百貨店商圈與選址分析案例

1、百貨店商圈與選址分析案例：北京翠微大廈的商圈分析（下）2009-09-17 19:10選址環(huán)境調(diào)查分析即調(diào)查開店地點(diǎn)的周邊環(huán)境，包括：1自然環(huán)境?？辈熘車匦?，有無池塘、湖泊、河流、山坡和丘陵，有無高速公路、環(huán)形路及橋梁、鐵路等障礙物的阻擋等。2商業(yè)環(huán)境。了解周圍是否形成商業(yè)區(qū)或商業(yè)街，如城市選址要考慮是否選址市級(jí)商業(yè)中心或區(qū)域性商業(yè)中心、居民區(qū)商業(yè)中心等。3交通狀況。對(duì)本店所選地址的周圍交通狀況和道路情況進(jìn)行調(diào)查。了解有哪些交通干線經(jīng)過這里，有無地鐵站，交通干線途徑車站和輻射的區(qū)域；駕車購物是否方便，是否可建停車場(chǎng)等。4社會(huì)環(huán)境。是對(duì)選址地域風(fēng)俗習(xí)慣、居民文化素質(zhì)、有無地域性節(jié)慶、商業(yè)街活動(dòng)

2、等進(jìn)行社會(huì)調(diào)查。百貨商店與所處環(huán)境的社會(huì)交往密切程度等。因此，必須注重與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的融合。人口與購買力分析有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：1常住人口數(shù)2家庭及構(gòu)成3人口密度4教育程度    5從事行業(yè)6自然增加率7社會(huì)增加率8家庭人均收入9白天流動(dòng)人口數(shù)10年齡構(gòu)成11家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)現(xiàn)就些主要項(xiàng)目分述如下：1家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收入狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收入的分配，會(huì)明顯地影響未來商店的銷售。如所在地區(qū)家

3、庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對(duì)未來的商店銷售產(chǎn)生較大影響。比如個(gè)兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而個(gè)三口之家的家庭(有個(gè)獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎：是以孩子為核心來進(jìn)行。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。2人口密度個(gè)地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。個(gè)地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)?？上鄳?yīng)擴(kuò)大。要計(jì)算個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該：地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上

4、班、上學(xué)的人口數(shù)。部：分隨機(jī)流人的客流人數(shù)不在考察數(shù)之內(nèi)。白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對(duì)白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性進(jìn)行經(jīng)營。比如采取延長下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。3客流量般在評(píng)估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測(cè)定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。

5、根據(jù)出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。如：居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。日常上班的場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場(chǎng)所，也就是人口聚集地區(qū)。火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。4購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因此，商圈人口收入水平對(duì)地理?xiàng)l件有決定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。經(jīng)過匯總分

6、析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50，500-1000兀的占20，10001500元的占20，人均月收入500元以下的10；人均月收入2000元以上的約占10。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。企業(yè)在選擇立地時(shí)，應(yīng)以處于青年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。競(jìng)爭(zhēng)商店的調(diào)查分析百貨店在立地調(diào)查分析時(shí)，首先應(yīng)選擇商圈內(nèi)或商圈附近的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行調(diào)查分析。知己知彼，百戰(zhàn)不殆。只有對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行深人了解，才能更好的認(rèn)識(shí)自己，制定本店正確的經(jīng)營戰(zhàn)略。競(jìng)爭(zhēng)店的調(diào)查，必須在競(jìng)爭(zhēng)店未發(fā)覺的狀態(tài)下進(jìn)行。否則，會(huì)導(dǎo)致不必要的麻煩，從而對(duì)

7、今后雙方關(guān)系的發(fā)展不利。競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查的內(nèi)容如圖3-5所示，包括以下內(nèi)容。1競(jìng)爭(zhēng)店的選址調(diào)查圖3-5競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查的內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)店的選址調(diào)查，應(yīng)詳細(xì)查明城市規(guī)劃情況，選擇地點(diǎn)周圍的商店街的狀況以及店鋪周圍的其他情況，并與本店作比較分析。其結(jié)果，應(yīng)反映到本店未來的經(jīng)營規(guī)劃與定位中。具體可從以下角度人手：(1)道路情況、周圍的池塘、河流、山谷、丘陵等與競(jìng)爭(zhēng)店吸引顧客能力相關(guān)的自然環(huán)境。(2)與競(jìng)爭(zhēng)店選定的地址相關(guān)的商店街等的商業(yè)環(huán)境。(3)公共汽車、地鐵等的交通工具。(4)競(jìng)爭(zhēng)店的商圈范圍。2銷售規(guī)模調(diào)查對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模，可從以下角度人手調(diào)查，并制作出如圖3-6那樣的競(jìng)爭(zhēng)店銷售交叉表。1該店整體的銷售規(guī)模2

8、各經(jīng)營商品的部門銷售規(guī)模3顧客層次調(diào)查分析競(jìng)爭(zhēng)店顧客各層次的方法如下，調(diào)查結(jié)果可以記入如圖3-7所示的顧客分析圖中。(1)顧客的年齡層次(2)顧客的收入層次百貨店商圈與選址分析該地區(qū)第位的商店與本店的差距是什么直接面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)店在哪個(gè)位置是否想成為綜合性的第位商店是否應(yīng)該成為在特定領(lǐng)域里的第位商店3商品結(jié)構(gòu)調(diào)查商品結(jié)構(gòu)與顧客層次有密切的聯(lián)系。將上述顧客層次與本店進(jìn)行比較分析時(shí)，有可能發(fā)現(xiàn)明確的因果關(guān)系。調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)店的商品結(jié)構(gòu)要點(diǎn)如下：(1)商品的獨(dú)特性(2)品種齊全的程度3)商品的價(jià)格帶(4)商品的品質(zhì)(5)商品的數(shù)量這種調(diào)查不僅對(duì)分析競(jìng)爭(zhēng)店有重要交叉，而且對(duì)制定本店的商品供應(yīng)戰(zhàn)略也具有較大價(jià)值，

9、表3-3提供了參考的分析方法。4競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查的方法對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店的調(diào)查，是為了了解競(jìng)爭(zhēng)店的經(jīng)營動(dòng)向。因此，必須經(jīng)常注意觀察，最好的方法是把能掌握的信息記下來，日積月累就成為能夠活用的重要資料，關(guān)于競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查方法如圖3-8所示。試買調(diào)查，是作為實(shí)際的顧客在競(jìng)爭(zhēng)店買東西，然后調(diào)查其店內(nèi)的陳列狀況，店鋪布局、商品結(jié)構(gòu)、顧客層、接客態(tài)度和服務(wù)狀況等。(2)團(tuán)體面談法將本店以外的顧客召集起來，以團(tuán)體形式聽取競(jìng)爭(zhēng)店的情況。這種調(diào)查由專門的調(diào)查員來進(jìn)行，將他店的長處，利用他店的理由等內(nèi)容與競(jìng)爭(zhēng)店調(diào)查內(nèi)容無關(guān)的般調(diào)查項(xiàng)目混合在起，聽取意見。應(yīng)當(dāng)注意的是，不要讓顧客感到這是在調(diào)查其他商店。(3)觀察法站在競(jìng)爭(zhēng)店的店前，

10、觀察顧客人數(shù)，促銷狀況、商品陳列以及推算其主要商品的銷售額。這時(shí)必須注意的是千萬不要讓競(jìng)爭(zhēng)店意識(shí)到這是在調(diào)查其商店。表3-4所示的競(jìng)爭(zhēng)店客流量調(diào)查，對(duì)分析他店的顧客層非常有效。(4)家庭訪問法    調(diào)查員訪問顧客的家庭，了解各競(jìng)爭(zhēng)店的情況。至于訪問哪些家庭可以通過抽樣決定。通過調(diào)查顧客經(jīng)常光顧的是哪個(gè)競(jìng)爭(zhēng)店，其理由是什么等，可以推算競(jìng)爭(zhēng)店的銷售額，分析其市場(chǎng)占有率。(5)電話調(diào)查法以電話調(diào)查的形式，了解競(jìng)爭(zhēng)店的情況。由于電話調(diào)查時(shí)間不能太長，所以必須準(zhǔn)備個(gè)簡(jiǎn)明扼要的調(diào)查題綱。33選址分析的理論與方法為了做好百貨店的立地調(diào)查與選址決策，下面介紹幾種國內(nèi)外實(shí)用的理論

11、與方法。中心地點(diǎn)理論1933年，沃爾特·克里斯托勒發(fā)表了德國南部的中心地點(diǎn)篇文章。中心地點(diǎn)指的是由群商店組成的商業(yè)中心，通常也就是今天的城市和集鎮(zhèn)。中心地點(diǎn)理論是以各個(gè)行業(yè)的第流的商業(yè)區(qū)為基礎(chǔ)的。從根本上說，最基本的中心地點(diǎn)是商業(yè)區(qū)，他們?yōu)轭櫩吞峁┝俗罨镜纳畋匦杵泛陀嘘P(guān)的商業(yè)服務(wù)。人們?nèi)ド虡I(yè)中心地點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)比較大的商業(yè)中心區(qū)，它可以為顧客提供所有的商品和服務(wù)。圍繞中心地點(diǎn)居住的家庭，需要去中心地點(diǎn)，才能獲得有關(guān)的商品和服務(wù)。因此，在決定中心地點(diǎn)的設(shè)施中，消費(fèi)者去中心地點(diǎn)的距離，成為個(gè)關(guān)鍵因素。事實(shí)上，克里斯托勒說明了將要開辟的中心地點(diǎn)總是要考慮這因素，以便將周圍消費(fèi)者去中心地點(diǎn)的

12、交通費(fèi)用降至最低程度。越是人們基本生活需要的商品和商業(yè)性服務(wù)，消費(fèi)者要求行程的距離越是要短。相反，個(gè)大型的綜合百貨店或?qū)I(yè)店，通常消費(fèi)者則愿意行駛(或行走)比較遠(yuǎn)的距離，因?yàn)椋@只有到比較大商業(yè)中心(注：區(qū)域性商業(yè)中心)才能得到滿足。盡管克里斯托勒的這理論是在30年代提出來的，然而，經(jīng)過幾十年的實(shí)踐，在美國已得到了證實(shí)。中心地點(diǎn)理論對(duì)百貨店的立地和選址有什么意義呢?1并非所有的商業(yè)中心都需要建設(shè)大、中型百貨店。商業(yè)中心理論告訴我們，般在居民集中居住的住宅區(qū)建立的商業(yè)中心，主要需要的商業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)和業(yè)種是：4、型百貨店食品雜貨及日用小百貨為主的超市、餐館、加油站、美容美發(fā)店、家具店、干洗店等，般不

13、適合建設(shè)大、中型百貨店。2大、中型百貨店選擇在城市的市級(jí)商業(yè)中心和區(qū)域性商業(yè)中心，般不應(yīng)選址在居民區(qū)的三級(jí)商業(yè)中心或孤立的地址。市場(chǎng)飽和理論市場(chǎng)飽和理論是種有助于企業(yè)進(jìn)行選址抉擇的理論。標(biāo)志市場(chǎng)上商店不足或商店過多的個(gè)可以比較的指標(biāo)是零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)(IRS)。IRS可以用以下公式進(jìn)行測(cè)定：H1REl式中，IBS：某地區(qū)零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)I-1，=某地區(qū)的住戶數(shù)REI某個(gè)地區(qū)每戶用于特定的零售行業(yè)購買金額RFl-某個(gè)地區(qū)特定的零售行業(yè)的零售商業(yè)設(shè)施營業(yè)面積(平方米)當(dāng)I。Rs呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，因此仍可能存在有進(jìn)入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)；當(dāng)IRS呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)已經(jīng)飽和，它排除了進(jìn)

14、入市場(chǎng)的機(jī)會(huì)和可行性。深入細(xì)致的分析IRS公式，可得出以下啟示：1IRS告訴百貨店的經(jīng)營者，能否進(jìn)入某個(gè)市場(chǎng)應(yīng)以供求因素為基礎(chǔ)。實(shí)際上IRS反映出的是住戶總的需求(HlREl)與百貨店的集貨場(chǎng)所的總的供應(yīng)的比率越高，則說明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的機(jī)會(huì)越具有吸引力。2IRS也是測(cè)量現(xiàn)有的百貨商店售貨場(chǎng)所銷售效益的重要指標(biāo)。我國百貨店經(jīng)營的實(shí)踐表明，在百貨店經(jīng)營年IRS值在10000元米2以下者，在大、中城市般均發(fā)生虧損；在15000元米2者屬于企業(yè)經(jīng)營的保本點(diǎn)；每平米年銷售20000元以上者均實(shí)現(xiàn)盈利，IRS值越高則利潤水平越高。美國的百貨行業(yè)利用市場(chǎng)飽和理論分析國內(nèi)市場(chǎng)，當(dāng)國內(nèi)市場(chǎng)發(fā)生飽和時(shí)，即謀求向新的國

15、外市場(chǎng)開拓。所在地區(qū)生命周期理論企業(yè)選址地區(qū)的發(fā)展模式，可以歸納為四種，即：迅速發(fā)展模式；持續(xù)發(fā)展模式；穩(wěn)定發(fā)展模式；發(fā)展減慢模式。根據(jù)我國實(shí)際情況，迅速發(fā)展的模式主要集中于沿海開放城市、中西部重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)；持續(xù)發(fā)展的模式主要是新興的工業(yè)地區(qū)和進(jìn)步擴(kuò)展的地區(qū)；緩慢發(fā)展或者穩(wěn)定發(fā)展模式主要是指已經(jīng)發(fā)展起來并保持有比較穩(wěn)定地位的城市；發(fā)展減慢模式往往與當(dāng)?shù)刭Y源耗盡或技術(shù)轉(zhuǎn)移有關(guān)。大型百貨商店的建立應(yīng)當(dāng)力求發(fā)現(xiàn)有發(fā)展前途的地區(qū)，在這些地區(qū)，或者可以迅速發(fā)展，或者可以持續(xù)發(fā)展，因?yàn)檫@關(guān)系到企業(yè)得以長期發(fā)展的生機(jī)。市場(chǎng)需求與供應(yīng)密度分析方法市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)分析主要目的為弄清楚各個(gè)市場(chǎng)內(nèi)為新開設(shè)商店提供的最有

16、吸引力的開設(shè)地點(diǎn)。下面就與市場(chǎng)內(nèi)機(jī)會(huì)分析密切相關(guān)的需求密度舉例加以說明。定的戶1-1區(qū)域或部分地區(qū)對(duì)零售商業(yè)提供的商品和商、陋陛服務(wù)的潛在需要，稱之為需求密度。作為百貨商店的決策者需要確定需求密度的范圍，需要弄清楚什么是影響潛在需要的主要可變因素。舉例加以說明：某個(gè)企業(yè)決策者正在分析在某個(gè)地區(qū)開設(shè)百貨商店的可能性。這個(gè)地區(qū)的邊界如圖3-8所示。它是由23個(gè)居民區(qū)組成。這個(gè)地區(qū)的西部邊界為山區(qū)，北部和南部有主要的公路，東部是鐵路區(qū)。該零售企業(yè)確定的三個(gè)可變因素，對(duì)決定潛在需要格外重要。這三個(gè)可變因素是：中等家庭年收入超過30000元，每平方公里的住戶超過1500戶，最近三年，每年人口平均增長率：

17、不低于1。在圖3-9中，我們繪制了需求密度的范圍，上述三個(gè)條件對(duì)正在進(jìn)行的估價(jià)的23個(gè)區(qū)中每個(gè)戶口區(qū)都是適用的，這樣，你可以不費(fèi)力地分析出每個(gè)區(qū)潛在需要的密度，你會(huì)發(fā)現(xiàn)只有3個(gè)區(qū)(6、10、17)符合所有三個(gè)條件；只有4個(gè)區(qū)(1、5、11、16)符合三個(gè)條件中的兩個(gè)條件；5個(gè)區(qū)(8、9、14、15、18)只符合其中的個(gè)條件；11個(gè)區(qū)(2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23)則個(gè)條件也不符合。百貨店經(jīng)營者可以委托咨詢策劃公司或設(shè)計(jì)公司繪制這樣的圖，也可以親手繪制這類掛圖。需求密度圖使企業(yè)經(jīng)營者清晰地了解到整個(gè)地區(qū)中潛在需要最大的那部分地區(qū)，這也就是企業(yè)立地調(diào)查進(jìn)行選址的位置。然

18、而，這只是對(duì)消費(fèi)者居住狀況和需求密度進(jìn)行了調(diào)查分析。問題的另方面是，還應(yīng)對(duì)各種業(yè)態(tài)的零售商店已開設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，然后繪制成圖。通過這兩個(gè)圖示(見圖3-10)可以直觀地考察到現(xiàn)有零售企業(yè)在不同的戶口分布狀況。圖3-10所示的是整個(gè)地區(qū)的商店分布密度。圖3-9顯示出，只有兩個(gè)戶口區(qū)(10和17)具有立地建設(shè)的潛力。此外，有的戶口區(qū)的需求密度也是相當(dāng)有吸引力的，在那里，至今仍無零售企業(yè)(見1區(qū)和5區(qū))。通過圖3-9和圖3-10的直觀分析，說明某些地區(qū)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)，但并不意味著馬上就可以在這些戶口區(qū)開設(shè)商店。要開設(shè)百貨店，還必需要有可用的場(chǎng)所。因此，對(duì)進(jìn)行分析的各個(gè)地區(qū)，還應(yīng)當(dāng)繪制出開設(shè)商店的可用

19、場(chǎng)所圖?？梢钥紤]與圖3-9相銜接。(見圖310)，由此，可以看到，在條件最好的6個(gè)戶口區(qū)(按需求密度劃分)中，只有10區(qū)具有可用的場(chǎng)所。而在1、5、17等戶口區(qū)，雖然現(xiàn)在沒有零售商店，但沒有開設(shè)商店的可用場(chǎng)所，因此暫時(shí)不能在此選址開店。從圖3-10分析，除了10戶口區(qū)可以選用的場(chǎng)所外，9戶121區(qū)是鄰接需求密度高的10區(qū)，這個(gè)區(qū)現(xiàn)在沒有商店，卻有兩個(gè)可用場(chǎng)所。12區(qū)也有個(gè)可用場(chǎng)所，12區(qū)毗鄰11區(qū)和17區(qū)，因此，可以把9區(qū)和12區(qū)場(chǎng)所作為備選的立地場(chǎng)址。最佳地點(diǎn)的選擇與分析每個(gè)百貨店的經(jīng)營者都愿意為自己的商店選擇最佳的開設(shè)地點(diǎn)。這概念的實(shí)質(zhì)是指在個(gè)商業(yè)區(qū)內(nèi)，有個(gè)或幾個(gè)較少的開沒商店的最好場(chǎng)所。

20、通常，在這樣的開設(shè)地點(diǎn)可以期望獲得最大的銷售額。如何發(fā)現(xiàn)和識(shí)別百分之百的開設(shè)地點(diǎn)呢?應(yīng)該說，對(duì)這基本問題沒有固定的答案。然而，對(duì)下述些具體內(nèi)容，是百貨店經(jīng)營者必須考慮的。開設(shè)地點(diǎn)的實(shí)際情況進(jìn)行立地調(diào)查分析的地點(diǎn)有幾種情況：是處于繁華的商業(yè)區(qū)內(nèi)，比如北京市的西單北大街，王府井大街等。因此新建的百貨店與這商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)構(gòu)成是否相適應(yīng)，以及這商業(yè)區(qū)整體發(fā)展趨勢(shì)將是選址的關(guān)鍵因素；二是處于新開發(fā)的街道或新建居民小區(qū)附近，比如北京的方莊小區(qū)等，因此這居民小區(qū)的人口和購買力以及新建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)將成為決定選址的關(guān)鍵因素；三是計(jì)劃在個(gè)大的購物中心內(nèi)租售部分面積作為百貨店經(jīng)營，那么，這個(gè)購物中心的選址及內(nèi)部

21、業(yè)態(tài)構(gòu)成就成為百貨店選址的關(guān)鍵因素；四是百貨店在舊址上翻新改造，嚴(yán)格地說，這種情況并不存在選址抉擇問題，而是個(gè)投資規(guī)模決策問題。交通狀況開設(shè)地點(diǎn)的交通狀況，包括城市公共汽車、電車線路和停車站、是否有地鐵站、是否適合小汽車行駛和停留、客流和車流是否暢通、是否有河流、湖泊、立交橋障礙等，都是影響選址的重要問題。這里應(yīng)當(dāng)特別強(qiáng)調(diào)的是，開設(shè)地點(diǎn)必須把具備足夠的停車場(chǎng)作為必備條件考慮。國外發(fā)達(dá)國家要求百貨店建筑面積與停車場(chǎng)所面積比率為4：1，我國的大城市對(duì)停車場(chǎng)也提出了明確要求。    毗鄰單位的類型圍繞商店開設(shè)地點(diǎn)的四鄰是些什么企業(yè)?他們可以是好鄰居，也可以是比較差的鄰居

22、。假定你的鄰居是家專賣服裝店和麥當(dāng)勞快餐店，這就屬于百貨店的好鄰居。因?yàn)檫@兩家店可與百貨店產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)。如果你的鄰居也是家綜合百貨店，則在同個(gè)商圈內(nèi)必然帶來相互的競(jìng)爭(zhēng)。解決這問題的辦法有幾種：是取消這地區(qū)的選址，重新進(jìn)行立地調(diào)查；二是仍然選址在本地區(qū)，但應(yīng)重新確定零售業(yè)態(tài)，比如選擇專業(yè)店或超市等；三是仍然選址本地區(qū)開辦百貨店，但在商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營定位、經(jīng)營特色上應(yīng)與毗鄰商場(chǎng)有明顯區(qū)別，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營，從而使兩個(gè)百貨店在同商圈內(nèi)產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)，既是競(jìng)爭(zhēng)者，也是商業(yè)伙伴。商業(yè)區(qū)的大小百貨店的選址最好選擇在大中城市的、二、三級(jí)商業(yè)區(qū)內(nèi)。大中城市的級(jí)商業(yè)區(qū)是全市性的購物場(chǎng)所，可以興建至二個(gè)大型百貨店，比如北

23、京的王府井、上海的南京路等；二級(jí)商業(yè)區(qū)是大、中城市的區(qū)域性商業(yè)中心，可以興建個(gè)大型百貨店，如北京的新街口、三里河等地區(qū)；三級(jí)商業(yè)區(qū)是大、中城市的居民區(qū)集中處，可以興建個(gè)中小型百貨店，如北京的方莊小區(qū)、西八里莊附近小區(qū)等。進(jìn)行未來經(jīng)濟(jì)效益的模擬分析    商店開設(shè)地點(diǎn)選擇分析的最后個(gè)步驟，是為幾個(gè)可供選擇的開設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)分析，把投資回報(bào)率高，資金回收期短，經(jīng)濟(jì)效益比較穩(wěn)定的地區(qū)作為首選對(duì)象。其關(guān)鍵性的可變因素組成為：1利潤率=純利潤÷凈銷售額2資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=凈銷售額÷全部資產(chǎn)3全部資產(chǎn)與固有資金比率(全部資產(chǎn)÷自有的剩余資產(chǎn))

24、。對(duì)于評(píng)價(jià)商店的開設(shè)地點(diǎn)來說，潛在的資產(chǎn)利潤是其參考的重要依據(jù)，為了評(píng)價(jià)潛在利潤，至少需要預(yù)測(cè)以下指標(biāo)：1總銷售額。在各個(gè)計(jì)劃開店的地點(diǎn)可能實(shí)現(xiàn)的銷售額是不容易估計(jì)得那么精確的。在數(shù)量計(jì)算上，如統(tǒng)計(jì)上用的回歸方法，也是可以應(yīng)用的，但是，實(shí)際上，這種估計(jì)往往是很少那么確切的。在估計(jì)銷售額上最重要的是估計(jì)商店開設(shè)地點(diǎn)潛在的商業(yè)區(qū)。有了輪廓分明的商業(yè)區(qū)，決策分析者就會(huì)知道有多少潛在的能夠被他們的商店吸引過來的住戶。由此就可以按可能光顧該商店的當(dāng)?shù)刈魯?shù)來估計(jì)將來的年銷售額。這種估計(jì)是可以由過去在類似環(huán)境中的經(jīng)驗(yàn)，同行業(yè)的般水平，或者正規(guī)數(shù)量上的計(jì)算方法推算出來的。此時(shí)，如果你以預(yù)期的可以被吸引到商店

25、里來的住戶數(shù)和預(yù)期銷售給每個(gè)住戶的年銷售額，你就可以獲得估計(jì)的全部年銷售額。讓我們來列舉個(gè)例子。某個(gè)百貨商店估計(jì)某個(gè)開設(shè)地點(diǎn)所在的商業(yè)區(qū)擁有的住戶可望達(dá)到3600戶。他們估計(jì)銷售給每戶的銷售額為1600元。因此全部年銷售額可望達(dá)到576萬元。銷售額預(yù)測(cè)值=1600元X 3600=576萬元2全部資產(chǎn)。是指此開設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行百貨商店經(jīng)營所需的全部投資。如果開設(shè)地點(diǎn)是購買的，并自己進(jìn)行建筑，那么，對(duì)有關(guān)這些費(fèi)用開支定要予以考慮。因?yàn)殚_店場(chǎng)所的費(fèi)用是非常大的。另外估計(jì)存貨，附屬設(shè)備，照明裝置和停車場(chǎng)的費(fèi)用也定要測(cè)定。除此之外，如果該商店不能指望在幾個(gè)月內(nèi)或稍長些時(shí)間內(nèi)做到營業(yè)損益兩平，那么還應(yīng)考慮這些可

26、以預(yù)料的損失，以及開始業(yè)務(wù)經(jīng)營所需的資產(chǎn)或資金。總之，決策分析者定要估計(jì)開始營業(yè)所需的全部資金。般來說，對(duì)資金的估計(jì)比對(duì)銷售額的估計(jì)更應(yīng)準(zhǔn)確。還是以上述百貨商店為例，我們假定開始經(jīng)營所需的全部資金為5000萬元。這包括地皮、建筑、附屬設(shè)備、全部停車場(chǎng)、存貨等所花的資金，以及其他的流動(dòng)資金。如果該百貨商店的估計(jì)年銷售額為15億元，那么，可以預(yù)期資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為3次。即：年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=15000萬元÷5000萬元=3(次)3純利潤。如果決策分析者在估計(jì)銷售額和全部資產(chǎn)方面的工作做得比較好，那么，在估計(jì)純利潤方面就不會(huì)太困難，從概念上來講，從總銷售額中扣除了固定費(fèi)用和可變費(fèi)用，而是純利潤。固定費(fèi)用是那些不管銷售額多少始終不變的費(fèi)用，可變費(fèi)用的變化則與銷售額成正比。百貨商店的固