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)交易法已經(jīng)成功地借鑒了美國的轉(zhuǎn)交付制度，確立了付款中間人制度。在我國物權(quán)變動(dòng)模式下，有必要在利用和改造美國轉(zhuǎn)交付制度的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)出符合我國結(jié)合國情的制度體系。 關(guān) 鍵 詞轉(zhuǎn)交付/所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書/物權(quán)變動(dòng)模式正 文一、轉(zhuǎn)交付的制度內(nèi)容美國的物權(quán)變動(dòng)采物權(quán)意思主義的立法模式。不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的雙方當(dāng)事人僅就不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)

2、讓合同意思表示一致，不足以導(dǎo)致所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果，轉(zhuǎn)讓人將表達(dá)其轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的內(nèi)心意思的契書（deed）交付給受讓人方發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果?！捌鯐桓俄毦哂腥兀阂皇寝D(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書；二是轉(zhuǎn)讓人具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)給受讓人的內(nèi)心意思；三是將契書交付給受讓人占有。在上述三要素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素。只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人的內(nèi)心意思，而不論契書實(shí)際上由轉(zhuǎn)讓人占有、受讓人占有，還是第三人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的后果。易言之，轉(zhuǎn)讓人雖然將契書交付給受讓人，但并不具有使契書交付有效、所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓人的內(nèi)心意思，所有權(quán)并不發(fā)生轉(zhuǎn)移，相反，轉(zhuǎn)讓人制成了所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書，主觀上

3、確實(shí)具有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的意思，盡管尚未實(shí)際交付給受讓人，所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！?（P261262） 可見，契書是載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)內(nèi)心意思的書面文件，是轉(zhuǎn)讓人單方的意思表示，在買賣雙方就買賣合同達(dá)成協(xié)議的基礎(chǔ)之上，轉(zhuǎn)讓人實(shí)施交付契書的物權(quán)行為，方發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的后果，為了便于與德國法的物權(quán)形式主義的立法模式相區(qū)分，稱此為物權(quán)意思主義的立法模式。在這種立法模式下，登記不是所有權(quán)變動(dòng)的生效要件，而是公示要件，經(jīng)過登記的所有權(quán)可以對(duì)抗第三人。依英美早期的普通法，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移在債權(quán)契約意思表示一致后，須以交付不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)占有為要件，現(xiàn)實(shí)占有的交付須經(jīng)過嚴(yán)格鄭重的儀式?！笆紫龋恋厮袡?quán)人要站在自己的土

4、地上，用雙手捧起地上的土、樹枝等象征土地本身的物親手交給受讓人，并用恰當(dāng)?shù)恼Z言表示：”在此我將我的土地所有權(quán)交付給你及你的繼承人。然后離開土地，接著，受讓人接過轉(zhuǎn)讓人交給的土等物后，留在土地上，表示對(duì)土地已經(jīng)實(shí)施了現(xiàn)實(shí)占有?！?（P245） 這種轉(zhuǎn)移所有權(quán)的儀式幾經(jīng)，終以交付載有轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)意思的契書的方式取代。不動(dòng)產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)交付制度（escrow）是物權(quán)意思主義的產(chǎn)物，制度設(shè)計(jì)的目的在于預(yù)防或補(bǔ)救不動(dòng)產(chǎn)交易中雙方當(dāng)事人給付不能的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付實(shí)際上是契書的轉(zhuǎn)交付，轉(zhuǎn)交付的成立須完成幾個(gè)環(huán)節(jié)：首先，轉(zhuǎn)讓人必須已經(jīng)簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并且契書的內(nèi)容、形式完全合格；其次，轉(zhuǎn)讓人須親手將契書交付

5、給負(fù)有轉(zhuǎn)交義務(wù)的第三人，即轉(zhuǎn)交人（escrow depositary），通常是由銀行充當(dāng)，此為契書的第一次交付。轉(zhuǎn)交人非任何一方當(dāng)事人的代理人或受托人，他的義務(wù)只是執(zhí)行轉(zhuǎn)讓人的指示，于一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)將契書交付給受讓人。轉(zhuǎn)交人未依轉(zhuǎn)讓人的指示履行其義務(wù)而給轉(zhuǎn)讓人造成損失的，要承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。在Miller訴Craig案件中， 轉(zhuǎn)交人按照初級(jí)法院的判決未經(jīng)告知出賣人即將買受人支付的預(yù)付款性質(zhì)的定金退還給買受人，當(dāng)判決被高級(jí)法院的判決撤銷時(shí)，買方拒不交付金錢，使出賣人遭受損失，轉(zhuǎn)交人要負(fù)責(zé)賠償。最后，待轉(zhuǎn)讓人指示的一定事件發(fā)生或一定條件成就時(shí)，轉(zhuǎn)交人將契書交付給受讓人，此為契書的第

6、二次交付。契書第二次交付須以一定條件的成就為前提，在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中，通常是受讓人向轉(zhuǎn)交人交付的應(yīng)當(dāng)支付的全部?jī)r(jià)款，或者履行其他義務(wù)。受讓人成就條件，接受轉(zhuǎn)交人交付的契書，取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)過程完結(jié)。轉(zhuǎn)讓人采轉(zhuǎn)交付方式交付契書不以書面形式為要件。即轉(zhuǎn)讓人通過文書指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人和通過口頭方式指示轉(zhuǎn)交人將契書轉(zhuǎn)交給受讓人具有同等的法律后果。因?yàn)?，轉(zhuǎn)交付雖涉及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但不是土地買賣合同，不屬欺詐法約束范圍，口頭的指示仍有效力。例如，A將其黑地出賣給B，簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，并親手將契書交給X銀行轉(zhuǎn)交人，口頭指示X：當(dāng)B分期交付全部?jī)r(jià)款后，將契書轉(zhuǎn)交給B.B按照

7、約定分五次全部交付了價(jià)金，但X經(jīng)A指示拒絕將契書交付給受讓人B，A提出將B交付的全部?jī)r(jià)金返還給B，遭B拒絕。此案中，A口頭指示X以B分期支付全部?jī)r(jià)款為條件轉(zhuǎn)交契書給B，只要B履行了交付價(jià)金的義務(wù)，轉(zhuǎn)交付即對(duì)B具有法律上的強(qiáng)制力。按照大多數(shù)州的法律，B擁有黑地的所有權(quán)，并有權(quán)要求X交付契書。契書的兩次交付具有完全不同的法律后果：契書的第一次交付，所有權(quán)不發(fā)生變動(dòng)，但是賦予轉(zhuǎn)讓人約束，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非遇有受讓人支付不能情形不得任意將契書撤回；契書的第二次交付，是契書交付制度，即物權(quán)變動(dòng)制度的重心，轉(zhuǎn)交人一經(jīng)完成第二次交付，所有權(quán)人喪失所有權(quán)，受讓人取得所有權(quán)，即所有權(quán)自第二次交付之日

8、起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人。但是，所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以第二次交付為準(zhǔn)認(rèn)定是原則，于契書的第一次交付后，發(fā)生了法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，或所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可另作其他解釋：1.第二次交付未完成的，仍可認(rèn)定所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移在契書交付的諸多因素中，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)心意思是最重要的因素，在契書的轉(zhuǎn)交付制度中亦如此。受讓人向轉(zhuǎn)交人支付價(jià)金或成就其他條件后，盡管轉(zhuǎn)交人尚未將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，只要有事實(shí)能夠證明轉(zhuǎn)讓人有將契書交付給受讓人的主觀目的，也不影響所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。易言之，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件或事件發(fā)生，而不論契書的物質(zhì)載體紙是否已經(jīng)由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交付給受讓人占有，均發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。但受讓人

9、實(shí)際占有契書是其對(duì)土地享有所有權(quán)的最好的證據(jù)，只有借助占有的契書方可在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記。因此，轉(zhuǎn)交人將契書實(shí)際交給受讓人占有亦有其重要的法律意義。轉(zhuǎn)交人未實(shí)際交付的，受讓人有權(quán)起訴要求交付契書。所有權(quán)自第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移是原則，遇有法律規(guī)定的特定情況，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及至第一次交付之時(shí)。法律規(guī)定的特定情況有幾種：（1）轉(zhuǎn)讓人于第一次交付和第二次交付之間死亡。如前所述，只要轉(zhuǎn)讓人約定的條件成就或事件發(fā)生，即便契書未由轉(zhuǎn)交人實(shí)際交給受讓人，也發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果，因?yàn)槠鯐桓蹲钪匾囊蛩厥寝D(zhuǎn)讓人通過交付契書轉(zhuǎn)移其所有權(quán)給受讓人的目的。轉(zhuǎn)讓人于第二次交付前死亡，不可能有主觀目的，故所有權(quán)的轉(zhuǎn)

10、移應(yīng)溯及到第一次交付之時(shí)。（2）轉(zhuǎn)讓人于第二次交付之前喪失行為能力。轉(zhuǎn)讓人喪失行為能力如同死亡一樣喪失表達(dá)其主觀目的的能力，基于與轉(zhuǎn)讓人死亡的同樣道理，所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)溯及至契書的第一次交付之時(shí)。（3）公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力溯及契書第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)自轉(zhuǎn)讓人將契書交付給轉(zhuǎn)交人時(shí)起轉(zhuǎn)移給受讓人。例如，A是黑地的所有權(quán)人，將黑地以5000美元的價(jià)金賣給B，依照約定，B以分期付款的方式支付價(jià)金，每年支付100美元，5年內(nèi)全部支付完畢。A采契書的轉(zhuǎn)交付方式將契書交給X銀行，指示X于B全部支付價(jià)金時(shí)將契書轉(zhuǎn)交給B.當(dāng)B依約定支付3000美元的價(jià)金給X時(shí)，A的債權(quán)人C依法院的勝訴判決向B主張6000美

11、元的債權(quán)， 行政司法長(zhǎng)官依法定程序?qū)⒑诘赝ㄟ^買賣的方式抵債給C，并簽署了所有權(quán)轉(zhuǎn)讓契書，交付給C.C立即占據(jù)了黑地，并要求B將黑地的全部?jī)r(jià)金5000美元交付給他。此案涉及兩項(xiàng)重要原則：其一，債權(quán)人的權(quán)利是一種派生的權(quán)利，由該派生性質(zhì)所決定，債權(quán)人所享有的權(quán)利不能大于或高于A的權(quán)利，A已經(jīng)受償3000美元，只有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，因此，C作為A的債權(quán)人對(duì)B不能享有大于A的權(quán)利，只能請(qǐng)求B給付2000美元。其二，在契書的轉(zhuǎn)交付中，所有權(quán)自契書的第二次交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，公平要求所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)自契書的第一次交付之時(shí)的，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間應(yīng)溯及到契書的第一次交付之時(shí)。在此案中，受讓人已經(jīng)交付了3000美元，而

12、且基于債權(quán)人權(quán)利的派生性，A的債權(quán)人只能對(duì)B享有2000美元的請(qǐng)求權(quán)，若令B向C支付全部?jī)r(jià)金是不公平的，為此，應(yīng)將所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間溯及到契書的第一次交付之時(shí)，以此禁止C向受讓人請(qǐng)求大于受讓人在轉(zhuǎn)交付中尚欠的價(jià)金數(shù)額。2（P587） A將土地轉(zhuǎn)讓給B，B分期支付價(jià)款，A簽署契書，并交付銀行，約定在價(jià)款全部交付時(shí)轉(zhuǎn)交給B.B按時(shí)交付了價(jià)金，但A將土地再度出賣給他人，并交付契書。此時(shí)，轉(zhuǎn)交付的效力如何？依據(jù)公平原則，第一買受人所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間可以溯及到契書的第一次交付之時(shí)。如此，第一買受人的所有權(quán)先于第二買受人，避免一物二賣給第一買受人造成損失。3.第二次交付雖已完成，但所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)讓人將契書

13、交付給轉(zhuǎn)交人，指示轉(zhuǎn)交人以受讓人支付全部?jī)r(jià)金為條件轉(zhuǎn)交契書給受讓人，但在受讓人支付全部?jī)r(jià)金之前，轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，受讓人接受契書，在登記機(jī)關(guān)予以所有權(quán)登記，此時(shí)轉(zhuǎn)交付的效力如何？回答是：在受讓人交付全部?jī)r(jià)金之前，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)交人不是轉(zhuǎn)讓人的代理人，他違反轉(zhuǎn)讓人指示的行為對(duì)轉(zhuǎn)讓人無任何拘束力，即便受讓人已經(jīng)將土地出賣給善意的次買受人，轉(zhuǎn)讓人仍然可以契書轉(zhuǎn)交付無效對(duì)抗善意的次買受人，登記法也無法改變這一結(jié)果，依據(jù)登記法主張權(quán)利的善意次買受人不受法律的保護(hù)。當(dāng)然，在轉(zhuǎn)讓人與善意的次買受人的利益沖突中，法律決不會(huì)置一方當(dāng)事人利益于不顧，而只偏袒另一方當(dāng)事人。受讓人經(jīng)轉(zhuǎn)讓人允許實(shí)際

14、占有土地，轉(zhuǎn)交人又錯(cuò)誤地轉(zhuǎn)交契書給受讓人，土地所有權(quán)的雙重表征土地的占有和契書的占有均為受讓人所具備，次買受人根本無法得知受讓人所有權(quán)瑕疵的，或者轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地將契書轉(zhuǎn)交受讓人，而未及時(shí)起訴主張契書轉(zhuǎn)交付無效的，轉(zhuǎn)讓人不可以對(duì)抗善意的次買受人，善意次買受人的權(quán)利優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利予以保護(hù)。轉(zhuǎn)讓人過早地轉(zhuǎn)移土地的實(shí)際占有即應(yīng)當(dāng)承受一定的風(fēng)險(xiǎn)；轉(zhuǎn)讓人明知轉(zhuǎn)交人錯(cuò)誤地交付契書給受讓人而沒有及時(shí)主張權(quán)利，是其有過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人因此而喪失對(duì)抗善意的次買受人的能力在理論上是完全能夠成立的。1         &#

15、160;  二、轉(zhuǎn)交付的制度價(jià)值（一）轉(zhuǎn)交付制度的擔(dān)保功能轉(zhuǎn)交付在不動(dòng)產(chǎn)的有償交易中是非常典型并普遍適用的一種交付方法。 這種方法之所以普遍適用，是因?yàn)樗鼘?duì)于雙方當(dāng)事人預(yù)期利益的實(shí)現(xiàn)都具有非常好的擔(dān)保功能。受讓人從事不動(dòng)產(chǎn)交易預(yù)期實(shí)現(xiàn)的權(quán)利是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)所可能遭遇的最大風(fēng)險(xiǎn) 是，他向轉(zhuǎn)讓人支付了價(jià)金后，轉(zhuǎn)讓人將不動(dòng)產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓他人，或在不動(dòng)產(chǎn)上為他人設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。轉(zhuǎn)交付制度以保障交易安全為宗旨而設(shè)立，轉(zhuǎn)交付的所有內(nèi)容均以最大可能地保障雙方當(dāng)事人權(quán)利實(shí)現(xiàn)為中心而設(shè)計(jì)，對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保是轉(zhuǎn)交付制度的天職之一。轉(zhuǎn)交付制度通過兩項(xiàng)功能達(dá)到對(duì)受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)擔(dān)保之目的

16、：第一，轉(zhuǎn)交付制度將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)實(shí)現(xiàn)的決定權(quán)賦予受讓人自己。依所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則，受讓人不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)能否實(shí)現(xiàn)完全取決于轉(zhuǎn)讓人，轉(zhuǎn)讓人遵守誠信義務(wù)，如約將所有權(quán)契書交付給受讓人，受讓人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)即無障礙。至于受讓人是否如約交付價(jià)金則與能否如約獲得所有權(quán)無關(guān)。受讓人如約交付價(jià)金的，還有可能遭致所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能，乃至于價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)；但是轉(zhuǎn)交付場(chǎng)合，第一次交付一經(jīng)完成，轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的全部控制，非依合理理由，轉(zhuǎn)讓人不得任意將契書撤回。受讓人能否取得所有權(quán)不再取決于轉(zhuǎn)讓人，而完全取決于受讓人自己。一旦受讓人完成給付價(jià)金的義務(wù)或完成其他合同約定的義務(wù)，受讓人實(shí)現(xiàn)所有權(quán)便成為必然。即便轉(zhuǎn)交人未依約在

17、收受價(jià)金后將契書轉(zhuǎn)交給受讓人，也不能阻止受讓人受讓所有權(quán)；即便轉(zhuǎn)讓人因可歸責(zé)的原因或不可歸責(zé)的原因轉(zhuǎn)移所有權(quán)不能，受讓人也不會(huì)遭致價(jià)金返還不能的風(fēng)險(xiǎn)。第二，轉(zhuǎn)交付制度具有保全順位的功能。轉(zhuǎn)交付場(chǎng)合，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間以受讓人接受所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書時(shí)為準(zhǔn)認(rèn)定，這與所有權(quán)轉(zhuǎn)移的一般規(guī)則不無區(qū)別。但是，如果第一次交付完成之后，轉(zhuǎn)讓人將交易標(biāo)的物再行轉(zhuǎn)讓他人，或再行設(shè)立他項(xiàng)權(quán)利，所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間可以溯及至第一次交付之時(shí)，保全了受讓人所有權(quán)的順位，并可以對(duì)抗第三人。這與德國法的預(yù)告登記制度有異曲同工之妙用。轉(zhuǎn)交付制度最難能可貴之處在于：它在最大可能地保障受讓人權(quán)利實(shí)現(xiàn)的同時(shí)，又最大限度地保障轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移所有權(quán)后

18、如數(shù)地收回價(jià)金。第一，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人價(jià)金債權(quán)以最好的擔(dān)保方式。第一次交付轉(zhuǎn)讓人喪失對(duì)契書的控制，但并不因此而喪失所有權(quán)，標(biāo)的物所有權(quán)仍然在轉(zhuǎn)讓人控制當(dāng)中。轉(zhuǎn)讓人實(shí)際上是用控制在自己手中的所有權(quán)擔(dān)保受讓人支付的全部?jī)r(jià)金。一旦受讓人未履行義務(wù)或未成就條件，轉(zhuǎn)讓人將重新恢復(fù)對(duì)所有權(quán)契書的控制，恢復(fù)所有權(quán)的完滿狀態(tài)。因此，就轉(zhuǎn)讓人基于不動(dòng)產(chǎn)交易而對(duì)對(duì)方享有的價(jià)金債權(quán)而言，轉(zhuǎn)交付制度實(shí)際上賦予了轉(zhuǎn)讓人相當(dāng)于所有權(quán)保留一樣的“擔(dān)保物權(quán)”。如果說，在物的擔(dān)保中，于自己物上設(shè)定的擔(dān)保（讓與擔(dān)保、所有權(quán)保留）較之于他人物上設(shè)定的擔(dān)保（抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)）更安全、更可靠，那么，轉(zhuǎn)交付制度無疑給轉(zhuǎn)讓人的價(jià)金

19、債權(quán)提供了最安全的擔(dān)保方式。第二，轉(zhuǎn)交付制度賦予轉(zhuǎn)讓人對(duì)抗第三人的效力。因轉(zhuǎn)交人的錯(cuò)誤，于受讓人支付價(jià)金之前，將契書交付給受讓人，致使受讓人辦理登記手續(xù)后再度出讓給善意的第三人，只要轉(zhuǎn)讓人自己無疏忽而致過錯(cuò)，轉(zhuǎn)讓人可以對(duì)抗第三人次買受人。因此，如果給轉(zhuǎn)交付制度作一評(píng)價(jià)的話，不妨說它創(chuàng)造了“零風(fēng)險(xiǎn)”。“在學(xué)上，所謂風(fēng)險(xiǎn)是指某種不利事件或損失發(fā)生的概率及其后果的函數(shù)，換言之，即指人們因?qū)ξ磥淼男袨榈臎Q策及客觀條件的不確定性而可能引起的后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生多種偏離的綜合?！?（P334） 在民法學(xué)上，不動(dòng)產(chǎn)買賣中的風(fēng)險(xiǎn)是指因?yàn)楫?dāng)事人不能預(yù)測(cè)或控制的原因?qū)е缕诖鎸?shí)現(xiàn)不能，并且因獲取期待利益而付代價(jià)的

20、無意受損。不動(dòng)產(chǎn)交易中每一方當(dāng)事人所承受的可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)均源于彼此的相對(duì)方，即對(duì)方當(dāng)事人誠實(shí)信用、嚴(yán)于履約的不確定性因素是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源。而風(fēng)險(xiǎn)之所以能夠存在，恰恰是因?yàn)榕c當(dāng)事人預(yù)定目標(biāo)偏離的不利后果的發(fā)生非當(dāng)事人本人的能力所能控制和避免，如果當(dāng)事人將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將未來行為的決策權(quán)掌控在自己手中，風(fēng)險(xiǎn)則不稱其為風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度功能就在于它將導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的不確定因素轉(zhuǎn)變?yōu)榭纱_定因素，將控制在對(duì)方當(dāng)事人手中的決定權(quán)轉(zhuǎn)移到自己手中，只要自己恪守諾言，誠實(shí)守信，就不會(huì)遭受因期待利益實(shí)現(xiàn)不能而致其所付代價(jià)的無意受損。（二）轉(zhuǎn)交付制度與相關(guān)制度的價(jià)值比較美國法

21、上的轉(zhuǎn)交付制度對(duì)于買受人而言，具有保全所有權(quán)轉(zhuǎn)移請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)設(shè)定順位的效力以及對(duì)抗第三人的效力。采完全不同物權(quán)變動(dòng)模式的德國法（形式主義）與美國法（意思主義），竟然存在效力如此相似的兩種物權(quán)變動(dòng)中的制度轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度，可見法對(duì)動(dòng)態(tài)安全的重視程度。但是，認(rèn)真地對(duì)轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度做一比較，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)他們?nèi)源嬖谛┪⒉罹啵旱谝?，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度的功能和作用均為保證交易安全、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，但是，在預(yù)告登記制度中受益的當(dāng)事人僅為買受人，預(yù)告登記制度本身賦予出賣人的是束縛而不是利益，對(duì)于出賣人在不動(dòng)產(chǎn)交易中所可能遭受的轉(zhuǎn)移所有權(quán)之后收回價(jià)金不能的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)告登記制度是無能為

22、力的。轉(zhuǎn)交付制度則不同，它不僅可以防范買受人支付代價(jià)后，預(yù)期利益實(shí)現(xiàn)不能的風(fēng)險(xiǎn)，還可以避免出賣人價(jià)金受償不能時(shí)，標(biāo)的物所有權(quán)的無意喪失。第二，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度均需第三人的介入，預(yù)告登記制度中介入的第三人為登記機(jī)關(guān)，轉(zhuǎn)交付制度中介入的第三人通常是銀行、信托公司或產(chǎn)權(quán)公司。而且，當(dāng)事人均因?yàn)榈谌说慕槿攵虻谌酥Ц兑欢ǖ馁M(fèi)用。但是，預(yù)告登記制度中登記機(jī)關(guān)的職責(zé)是單一的，即為買受人的利益辦理登記手續(xù)；而轉(zhuǎn)交付制度中，第三人須審慎為雙方當(dāng)事人的利益完成自己的工作，第三人未盡審慎注意義務(wù)，而給當(dāng)事人造成損失的，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人賠償損失。這實(shí)際上是將當(dāng)事人自己在不動(dòng)產(chǎn)交易中應(yīng)當(dāng)盡的注意義務(wù)轉(zhuǎn)嫁給了第

23、三人，無形中第三人在不動(dòng)產(chǎn)交易中充當(dāng)了安全衛(wèi)士的角色。第三，轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易中的一物二賣均具有防范功能，但是效果卻大相徑庭。在此，我們不妨以此買受人未查知前買人的存在而與出賣人簽訂買賣合同為假定條件。預(yù)告登記制度所保護(hù)的僅僅是預(yù)告登記的權(quán)利人，預(yù)告登記權(quán)利人以外的其他買受人，即便是先于預(yù)告登記權(quán)利人與出賣人簽訂買賣契約，并先于買受人向出賣人支付價(jià)金，也不會(huì)受到預(yù)告登記制度的保護(hù)?？梢哉f，在確保預(yù)告登記權(quán)利人取得標(biāo)的物所有權(quán)的意義上，預(yù)告登記制度是無與倫比的制度，但是它沒有辦法杜絕出賣人以圖謀私利為目的收受多方買受人的價(jià)金，以及其他買受人支付價(jià)金后取得標(biāo)的物所有權(quán)不能的風(fēng)險(xiǎn)。

24、因此，預(yù)告登記制度充其量在一物二賣場(chǎng)合各個(gè)買受人的利益沖突中，以及若干動(dòng)態(tài)財(cái)產(chǎn)關(guān)系的沖突中作出一個(gè)合乎理性的價(jià)值選擇。轉(zhuǎn)交付制度，中間人在嚴(yán)密的制度下履行轉(zhuǎn)交義務(wù)的必然結(jié)果是：任何一方當(dāng)事人只有履行了自己的給付義務(wù)，方可以得到對(duì)方當(dāng)事人的給付；任何一方當(dāng)事人沒有得到對(duì)方當(dāng)事人的給付的，決不會(huì)喪失自己所為的給付；出賣人絕不可能以一物收受多重價(jià)金，買受人決不會(huì)遭受取得標(biāo)的物所有權(quán)不能，又喪失價(jià)金的風(fēng)險(xiǎn)。轉(zhuǎn)交付制度在杜絕風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，仍然發(fā)揮著價(jià)值選擇與價(jià)值判斷的功能。如果我們用功能的單一性和功能的復(fù)合性來概括轉(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記制度在價(jià)值功能上的差別，那應(yīng)該是再貼切不過的了。當(dāng)然，預(yù)告登記制度也有轉(zhuǎn)

25、交付制度所不能替代的優(yōu)越性。例如，法院對(duì)標(biāo)的物采取財(cái)產(chǎn)保全措施，通過預(yù)告登記向世人宣布標(biāo)的物正在爭(zhēng)議當(dāng)中，以使財(cái)產(chǎn)保全措施貫徹到底，轉(zhuǎn)交付制度無法取代預(yù)告登記制度；又如，不動(dòng)產(chǎn)正在建設(shè)過程中，轉(zhuǎn)讓人尚未取得所有權(quán)，暫時(shí)無法通過中間人辦理轉(zhuǎn)交手續(xù)，而轉(zhuǎn)讓人又急需買受人支付價(jià)款，于此情形，預(yù)告登記制度的效果最佳。轉(zhuǎn)交付制度就出賣人以其保留的標(biāo)的物所有權(quán)擔(dān)保價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)的功能而言，與所有權(quán)保留同。但是，所有權(quán)保留制度擔(dān)保功能的單一性和相對(duì)性又是我們不敢恭維的。所有權(quán)保留通常只適用于分期付款買賣，它最大的功能是擔(dān)保出賣人交付標(biāo)的物占有之后價(jià)金債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，這種擔(dān)保功能的效力不是絕對(duì)的，是相對(duì)的，出

26、賣人在價(jià)金債權(quán)實(shí)現(xiàn)不能時(shí)能否將標(biāo)的物取回，以免遭風(fēng)險(xiǎn)仍然取決于買受人是否誠信。標(biāo)的物是動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)合，買受人通過對(duì)標(biāo)的物的占有向世人展現(xiàn)了其對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利外觀，善意的次買受人通過合法有償?shù)男袨槿〉脴?biāo)的物所有權(quán)，并已經(jīng)向買受人履行了價(jià)金給付義務(wù)，之后買受人破產(chǎn)，無力向出賣人支付價(jià)金，出賣人因善意第三人取得所有權(quán)而喪失自己對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)，所有權(quán)保留消滅，出賣人無法取回標(biāo)的物；次買受人對(duì)買受人的價(jià)金債務(wù)已經(jīng)因清償而消滅，出賣人于買受人破產(chǎn)時(shí)又不得向次買人行使代位權(quán)出賣人本人無法控制的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生了。盡管如此，所有權(quán)保留制度對(duì)出賣人還可以稱其為擔(dān)保，但對(duì)于買受人，它卻種下了風(fēng)險(xiǎn)。在買受人交付全部?jī)r(jià)金之前

27、，買受人對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)不是既得權(quán)，而是期待權(quán)。能否成就現(xiàn)實(shí)取決于不確定的條件。在標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)場(chǎng)合    不動(dòng)產(chǎn)交易法付款中間人制度的成功之處有二：第一，對(duì)美國的不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度作了適合于自己的物權(quán)變動(dòng)模式的改造。法的物權(quán)變動(dòng)模式為物權(quán)形式主義，與美國的物權(quán)意思主義的變動(dòng)模式不同，轉(zhuǎn)交付制度不可能原形照搬。在付款中間人制度下，付款中間人在中間為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的僅為價(jià)金，付款中間人的義務(wù)不僅僅是轉(zhuǎn)交價(jià)金，而且負(fù)有審核工程進(jìn)度的義務(wù)，旨在，依據(jù)工程進(jìn)度將買受人支付的價(jià)金轉(zhuǎn)交給出賣人，這要求充當(dāng)中間人的業(yè)者具有審核工程進(jìn)度的能力。美國的轉(zhuǎn)交付制度，轉(zhuǎn)交人

28、為之轉(zhuǎn)交付的標(biāo)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書和價(jià)金，所有權(quán)轉(zhuǎn)移契書為主要標(biāo)的。應(yīng)該說不動(dòng)產(chǎn)交易法經(jīng)改造轉(zhuǎn)交付制度而確立的付款中間人制度是臺(tái)灣民法確定的物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式所要求的。第二，臺(tái)灣借鑒德國的預(yù)告登記以及日本的假登記制度，在土地法及土地登記規(guī)則中確立了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記有保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的效力、保全所有權(quán)順位的效力和預(yù)警的效力。預(yù)告登記之后，發(fā)生中間處分，若中間處分行為為行為的，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，中間處分行為與預(yù)告登記相抵觸的，失去其效力。臺(tái)灣法在借鑒德國法預(yù)告登記制度的同時(shí)，又不排斥美國不動(dòng)產(chǎn)法上的轉(zhuǎn)交付制度，在不動(dòng)產(chǎn)交易法中確立付款中間人制度，使得兩大法系的不動(dòng)產(chǎn)交易中的安全制

29、度在同一個(gè)法度下完美的結(jié)合，這不失為對(duì)外國法借鑒的成功范例。其實(shí)，臺(tái)灣法借鑒外國法的成功也揭示了這樣一個(gè)問題：任何一個(gè)制度都有其功能上的局限性和片面性，而現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)交易中威脅動(dòng)態(tài)安全的因素卻是錯(cuò)綜復(fù)雜的，因此，孤立地設(shè)計(jì)并適用某一制度，欲達(dá)保護(hù)動(dòng)態(tài)安全之目的是及其困難的，動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)須建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系。盡管我們?cè)趯?duì)各種制度進(jìn)行價(jià)值比較中已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，轉(zhuǎn)交付制度所具有的擔(dān)保功能的復(fù)合性與掌控交易風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)性等其他制度所無法取代的優(yōu)點(diǎn)，但是，我們?nèi)匀粦?yīng)當(dāng)承認(rèn)，轉(zhuǎn)交付制度應(yīng)當(dāng)置于一個(gè)完整的制度體系當(dāng)中，只是因?yàn)槠涮赜械膬?yōu)越，在該制度體系中應(yīng)當(dāng)賦予一個(gè)重要地位而已。臺(tái)灣的付款中間人制度是成

30、功的，但仍然有缺憾。學(xué)者認(rèn)為在一些條款的規(guī)定上過于原則與抽象，還有待于進(jìn)一步研究。諸如：金融業(yè)者是否應(yīng)有審核建筑工程進(jìn)度的專業(yè)能力；若干買受人所指定的付款中間人為不同的金融業(yè)者，出賣人選定其一為付款中間人時(shí)，其他買受人提出反對(duì)意見，應(yīng)當(dāng)如何處理等問題法律均無具體規(guī)定。再者，目前實(shí)務(wù)中的建筑經(jīng)理公司，也完全符合條文所規(guī)定的付款中間人角色的全部條件，但不動(dòng)產(chǎn)交易法沒有規(guī)定建筑經(jīng)理公司應(yīng)當(dāng)扮演的角色，實(shí)為法之缺失，應(yīng)當(dāng)予以重新檢討。此外，經(jīng)過實(shí)踐檢驗(yàn)還需驗(yàn)證的一個(gè)重要缺憾是付款中間人制度適用范圍的錯(cuò)位。依不動(dòng)產(chǎn)交易法的初衷，付款中間人制度適用于期房交易。但是，開發(fā)商之所以在房屋尚未建成時(shí)即以低于現(xiàn)房

31、交易的價(jià)格將房屋出賣他人，是基于融資的原因。然而，買受人不直接將價(jià)金交付給開發(fā)商，而由付款中間人視工程的進(jìn)度將價(jià)金酌情轉(zhuǎn)交給開發(fā)商，開發(fā)商的訂約目的便難以實(shí)現(xiàn)。由此會(huì)出現(xiàn)十個(gè)開發(fā)商采用付款中間人制度將會(huì)有八個(gè)開發(fā)商破產(chǎn)的嚴(yán)重局面。因此，實(shí)踐證明付款中間人制度不易適用于期房交易。與不動(dòng)產(chǎn)交易法的立法意旨相反，實(shí)務(wù)中現(xiàn)房交易適用付款中間人制度卻收到了良好的效果，是買賣雙方均喜聞樂見的制度。四、我國物權(quán)變動(dòng)模式下轉(zhuǎn)交付的制度設(shè)計(jì)我國的物權(quán)變動(dòng)模式，依現(xiàn)行法的規(guī)定為債權(quán)形式主義的立法模式。目前多有學(xué)者對(duì)物權(quán)變動(dòng)的模式進(jìn)行探討研究，爭(zhēng)論主要圍繞著我國應(yīng)采債權(quán)形式主義抑或物權(quán)形式主義展開。從我國的法律背景

32、及學(xué)者的主張來看，法國和日本的債權(quán)意思主義和英美的物權(quán)意思主義不應(yīng)為我所采，而形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式似乎是必然，要么是物權(quán)形式主義，要么是債權(quán)形式主義。本文因?yàn)槠迺簩?duì)我國究竟應(yīng)采哪種形式主義模式不作論述，僅以形式主義的立法模式為背景設(shè)計(jì)適合我國國情的轉(zhuǎn)交付制度。（一）轉(zhuǎn)交付制度在保護(hù)動(dòng)態(tài)安全制度體系中的地位交易風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)言之，就是從事交易的當(dāng)事人所付代價(jià)的無意損失。導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生有以下兩大原因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因，如不可抗力以及可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因。就發(fā)生幾率而言，前者顯然遠(yuǎn)不及于后者。因不可抗力發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，非由任何一方當(dāng)事人所能控制，理論上研究重心與合同法的核心不在于防范風(fēng)險(xiǎn)，而在于風(fēng)險(xiǎn)

33、發(fā)生后損失的合理分配；可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)掌控在對(duì)方當(dāng)事人手中，法律的核心重在風(fēng)險(xiǎn)防范，非損失的合理分配。損失的合理分配表現(xiàn)的是法的公平價(jià)值，風(fēng)險(xiǎn)的防范卻代表著法的安全價(jià)值。在法所追求的公平、自由、平等、安全等價(jià)值中，法將安全置于價(jià)值位階之首。風(fēng)險(xiǎn)防范的制度構(gòu)建在法律體系建構(gòu)中的重要地位不難想像。對(duì)于損失的合理分配，我國現(xiàn)行合同法已經(jīng)有系統(tǒng)而詳盡的規(guī)定，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范目前的現(xiàn)行法似乎無任何舉措。既然動(dòng)態(tài)安全是現(xiàn)代法奉為至上的法價(jià)值，我們應(yīng)當(dāng)不遺余力的建構(gòu)一個(gè)完整而協(xié)調(diào)的制度體系保護(hù)動(dòng)態(tài)安全。因?yàn)檗D(zhuǎn)交付制度與預(yù)告登記等制度均有不得被他項(xiàng)制度所取代的功能和作用，都應(yīng)該成為該制度體系中

34、的重要組成部分。對(duì)此，臺(tái)灣法已經(jīng)為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)。但是，由于轉(zhuǎn)交付制度所具有擔(dān)保功能的復(fù)合性和風(fēng)險(xiǎn)掌控的主動(dòng)性等優(yōu)點(diǎn)，在建構(gòu)制度體系時(shí)，應(yīng)當(dāng)賦予制定轉(zhuǎn)交付制度一個(gè)非常突出的地位。（二）轉(zhuǎn)交付制度的適用范圍美國轉(zhuǎn)交付制度與臺(tái)灣的付款中間人制度僅適用于不動(dòng)產(chǎn)交易。筆者認(rèn)為，動(dòng)產(chǎn)交易同樣會(huì)發(fā)生與不動(dòng)產(chǎn)交易一樣的風(fēng)險(xiǎn)，依據(jù)我國的動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式，若此制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易無論在理論上還是在實(shí)踐上都不會(huì)存在障礙，因此，我們不妨做一嘗試，將轉(zhuǎn)交付制度擴(kuò)張適用于動(dòng)產(chǎn)交易。不動(dòng)產(chǎn)交易，出賣人將辦理所有權(quán)登記的所有文件交付轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人代理辦理所有權(quán)變更登記手續(xù)。所有權(quán)自登記之日起轉(zhuǎn)移給買受人。動(dòng)產(chǎn)交易，標(biāo)的物適宜轉(zhuǎn)交付的，出賣人將標(biāo)的物交付給轉(zhuǎn)交人，于買受人將價(jià)金交付轉(zhuǎn)交人時(shí)，轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給買受人。標(biāo)的物所有權(quán)自轉(zhuǎn)交人將標(biāo)的物交付給買受人時(shí)起轉(zhuǎn)移給買受人。（三）標(biāo)的物及價(jià)金所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間買賣標(biāo)的物所有權(quán)若為不動(dòng)產(chǎn)的，自所有權(quán)