武漢房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告

1、 武漢房地產(chǎn)市場情況分析報(bào)告 前 言2003年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實(shí)施中悄然而過，從年初的停止別墅類用地到央行121號文件和國務(wù)院18號文件，從獲取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的健康、有序地發(fā)展。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持27.92%的增長速度，施工面積增長15.7 %，竣工面積增長7.8 %，實(shí)際預(yù)銷售面積增長10.07 %，房地產(chǎn)市場基本實(shí)現(xiàn)了總量平衡、結(jié)構(gòu)合理；在價(jià)格情況看，商品房價(jià)格上漲7.25，存量房價(jià)格上漲9.98%，基本上顯示了房價(jià)穩(wěn)步、合理上升的發(fā)展勢態(tài)。本報(bào)告將通過對2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展基本情況的描述和分析，展望和預(yù)

2、測未來一年房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢和前景。報(bào)告由房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況、武房指數(shù)回顧、市場現(xiàn)狀特征、市場影響因素和前景展望五個(gè)部分組成。 第一部分 房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況  一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）開發(fā)投資再創(chuàng)新高2003年房地產(chǎn)總投資為169.5億元，同比增長27.92，其中：住宅投資124.83億元，同比增長25.6，占總投資的73.65；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的11.56%；寫字樓投資6.45億元，同比增長4%；商鋪投資9.91億元，同比增長7%。 （二）施工面積穩(wěn)步增長2003年施工總面積1955.49萬平方米，同比增長15.7%。其中：住宅1620.4

3、2萬平方米，占總施工面積的82.87%，同比增長16.8%;經(jīng)濟(jì)適用住房144.1萬平方米，占住宅施工面積的8.89%;寫字樓98.04萬平方米,同比增長26.5%;商鋪138.34萬平方米,同比增長5.1%。2003年施工面積中的新開工面積為756.55萬平方米，同比增長6.3%。其中：住宅新開工69.53萬平方米，同比增長3.8%;經(jīng)濟(jì)房新開工78.79萬平方米，占總新開工面積的10.41%;寫字樓新開工22.68萬平方米,同比增長103.8%;商鋪新開工45.85萬平方米,同比增長29.2%。 （三）竣工面積略有上升2003年房地產(chǎn)竣工總面積682.62萬平方米，同比增長7.8

4、%。其中：住宅600.24萬平方米，同比增長14.8%，占總竣工面積的87.9%;經(jīng)濟(jì)適用住房88.61萬平方米，占住宅竣工面積的14.76%;營業(yè)用房56.19萬平方米，占總竣工面積的8.23%；寫字樓20.11萬平方米，占總竣工面積的2.95%。 （四）商品房消費(fèi)需求旺盛2003年全市商品房銷預(yù)售面積835.78萬平方米，同比增長10.07%,其中：住宅銷預(yù)售面積約占80%,中低檔商品住宅約占住宅銷預(yù)售面積的50%；總銷售額為136.51億元，同比增長15.15%。購房自住約占99.2%,投資型購房占0.8%;本地居民購房約占90.5%,外地居民購房占9.5%。 （五）

5、存量房交易量增加較快存量房成交70244套，面積為636.52萬平方米，分別同比上漲26.29%、交易額為55.61億元。存量住房成交達(dá)30013套，同比增長13.67%，成交面積251.14萬平方米（不含房改出售公房）,同比增長13.22%。   （六）房屋租賃市場逐步攀升房屋租賃21177戶，同比增長27.63%；租賃面積130.35萬平方米，同比增長10.45%；租賃金額5.02億元，同比增長2.24%。 （七）土地供應(yīng)量增長較快2003年全市土地有形市場投入資金58.9億元，儲備土地16954畝；供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)土地35宗，面積2618畝，同比增長

6、107；交易實(shí)現(xiàn)金額41.04億元，同比增長137。  （八）人均居住面積逐步增加截止2003年底，全市實(shí)有住房建筑面積9046.87萬平方米（不含空置住房），同比增加418.31萬平方米;人均建筑面積已達(dá)23.92平方米，比2002年增長1.76平方米。 （九）商品房空置面積逐年下降截止2003年底，全市空置一年以上的商品房為158.46萬平方米，其中：商品房住宅79.8萬平方米，營業(yè)用房44.93萬平方米，寫字樓33.73萬平方米，大部分均屬1998年以前建成的商品房。 （十）舊城改造及拆遷力度加大1、全年舊城改造29片，8276畝，同比增長292.7%。2、

7、全年拆遷260萬平方米，同比增長34.72%;拆遷戶數(shù)為24433戶，較上一年增加11413戶，拆遷購買存量房占六成。  二、房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟(jì)比例協(xié)調(diào)2003年,全市固定資產(chǎn)投資為645.1億元，同比增長13.1%；地區(qū)生產(chǎn)總值為1662.4億元，同比增長12.1%;人均可支配收入為8524.5元，同比增長9%。2003年,我全房地產(chǎn)總投資額為169.5億元,占全社會固定資產(chǎn)總投資的26.3%。（二）住房公積金歸集逐年增加截至2003年全市住房公積金累計(jì)歸集總額49.36億元，其中：2003年歸集11.7億元，同比增長31.74%；發(fā)放11.15億元個(gè)人公積金

8、住房貸款，同比增長36.14%。  （三）房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)貸款增長較快截至2003年，全市房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)貸款余額為114.69億元，同比增加52.2億元。 （四）個(gè)人住房貸款保持穩(wěn)定增長幅度截至2003年，全市個(gè)人住房貸款余額 167.65億元，同比增長66.52億元。  第二部分 武房指數(shù)回顧 一、商品房價(jià)格穩(wěn)步上漲（一）綜合物業(yè)指數(shù)：18號文件的出臺和商品房預(yù)售門檻的提高影響樓市價(jià)格上漲，直至10月1日的房交會后，樓市價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)較強(qiáng)的攀升勢頭。全年綜合物業(yè)價(jià)格為3311.2元/平方米，指數(shù)為1151.70點(diǎn)，各季度指數(shù)列表如下：&

9、#160;季度住宅價(jià)格指數(shù)寫字樓價(jià)格指數(shù)綜合物業(yè)價(jià)格指數(shù)2002年第四季度1136.631050.071115.722003年第一季度1146.751065.541129.912003年第二季度1159.611080.501144.682003年第三季度1176.771089.651156.852003年第四季度1219.061095.711175.35  （二）分類物業(yè)價(jià)格1、由于加大舊城改造力度，城市中心土地供應(yīng)量明顯多于去年，中高檔商品房項(xiàng)目層出不窮，加之原有的項(xiàng)目，在全市商品房開發(fā)總量中的比重逐漸加大，達(dá)65%，由此帶動了全市商品房價(jià)格的上漲，市區(qū)中心地段的中檔商品

10、房均價(jià)已達(dá)2800元/平方米，漲幅為3.7。2、普通住宅全年各區(qū)均價(jià)入下圖：均價(jià)最高的江漢區(qū)為2685.63元/平方米，其次是武昌區(qū)2532.6元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老城區(qū)，土地價(jià)格過高；價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)榍嗌絽^(qū)1863.8元/平方米。全市住宅均價(jià)2353.4元/平方米，同比增長7.25；全年價(jià)格指數(shù)為1284.51點(diǎn)，同比增長82.43點(diǎn)。3、由于2003年市政府適度供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，政府指導(dǎo)價(jià)格已達(dá)1812.83元/平方米，漲幅為6.64%。4、寫字樓銷售市場保持平穩(wěn)的發(fā)展趨勢。全年均價(jià)為4339.97元/平方米，漲幅為4.3%；指數(shù)為1082.85點(diǎn)，同比增長4.27。全年寫字樓價(jià)格情

11、況見下圖： 季度寫字樓指數(shù)寫字樓均價(jià)（元/）2002年第四季度1050.074208.602003年第一季度1065.544270.602003年第二季度1080.504330.552003年第三季度1089.654367.212003年第四季度1095.714391.5   （三）區(qū)域綜合指數(shù)由于全市房地產(chǎn)市場在整頓中保持發(fā)展，各個(gè)區(qū)域的價(jià)格指數(shù)有漲有跌，但總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)上漲的趨勢。1、江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2530.37元/平方米，同比增長3.25；指數(shù)為1046.63點(diǎn)，全年上漲了61.95點(diǎn)。各季度分別上漲5.81、26.98、30.8

12、9點(diǎn)。該區(qū)域?qū)儆陂_發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，全年推出了不少新樓盤，小戶型和節(jié)能住宅的出現(xiàn)促進(jìn)了該區(qū)房產(chǎn)市場的活躍。2、江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2685.63元/平方米，同比增長2.58；指數(shù)為 1212.35點(diǎn)，全年上漲了30.51點(diǎn)。各季度分別為上漲15.75、19.01、23.28。該區(qū)域以高中檔樓盤為主，品質(zhì)、價(jià)位都引領(lǐng)武漢樓市，地段基本覆蓋城市中心區(qū)。3、硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2010.73元/平方米，同比增長0.62；指數(shù)為955.73點(diǎn)，全年上漲了9.81點(diǎn)。各季度上漲分別為-14.95、-9.53、37.99點(diǎn)。本區(qū)域價(jià)格波動較大，由于受非典影響，第二、三季度的市場以天順園為主的

13、中低檔房，導(dǎo)致指數(shù)出現(xiàn)一定幅度的下滑。目前，樓盤走向已開始由低端向中高檔樓盤靠近，區(qū)域熱點(diǎn)集中在漢正街版塊。4、漢陽區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2144.83元/平方米，同比增長3.06；指數(shù)為1165.60點(diǎn)，全年上漲了34.72點(diǎn)。各季度分別上漲7.36、13.91、39.56點(diǎn)。由于在市政建設(shè)及拆遷重建工程方面取得新的進(jìn)展，促使該區(qū)價(jià)格持續(xù)上升。5、武昌區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2532.60元/平方米，同比增長7.75；指數(shù)為1167.38點(diǎn)，全年上漲了83.94點(diǎn)。各季度分別上漲38.35、42.9、55.44點(diǎn)。相對2002年同期整體價(jià)格雖有所下降，但銷售態(tài)勢良好。尤其是徐東及中北路

14、區(qū)片區(qū)樓盤的小戶型銷售火爆，解放橋片區(qū)新樓盤的涌現(xiàn)也對該區(qū)域整體樓市有一定影響。 6、洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2454.64元/平方米，同比增長5.54；指數(shù)為1407.52點(diǎn)。各季度分別上漲43.22、17.04、65.26點(diǎn)。受樓盤“盤整”影響，該區(qū)價(jià)格指數(shù)增長幅度不大，但身處光谷的地理優(yōu)勢，為該區(qū)域的房產(chǎn)均價(jià)和指數(shù)的上升提供了有利保障。7、青山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為1863.38元/平方米，同比增長1.98；指數(shù)為1547.53點(diǎn)，全年上漲了30.03點(diǎn)。各季度分別上漲3.77、-20.91、84.32點(diǎn)。本區(qū)域在二、三季度各季度上漲呈較大波動，主要是在新盤、舊盤的交替過程出現(xiàn)

15、的，而整體發(fā)展態(tài)勢基本平穩(wěn)，區(qū)域熱點(diǎn)主要集中在五青三干道周邊地區(qū)。8、東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2028.59元/平方米，同比增長4.86；指數(shù)為1773.33點(diǎn)，全年上漲了82.23點(diǎn)。各季度分別上漲5.16、48.85、36.64點(diǎn)。改區(qū)域在拆遷改造實(shí)施和建設(shè)用地逐步減少后，市場一直比較穩(wěn)定，目前處于消化以前土地的階段，因此價(jià)格指數(shù)隨著交通和市政配套逐步成熟而節(jié)節(jié)攀升。 二、存量房價(jià)格漲幅較大（一）價(jià)格及交易總量2003年全市存量房年均價(jià)為1335.51元/平方米，同比上漲121.23元/平方米，漲幅為9.98。住宅類年均價(jià)為1154.46元/平方米，交易68460套，50

16、6.79萬平方米；商鋪類年均價(jià)為2709.19元/平方米；交易1155套，27.1萬平方米；寫字樓類年均價(jià)為1540.28元/平方米；交易256套，29.32萬平方米。 （二）區(qū)域存量房市場1、成交價(jià)格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及存量房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的存量房住宅價(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例評估數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，各區(qū)存量房住宅當(dāng)前均價(jià)如下表： 2、成交量分布存量房供應(yīng)區(qū)域主要集中在武漢市的老城區(qū),從具體分布上看，主要是江岸區(qū)、江漢區(qū)、武昌區(qū)和硚口區(qū),各區(qū)域全年交易情況如下表:   區(qū)域交易

17、套數(shù)(套)交易面積(萬平方米)交易金額(億元)江岸區(qū)763378.47.53江漢區(qū)513256.936.22硚口區(qū)636365.97.14漢陽區(qū)537251.9611.44武昌區(qū)813861.316.20洪山區(qū)507258.294.79青山區(qū)24840161.811.30東西湖區(qū)158122.62.04武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)5249.050.70東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)33511.840.74武漢市交易互換中心525458.437.50 三、房屋租賃市場波動較小2003年我市全年房屋租賃價(jià)格為385.2元/平方米， 其中：住宅租賃4803戶,12.13萬平方米, 租賃價(jià)格為66.03元/平方米；辦

18、公用房租賃310戶,1.79萬平方米，租賃價(jià)格為408元/平方米；商業(yè)用房租賃16064戶,116.43萬平方米，租賃價(jià)格為418.1元/平方米。   第三部分 市場特征一、政策層面 （一）停止別墅用地的通知。2003年2月18日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地、加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知，并于9月14日再次發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知。嚴(yán)格實(shí)行土地供應(yīng)的集中統(tǒng)一管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，優(yōu)先滿足普通商品住房建設(shè)合理發(fā)展的用地需求，嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅類用地的土地供應(yīng)。這兩個(gè)政策使得全市土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)發(fā)生

19、了很大的轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)了土地使用的規(guī)范性，提高了土地的利用率。 （二）新信貸政策的出現(xiàn)。2003年6月5日，中國人民銀行發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、建筑施工流動資金貸款、個(gè)人住房貸款和公積金貸款等方面做出了嚴(yán)格的規(guī)定。新政策的出現(xiàn)對防范金融風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)金融健康發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用。（三）18號文件的出臺。2003年8月12日，國務(wù)院正式向各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)下發(fā)了國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，首次明確表態(tài)房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。該文件規(guī)范了我市房地產(chǎn)市場，并指明了今后房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的方向。

20、 （四）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。2003年11月13日，國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，并明確指出今后物業(yè)服務(wù)收費(fèi)將通過市場競爭形成，極大保障了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。 （五）預(yù)售門檻提高。我市房地產(chǎn)銷預(yù)售新規(guī)定，辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，施工形象進(jìn)度必須達(dá)到一定要求：即低層（含四層）主體結(jié)構(gòu)封頂，多層（含六躍七）主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的三分之二，中高層及高層主體結(jié)構(gòu)達(dá)到層數(shù)的二分之一，未達(dá)到上述條件一律不得進(jìn)行商品房預(yù)售，此項(xiàng)政策的出臺加大開發(fā)商前期資金壓力，相對減少市場房屋供應(yīng)量，促進(jìn)了我市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。 （六）獲取土地規(guī)則的改變。2002年7月全

21、市實(shí)施土地掛牌交易制度，土地獲取規(guī)則實(shí)行價(jià)高者得。為了優(yōu)化土地資源的利用，促進(jìn)我市的城市經(jīng)營，2003年我市土地獲取實(shí)行質(zhì)優(yōu)者得和價(jià)高者得并存的規(guī)則。（七）舊城改造力度加大。全市實(shí)施舊城改造以來取得良好的效果，繼2002年改造180萬平方米，拆遷1.2萬戶，2003年再次加大力度，改造260萬平方米，拆遷2.2萬戶，為房地產(chǎn)市場提供了巨大的需求群體，也為全市的房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)市場提供了良好的區(qū)域大環(huán)境。 二、市場供應(yīng)層面（一）外來房企紛涌圈地。武漢作為東西部綜合地，在西部大開發(fā)的前提下，其房地產(chǎn)市場所蘊(yùn)含著的巨大潛力日益彰顯。截至目前,已登記的外地來漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達(dá)102家。據(jù)業(yè)

22、內(nèi)人士分析，外來開發(fā)商進(jìn)入武漢，起到 “催化劑”的作用，帶動了武漢樓市逐漸由低端價(jià)格競爭向高端產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境乃至人居文化競爭轉(zhuǎn)變。（二）危房改造項(xiàng)目漸入市場軌道。作為一直受到政府和市民廣泛關(guān)注的危房改造項(xiàng)目，在政府新的鼓勵(lì)政策的推動下，本年度漸入市場軌道。表明了我市土地有形市場的最后一個(gè)漏洞被徹底堵死，危改項(xiàng)目正式納入“公開、公平、公正”的規(guī)范里。（三）新地產(chǎn)理念頻出。相對以往只專注做房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，開發(fā)商開始以更多的精力投入到對新地產(chǎn)深入探討中。并提出了一系列新地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，以此作為樓盤銷售的制高點(diǎn)。從細(xì)節(jié)層面，產(chǎn)品逐漸精細(xì)，品質(zhì)提高，品牌樓盤越來越多，對市場沖擊力越來越大。（四）樓盤定位差異化

23、明顯。在地產(chǎn)營銷中，地產(chǎn)商不再重復(fù)使用雷同概念，而是根據(jù)地段、環(huán)境、規(guī)劃等要素，重新考慮樓盤的核心價(jià)值，并提煉出獨(dú)特的賣點(diǎn)，市場更加細(xì)分，以避免同質(zhì)化競爭。（五）品牌形象鑄造再受重視。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對商品房的價(jià)格、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等各方面重視的同時(shí)。品牌形象效應(yīng)正益受開發(fā)公司青睞。主要由于開發(fā)企業(yè)需要利用其前期開發(fā)的樓盤創(chuàng)造良好口碑以促進(jìn)新開項(xiàng)目的銷售，加之住宅產(chǎn)業(yè)化的深入實(shí)施，開發(fā)企業(yè)的開發(fā)水平和消費(fèi)者意識會逐步提高，使得開發(fā)企業(yè)重新重視企業(yè)品牌形象。（六）親水樓盤檔次趨高。隨著江灘改造的進(jìn)一步實(shí)施，在“水“上做文章的樓盤在享受城市美化帶來益處的同時(shí)，其自身樓盤品質(zhì)也不斷

24、提升。出現(xiàn)怡景花園這樣的江景豪宅則順理成章，東湖林語更是打破多層住宅價(jià)格的極限。隨著政府對濱江濱湖周邊地塊的控制和保護(hù)，開發(fā)用地進(jìn)一步控制，市場競爭的加劇，其樓盤在綜合品質(zhì)上定會有更大的提升。（七） 高層物業(yè)初露端倪。幾年之前武漢市的高層住宅市場幾乎是一個(gè)空白，然而近兩年隨著整個(gè)市場的升溫，高層市場也開始復(fù)蘇，從而喚起了"回歸城市"的呼聲。本年度，武漢市開盤的高層項(xiàng)目就有數(shù)十個(gè)，此外還有一批高層住宅也已在醞釀之中。"山雨欲來風(fēng)滿樓"，隨著高層住宅市場的崛起，江城樓市必會再添生機(jī)。（八）寫字樓再度升溫。作為以商務(wù)辦公為主要用途的寫字樓物業(yè)，其興旺與冷清和其

25、所在區(qū)域同期經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況密切相關(guān)。本年度寫字樓市場比較活躍，租售價(jià)格不斷攀升。不論是作為寫字樓聚集地的漢口，還是出現(xiàn)項(xiàng)目新亮點(diǎn)的武昌，銷售業(yè)績皆不俗。體現(xiàn)了我市寫字樓市場的熱度和日漸成熟。 三、市場需求層面（一）戶型面積的理性回歸。本年度武漢市戶型設(shè)置日趨理性。需要說明的是，這里所提出的“理性回歸”并不等同于戶型面積的絕對“減少”，而是通過更合理的戶型設(shè)計(jì)，體現(xiàn)不同消費(fèi)群體的需要，精減掉原來的“超大戶型”的累贅部分，以得到適應(yīng)市場需要的“新產(chǎn)品”。（二）小戶型全面熱銷。2003年小戶型的市場表現(xiàn)熱鬧非凡。業(yè)內(nèi)人士表示，小戶型最大的魅力就是總價(jià)低，由于這個(gè)極具競爭力的優(yōu)勢，加上商家宣傳

26、力度的加大，使眾多消費(fèi)者將小戶型作為住房投資的首選。而且，小戶型所表現(xiàn)出的兩個(gè)新動向也值得關(guān)注：一是競爭使得品質(zhì)大為提升。二是在整體規(guī)劃上新意頻出。（三）節(jié)能住宅興起。北京地產(chǎn)巨鱷泰躍進(jìn)駐武漢的首個(gè)投資開發(fā)項(xiàng)目同溫層即引起江城對節(jié)能住宅的注目。近年來，也有開發(fā)商在集中式供暖、墻體保溫等方面做出了嘗試。但直接以“節(jié)能”為開發(fā)主題的還沒有。而據(jù)武漢節(jié)能辦的規(guī)劃，武漢將在二、三年內(nèi)，全面推廣節(jié)能化住宅?？深A(yù)見的是，在將來一段時(shí)間，節(jié)能住宅有望成為武漢房地產(chǎn)市場新的投資熱點(diǎn)。（四）文化樓宇相得益彰?！皹怯钗唇?，文化先行”，將文化賦予樓盤之中已成為房產(chǎn)市場的尋常調(diào)子。對于樓宇來說，文化是附著于樓盤形式的

27、標(biāo)題、概念，是樓盤內(nèi)韻的體現(xiàn)。和以前浮燥的單純概念炒作不同，本年度武漢市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異彩紛呈的文化景觀，音樂會、香檳晚會、嘉年華、名表展、西域采風(fēng)不勝枚舉，不難想象，文化所營造的優(yōu)雅氛圍將使江城樓市更為精彩。（五）以溫州為代表的外地購房團(tuán)進(jìn)軍武漢。雖然，在以溫州為代表的外地人的購房選擇中，武漢被列為三級市場。但對以溫州為代表的購房團(tuán)，武漢樓市表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)年P(guān)注。從總體看，溫州等外地人在漢購房所占比例還不大，而且主要定位高端市場，故目前不會對武漢房產(chǎn)造成多大影響。（六）黃金周市場需求旺盛。由于受非典影響，在第一次黃金周所積累的市場需求在第二個(gè)黃金周得到了集中釋放。不少開發(fā)商動作頻頻，一擲千金，

28、消費(fèi)者假日看房成新潮流，而很多項(xiàng)目在黃金周的房展會上都大有斬獲。  第四部分 市場影響因素一、房地產(chǎn)市場價(jià)格偏低一是由于武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，人均收入與同類城市相比顯得較低，使得武漢市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲從根本上受到了抑制。二是由于前幾年我市土地獲取方式主要是協(xié)議轉(zhuǎn)讓或劃撥，使得土地價(jià)格比較便宜，影響了房價(jià)的上漲。三是開發(fā)企業(yè)的不正當(dāng)競爭折扣行為較多，直接影響了購房者的心理，對整體房價(jià)的上漲有所不利。四是開發(fā)企業(yè)的營銷服務(wù)質(zhì)量不高，影響樓盤項(xiàng)目在消費(fèi)者中的印象，對房價(jià)的上漲也有所抑制。五是新舊房價(jià)差不大。由于存量房價(jià)格逐漸升高、新建商品房價(jià)格和存量房價(jià)格差距不明顯，抑制了存量

29、房的需求，同時(shí)也抑制了商品房價(jià)格上漲的空間。二、存量房市場政策不完善目前我市住宅消費(fèi)市場發(fā)展程度不高，和全國其他同類城市相比處于中下水平，主要因素如下：一是相關(guān)政策尚未放開，如市外人口購買存量房入戶政策還未開放；購公房承租權(quán)還不能支取住房貨幣化補(bǔ)貼資金和公積金；公房承租權(quán)轉(zhuǎn)讓尚未對市外人口開放等。二是歷史遺留問題尚未得到妥善解決，上世紀(jì)一些自建、聯(lián)建的住房建成后還建或出售給了住戶，由于操作不規(guī)范導(dǎo)致不能交易，此類房屋的問題較為普遍。三是購房稅費(fèi)較重，我市存量房買賣中，共需交納7項(xiàng)稅費(fèi)，總負(fù)擔(dān)3.5%左右，其中較突出的是契稅負(fù)擔(dān)較重，稅率為2。四是交易手續(xù)繁瑣，一套住房買賣辦房產(chǎn)、土地兩個(gè)證要跑

30、房產(chǎn)、土地兩個(gè)部門，提交兩套資料，交兩次稅費(fèi)，給市民買賣住房帶來了極大不便。三、房地產(chǎn)市場主體實(shí)力不強(qiáng)目前，我市房地產(chǎn)大中型開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。全市861家注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，開發(fā)投資和銷售超過億元的只有13家，年投資達(dá)到5000萬元的企業(yè)也只有81家，僅占企業(yè)總數(shù)的11%；有項(xiàng)目的企業(yè)489家，不到總數(shù)的60%，阻礙了其迅速發(fā)展壯大的步伐，與武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展的要求極不相稱，更重要的是影響了房地產(chǎn)行業(yè)在市場效率方面的提升。中介企業(yè)僅有368家，但由中介機(jī)構(gòu)代理的樓盤占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售分額較少；部分連鎖機(jī)構(gòu)還處在“萌芽”狀態(tài)，尚未形成較大的規(guī)模，少數(shù)

31、中介機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)不高，存在一些“亂收費(fèi)”和欺詐行為，給房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來一定的負(fù)面影響。物業(yè)企業(yè)有470家，但管理覆蓋面不廣，城區(qū)中有較多的小區(qū)尚未實(shí)施管理，市民尚未樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀，收費(fèi)難已成為物業(yè)管理工作的“老大難”。   第五部分 展望2004 2004年，是貫徹實(shí)施國務(wù)院18號文件和“十六大”提出的“全面建設(shè)小康社會”宏偉目標(biāo)重要的一年，在未來一年中，我市房地產(chǎn)業(yè)將迅速發(fā)展，在改善居民住房條件、提升城市功能、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、拉動經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)社會進(jìn)步等方面發(fā)揮更重要的作用。新的一年我市房地產(chǎn)業(yè)在政府和各方市場主體的共同努力下，預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下發(fā)展

32、趨勢： 一、政策引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展2004年我市政府將認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）精神，并將制定有關(guān)城市規(guī)劃、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)、政府聯(lián)合辦公、“一條龍”服務(wù)機(jī)制、土地資產(chǎn)經(jīng)營、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理、廉租房住房保障等一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，將充分發(fā)揮規(guī)劃和土地的調(diào)控作用，提供良好的市場發(fā)展政策環(huán)境，實(shí)現(xiàn)住房一、二級市場的協(xié)調(diào)發(fā)展。二、房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)制度正式實(shí)施建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報(bào)制度將是2004年政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重手段和措施，并于第一季度開始正式實(shí)施。建立全市房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系，整合房地產(chǎn)市場綜合信息，對于

33、正確判斷市場運(yùn)行情況，有效調(diào)節(jié)市場供求，建立和完善住房政策體系，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資具有重要的意義，同時(shí)，運(yùn)用信息網(wǎng)絡(luò)平臺，及時(shí)發(fā)布行業(yè)動態(tài)信息資料，為政府決策、行業(yè)發(fā)展、公眾需求提供方便快捷的服務(wù)，將促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。三、住房二級市場進(jìn)一步規(guī)范未來一年中，我市在堅(jiān)持以大力發(fā)展普通商品房為重點(diǎn)的住房一級市場的同時(shí)，努力培育和搞活住房二級市場。為此，市政府相關(guān)部門正在積極研究搞活二級市場的重要政策，擬準(zhǔn)備重點(diǎn)推出如下措施：（一）全力排除各類住房上市交易的障礙,制定和完善住房上市交易的各類政策,落實(shí)上市交易的簡化程序。（二）制定外地居民購買存量房、使用權(quán)房入戶政策。全面降低住

34、房買賣各類稅費(fèi)的稅率。（三）切實(shí)解決1998年前自建和聯(lián)建住房的上市交易的歷史遺留問題。（四）簡化住房交易手續(xù), 認(rèn)真落實(shí)”一門制”服務(wù)制度, 做到房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證同步發(fā)放。四、土地資產(chǎn)經(jīng)營力度加大2003年我市的土地資產(chǎn)經(jīng)營工作在相關(guān)部門的共同努力下，取得了突破性進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)土地儲備16954畝，全年全市供應(yīng)土地2618畝，并以漢江兩岸土地儲備為重點(diǎn)，推進(jìn)舊城成片開發(fā)改造，同時(shí)積極推進(jìn)土地征用工作，推動新區(qū)開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)新老城區(qū)穩(wěn)步協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅如此，政府部門還創(chuàng)新經(jīng)營思路和手段，實(shí)行危房改造用地公開出讓、試行土地與出讓、嘗試土地綜合招標(biāo)供應(yīng)土地，并扶持以漢正街都是工業(yè)區(qū)為起點(diǎn)的現(xiàn)代制

35、造業(yè)發(fā)展新思路。2004年我市土地經(jīng)營主要以二環(huán)線為紐帶，以漢江兩岸和漢陽新區(qū)為重點(diǎn)，做好四新地區(qū)、中北路延長線和南湖新城紅線范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，并預(yù)計(jì)投入45億元進(jìn)行土地儲備，全年供應(yīng)土地8000畝。五、熱點(diǎn)區(qū)域逐步轉(zhuǎn)移2003年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然集中在 “三區(qū)五片”，在開發(fā)投資，開、竣工面積和銷售量上仍居主導(dǎo)地位。熱點(diǎn)區(qū)域主要是金銀湖片、后湖、漢口中心城區(qū)、南湖機(jī)場片區(qū)和光谷地區(qū)。但隨著城市的協(xié)調(diào)、全面發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，政策的引導(dǎo)，土地供應(yīng)方向的調(diào)整，我市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)將逐步發(fā)生轉(zhuǎn)移，預(yù)計(jì)明年熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒅饕菗碛袕?qiáng)勁購買力的東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、環(huán)境優(yōu)雅的江夏廟山新區(qū)、規(guī)劃

36、中的漢陽四新地區(qū)、新的交通要道座擁天興洲大橋和新火車站的青山區(qū)、城市化進(jìn)程的首站黃陂的盤龍城、以及包含建材工業(yè)園的硚口區(qū)。估計(jì)明年在江夏區(qū)的廟山、黃陂的盤龍城、開發(fā)區(qū)的沌口等地區(qū)將會有一些超大規(guī)模社區(qū)出現(xiàn)。六、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售市場將更加規(guī)范2004年我市的房地產(chǎn)業(yè)將向著更加規(guī)范化的方向發(fā)展，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（一）國務(wù)院18號文件和央行121號文件，對房地產(chǎn)業(yè)的深遠(yuǎn)影響將在2004年進(jìn)一步凸顯，專業(yè)化將是武漢房地產(chǎn)業(yè)的又一新趨勢。（二） 隨著土地拍賣制度的強(qiáng)化，政府對土地市場的控制加強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)的“外來面孔”日益增多，將對武漢房地產(chǎn)市場造成一定的沖擊，資源將向著更具實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)流動，優(yōu)勝劣汰將不可避免。（三）為了加強(qiáng)商品房銷預(yù)售管理，特別是切實(shí)加強(qiáng)