房地產(chǎn)╲〞開發(fā)成本╲〞明細科目一覽表——成本全透視

1、學習輔助網(wǎng) 房地產(chǎn)"開發(fā)成本"明細科目一覽表成本全透視房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本一直是消費者心中的一個迷，在暴利的背后還有很多不為人知的，關注房地產(chǎn)就要關注開發(fā)成本，噓，誰看誰知道?。ㄒ唬?、土地獲得價款：為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用。1、土地出讓金：向政府部門支付的土地出讓金，土地變更用途和超面積補交的地價。2、土地征用及拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及拆遷補償，農(nóng)作物補償費等。A、土地征用費 B、耕地占用費 C、安置養(yǎng)老費 D、拆遷補償費 C、土地補償費 D、其他 3、合作補償款：補償合作方地價，合作建房分配的房屋成本和稅金。4、中介費

2、 5、預提 6、其他：含契稅、初始登記費等。（二）、前期工程費：在取得土地開發(fā)權之后，項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。1、勘察設計費 A、勘察及丈量費 B、規(guī)劃設計費：含景觀設計C、競標設計補償費 2、三通一平費 A、臨時道路 B、臨時用電 C、臨時用水 D、場地平整 E、臨時設施費 3、可行性研究費 A、可行性研究編制費 B、市場調(diào)查費 C、項目建設咨詢費 D、其他 4、人防費 5、大市政配套費 6、預提 7、其他 A、招標代理及管理費 B、配套方案征詢費 C、測繪費 D、工程保險費 E、環(huán)境評估費 F、竣工檔案編制費 G、日照分析 H

3、、審圖費 I、曬圖費 J、其他 （三）、基礎設施費：建筑物外紅線內(nèi)。1、室外給排水系統(tǒng) A、上水配套費 B、雨污水 C、直飲水 D、熱水 E、其他 2、室外電氣系統(tǒng) A、供電配套工程費 B、其他 3、室外燃氣系統(tǒng) A、燃氣配套費 B、其他 4、通訊系統(tǒng)：電話、寬帶、有線電視等。5、環(huán)衛(wèi)設施 6、采暖系統(tǒng) 7、預提 8、其他 （四）、建筑安裝工程費：項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入預算的各項費用。1、建筑結(jié)構(gòu)工程 A、基礎工程 B、主體結(jié)構(gòu)工程 C、門窗工程 D、公共部位精裝修 E、室內(nèi)精裝修 F、樣板房：主體內(nèi)的樣板間的設計、裝修以及家具等費用。2、設備及設備安裝工程 A、室內(nèi)水暖氣電管線設備

4、B、室內(nèi)設備及安裝：空調(diào)、電梯、高低壓配電等。C、消防系統(tǒng) D、智能化系統(tǒng)：保安、電信、衛(wèi)星電視等。3、室外總體工程 A、道路系統(tǒng)：小區(qū)道路、圍墻、門衛(wèi)、標識等。B、園林環(huán)境工程 綠化建設、建筑小品等。C、其他 4、工程管理費 A、工程監(jiān)理費 B、咨詢費 C、施工合同外獎金 D、質(zhì)監(jiān)費、驗收費 5、預提 6、其他 （五）、公建配套設施費：開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。1、會所、物管樓 2、兒童樂園 3、學校、幼兒園 4、游泳池 5、網(wǎng)球場 6、預提 7、其他 （六）、資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息

5、支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。1、利息支出 2、利息收入 3、匯兌損益 4、金融機構(gòu)手續(xù)費 （七）、開發(fā)間接費：與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。1、工程管理費 A、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)部門的行政費。五級明細參考“管理費用”明細科目B、在建工程抵押費:評估費、公證費、抵押登記手續(xù)費、財產(chǎn)保險費C、其他 2、營銷費用：項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、售樓中心建設、售樓書、模型等所有營銷推廣費用。A、媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、

6、報紙、雜志、公交、電子屏、車站、路牌廣告。B、樣板間：臨時樣板間的建造、設計、裝修以及清潔、保安、維修費用。C、其他 3、預提 4、其他 5、結(jié)轉(zhuǎn)：項目建設期跨多個年度，反映已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本構(gòu)成明細科目 商品住宅銷售價格由開發(fā)成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費和利潤構(gòu)成。（一）開發(fā)成本費用下列項目可列入住宅開發(fā)成本費用：1土地使用權取得費土地使用權取得費，為開發(fā)經(jīng)營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓稅費、征地拆遷和安置補償費用?？闪腥胪恋厥褂脵嗳〉觅M的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補

7、償費，墳墓遷移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉(zhuǎn)人員生活補助費（統(tǒng)籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務費，新菜地開發(fā)建設基金，農(nóng)田水利設施補償費，征地事務管理費，土地使用權注冊登記發(fā)證費，防洪工程建設維護管理費，場地清理費。2前期工程費前期工程費，為規(guī)劃、設計、項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出?？闪腥肭捌诠こ藤M的項目有：建設項目前期工作咨詢費，勘察費，設計費，招投標交易服務費，招投標代理服務費，釘樁放線費，環(huán)境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。3建筑、安裝工程費建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝

8、修工程等建設發(fā)生的費用。可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費，建設工程質(zhì)量監(jiān)督費，施工噪聲擾民費。建設、安裝工程費按照國家及各省市有關建設工程造價管理規(guī)定計算。4基礎設施建設費基礎設施建設費，為經(jīng)規(guī)劃部門批準建設的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費用。此項費用按照政府的城市規(guī)劃定額指標，依據(jù)批準的詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入?？闪腥牖A設施建設費的項目有：基礎設施工

9、程費，供用電建設承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費。5公共配套設施建設費公共配套設施建設費，為居住小區(qū)服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業(yè)性經(jīng)營的，要按有償使用的原則執(zhí)行，不能計入居住小區(qū)公共配套設施建設費用?？梢杂嬋牍才涮自O施建設費的項目，應依據(jù)詳細規(guī)劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入。6開發(fā)間接費開發(fā)間接費，為開發(fā)經(jīng)營者直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福

10、利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。（二）期間費用商品住宅開發(fā)期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關的支出。管理費用，為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。財務費用，為開發(fā)經(jīng)營者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務費用。貸款利息與開發(fā)經(jīng)營者預收購房款發(fā)生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。

11、發(fā)生的其它財務費用據(jù)實列入。銷售費用，為開發(fā)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務等過程中發(fā)生的各項費用，以及專設銷售機構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù)實列支。（三）稅金稅金為依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應當繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規(guī)定的稅目和稅率執(zhí)行。企業(yè)收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。（四）商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費涉及商品住宅開發(fā)期間依法應當繳納的其他行政事業(yè)性收費，按照國家及各省市政府有關部門規(guī)定的收費標準執(zhí)行?？闪腥肷唐纷≌_發(fā)期間依法應當繳納的其他行政性事業(yè)性收費的項目有：城市基礎設施建設費。（五）利潤銷售利潤以（一）、（二）項之和為基

12、數(shù)計取。實行市場調(diào)節(jié)價的商品住宅，其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。 五、本構(gòu)成沒有列入的建設項目收費，原則上不得計入商品住宅價格構(gòu)成。但在商品住宅建設開發(fā)過程中實際發(fā)生的且未列入的建設項目收費，需經(jīng)政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構(gòu)成。房地產(chǎn)開發(fā)成本明細科目有哪些1土地費用1.1土地征用費1.2土地出讓金1.3土地購置（拍賣、招標）費1.4拆遷補償費1.5拍賣傭金1.6土地交易費1.7土地契稅1.8其他土地費用2前期費用2.1七通一平費2.1.1臨時施工道路費2.1.2臨時施工用水接入費2.1.3臨時施工污水管接入費2.1.4臨時施工用電接入費2.1.5臨時施工用氣接入費2.1.

13、6臨時施工辦公電話接入費2.1.7臨時施工辦公網(wǎng)絡接入費2.1.8場地平整2.2臨時設施2.2.1臨時辦公室費2.2.2臨時廁所費2.2.3施工場地圍墻及門衛(wèi)室費2.2.4臨時場地占用費2.2.5臨時借用空地租費2.2.6其他費2.3可行性研究2.4設計費2.4.1規(guī)劃(方案)設計費2.4.2管線設計費2.4.3施工圖設計費2.4.4幕墻專項設計費2.4.5裝飾專項設計費2.4.6智能化專項設計費2.4.7景觀專項設計費2.4.8其他專項設計費2.4.9規(guī)劃設計模型制作費2.4.10制圖、曬圖費2.4.11方案評審費2.5行政規(guī)費及規(guī)劃報建2.5.1項目報建費2.5.2施工許可證費2.5.3規(guī)

14、劃管理費2.5.4拆遷管理費2.5.5審圖費2.5.6價格評估費2.5.7渣土費2.5.8施工噪音管理費2.5.9散裝水泥費2.5.10工程質(zhì)量監(jiān)督費2.5.11工程造價管理費2.5.12安全監(jiān)督費2.5.13勞動定額測定費2.5.14招投標管理費2.5.15房屋所有權登記費2.5.16綜合開發(fā)管理費2.5.17房屋所有權登記工本費2.6大配套費2.6.1基礎設施配套費2.6.2白蟻預防費2.6.3地方教育附加費2.6.4新型墻體材料專項費2.6.5人防易地建設費2.7水文地質(zhì)勘察2.7.1地質(zhì)勘察費2.7.2地下障礙物探測2.7.3環(huán)境評測費2.7.4水準測量工程測量2.7.5日照分析合同2

15、.7.6工程波速測試2.7.7建設項目日照分析工程測量2.7.8交通分析費2.8測繪2.8.1面積測繪2.8.2地形地貌測繪2.9其他前期費用2.9.1專家評審費2.9.2工程擔保費2.9.3咨詢費3建安工程費3.1建安工程費3.1.1土建工程3.1.1.1基礎工程3.1.1.1.1土方工程3.1.1.1.2地基加固處理費3.1.1.1.3樁基礎3.1.1.1.4圍護及支撐費3.1.1.2 主體工程3.1.1.2.1土建(結(jié)構(gòu))工程3.1.1.2.2土建(建筑)工程3.1.2安裝工程3.1.2.1照明電氣(強電)工程3.1.2.2弱電智能化工程3.1.2.3給排水工程3.1.2.4消防安裝工程

16、3.1.2.5火災報警工程3.1.2.6煤氣安裝工程費3.1.2.7綜合布線系統(tǒng)3.1.2.8避雷接地工程3.1.2.9空調(diào)及通風工程3.1.2.10供暖供熱工程3.1.2.11電梯及自動扶梯3.1.2.12航空燈3.1.2.13停車設備3.1.2.14室內(nèi)停車交通設施3.1.2.15其他安裝工程費3.1.3裝飾工程3.1.3.1室內(nèi)精裝飾施工3.1.3.2室外精裝飾施工3.2樣板房/售樓處裝修3.2.1樣板房裝修3.2.1.1樣板房建筑及裝修3.2.1.2樣板房內(nèi)家具3.2.1.3樣板房內(nèi)家電3.2.2售樓處裝修3.2.2.1售樓處建筑及裝修3.2.2.2售樓處內(nèi)家具3.2.2.3售樓處內(nèi)家

17、電3.2.2.4售樓處景觀3.3建安監(jiān)理費3.3.1建設監(jiān)理費3.3.2安全監(jiān)理費3.4檢驗檢測3.4.1基坑監(jiān)測3.4.2樁基檢測費(靜載)3.4.3樁基檢測費(小應變)3.4.4樁基檢測費(高應變)3.4.5工程主體沉降觀測費3.4.6其他3.5景觀工程費3.6工程造價咨詢費3.6.1工程施工招標代理費3.6.2工程設備招標代理費3.6.3工程預算編審咨詢費3.6.4工程結(jié)算編審咨詢費4市政基礎設施費4.1電力基礎設施費4.1.1供電貼費4.1.2交納的電增容費4.1.3設備安裝及電纜鋪設費4.1.4電源建設費4.2給排水基礎設施費4.2.1水增容費4.2.2供水管網(wǎng)建設費4.2.3雨(污)水管網(wǎng)建設費4.2.4防洪管網(wǎng)建設費4.2.5消防給水基礎設施費4.2.6中水基礎設施費4.3燃氣基礎設施費4.3.1燃氣增容等規(guī)費4.3.2煤氣管道的鋪設費4.3.3煤氣配套費4.4電視4.4.1入網(wǎng)費4.4.2有線電視(閉路電視)的線路鋪設4.5通訊工程費4.5.1電話配套費4.5.2電話增容費4.5.3電話電纜集資費4.6通訊線路及設備安裝4.6.1寬帶網(wǎng)接入費4.6.2智能化系統(tǒng)4.7供熱基礎設施費4.8小區(qū)道路工程4.8.1小區(qū)道路4.8.2小區(qū)路燈4.9環(huán)境景觀工程4.9.1環(huán)衛(wèi)4.9.2垃圾站(箱)4.9.3滅蚊燈4.10郵政4.11配套監(jiān)理費4.12配套預算標底編制費4.1