物業(yè)年度計劃-設備維護計劃.doc

1、物業(yè)年度方案-設備維護方案小區(qū)封閉管理。加強人員出入管理，確保小區(qū)平安，杜絕小區(qū)內小廣告的現(xiàn)象。完善車輛管理制度，確保消防通道通暢，嚴禁長期占用公共停車位現(xiàn)象，與車主及時溝通。WTT整理的物業(yè)年度方案_設備維護方案資料，提供參考，歡送參閱。物業(yè)年度方案_設備維護方案一一、2022年1月3月1、對過期設施、設備或損壞的進展維修或更換;2、購置過年所需并懸掛張貼;3、年前預防事故大檢查，及時發(fā)現(xiàn)，立即整改;4、小區(qū)封閉管理。加強人員出入管理，確保小區(qū)平安，杜絕小區(qū)內小廣告的現(xiàn)象。完善車輛管理制度，確保消防通道通暢，嚴禁長期占用公共停車位現(xiàn)象，與車主及時溝通。停放在小區(qū)外圍，制定保安巡視巡防制度，保

2、證小區(qū)平安，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正;5、建立小區(qū)宣傳公告欄，宣傳國家法律法規(guī)，公告小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會決議，公示物業(yè)管理各種制度，收支情況等;6、對于已撤除電梯護板的電梯鋪設防滑地墊;7、對于各單元進展明確標識;8、對弱電工作進一步加強完善，缺乏之處及時處理;9、及時清理積雪，美化園區(qū)，創(chuàng)造舒適環(huán)境。二、2022年4月6月1、結合季節(jié)性變化，做好各項預防性事故防范措施;2、小區(qū)各樓側面，標識明顯的樓號標志;3、6#-7#號樓異味問題繼續(xù)查找原因并解決好;4、封閉小區(qū)南面車輛出入口行人進出的窄縫;5、論證商議西南門開放問題;6、繼續(xù)推進協(xié)調剩余墻裂業(yè)主與總包達成共識解決問題;7、對車庫漏水及業(yè)主

3、家滲水的問題在雨季降臨時加以跟蹤;8、春、秋兩季做好污水井化糞池清理工作;9、對于4#、6#、7#私自拆改消防設施，導致注水不成功，進展打壓檢測，漏點較多并要求業(yè)主盡快維修，4月-5月完成注水。三、2022年7月-9月1、對小區(qū)內園林小品進展改造，加裝一個能遮風擋雨的屋頂，同時在這兩個園林小品的里面，安放有靠背的長條椅子，讓業(yè)主即使在下雨天也能在小區(qū)內休息;2、在圓環(huán)綠化處及噴泉兩側，安放幾個有靠背的長條椅子，供業(yè)主休息;3、參考成功處理空調冷凝水的方案進展小區(qū)整體調整;4、制定小區(qū)景觀噴泉及音樂播送的定期開放制度，為業(yè)主創(chuàng)造良好的生活環(huán)境;5、完善小區(qū)文件資料檔案管理。根據物業(yè)承接查驗方法的

4、要求，對缺少的資料準備齊全;6、加強小區(qū)綠化管理，建立小區(qū)綠化管理制度，防止樹木枯死，雜草叢生;7、做好夏季防洪去四害、冬天防凍等工作;8、小區(qū)內通訊信號太弱，協(xié)調相關部門，增設設備，增強通訊信號;9、單元入戶門廳地磚存在空鼓質量問題，要逐一排查解決。四、2022年10月-12月1、對地下車庫返潮、深秋時節(jié)小飛蟲多、老鼠多等現(xiàn)象，提早做好準備，積極采取措施予以治理;2、做好入冬防凍害工作，公共區(qū)域門窗密閉，各管道線路保護完好。做好清雪的及時性。維護好各種設備;3、做好冬季消防平安準備。物業(yè)年度方案_設備維護方案二一、供配電1.專變變壓器1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，檢查接線、接

5、頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進展緊固，除塵2)檢查接地線、絕緣瓷瓶、接線端、散熱風扇、驅潮燈、溫度顯示儀、自動裝置是否正常，3)測量接地電阻，搖測高、低壓側相與相、相與地的絕緣電阻并記錄存檔，4)清掃地面，檢查標識、門鎖，房間溫度確保不超過35。5)視運行情況調整檔位和優(yōu)化運行.保養(yǎng)時間： 6月、12月的1-5號執(zhí)行人：供電局/維修組配合跟進2.專變上下壓房1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，檢查各開關接線、接頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進展緊固，除塵，2)對燒蝕觸頭用金相紗紙進展打磨，并用97酒精進展清洗，3)每年一次對真空斷路器、接觸器進展拆件維護;4)檢查浪涌裝置、直流屏、接地線、

6、散熱風扇、驅潮燈、指示燈、儀表、繼電保護裝置、電容器等是否正常，5)檢查各抽屜柜是否靈敏，6)測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄。7)清掃地面，檢查標識、門鎖，溫度確保不超過35，8)現(xiàn)場電路圖、上墻資料完好。保養(yǎng)時間：6月、12月的1-5號執(zhí)行人：供電局/維修組配合跟進3 .發(fā)電機1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，除塵，檢查各開關接線接頭是否過熱并進展緊固，2)每年一次對真空斷路器、接觸器進展拆件維護;3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4)檢查蓄電池電壓和電液比重，5)檢查皮帶的張緊程度，6)清洗機油泵及濾網、空氣濾清器、機油和燃油濾清器、渦輪增壓

7、器的機油濾清器及進油管，7)定期更換機油和冷卻水(詳細查看說明書)，8)檢查柴油箱、輸油管有無滲漏，9)檢查接地線有無松脫，10)檢查運水煙箱運轉是否正常，11)模擬斷電測試自動起機及來電自動停機，12)所有選擇開關打至自動狀態(tài)，13)清掃地面，檢查標識、門鎖，14)現(xiàn)場電路圖、上墻資料完好。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月的10-13號執(zhí)行人：專業(yè)維保公司/維修組配合跟進4.層間配電房1)保養(yǎng)前需停電、驗電、掛接地線、懸掛標示牌和掛接地線，2)檢查各開關接線、接頭、母排節(jié)點是否過熱變色并進展緊固，除塵，3)對燒蝕觸頭用金相紗紙進展打磨，并用97酒精進展清洗，4)每年一次對接觸器進展拆件維護;5)

8、檢查浪涌裝置、接地線、指示燈、零序檢測裝置等是否正常，6)清掃地面，檢查標識、門鎖，溫度確保不超過35。7)測量接地電阻，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，8)現(xiàn)場電路圖完好。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月的14-25號執(zhí)行人：維修組5 .風柜、水泵配電柜(包括AHU、PAU、排風、車場送排風、消防送排風、生活水泵、消防水泵、冷凍冷卻水泵、集水井)1)保養(yǎng)前需停電、驗電、掛接地線，除塵，2)檢查開關接線接頭是否過熱并進展緊固，3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4)清掃地面，檢查儀表、指示燈、按鈕開關、標識、門鎖。5)對變頻器進展除塵緊固接線，6)每年一次對接觸器進展拆件維護;

9、7)現(xiàn)場電路圖完好。保養(yǎng)時間：3、6、9、12月的1-10號執(zhí)行人：維修組6 .南廣場噴泉配電控制系統(tǒng)1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，2)檢查開關接線接頭是否過熱并進展緊固，除塵，3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4)檢查標識，定期重調電腦參數(shù)，確保運作正常，5)每年一次對接觸器進展拆件檢查，6)現(xiàn)場電路圖完好。保養(yǎng)時間：3、6、9、12月的11-20號執(zhí)行人：維修組7 .公共配電箱1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示牌和掛接地線，2)檢查開關接線接頭是否過熱并進展緊固，除塵，3)檢查接地線，搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4)檢查標識、門鎖，5)每年一次對接觸

10、器、變頻器進展拆件檢查，6)現(xiàn)場電路圖完好。保養(yǎng)時間：3、6、9、12月的11-20號執(zhí)行人：維修組二、供水8.生活用水水池1)排清池內存水用藥水進展清洗和消毒，2)確保清洗質量，并出具符合國標的水質檢驗報告。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月執(zhí)行人：專業(yè)維保公司/維修組配合跟進9.南廣場噴泉1)檢查水泵噴頭有無堵塞、機械配件有無磨損，2)停電檢查電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據，各參數(shù)是否正常，3)每半年對電機軸承、傳動軸承加光滑油，擰緊電機固定螺絲，接地線結實， 4.定期測試，保證功能正常。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月的25-30號執(zhí)行人：維修組10.生活消防水泵房1)保養(yǎng)前需停電、驗電、懸掛標示

11、牌和掛接地線，2)搖測電機相間、相對地絕緣并記錄數(shù)據，3)各類電機軸承加光滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提早更換);4)擰緊電機固定螺絲，5)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，地面衛(wèi)生清掃，6)現(xiàn)場電路圖完好，溫度確保不超過35，7)每月至少一次對消防泵、噴淋泵起動運行，運行時需翻開泄壓閥，并親密留意壓力表。8)檢查標識是否完好明晰，9)檢查緩閉式液位控制器是否正常。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月的25-30號執(zhí)行人：維修組11.市政給水管1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，2)閥門、壓力表是否正常，每季度對閥門螺桿加光滑油，3)每二年除銹刷漆翻新。4)清洗Y隔

12、。保養(yǎng)時間：1、4、7、10月的30號執(zhí)行人：維修組12.各層給水管1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，壓力表、水表是否正常;2)檢查標識是否完好明晰，每季度對閥門螺桿加光滑油;3)每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼除外)。4)清洗Y隔。保養(yǎng)時間：2、5、8、11月的1-5號執(zhí)行人：維修組三、排水13.隔油池1)每日清理隔渣油脂等殘留物，2)每月至少一次全面清理隔油池，3)每日至少二次投放藥物，4).廢水主排放口檢測水樣并提交化驗報告，5)各隔油系統(tǒng)維護。執(zhí)行人：專業(yè)維保公司/維修組配合跟進14.污糞池(井)1)每半年徹底清理抽排一次，2)確保不滿溢、不板結、不堵塞。保養(yǎng)時間：1、7月執(zhí)行人：專業(yè)維保公司

13、/維修組配合跟進15.污水、雨水、糞管1)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，卡箍是否松脫，2)檢查標識是否明晰，3)每二年除銹刷漆翻新(不銹鋼、PVC管除外)，4)定期檢查雨水、污水井、天臺和首層路面水溝、地漏囗是否積水，面蓋是否完好，并定期去除雜物和污泥(遇雨水季節(jié)需增加巡檢次數(shù))。保養(yǎng)時間：2、5、8、11月的6-10號執(zhí)行人：維修組16.集水井1)定期檢查是否積水，并定期去除雜物和污泥、沙石，(遇雨水季節(jié)需增加巡檢次數(shù))，2)檢查液位浮子、手自動狀態(tài)是否正常，3)檢查連接收有無松動，標識是否明晰，4)每半年將止回閥解體維修。保養(yǎng)時間：2、5、8、11月的11-15號執(zhí)行人：維修組、清潔部四、空

14、調17.空調主機1)定期外表除塵，2)檢查保溫層有無翻松，3.主機機體上各駁接口有無滲漏油、水，4)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，5)檢查接地線是否結實，6)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，7)檢查各參數(shù)是否在允許范圍內，8)每年對主機冷凝器進展通炮，每二年至少對蒸發(fā)器進展一次通炮，(當小溫差大于3時需進展通炮)。執(zhí)行人：專業(yè)空調公司/維修組配合跟進18.冷凍泵1)定期外表除塵，2)檢查保溫層有無翻松，3.)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，4)檢查接地線是否結實，5)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，6)檢查各參數(shù)(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，電流為額定值內，電壓為額定值

15、的±5。7)每月對電機水泵軸承加光滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提早更換);8)擰緊電機固定螺絲，9)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，10)配電柜現(xiàn)場電路圖完好，11)檢查標識是否明晰，12)每年一次更換水系統(tǒng)。13)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。保養(yǎng)時間 ：3、6、9、12月的21-25號執(zhí)行人：維修組19.冷卻泵1)定期外表除塵，2)檢查開關接線接頭是否過熱并緊固，3)檢查接地線是否結實，4)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，5)檢查各參數(shù)(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，6)每月對電機軸承加光滑油，運行5000-7000小時更換軸承(必要時可提早更換);7)擰緊電機固定螺絲，8)檢查各閥門駁接法蘭是否滲漏，傳感器、壓力表是否正常，9)檢查標識是否完好明晰，10)配電柜現(xiàn)場電路圖完好。11)清洗Y隔，每二年除銹刷漆翻新。保養(yǎng)時間：3、6、9、12月的25-30號執(zhí)行人：維修組20.冷卻塔1)定期檢查電機開關接線接頭是否過熱，2)檢查接地線是否結實，3)停電搖測相與相、相與地的絕緣電阻并記錄，4)檢查各參數(shù)(運行電流、電壓)是否在允許范圍內，電流為額定值內，電壓為額定值的±5。5)每月對電