公園營(yíng)銷推廣規(guī)劃書(shū)

1、總體市場(chǎng)與環(huán)境東方威尼一斯溫泉森林公園營(yíng)銷推廣策劃書(shū)1 .總體市場(chǎng)分析宏觀環(huán)境有利因素探國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，國(guó)民生產(chǎn)總值接著保持著良好的增 長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，江西省今年前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增幅達(dá)10.1 %，比去年同期增加1.6個(gè)百分點(diǎn)。上半年，南昌 市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 411.48億元，比上年同期增長(zhǎng) 16.1%。探8月7日，南昌市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)持 續(xù)健康進(jìn)展的補(bǔ)充通知，從增加土地投放量、擴(kuò)大購(gòu)房 貼息受惠范圍、實(shí)行交易手續(xù)費(fèi)減半等方面，做出了許 多新規(guī)定。受政府出臺(tái)利好政策等因素阻礙，南昌及周 邊地區(qū)樓市重新開(kāi)始活躍，成交量大幅回升。探隨經(jīng)濟(jì)的健康進(jìn)展，高尚品質(zhì)住宅主力消費(fèi)群體范圍日 漸

2、擴(kuò)大。探市政交通逐步完善，住宅郊區(qū)化已被市場(chǎng)所同意。探“國(guó)八條”政策的出臺(tái)及其相關(guān)新聞媒體的不斷報(bào)道，使得并不專業(yè)的消費(fèi)者對(duì)以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)看不準(zhǔn)，摸不 透，絕大多數(shù)有購(gòu)房需求但又不迫切的消費(fèi)者，選擇的 是觀望和持幣待購(gòu)，這在一定程度上弱化了樓盤(pán)的去化 速度。探隨著南昌市這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速進(jìn)展及樓盤(pán)的不斷 增多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，消費(fèi)者的選擇也越來(lái)越多，越來(lái) 越理性。1-1近年南昌市房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)匯總表 （2002-2004年度）項(xiàng)目 年度房地產(chǎn)投 資額（億元）住宅竣工 面積（萬(wàn)平方米）住宅銷售 面積（萬(wàn)平方 米）銷售收入（億元）2002 年35210.41126.926.182003 年562

3、50203.949.712004 年85.2257.1244.8263.92 三年內(nèi)各種指標(biāo)呈現(xiàn)持續(xù)加速態(tài)勢(shì)平均增長(zhǎng)率：年 銷量 40%，銷售收入 59%。 三年內(nèi)共出售商品住宅 575.62 萬(wàn)平方米， 平均年銷量為191.87 萬(wàn)平方米，其中 2004 年銷量最多。 年均竣工面積 239.17 萬(wàn)平方米。1-2 2005 年市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1-2-1 供應(yīng)情況（ 1-8 月份）截至 8 月底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)要緊指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅完成投資額（億元）42.641.382.95%住宅32.629.6310.02%商品房施工面積（萬(wàn)平方米）622.78795.38-21.7%竣工面積（萬(wàn)平方米）63.

4、85130.04-50.9%探依據(jù)數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)歷一系列國(guó)家宏觀調(diào)控政策的“洗禮”后南昌房地產(chǎn)前 8個(gè)月，開(kāi)發(fā)力度有所減緩，完成 投資42.6億元，投資增幅較上年同期增長(zhǎng) 2.95%，較上 半年增幅提高9.73%。探受調(diào)控政策的阻礙，截至 8月底南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量 與去年同期相比有所下降。1-2-2以后潛在供應(yīng)情況探2005年全市打算供地4000-4500畝，南昌市區(qū)增加交通便利、配套設(shè)施完善的中低價(jià)位一般商品住房用地供應(yīng)。 關(guān)于類似不墅等高檔住宅項(xiàng)目用地，將鼓舞安排在南昌 市周邊區(qū)縣。探8月7日，南昌市政府出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)持 續(xù)健康進(jìn)展的補(bǔ)充通知，從增加土地投放量、擴(kuò)大購(gòu) 房貼息受

5、惠范圍、實(shí)行交易手續(xù)費(fèi)減半等方面，做出了 許多新規(guī)定。受政府出臺(tái)利好政策等因素阻礙，南昌樓 市重新開(kāi)始活躍，成交量大幅回升。間接拉動(dòng)了市場(chǎng)的 供應(yīng)量的提升。1-2-3需求情況8月份當(dāng)月份相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)（含四縣）要緊指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅較上月增長(zhǎng)商品房交易面積24.9124.70.84%45.76%住宅23.9720.7715.39%51.23%商品房交易金額7.086.4210.3%60.18%住宅6.54.5742.33%69.97%2005年1-8月份成交套數(shù)圖示（市區(qū)）探今年3月份國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策。這些政策的出臺(tái)，讓全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到了一定阻礙。尤其是今年 6 月和 7 月

6、，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者觀望氣氛 濃厚，成交量大幅萎縮。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 6、7 兩個(gè)月市區(qū)商品 住房的成交量?jī)H為 1052 套和 685 套。 相關(guān)資料顯示：多數(shù)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)截至 8 月底仍處于 觀望期，未能走出低谷。而整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始重新啟動(dòng)且商 品房銷售量環(huán)比增幅超過(guò) 50%的僅有 4 個(gè)都市，包括南 昌 1.2 倍、合肥 79.26%、無(wú)錫 62.75%、哈爾濱 57.84%。 這表明南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇快速，排在全國(guó)前列。商品 房交易量大幅回升。1-2-4 需求總量預(yù)測(cè) 2005 前三季度年南昌市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比上年 同期增長(zhǎng) 16.5%，綜合考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控對(duì)全國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)的阻礙

7、，預(yù)測(cè)南昌市（含周邊地區(qū)）城鎮(zhèn)居民 差不多的住房需求為 260310 萬(wàn)平方米。 按照南昌市城鎮(zhèn)居民住房的年需求量按可能10%的遞增比例，可預(yù)測(cè) 2005 年城鎮(zhèn)居民住房的年需求量約為 260-310 萬(wàn)平方米。1-2-5 需求結(jié)構(gòu) 南昌市平均年凈增人口約 10 萬(wàn)人，按 40%新增人口需新 建住宅，每人 20-25 平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，對(duì)住房的需求 量約為 80-100 萬(wàn)平方米。 2005 年 1-5 月全市市區(qū)交易的 91.6 萬(wàn)平方米商品住宅 中，外地居民購(gòu)買(mǎi)的為 24.5 萬(wàn)平方米，比重為 27%。保 守可能 2005 全年以及以后幾年內(nèi)外地居民在南昌購(gòu)房 比例可保持 25%，可能其對(duì)

8、南昌市住房的消化量約為 65-80 萬(wàn)平方米。 南昌正在進(jìn)行的花園都市建設(shè)和改造舊城工程，將產(chǎn)生 大量的拆遷戶需要重新安置，致使今年拆遷安置用房的 需求量大增?？赡懿疬w、危改戶以及原無(wú)房戶和未達(dá)標(biāo) 戶對(duì)住房的年度需求量約為 115-130 萬(wàn)平方米。其中約 60%此類人群意向選購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)品。1-2-6市場(chǎng)需求特點(diǎn)（2005年上半年）價(jià)格（元 /m 2）預(yù)銷售量（萬(wàn) m2）所占比 例（%）單套面積（m2）預(yù)銷售量（萬(wàn)m2）所占比例（%）1500元以下10.711.760平方米以下2.993.31500-2000元6.977.660-80平方米1.671.82000-2500元7.828.58

9、0-100 平方米1415.32500-3000元20.222.1100-120 平方米14.615.93000-4000元34.3137.5120-150 平方米33.4236.54000-5000元7.318.0150-180 平方米13.7415.05000元以上4.284.6180平方米以上11.212.2探上述數(shù)據(jù)顯示南昌市商品房市場(chǎng)高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看， 2005年 1-5 月單 價(jià)在每平方米 3000 元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的47.9%，單套面積在 120 平方米以上的占總量的 65.1%； 從預(yù)銷售情況看， 2005 年 1-5 月單價(jià)在每平

10、方米 3000 元以上的占總銷量的 72.2%，單套建筑面積在 120 平方 米以上的占總銷量的 63.7%。 結(jié)合圖表分析 120-150 平方米為南昌市場(chǎng)熱銷戶型。 總價(jià) 30-50 萬(wàn)元是目前購(gòu)房者能夠承受的房屋總價(jià)范圍。 其中南昌高收入階層、二次置業(yè)（賣(mài)舊房買(mǎi)新房）群體、外來(lái)購(gòu)房者消化的中高檔樓盤(pán)占有相當(dāng)一部分比例。1-2-7 價(jià)格走勢(shì)商品房預(yù)售均價(jià)（元/平方米） 商品住房預(yù)售均價(jià)（元 /平方米丿探南昌房?jī)r(jià)通過(guò)連續(xù)三年大幅攀升，今年上半年增速開(kāi)始放慢，房?jī)r(jià)增幅有較大回落?？傮w看來(lái)，南昌市房地產(chǎn) 市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)進(jìn)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資增幅較上年有 較大回落，逐漸趨于理性，房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩，

11、供求關(guān) 系將逐漸趨于平衡。依照調(diào)查今8月份全市市區(qū)商品房預(yù)銷售均價(jià)為3239.74元/平方米，較上年1至7月預(yù)銷售均價(jià)高出26.18元/平方米，增幅為0.85%,其中，商品住房預(yù)銷 售均價(jià)為3127.20元/平方米，較今年1至7月份預(yù)銷 售均價(jià)高出76.78元/平方米，增幅為2.52%。探南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)已由8月份呈現(xiàn)出了回暖態(tài)勢(shì)。依據(jù)8 月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)種種數(shù)據(jù)顯示，南昌樓市差不多走出6、7月的“陰霾”，開(kāi)始“撥云見(jiàn)日”，利好政策刺激消費(fèi)也同時(shí)得到了體現(xiàn)。能夠預(yù)測(cè)，南昌房?jī)r(jià)今 年仍將有小幅上升，但會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定。1-2-8市場(chǎng)走勢(shì)分析圖南昌市商品住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積、銷售

12、面積情況* 施工面積 新開(kāi)工面積-一竣工面積 銷售面積（資料數(shù)據(jù)采集2002年一2005年上半年）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析東方威尼一斯溫泉森林公園營(yíng)銷推廣策劃書(shū)1.競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊分析探直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊：市區(qū)、安義縣及新建縣西部產(chǎn)品探間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)塊：南昌其他區(qū)縣產(chǎn)品按照地理位置作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目新建縣i側(cè)基j'進(jìn)賢It2.詳細(xì)描述項(xiàng)目名稱翡翠山莊物業(yè)位置新建望城進(jìn)展商南昌英豪房產(chǎn)有限公司策劃代理物管公司南昌通達(dá)物業(yè)物業(yè)治理費(fèi)0.8元/平方米物業(yè)類型不墅工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)劃設(shè)計(jì)省設(shè)計(jì)院園林規(guī)劃綠化率60%容積率0.36項(xiàng) 目 規(guī) 劃總體規(guī)劃占地面積260畝建筑規(guī)模一期39棟其中8棟雙拼，二期60多棟建筑面積65614

13、.23平方米項(xiàng)目配套周邊公交219外形特征小區(qū)配套花園等周邊配套周邊配套較不完善戶型配比戶型面積（范圍）戶型套數(shù)已售套數(shù)銷售率雙拼3101616100%單體4102323100%二期單體35560未開(kāi)盤(pán)254套數(shù)合計(jì)：170戶型配比項(xiàng) 目 銷 售銷售概括開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：2005.4-5 月入伙時(shí)刻未疋銷售電話：開(kāi)發(fā)總期數(shù)及現(xiàn)推期數(shù)：按揭銀行：付款方式：一次性、按揭、分期付款價(jià)格情況不墅/花園洋房最高價(jià)：3400-3500最低價(jià)：2900均價(jià)：3000朝向差價(jià)：折扣系數(shù)：項(xiàng)目名稱綠地山莊物業(yè)位置迎賓大道西側(cè)營(yíng)銷 分 析要緊賣(mài)占八、不墅主打廣告生態(tài)景觀與建筑群的完美結(jié)合，天然韻味的原生態(tài)精巧生活客戶來(lái)源

14、南昌市較咼收入階層項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)1、有私家花園1、較偏遠(yuǎn)2、有單獨(dú)的停車(chē)位2、周邊配套不完善進(jìn)展商上海綠地集團(tuán)策劃代理綠地集團(tuán)市場(chǎng)部物管公司上?？迫鹞飿I(yè)治理公司物管費(fèi)1.3 元/m?物業(yè)類型不墅工程進(jìn)度三期封頂規(guī)劃設(shè)計(jì)南方冶院園林設(shè)計(jì)德國(guó)飛揚(yáng)綠化率57%容積率0.5項(xiàng) 目 規(guī) 劃總體規(guī)劃規(guī)劃面積：1250畝（前三期500畝）建筑規(guī)模：1700套建筑面積：100000 （前三期）平方 米外形特點(diǎn)：海派小區(qū)配套周邊公交：218、203、230、221周邊配套：小區(qū)配套：會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)戶型組合戶型面積總套數(shù)已售套數(shù)銷售率聯(lián)排200 m2250170疊加170 m25043雙拼250 m2175108獨(dú)棟300 m22525合計(jì)：500套戶型配比：i 目開(kāi)盤(pán)時(shí)刻：04年5月入伙時(shí)刻：05年3月銷售概況銷售電話：5987111開(kāi)發(fā)期